什么是土地开发中的一二级联动。

1. 什么是土地开发中的一二级联动。

土地、房屋两级市场联动开发是土地开发中的一二级联动。
一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本“限价回购”的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。


虚增一级开发成本：
土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。
一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开发商相应补交地价。

2. 土地一二级联动开发是什么？

3. 土地一二级联动开发是什么

土地一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发。即从事土地一级开发的片区、园区开发企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
土地开发将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。
土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地。
统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。
土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。

扩展资料
一二级联动开发的优势：
1、整体优势。上下游资源嫁接，一二级联动加厚综合利润空间。
2、一级对二级的支撑。一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境；开发商的控制力显著增强，保证二级开发用地获取；一级开发融得的资金弥补二级物业开发投入。
3、二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准；二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流。
参考资料来源：百度百科-土地开发

4. 土地一二级联动开发

所谓一级开发，就是政府土地出让前的三通一平，二级开发就是政府出让土地后的开发建设。目前的制度下，一、二级联动开发有点难度。
所谓土地开发一二级联动，属于2004年8月31日以后逐步形成的概念，而在此之前，很多项目都是运用如此形式进行开发建设，并无一级二级之分，在明确土地市场和房屋市场之后，市场进行了细分。
土地一级开发，简单说就是在国有建设用地上市交易前，对该宗土地进行征收和整理的过程，包括，规划、征收和专用、场地平整、设施切改和市政基础设施建设等步骤，二级开发，则是进行房屋开发建设并将商品房上市交易的过程，一二级联动开发，则是一个开发者全程进行土地整理和房屋开发的过程。
此类过程在建设用地协议出让终止后，逐渐减少，但是从没有消失过，因为在现有的土地市场政策环境下，进行联动必然有两个结果，第一，开发商能够获得更大的开发利润，第二，土地整理的成本过高，需要通过联动的方式进行资金平衡。
其实要想取得“一二级联动”的方式并不是很难，但是需要确实创造机会，创造机会的条件就是开发商要有自持的土地或者已经获得某宗土地的一级土地开发授权。很多特大的土地，开发时间横跨2004年的项目，多数延续了土地开发一二级联动的过程。土地开发一二级联动对开发商而言是要好处的。
首先，就是省钱，这点是当初制定招拍挂政策是管理层不希望看到的，因为土地征收和转用的成本就没有必要透明了，原有的联动，对于开发商而言能够更有利可图，现今的联动，即便是招拍挂，依旧能通过利用合理财务手段增加开发的利润。
再有就是省事，一个开发商从土地征收开始，经历土地整理的全部过程，对土地及设施的熟悉程度远高于新取得土地的开发商，因此无论是项目专业技术情况，还是历史遗留问题的处理方面，都要省事了很多，无形中节约了成本。
如何在现有条件下实现一二级联动，特别是针对那些手中有地的业主或者正在进行土地一级开发的开发商，需要做好以下的事情就可以。