多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告调整集中土拍规则

1. 多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告调整集中土拍规则

一波激烈的“抢地”大战后，今年22城首批集中供地以超万亿元的成交总金额收官。随即，厦门、长春和无锡三城率先完成了第二批集中土拍。
　　不过进入8月以来，多个城市却纷纷对第二批集中供地按下“暂停键”。8月17~19日，济南、杭州和沈阳三城先后宣布第二批集中供地出让“中止”或“延期”。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已达十余个。
　　截至目前，深圳、杭州、青岛发布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、杭州、济南、福州等城市推迟了第二批集中供地出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市还对土拍规则进行了调整。
　　那么，接下来的集中土拍将发生怎样的变化？优化和调整后的土拍规则会如何影响房企的拿地策略？土地市场的变化传导至楼市又将产生怎样的影响？
　房企激情“抢地”后
　　“（房企）在拿地过程中价格预估是可以适当激进的，否则在激烈的土拍市场根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。”路劲地产集团营销部副总经理宁晓峰此前曾表示。
　　据贝壳研究院统计，22城首批集中供地中，有9个城市的宅地成交面积占今年全年住宅供地比例超过30%。其中上海和武汉占比均超过40%；北京占比最高，达56.32%。
　　多位房企投拓负责人告诉《每日经济新闻》记者，“双集中”供地新政之下，对于严重依赖公开市场拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地机会更不能错失。于是，各城首批集中供地热度逐渐被推高，并逐渐演变为集中“抢地”。
　　“现在即便测算出拿下这块地不赚钱，为了排名、品牌或者留住专业的人才，都要咬着牙拿下来。”一头部房企投拓负责人江华表示，房企未来在销售业绩排行榜上的座次如何，就取决于现阶段土储的丰厚程度。即便这次拿到的块地利润并不丰厚甚至没有利润，也可以从其他地方找回来。
　　在市场紧张情绪的裹挟下，上半年房企的拿地热情高涨。好地网统计显示，22城首批集中供地中，融创、保利、招商蛇口等拿地金额排名前十的房企，拿地总金额约3372.9亿元，占22城总出让金额的32%。
　　记者观察发现，除少数高杠杆房企减缓拿地节奏外，部分“三道红线”处在绿档的房企，在上半年的拿地量几乎已与去年全年的拿地总量持平。
　　以越秀地产为例，其中报显示，今年上半年，越秀地产在广州、东莞、杭州、苏州等11个城市共获取23宗地块，总建面约500万平方米。而2020年全年，越秀地产新增土地22块，总建面560万平方米。
　　“无论如何，上半年拿地都是出于增厚公司业绩目的。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在8月18日下午举行的2021年中期业绩会上解释称，这主要是“双集中”供地与上半年公司购地合作两大因素叠加所致。其中约51%来自非公开市场的拿地刚好铺排在上半年，所以这个数额会较往年同期大一些。
　　不过，“拿地一时爽，事后难收场”却是不少房企的尴尬写照。在首批集中土拍中，众多头部房企纷纷在热点城市斥重金“抢地”，但面对高溢价率和相对苛刻的配建条件，有些房企开始为接下来有限的开发利润发愁了。
　　如在杭州首批集中土拍中，滨江集团共拿下5宗地，当被问及这些地块的利润时，其董事长戚金兴表示“努力做到1%~2%的净利润水平”。
　　在22城首批集中供地中，包括厦门、合肥在内的10个城市的平均溢价率超过15%。在地产行业资深人士毛呈飞看来，“首批集中土拍的规则没有抑制溢价率，反而进一步压缩了房企的利润”。
　　“拿地价格预估可适当激进，但又不能盲目激进，需要对项目价格预估进行合理分析和判断，判断地块与竞品相比是否具备价格‘跳脱’要素，这是价格预估是否适当激进的前提条件。”宁晓峰表示。
　　“不可否认的是，部分城市的一些高溢价率地块的确存在风险，不排除未来会出现面包价甚至卖不过面粉价的可能性。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢价率则是明显提升。而包括上海、北京等在内的严控地价类城市，在房企本身财务稳健的前提下，合理利润可以得到相应保障。
　“联合拿地”应对风险
　　“双集中”供地新政之下，土地都被谁拿走了？据好地网统计，在首批集中供地中，拿地金额排名前10的企业中有5家是国企，排名前50的企业中有22家是国企。
　　中指研究院数据显示，今年上半年，百强房企拿地总金额达16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升。百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%。从拿地数据来看，房企布局更加聚焦一二线城市及核心城市群。
　　值得注意的是，集中供地新政对房企的资金实力是极大考验。为减少前期的资金投入以及后期的运营风险，“联合拿地”成为众多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，滨江集团以67%的联合拿地比例领跑，金科、卓越、首开均保持60%及以上的联合拿地比例。
　　从城市层面看，以广州为例，4月底首批集中供地共成交42宗地块，揽金906亿元。《每日经济新闻》记者梳理近期陆续公示的地块规划方案发现，大多数高总价、高溢价地块，房企不仅倾向于前期联合拿地，后期联合开发也成首选。
　　在广州白云区，正荣以20.9亿元竞得钟落潭福龙路东侧地块，溢价率20.8%，成交楼面价16658元/平方米，将联合新城控股共同开发；招商联手弘阳以35.9亿元竞得白云区石门街朝阳联新东街地块，溢价率15.4%，成交楼面价26643元/平方米，将联合南国置业开发。
　　此外，金地以9.18亿元竞得增城区中新镇新新公路东侧地块，溢价率31.5%，成交楼面价11038元/平方米，将联合景泰富业开发。
　　不过在“三道红线”及各地楼市调控不断加码之下，并非所有的联合拿地开发都会顺利。不久前宋都股份的退地风波，就将联合拿地开发的另一面揭露给了行业。因为这是集中供地后的首例退地，也引起行业的普遍关注。
　　8月10日，宋都股份公告称，因祥生控股、宝龙地产相关公司突然违约，给公司短期内的资金安排带来巨大压力，因此退掉计划与祥生控股合作的杭州8号地块。但在随后的回应中，宝龙地产表示，与宋都签署合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准；祥生控股则称，并未与宋都签署过任何协议。
　　按照计划，今年宋都的拿地金额为25亿~35亿元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地块，总金额达45.84亿元，显然已经超过了全年计划。由于合作开发又出现问题，因此宋都宁愿亏掉5000万元也要退掉竞得的杭州地块。而这次退地的违约金也占到宋都2020年净利润（3.21亿元）的15.58%。
　集中土拍规则优化调整
　　“双集中”供地新政，旨在降低土地市场热度。而中指院数据显示，今年上半年全国土地市场呈现出“量缩价涨”的趋势。如22城首批集中土拍中，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、合肥的平均成交溢价率均超过20%，其中重庆、厦门的楼面价涨幅均达到45%。显然，首批集中供地并未达到预期的“稳地价”目的。
　　那么，接下来的集中土拍会产生怎样的变化？其变化传导至楼市又会产生怎样的影响？8月6日，深圳宣布中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权；8月11日，青岛宣布第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地终止挂牌，这是杭州第二次延期第二批集中供地时间。
　　此外，北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、济南、福州等城市均已推迟了第二批集中供地出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市还对土地竞拍规则进行了优化调整。
　　对于多城中止或延期第二批集中土拍，行业普遍认为“土拍规划将面临调整”。此前有消息称，自然资源部召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，包括竞拍企业需具有房地产开发资质，加强对房地产企业购地资金的来源审查，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
　　《每日经济新闻》记者查询发现，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中调整的第二批集中土拍规则，基本与上述消息的内容相吻合。
　　如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同时对19宗地块的最高价格进行了调整，最高溢价率均不超过15%。另外，调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整，以及多幅地块出让条件优化等方面。
　　8月10日，天津明确将61宗地块公开挂牌截止时间统一调整为9月10日，并将之前的最高溢价率不超过50%统一调整为不超过15%。同时规定，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。
　　“这样的话，利润是有的。乐观估计，可以做到5%~6%的利润率。”中梁杭金衢的投资负责人刘杰雄告诉《每日经济新闻》记者，现在一些企业已调整资金，盯着第二批集中土拍。随着土地供应规模的增加以及供地质量的提升，房企拿地的机会可能明显增加。
　　值得一提的是，无锡在首批土拍中16宗地块中有14宗是“地价触顶进行竞租赁或配建”，在8月初举行的第二批集中土拍中调整为“所有地块均采取触顶摇号”方式，目的是抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。而实际效果也相当明显，无锡第二批集中土拍宅地成交溢价率为4.1%，和第一批12.39%的溢价率相比大幅降低，同时多宗地块实际成交地价控制在合理水平。
　　“土地规则的调整对房企来说是把‘双刃剑’，一方面在推动建立房地联动机制，实现限房价、控地价、提品质的同时，对于房企开发的合理利润会有所保障，减少房企非理性竞争可能产生的市场风险。”张波认为，另一方面也会强化对房企的资格审查力度，通过完善审查流程和相应标准来提升稳健型房企的拿地几率，土地市场对房企的“优胜略汰”也将起到加速作用。
　　某头部房企IR刘伟以天津为例向《每日经济新闻》记者表示，该城市第二批集中供地规则调整后，核心是严格控制溢价，并且减弱土地市场竞争的自由度，以此提高房企整体的拿地利润率。若其余城市效仿天津改变土拍规则，则第二批集中供地的拿地利润率有望得到明显提升，地产板块的底层逻辑或将被改写。
　　而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“土拍规则调整并不会使行业趋势短期内有变化。但微观层面，通过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋品质，这样的共识基本已形成。而竞高标也会使得之前减配、精装改毛坯等现象大幅减少。”
　土拍规则调整利好房企
　　第二批集中土拍规则优化调整，对房企未来的布局会产生何种影响？
　　“一定程度上会让头部房企快速扩张受到限制，高杠杆快周转做大规模的传统模式受到挑战。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿向《每日经济新闻》记者分析称，开发商主流模式会立足已经进入的城市重点布局，在已经进入的重点城市经营效率和市占率上下功夫，短期内布局新的城市的计划会减少。
　　“预计后续集中供地的城市会扩容，不排除部分热点的三线城市也会加入到集中供地行列。”张波认为，长三角和大湾区等主力城市群的三四线城市依然会是房企关注的重点。
　　“当前金融管控的严厉程度前所未有，商票等非标融资渠道都可能纳入管控。这样一来，企业前端拿地的动力和可能性被降到非常低的水平。”某大型房企杭州区域负责人林光游告诉《每日经济新闻》记者。
　　一家头部房企浙江区域投拓负责人王洋举例称，他熟悉的一个全国排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因为地价太高算不过来账来。有些地块想“求人合作”也很难找到对象，有些地块虽然找到合作方，但因为没利润最终演变为“互相掐架”：一个告对方违反企业规则，一个告对方侵害名誉权。
　　对于房企拿了高价地后的利润找补空间，一位不愿具名的业内人士告诉记者，一是通过同一地块上不同产品设计搭配尽量拉高利润，或去其他城市找补亏欠；其次，有地有项目的房企可以向供应商融资，维持信用评级和体量规模，再通过股票、发债等融资。但这样操作有赌市场放松的成分，也会埋下债务逾期归还不上的潜在风险。
　　“今年上半年企业拿地情况，与2016年和2017年企业抢地导致‘地王’频出的时候颇为相似。”明源地产研究院主编艾振强分析认为，早年抢地的副作用在此后两三年开始显现，导致一批房企要么栽倒，要么现在仍在艰难消化高地价带来的亏损阵痛，这个过程还会持续好几年。即便是以稳健著称的企业，在大量囤地之后仍有担忧。
　　艾振强认为，第二批集中土拍规则调整，对于避免行业过度集中化、多家独大形成寡头格局有很大作用。这样也会避免因一家企业爆雷危机而影响整个产业链上下游，进而导致行业休克性调整的事件发生，同时也会要求开发商以长期主义来调整战略布局。
　　在22城首批集中土拍中，部分热点城市虽然溢价率高企，但对于头部房企而言，因为其融资基本都是自有资金作配置，因此能把利润压到很低，即使有2%~3%的利润也能活下去。不过，这样的利润率却是很多中小房企无法承受的。
　　在更严格的土地和金融规则下，这样“碾压式”的实力悬殊，导致基本拿地的都是头部房企和央企国企，而中小房企的生存空间则越来越小。
　　随着第二批集中供地土拍规则迎来优化调整，一些中小房企或迎发展机会。“建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性，尤其是地方国企或者具备大股东背景的中小房企，资金来源或将受到限制，同样规模的民营房企的拿地机会将增加，资源不平衡的局面或许会有改善。”亿翰智库总监于小雨表示，在此基础上，中小房企将获得喘息空间，生存空间加大。
　　“随着重点城市在二批集中供地中对土拍规则的调整和优化，三四线城市也开始‘跟风’调整规则，所以这样的趋势是可以观望和期盼的。”毛呈飞表示。
　　“回过头来看，在首批集中供地中没有出手或少拿地的房企是幸运的。”在林光游看来，上半年拿地的公司，可能会有大比例项目真的不赚钱，但下半年在新的土拍规则下拿地，可能就能争取到一些利润空间。
　　实际上，集中供地之外，已经有不少房企瞄准了非集中供地的三四线城市。记者梳理发现，今年上半年，浙江的湖州、金华、绍兴、上虞、义乌等地的土拍，往往只有少数几家房企参拍，苏北的徐州、淮安等城市的土拍溢价率则频频创下新低。
　　“集中供地基本利润比较薄，反而是非集中供地的城市会有较大利润空间。”在毛呈飞看来，不少非集中供地的三四线城市近期土拍市场低迷，土拍溢价率创下新低，或许也正是中小房企的机会。
　　上半年“双集中”供地政策对各地土地供应节奏都有不同程度影响。贝壳研究院统计显示，22城外的三四线城市，较2019、2020年出让住宅用地规划建筑面积下降两至三成。不过随着“两集中”供地常态化，这些城市下半年可能追赶节奏、加大供应。

2. 多城叫停第二批集中供地 房企拍地门槛抬高?

作为楼市调控“三稳”目标之首，“稳地价”一直被看作是从面粉(地价)端抑制面包价格(房价)上涨的重要举措。其中，尤以今年实施的土地供应“两集中”政策为最。
年内第二批集中供地在即，部分城市近期却相继叫停或延期土地拍卖。具体来看，8月11日，青岛市相关部门发布公告称，该市第二批次集中出让的多宗地块拍卖活动因故终止，再次实施公开出让的时间以届时公告为准；8月10日晚间，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间；同日，惠州市有关部门亦发布公告称，原定于8月11日拍卖的惠城区金山新城马安商住地块暂时中止出让，该地块待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让；深圳也于8月6日发布公告称，原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地全部中止出让，参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受记者采访时表示，7月22日召开的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议强调，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度，结合这一政策指示来看，近期多地中止或推迟土地拍卖，更大的可能是对土拍政策进行调整和完善，即不只是单一在限地价上做文章，而是强调更细致深化的房地联动调控机制，即注重地价本身和房价之间的传导性。
中原地产研究中心提供的数据显示，自今年“两集中”供地政策实施以来，第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地达802宗(不统计商业地产)，合计土地出让金达10530亿元，平均土地溢价率约14.7%。
“整体上看，第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期，很多城市的土地溢价率和成交土地价格创下历史最高纪录。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，这也就不难理解，缘何近期包括监管部门表态和地方出台的楼市新政中，均数次聚焦土地市场。
例如，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光公开表态，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。同时，包括杭州、东莞、金华、义乌等在内的多个城市在近期出台的楼市调控政策中亦纷纷表态，要优化土地竞拍规则，完善房价地价联动机制。
“土地市场属于房地产整个开发链条中最前沿的一个环节。”合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，进一步优化土地竞拍规则，通过土地市场的成交影响开发商和购房者的双重预期，即由地价推导房价，进而影响未来楼市整体预期，这是为“稳房价”所做出的具前瞻性的预调控措施。
从“稳地价”角度看，张波预计下半年各地将加大对竞拍企业资格的审查力度，完善审查流程和相应标准。而在提高企业竞拍门槛上，不但要求相应资质，也有可能会对房企的负债情况设定新要求。此外，预计各地将加大对房企拿地资金来源的审查。即不但会严查银行、信托、资管甚至私募等机构向房企提供土地款类融资，还可能会审查参拍企业的股东是否含金融或类金融机构，以防止其通过明股实债方式继续向房企提供土地前融款。

3. 9月平均地价创年内新高，多城三批次土拍冷热互现！

进入9月份，重点城市第三批次集中土拍密集开拍，再加上进行第二轮土拍的郑州、沈阳及长春，月内将有13个城市进行集中土拍。为了提振土地市场热度，保障土地顺利成交，包括北京、上海在内的不少城市第三轮集中供地大幅提升了优质用地的占比。在此影响下，本月成交地价创下年内新高，超过4400元/平方米。不过，土拍热度并未一同走高，因城市冷热分化趋势凸显，溢价率环比微降，土地流拍现象也在供地量上涨的影响下有所增加。
 
 核心要点
 
 供求：月内一二线多城举办集中土拍，平均楼板价创近一年新高
 
 热度：土拍冷热分化下溢价率小幅回落，流拍率连续三月走高
 
 重点地块：多城三批次供地优质土地大增，京沪稀缺宅地竞拍激烈
 
 后市展望
 
 四季度土拍热度将会延续低位，城市、地块分化趋势更加显著
 
 2022年9月，多个重点城市进行了集中土拍。从土拍热度表现来看，不管是北京、上海，还是武汉、青岛，冷热分化均成为各城土拍的普遍特征，周边库存压力低、流速快的价值板块受到房企青睐，素质相对一般或周边 住宅 去化困难的板块则须依靠本地国企托底或直接遭遇流拍。
 
 由此可见，在盈利空间普遍上升的背景下，房企拿地更加看重项目的销售预期。而当前 楼市 下行压力仍旧偏大，市场投资信心也较为低迷，受此影响，预计四季度土拍热度也将会延续低位运行。与此同时，因多数城市集中供地变为四批次，下一季度城市土拍撞期的可能性更高，由此会导致城市之间甚至地块之间的土拍热度分化也更加显著。
 
   
    
     
   
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4. 2022年第一批次集中供地即将落幕，土地市场继续承压？

01 引 言
  
 2021年2月23日，房地产行业集中供地政策落地，全国22个重点城市实行住宅用地“两集中”出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。由此，房地产行业迈入新土拍时代。
  
 至2022年5月20日， 22个集中供地重点城市中，除上海因疫情管控土拍延期外，长春、沈阳、郑州均尚未发布集中供地公告，已有18城完成一批次集中供地，共计成交涉宅用地337宗，总成交规划建筑面积3221.1万平米，土地出让金总计4231.3亿元。
  
  02 2022年首批集中供地  土拍规则 
  
 自集中供地开始，多个城市出台土拍新规则，竞品质、现房交付等政策登上土拍市场舞台。房企除了要维持高周转运营，还要对交付品质与交付周期负责，实现高质量运营。此外，多个城市采用房价地价联动的方式，限制土拍溢价率上限、严控房屋售价，从根源上遏制土地炒作乱象，控制房价涨幅。
  
 进入2022年，为消除疫情及房地产行业下行带来的负面影响，国家及地方持续发力，适度放松楼市政策、积极推动化解房地产风险。
  
  多个集中供地重点城市进一步适度放松原有土地市场竞拍规则 
  
 多数城市土拍规则适度放松主要包含取消配建、延长土地出让金缴纳周期、放松限价三个方面，如：重庆延长房企付款周期，南京取消租赁住房的配建要求，长沙多宗地块不再设置最高限价。新土拍政策从房企资金流角度入手，适度降低房企开发成本，提升房企利润空间，以激发房企拿地热情。
  
  数个城市采用新土拍规则 
  
 如：福州根据不同地块设置不同竞价规则，房企搭配方式更为多样化，杭州采用“线上竞价+线下一次报价”的新模式。新的土拍政策有利于增加土地市场透明度，形成有序、稳定的竞争格局，减少“地王”出现频次，加速优胜劣汰，提升优秀房企发展的稳定性和成长性。
                                          
  03 2022年首批集中供地  土地供应情况 
  
  供应成下滑趋势是今年首轮集中供地的突出特征 
  
 根据中科财金监测数据显示，18城2022年第一次集中供地共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供应下降33.38%，较去年首轮下降45.04%；18城2022年第一次集中供地推出建设面积为1895.2万，较2021年地三次集中供地下降34.39%，较2021年第一次集中供地下降56.06%。
  
  多个城市增加土地供应频次成2022年第一次集中供地规模下滑主要原因 
  
 厦门、重庆、武汉、青岛等城市明确将全年三批次供地调整为四批次供地，相应地导致每批次的土地供应规模有一定程度的减少。此外，土地市场仍处于恢复阶段，多数城市仍持观望态度，对土地供应力度的把控也更加谨慎。
  
  不同城市供应面积分化明显 
  
 杭州和成都两个城市供应量在200万平方米以上，8个城市供应量在100万平方米以上，5个城市成交量在100万平方米以上，7个城市成交量在50万平方米以下。济南、厦门等城市由于增加土地供应频次，2022年第一次集中供地土地供应量出现较大幅度的下滑。杭州和成都的供应量较大反映了两个城市较强的去化信心，作为都市圈核心城市，面对市场下行趋势，较强的销售任性带来较高的市场信心。
                                          
  04 2022年首批集中供地  土地成交情况 
  
  2022年第一次集中供地成交规模大幅度下滑，商品房销售持续下行抑制土地市场的成交 
  
 据中科财金监测数据显示，2022年第一批次集中供地18个城市成交面积为1469.8万平方米，较2021年第一批次减少63.5%，较上一批次下滑38.3%。供求面积同环比均出现较大幅度下滑。同时，2022年1-4月份国家统计局数据显示，商品房销售面积同比下降20.9%，商品房销售额同比下降29.5%，商品房待售面积同比增长8.4%。
                                          
  2  022  年第一批次集中供地成交规模大幅度降低致使土地出让金下滑明显 
  
 2022年第一批次18个城市出让金为3939.5亿元，环比降低24.1%，同比降低56.6%。2022年第一次集中供地出让金的下滑主要是由于供应面积大幅度下滑，且地块流拍、撤牌宗数较高，最终使得成交地块的建筑面积大幅下降，出让金明显下降。
                                          
  楼市基本面的差异与所在省份经济实力差异导致土地出让金分化明显 
  
 浙江省首批次出让金为1092亿元，远高于其它城市，广东和江苏分别居二三名，研判出让金总额居前省份可以知道，这些省份内集中供地城市均为一线城市和强二线城市，强大的人口基础和产业基础支持使得楼市需求旺盛，一线城市和强二线城市政府供地信心充足。在2022年1-4月宏观经济承压的背景下，土地出让金可以弥补财政缺口，助力政府正常运行。而安徽、山东、湖北等楼市下行压力比较大的省份，人口与产业基础不足以支撑房地产市场持续增长，土地供应与成交量逐步下滑。
                                          
  05 结 语 
  
 2022年在新冠疫情、美联储加息、俄乌局部战争等多方面因素的影响下，宏观经济持续下行，宏观环境的不确定性抑制了人民的购房需求，观望情绪不断蔓延。在房住不炒的前提下，各城各市逐步释放需求与供给端的政策利好，逐步扭转房地产行业信心，引导刚需与改善等住房需求合理释放，预计2022年第二批次与第三批次集中供地将逐步回暖。

5. 多城实施宅地供应新规：集中发布公告和组织出让 每年供地不超过3次

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》指出，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
2月23日，天津和郑州已发布相关通知，要求2021年住宅用地出让由市上统一发布住宅用地出让公告。
值得一提的是，据近期一份网传文件，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实行“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。
多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出，组织土地集中出让，会在一定程度上对城市的土地溢价率以及房价产生一定的影响，但对开发商来说，集中在一个时点，对企业的现金流压力会很大。

青岛市自然资源和规划局官网截图
溢价率将得到有效控制
一家TOP50房企的投资总王杨告诉《每日经济新闻》记者，集中供应相当于是“排排坐分果果”，为的是控制土地市场过热，同时把一部分权利归到市级来统筹，目的还是要把溢价率搞下来。原先零散不定时的供地，会把开发商的预期抬得很高，现在集中供应对于开发商来说就能平均了。
58安居客房产研究院分院院长张波则表示，此举会降低土地市场的热度对一二手房交易的传导性影响。热点城市的土地市场对于房价影响非常明显，今年以来一二线城市不少核心区域的地块入市，部分地块价格甚至接近于周边小区的房价，容易引发市场预期的变化。如果集中入市，土地市场的热度有可能会得到有效控制，并弱化对房价的影响。
“如果重点城市的土拍都集中在几个时段进行，大开发商会择优选择地方，原来是几十家房企抢几块地，现在是几十家房企去抢几十块地，反而捡漏机会会更多。同时单块土地参与的人少，这样溢价率就会得到控制了。”张波认为。
“虽然集中出让土地的大方向是控制土地溢价，具体实施起来还是要看细节落实。防止房企找漏洞，政府措施基本都是组合拳，在实际操作中，这些措施还是会跟上。”王杨认为，首先要控制溢价率就不能允许企业拿“马甲”摇号，如果20几个城市同时集中供地，对于大型房企肯定会把主战场集中在重点城市。
值得注意的是，由于土地集中入市，对于房企来说选择面也会增多，可以提前锁定意向的多个地块，而弱化在个别地块上的争夺，土地的市场亦会呈现热度整体下降的态势，有利于地价稳定，并推动行业的平稳发展。
王杨认为，从中央主管部门层面来讲，是希望规范土地出让市场。如郑州这种城市土地市场很不规范，不单单是区，甚至街道也有权利出让；再如武汉，公开招拍挂土地非常少，规范土地市场是一个主要因素。
对房企资金有更高要求
住宅用地采用“两集中”，将完善追责机制，把责任落实到市里。从时间节点来说，房企拿地的竞争程度也会降低。
“很显然，集中供地对于有实力的规模房企而言并未受到太大影响，主要的影响应该是在资金周转使用上，有可能打乱房企既定的资金周转节奏。”王杨告诉《每日经济新闻》记者，集中供地、集中招拍挂对于房企来说集中在一个时点释放资金，势必会加大现金流压力，企业要到处付保证金，这就大大降低了资金使用效率，考验很大。
“这就给房企的资金实力提出更高要求。”张波表示，如果全年只在几个时间点上推地，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小挑战。同时，在“三道红线”压力之下，多家房企联合拿地、共同开发的情况将可能会进一步增多。
“这样做的好处是降低土地出让时单个地块参与竞争的房企数量，提高出现高溢价地块或地王的难度，从而达到‘稳房价、稳地价、稳预期’的调控目的。不过，后续面临的问题也不少。”
张波表示，由于可能涉及到的城市都是市场当下的热点城市，或者长期以来土地供应量排名靠前的城市，这一政策一旦落地，对于土地供应节奏的要求也会同步提升。如何控制好分批次的土地供应，让市场能有效消化又不导致流拍率上升，是未来面临的一个难题。
编辑：熊颖

6. 半年土拍1375亿！这座热点城市再出新规

让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。

如位于萧山区的萧政储出(2019)24号居住用地(含配套幼儿园），出让面积6.08万平方米，规划地上建筑面积15.19万平方米。起始价30.38亿元，上限价格为39.48亿元；毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。
每日经济新闻记者查询第三方平台数据发现，目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。

同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，出让面积4.97万平方米，规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元；毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。
目前，上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。
而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商住地块，出让面积9.34万平方米，地上规划建筑面积39.39万平方米，起始总价94.22亿元，上限价格为122.42亿元；毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。
该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。
每日经济新闻记者注意到，尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。
浙报地产研究院院长丁建刚表示，根据出让公告，此次限房价不仅限制毛坯均价，也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则，与之前的限价政策相比，至少没有违反契约精神；减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”
半年1375亿元
杭州土地出让金持续领跑全国
值得注意的是，此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日，杭州在主城区2宗宅地出让中，就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而这一土地出让规则也延续至今。

每日经济新闻记者注意到，无论是将封顶溢价率从50%下调至30%，还是此次在土拍前明确限价，其背景均是杭州土地市场的升温。
去年4月底，杭州实施“摇号购房”，随后楼市逐渐回归理性，土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中，杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下，最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。
然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。
今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。
而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率，并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率，但因其较高的起拍价，未拍就已是区域“地王”。
在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下，杭州土地出让金近年来领跑全国。
克而瑞数据显示，杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年，杭州土地出让金已经达到1375亿元，仅次于去年同期的1420亿元，继续领跑全国土地市场。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向每日经济新闻记者分析认为，目前杭州土拍溢价率的上升，与早前融资环境的相对宽松，以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。
值得注意的是，5月底杭州发布人才落户细则，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。据了解，专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前，专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。
“从出发点来看，杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者，“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’，但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。”
据而瑞数据，5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米，环比增长10%，同比大幅增长161%。
“大幅降低落户门槛的同时，一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示：“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。”

7. 半年土拍1375亿！这座热点城市再出新规

让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。

如位于萧山区的萧政储出(2019)24号居住用地(含配套幼儿园），出让面积6.08万平方米，规划地上建筑面积15.19万平方米。起始价30.38亿元，上限价格为39.48亿元；毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。
每日经济新闻记者查询第三方平台数据发现，目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。

同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，出让面积4.97万平方米，规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元；毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。
目前，上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。
而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商住地块，出让面积9.34万平方米，地上规划建筑面积39.39万平方米，起始总价94.22亿元，上限价格为122.42亿元；毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。
该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。
每日经济新闻记者注意到，尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。
浙报地产研究院院长丁建刚表示，根据出让公告，此次限房价不仅限制毛坯均价，也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则，与之前的限价政策相比，至少没有违反契约精神；减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”
半年1375亿元
杭州土地出让金持续领跑全国
值得注意的是，此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日，杭州在主城区2宗宅地出让中，就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而这一土地出让规则也延续至今。

每日经济新闻记者注意到，无论是将封顶溢价率从50%下调至30%，还是此次在土拍前明确限价，其背景均是杭州土地市场的升温。
去年4月底，杭州实施“摇号购房”，随后楼市逐渐回归理性，土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中，杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下，最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。
然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。
今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。
而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率，并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率，但因其较高的起拍价，未拍就已是区域“地王”。
在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下，杭州土地出让金近年来领跑全国。
克而瑞数据显示，杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年，杭州土地出让金已经达到1375亿元，仅次于去年同期的1420亿元，继续领跑全国土地市场。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向每日经济新闻记者分析认为，目前杭州土拍溢价率的上升，与早前融资环境的相对宽松，以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。
值得注意的是，5月底杭州发布人才落户细则，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。据了解，专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前，专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。
“从出发点来看，杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者，“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’，但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。”
据而瑞数据，5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米，环比增长10%，同比大幅增长161%。
“大幅降低落户门槛的同时，一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示：“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。”