麦当劳其实就是搞地产的？

1. 麦当劳其实就是搞地产的？

很多赚钱的生意都是挂羊头卖狗肉

2. 为什么说麦当劳其实是地产公司，餐饮只是它的“外壳”？

虽然说麦当劳表面上就是个卖汉薯条的，但其实人家也是做房地产的，万万想不到吧，不会卖薯条的房地产不是好的快餐巨头。
  
 麦当劳的营收利润又是以其经营模式为基础的，其经营模式主要分为自营店和加盟店，加盟店的加盟费又分为两部分，并且数字都是很可观的。在房地产方面赚大钱，麦当劳靠的是买卖热门商铺，以及从加盟店收取高额租金。
  
 麦当劳的盈利模式是分为三个层次：一、销售产品获取部分利润，其中汉堡是以不盈利甚至亏损为代价来打造爆款，吸引流量，薯条、可乐等其他产品利润较高，加上有半成品供应链加持，可以创造相当一部分利润。二、特许经营权收费，比如，我国大陆区为每店500万，基本为纯获利，但总量不大。三、通过购买房产或长期租赁房产，然后加价（20%以上）转租给特许经营商，获取巨额利润。
  
 当然，虽说也是做房地产的，但是其实麦当劳的核心还是快餐，因为其他所有的一切，都是必须依靠于它的快餐来发展，并不只是“外壳”，因为没了它的核心吸引力，其它的副业也是不会有优势的。
  
 的确很有意思，这感觉就像我们的身边一直站着一位神秘人，他最拿手的其实不是炸薯条和做汉堡，而是选地方、赚大钱。
  
 麦当劳的“房子”都选在了哪里呢？通常是在最繁华的街道上，显眼的转角处，并且会有独立的楼梯直通二楼或者地下室。这么好的位置当然需要花费大力气来研究和选择了，收益自然不会低。
   之所以说，麦当劳是一家“地产公司”，也许就是因为它的收入结构。据其2016年的财报来看，麦当劳营收利润的50%来自于地产出租，40%来自于品牌授权，剩下的10%来自于餐厅运营。  
 而营收利润又是以其经营模式为基础的，麦当劳的经营模式主要分为自营店和加盟店，加盟店的加盟费又分为两部分，并且数字都是很可观的。在房地产方面赚大钱，麦当劳靠的是买卖热门商铺，以及从加盟店收取高额租金。  
  
 难怪麦当劳的创始人克洛克曾说，自己的生意实际上就是房地产。拨开麦当劳的洋葱皮，我们可以发现，在技术上其属于食品行业，但在本质上其是居于房地产行业的。
  
 麦当劳之所以一直在卖汉堡包，是因为这是能够带来收入现金流的最佳产品。简单来说，麦当劳就是靠着汉堡，才赚来租户支付的房租。
  
 但即使是这样，麦当劳还是区别于其他真正的地产公司的。恐怕很少有麦当劳里的员工，会认为自己其实是在地产公司上班的。可以说，麦当劳“伪装”的很成功嘛。
  
 
  
  实际上，我觉得麦当劳公司投身房地产事业应该是“无心插柳柳成荫”之举。 起初麦当劳还是直营店，餐饮是主要的盈利点。只是后来随着麦当劳大幅度的扩张，开多店资金流便成了问题。于是Kroc听从了Harry Sonnrborn的采取加盟店模式的建议。即通过土地购买或者长期租赁，然后把这些土地租给麦当劳的某个分店加盟商。再通过土地抵押的形式，从银行那里获得进行下一步扩张的大量贷款。就是这样，麦当劳连锁加盟的版图越来越大，金拱门更是在扩张之路上停不下来。
  
 我认为，麦当劳是一家餐饮公司还是房地产公司并不重要，麦当劳的核心业务依然是餐饮，毕竟土地租赁也是为餐饮业务服务的。而麦当劳之所以能获得巨额加盟费，和餐饮的品牌价值是分不开的。 作为快餐文化的象征，麦当劳是举世公认成功的，不得不说金拱门自身已经成了一种文化。 如果硬要说麦当劳是一家房地产公司，好像也不太合适。
  
 
  
 麦当劳应该说是一家懂商业地产、餐饮运营的商业管理公司。为什么这么说呢？
  
 1、首先看麦当劳的商业模式：
  
 麦当劳的餐厅门店有两种形式，一种是直营店，直营店就是麦当劳亲自投资运营的店。麦当劳的直营店，赚的是商品的差价。
  
 一种是特许经营店，寻找加盟商一起和它来开这个店。作为加盟商，前期需要出资，出特许权的使用费，然后每年从这个店的营业收入分成给麦当劳，也就是品牌授权费，麦当劳就会授权你使用它的商标、产品、给你一套标准化的操作流程。加盟店呢，赚的是三个部分的钱：
  
 第一部分是初始保证金，如果想加盟，先要给麦当劳一笔保证金。
  
 第二个部分是授权费，这个部分其实是年度销售额的一个百分比。这个数字在不同地区也不太一样，平均在4.5%左右。也就是说，授权加盟店每年要把店里销售额的4.5%交给麦当劳，作为授权费。
  
 第三个部分更有意思，是加盟店为麦当劳贡献的大头收入——租金。这相当于麦当劳变成了一个二房东。它会先为一个店选好地址，然后做好前期的各种准备工作，而如果你想要加盟的话，就要从麦当劳那里租这个店面。因为你能拿到的租金和麦当劳能拿到的租金完全不是一个概念，所以麦当劳可以在中间赚一个差价。
  
 2、再来看麦当劳的营收结构：
  
 这组数据来自于麦当劳2016年的年度财务报告里的官方数据。
  
 第一组数据，是直营店和加盟店分别给麦当劳贡献的收入有多少。2016年，麦当劳整体收入是246亿美金，其中直营店有153亿美金，加盟店是93亿美金。也就是说麦当劳的全年收入里，超过60%是直营店带来的，不到40%是加盟店带来的。
  
 第二组数据，是直营店和加盟店利润的比较。 在2016年，直营店的营业利润，基本可以理解成税前利润，是26亿美金左右；而加盟店是76亿美金左右。也就是说，麦当劳的利润里面，有大概3/4都来自加盟店。或者说，虽然加盟店收入占比才40%，但是利润占比却占了大头。
  
 直营店里面，所有的食品原料、店面租金、人员工资等等，都是要算作成本的，所以扣完这些之后利润也就不高了。
  
 而在加盟店里面，这些都是加盟店的店主承担的，麦当劳收的就是租金和授权费。所以利润会非常高。加盟店的收入，一年93亿美金，这里面，租金是61亿美金，授权费是31亿，剩下的1亿是保证金。    
  
 麦当劳现在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店。也就是85%的麦当劳都是加盟店。    
  
 正因为租金占了麦当劳每年利润的大部分，所以有些人会说，麦当劳其实是一家房地产公司。麦当劳完全利用的是麦当劳本身品牌好、能带动周边的效益甚至地价，通过麦当劳的选址和后续操作，让地价升值，然后转租给别人，好像这和一个地产商也没什么区别。
  
 但回过来说，如果麦当劳没有认真经营的快餐产品，没有把自己的品牌做得这么好，不能通过自己给周边区域带来人气的提升和地块的升值，那么也就不会有人和它合作。 麦当劳应该说是一家懂商业地产、餐饮运营的商业管理公司。
  
 上学那会简直在肯德基，我表弟在麦当劳，在我们这麦当劳的选址不如肯德基，而且只有一家在老城区，顾客不如肯德基多，我问他你们顾客那么少为什么还能经营下去，他说靠总公司，我问他房租什么的呢，他说麦当劳做地产的，我还纳闷，之后和我说麦当劳的店面都是买断的。
  
 其实算一笔账，如果个人买断店面，分期付款，自己用店面干点其他事情，每月还月供要比租店面交房租要挣钱而且省钱。我就遇到过我们的客户，他在同一小区，一处120平楼房，一个45平方，外加沿街80平，月供一共9000元左右，他用沿街自己做生意，月入2w-3w，每处房子月供假如3000多，实际沿街一年房租才3w，但是要知道其他沿街一年房租10w左右啊。
  
 许多人认为麦当劳作为快餐巨头是做薯条和汉堡的，但是从财务报表看出，它的房地产业务为它贡献了许多的利润，远超快餐行业。
  
 也可以这样说，如果没有麦当劳的房地产，麦当劳就不会有今天。
  
   
  
 本是做快餐起家的麦当劳在扩展业务时，不卖地区连锁权的麦当劳遇到了资金流的问题，为了使得麦当劳获得更好的发展，麦当劳公司的总裁克罗克听从了Harry Sonnrborn的采取加盟店模式的建议，成立了连锁房地产公司。麦当劳通过购买土地和租赁的方式获得店面后，将店面租给连锁店长主，麦当劳在其中赚取差价。麦当劳同时还要求，当店铺做到一定水准后，各店必须缴纳一定的营业百分比，作为增值租金。值得一提的是这百分比由初始的5%逐年增加。
  
 如今随着麦当劳版图的扩大，土地越来越多，只有三分之一的直营店，其他全部来自加盟店，也就是租金收入。
  
   
  
 不过，麦当劳还是以快餐行业为主业的，房地产业务只是为快餐行业所服务的，所以这以说法也不是太准确。
    
 
  
 麦当劳是一家举世闻名的餐饮巨头。但是大家却不知道，餐饮公司只是麦当劳的“外壳”，本质上，麦当劳主要靠地产赚钱，它主推的核心是一家地产+品牌公司。
  
   麦当劳利润大部分来自地产  
 表面上看，麦当劳有两项业务：
  
  1. 餐厅直营（Company-Owned Restaurants） ，也就是麦当劳自己运营的餐厅，收入全部归麦当劳。
  
  2. 餐厅加盟（Franchise） ，加盟商运营餐厅，麦当劳向加盟商收部分抽成。主要包括两块：加盟费和房租，加盟费抽成一般为餐厅收入的 4%～5%，租金扣点一般为餐厅收入的 9%～11%。
  
   
  
 没错，除了加盟费，加盟商还要向麦当劳交房租。2016年，麦当劳的租金收入为61亿美金，而加盟费收入才31亿美金。
  
  因为麦当劳具备房地产企业同等超强选址能力。 
  
 麦当劳门店所选的位置，基本都是在市中心的黄金地带，人流量大，而且他们还有专门选址分析部门，分析有潜力在开发的低端地段，然后低价把店铺买下来，坐等店铺升值，在通过特许加盟的方式把店铺高价租给加盟商，赚取租金和品牌加盟费。
  
   
  
 2016年底，麦当劳有31,230家加盟餐厅。也就是说，47%的加盟餐厅（14,763家），要么地在麦当劳手里，要么地和房都在麦当劳手里，要么交房租，要么交地租。
  
  据其2016年的财报来看，麦当劳营收利润的50%来自于地产出租，40%来自于品牌授权，剩下的10%来自于餐厅运营。 
   麦当劳其实是靠自己的品牌赚钱  
 麦当劳现在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店，也就是85%的麦当劳都是加盟店。正因为租金占了麦当劳每年利润的大部分，所以有些人会说，麦当劳其实是一家房地产公司。
  
 麦当劳完全利用的是麦当劳本身品牌好、能带动周边的效益甚至地价，通过麦当劳的选址和后续操作，让地价升值，然后转租给别人，好像这和一个地产商也没什么区别。
  
   
  
  但回过来说，如果麦当劳没有认真经营的快餐产品，没有把自己的品牌做得这么好，不能通过自己给周边区域带来人气的提升和地块的升值，那么也就不会有人和它合作。 
  
  所以说，麦当劳应该是一家懂商业地产、餐饮运营的商业管理公司。 
  
 
  
  想起星爷在国产凌凌漆里的一个段子: 
  
  看起来想一个刮胡刀，其实它是个吹风筒 
  
   
  
 你以为我们吃了这么多年的麦当劳是一家餐饮企业么？
  
 错！实际上他是一家地产公司。
  
   
  
 说到这里你可能有点接受不了，难道我们一直在一家地产公司里吃汉堡。先别急，听完下边的分析，你就会觉得我说的有道理了。
  
  我们来看下麦当劳2016年的财报：50%的利润来自地产出租，40%利润来自品牌授权，只有10%的利润来自有餐厅运营。 
  
   
  
 所以你会大吃一惊吧，其实这一点也不奇怪。我们来分析下麦当劳的商业模式：
   麦当劳的商业模式：自营店+加盟店模式  
    自营店： 麦当劳自己运营的快餐店，通过汉堡+薯条等食品获得利润。从2016年的财报来看，麦当劳旗下自营店的销售收入为152.95亿美元，占公司销售总运营收入的62%左右，看似占了收入的大头，但是餐饮行业的成本和开支也是相当高的，除去各项成本（广告费，管理费用，店租，员工费用等等）自营店的纯利润只剩下7.39亿美元。 
  
  加盟店： 这部分店铺由加盟商和麦当劳共同运营：加盟商负责日常店铺的运营，麦当劳负责选址，员工培训和物料配送。 同时麦当劳要向加盟商收取加盟费和店铺租金。
  
     加盟费分为起始加盟费（一次性收取），特许经营费（餐厅营业额扣点）然后再加上店铺租金 
  
  我们看到这两大块的纯利润分别为 31.36亿美元和38.70亿美元。 
   好了，看到这里我们大概就明白麦当劳的盈利模式  
 首先，麦当劳需要开一些自营店,要靠自营店去树立整个全球40000多家麦当劳品牌。规范加盟店的运营。也是在麦当劳创业初期为其资本原始积累做了保证。
  
  
 之后有了资金和品牌的麦当劳，开始在全世界范围内选址。利用自己的综合评估体系在各个城市选择自己合适的店铺，租下或者买下店铺。然后以运营加盟的方式转租给加盟商。收取租金和加盟费用。（这两块才是麦当劳赚钱的大头）
  
 看到这里我们不禁又回到了问题上：
   麦当劳究竟是一家餐饮企业还是一家房地产企业？  
 很明显我们看到，麦当劳品牌的核心竞争力还是在餐饮。麦当劳的薯条汉堡（我最钟爱的麦辣鸡腿堡）以及小吃零食，还有小孩们钟爱的玩具。这些都是麦当劳品牌在人们心目中的印象。
  
  
 麦当劳在全球有40000家店铺，但是依然管理的井井有条。你到每一家麦当劳里，都能够吃到质量相差无几的快餐。麦当劳是快餐标准化流程的做的最成功的餐馆之一。我看过麦当劳的员工手册——是一部有500多页左右的大部头书。里边细节化了在店铺里每一个员工的分工和行为规范。
  
   正是做好了餐饮业，才有了后边源源不断的加盟商。麦当劳才有了不菲的租金和加盟收入。 
  
  
   专注做好主业，靠副业来变现收入。就是麦当劳目前的盈利模式。 
  
 其实对于这个问题，好多人只是跟风，听到别人这样说，就相信了。我个人对于这个问题有不同的理解。
  
 之所以说卖当劳是地产公司，其一是它具备房地产企业同等超强选址能力。我们看看麦当劳门店所选的位置，基本都是在市中心的黄金地带，人流量大，而且他们还有专门选址分析部门，分析有潜力在开发的低端地段，然后低价把店铺买下来，坐等店铺升值，在通过特许加盟的方式把店铺高价租给加盟商，赚取租金和品牌加盟费。
    
  
  
 根据麦当劳2016年的财报，盈利分布如下：50%的利润来自地产出租，40%利润来自品牌授权，仅有10%利润来自餐厅运营。麦当劳作为一家餐饮公司，其利润大头却来自出租地产。是不是有点奇怪？我们来看看麦当劳商业运行模式就明白了其中的奥秘了。
    
  
  
 麦当劳有两种餐厅门店形式：直营店和加盟店，直营店就是麦当劳自己开，赚的是商品差价，而加盟店就是麦当劳亲自选址后，再对人员进行培训，最后授权。然后收取加盟费，最重要的是收取一大笔门店租金费。而这收取的利润，远远高于直营店卖快餐所赚的利润。这就是为什么利润大头来自地产收入的原因。
    
  
  
 那这样说麦当劳是不是可以不卖汉堡，直接做店铺出租了？很显然是不行的，因为这所有的一切，都是依托于麦当劳的品牌效益，如果没有麦当劳的品牌做后盾，一切都将不付存在了。这就是麦当劳为什么不断推出新菜单，和打广告来确保自己的品牌价值以获得更多的特许加盟商加入，而收取加盟费和租金。
    
  
  
 虽然收取租金是麦当劳收入中不可少一分，但是如果有一天麦当劳不卖汉堡和薯条了，他就不是麦当劳了。所以总体来说，说麦当劳是个地产公司有所偏颇，他只是在经营好自己的主业的同时，发展了下副业，可没想到副业比主业赚钱些。
  
 这句话最早是由麦当劳创始人雷·克罗克在1974年说的，当时他为了给克萨斯州立大学的MBA班学生做演讲，在讲解商业模式时如此说教。这么多年过去，没想到这个问题竟然火了。
  
   
  
  为了让大家更详细理解这句话，我先说说麦当劳的商业模式吧。 
  
  「特许经营模式」： 麦当劳收取加盟商的品牌授权费，将统一的品牌标准（门店选址、门店规格和装修）、统一的经营方式（2万多种软硬技术、操作流程、经营手册）、统一的供应资源（饮料、食品原料等）打包提供给加盟商。
  
  「地产经营模式」： 麦当劳在全球范围内选择地产进行投资，凭借商业战略和合作策略低价买进，以一定差价租给加盟商。地产租金是麦当劳的主要营收之一。
  
  「复制杠杆模式」： 麦当劳不需要经营门店，只需要做好标准统一化的工作，无论是特许经营模式还是地产经营模式，都是可以快速复制的商业模式，从而帮助门店的飞速扩张。截止2017年，麦当劳在全世界拥有30000多家店（是肯德基的3倍），其中92%的店都是这样开起来的，他们都是特许经营店。在麦当劳的战略规划里，特许经营店的比例将来要达到95%。
  
   
    
 要做麦当劳的加盟商，必须要租赁麦当劳的地产，必须要接受麦当劳的原料供应。 因为地产行业的巨大泡沫，庞大的加盟商数量，麦当劳每年仅收房租就可以养活自己。 
  
  麦当劳2016财报显示，麦当劳的地产业务占据总营收的50%。 麦当劳的食品业务不赚钱，地产业务反而赚钱多，所以外界有麦当劳是一家房地产公司的说法。
  
 事实上，要把麦当劳比作房地产公司，是典型以业务利润来判定企业性质行为，实在太过于数据化了。按照这个逻辑，腾讯不是 科技 公司，而是 游戏 公司？百度不是 科技 公司，而是广告公司？阿里巴巴不是 科技 公司，而是中介公司？
  
 从麦当劳的商业模式上，我们看到了很多东西，但应以科学的思维去认识和学习。

3. 为什么麦当劳做的是地产生意？

麦当劳的盈利模式有房地产、饮食、供应链，其主要收入来源是房地产。
麦当劳主要利润来自于房地产，特许加盟和连锁经营，麦当劳专业的选址能力，麦当劳看中的地段房价往往都会涨，所以麦当劳主要靠房地产来盈利。
麦当劳供应链中获取“中利”，并不是单纯依靠集中采购，而是同时积极而深入地参与到供应链改造之中，通过改造供应链，使得整个价值链的整体收益大幅度增加，而它获得其中最大的一部分。

扩展资料
麦当劳特色
1、首间24小时快餐店，香港首间24小时麦当劳为尖沙嘴北京道分店，始于1987年。
2、2003年7月，香港湾仔庄士敦道麦当劳分店开始了24小时营业。2006年6月21日后，铜锣湾广场2期分店是香港麦当劳史上首间一开幕就是24小时营业而且有咖啡馆特色的分店，后来该种分店愈来愈多。至今香港已经有103间麦当劳分店实行24小时通宵营业。
3、黑沙环龙园分店的麦当劳于2007年开始设有24小时麦当劳，现时澳门有7间麦当劳实行24小时通宵营业。
参考资料来源：百度百科—麦当劳

4. 麦当劳实际上是一家房地产公司，为什么要卖汉堡？

5. 为什么麦当劳做的是地产生意？

麦当劳的盈利模式有房地产、饮食、供应链，其主要收入来源是房地产。
麦当劳主要利润来自于房地产，特许加盟和连锁经营，麦当劳专业的选址能力，麦当劳看中的地段房价往往都会涨，所以麦当劳主要靠房地产来盈利。
麦当劳供应链中获取“中利”，并不是单纯依靠集中采购，而是同时积极而深入地参与到供应链改造之中，通过改造供应链，使得整个价值链的整体收益大幅度增加，而它获得其中最大的一部分。

扩展资料
麦当劳特色
1、首间24小时快餐店，香港首间24小时麦当劳为尖沙嘴北京道分店，始于1987年。
2、2003年7月，香港湾仔庄士敦道麦当劳分店开始了24小时营业。2006年6月21日后，铜锣湾广场2期分店是香港麦当劳史上首间一开幕就是24小时营业而且有咖啡馆特色的分店，后来该种分店愈来愈多。至今香港已经有103间麦当劳分店实行24小时通宵营业。
3、黑沙环龙园分店的麦当劳于2007年开始设有24小时麦当劳，现时澳门有7间麦当劳实行24小时通宵营业。
参考资料来源：百度百科—麦当劳

6. 麦当劳的生意在房地产

10多年前，每逢大型节假日，或者你在考试中取得了好成绩，父母可能会承诺带你上麦当劳搓一顿。那时，吃一个巨无霸汉堡就算得上是童年记忆里奢侈的回忆了。这不仅是因为洋快餐“高大上”的国外背景，更因为同样贵得出奇的价格。
然而这些年，随着物价的全面上涨，这些洋快餐的价格却默默走下了“神坛”，这10多年来涨价幅度远远小于中餐。如今，吃一顿简单中式套餐的价钱都赶超麦当劳了。为什么麦当劳没有像大多数食品一般跟随通货膨胀的步伐涨起来呢？

涨价空间小
要回答这个问题，我们不妨先看看麦当劳在中国初生时的样子。
1990年，中国第一家麦当劳登陆深圳。那时，深圳作为中国改革开放的前沿，集中了一大批“先富起来的人”。而麦当劳背靠着美国这座大山，也天生自带着高端大气上档次的光环。此时的麦当劳已然在全球拥有了相当的品牌价值，为了进一步营造自己高端的形象，麦当劳的定价自然不会低。
而对于当时的男女老少来说，麦当劳解决的也不仅是肚子问题，其背后更代表了一种西化的生活方式和精神追求。当时的新兴白领们都以在麦当劳聚会为荣，可谓一个愿打一个愿挨，所以，一个汉堡套餐20几块的价格也就理所当然了（那时普通人的月薪只有几百元）。
然而近些年来，随着越来越多洋品牌的涌入，麦当劳的企业及产品定位也就自然归于平庸了。而作为一家快餐连锁企业，麦当劳的市场属性和定位也决定了其长远的发展路线——只有市场接受程度越高，利润才能最大化。而反观麦当劳十几年前的价格，与当时国内的物价水平相比，其各类产品的售价可谓严重高于成本。即使近些年来，它的涨价幅度很小，但它依然有钱可赚。
所以，通俗的说，以前的麦当劳本身定价就太高，而现在虽然在产品本身上赚得少一些，但市场的扩大又能够拉回这部分由于通货膨胀带来的损失。

房地产才是大头
但是，市场竞争只回答了这个问题的冰山一角。要弄清麦当劳为什么不屑于大幅度涨价，关键还得看看它的盈利模式。
我们不妨先来看看麦当劳都有哪些经营模式。说到底主要有三种——特许经营；自己买地建连锁店，再将连锁店租给加盟商；长期租赁某块地皮，将它改造成麦当劳店铺，然后再将店铺租给加盟商，并且加收20%的租金赚取差额。资料表明，至20世纪80年代中期，在麦当劳全球的近万家餐馆中，有60%的房地产所有权属于麦当劳总部，另外还有40%则由总部出面向当地房地产主承租。

那么，麦当劳又是如何分别在这几种经营模式中赚钱的呢？
很简单，除了直营店的盈余外，麦当劳收入的大头都落在了加盟商的服务费以及房地产收入上。这其中，有1/3的收入来自直营店，剩下的2/3来自加盟商，而单单房地产收入就占去了这部分收入的90%。通俗的说，这种经营模式的实质就是麦当劳用各加盟商的加盟费买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟商。如此一来，麦当劳公司的房产和收入增加了，同时，通过控制房地产，又有利于加强麦当劳对加盟商的管理。这正如麦当劳总裁所说——麦当劳的真正生意是经营房地产，而不是汉堡包。

吸引加盟商的手段
当然，加盟商也不傻。对于他们来说，虽然加盟麦当劳的费用高昂，但经过几十年的经营和发展，麦当劳已然在全球树立了卓越的品牌形象。在长期经营过程中，麦当劳不仅打造了专属于自己的餐饮文化，还总结出了一套科学合理的制造标准化快餐的方法和程序，这也大大节省了加盟商在后期管理方面的维护和投入。
比如，光是工作手册就有560页，里面含有两万多种软硬技术和一套详细的操作流程——常温的汉堡17℃，常温饮料7℃，可乐里的气泡在4毫米口感最佳，炸牛肉饼要4分钟，鸡腿炸好以后放到过滤网上面4到7秒，因为不到4秒吃起来会比较油，超过7秒吃起来会比较干……诸如此类，事无巨细。除了食物方面的标准化操作外，你还会发现全世界的麦当劳装修、灯光都是一样的，就连冲水马桶都是一个品牌，而这一切都使得加盟商的经营变得十分简单。
这就是麦当劳盈利模式的高明之处——把软的和硬的打包在一起卖给你，然后在收取高昂的加盟费之后，拿这笔钱继续扩张自己的店面。它使麦当劳能够迅速占领所有优势地段，并且利用加盟商的潜心经营来使地价不断升值。
如今，麦当劳总部干得最多的事情不是做快餐，而是琢磨某个城市的哪一地段有可能成为人流最密集的地方。论证完毕后，就买下或租赁看中的地皮建起快餐店，然后等待加盟商“投怀送抱”。你看，在地产方面，麦当劳就像是手握着永远不会降价的期货一样，坐等收利。
（本文源自大科技*百科新说016年第3期文章）

7. 你以为麦当劳只是卖汉堡吗？其实它主要是做房地产的！

在各大火车站，高铁站，飞机场，总有一道靓丽的风景线，那就是麦当劳，肯德基，真功夫等店面。
  
  
 我们可能经常光顾这些餐饮店，但是我们很多人不知道，其实，麦当劳营业收入的90%来自于房地产。
  
  
 “我们做的不是汉堡生意，而是房地产生意。”麦当劳创始人雷·克罗克如是说。
  
  
 最初的麦当劳只是一家普通餐饮店，类似你家街边卖小吃的。但是这家店面装修，环境都比周围店要好，而且做的面包夹青菜，炸薯条，番茄酱都特别讨孩子们喜欢。
  
  
 因为生意火爆，所以老板就想着多开几家类似的店。但是随着开的店越来越多，成本也越来越高，怎么办？
  
  
 他们经过调查发现，兜里揣着钱但是不知道干什么的大老板here and there，于是他们想出了一个两全其美的办法：他们把他们的麦当劳品牌授权于想开店的有钱老板们，帮助他们装修，经营和管理，但前提是看老板们需要交加盟费，品牌费，房租费，经营管理费和利润分成等。
  
 因为麦当劳有一套完整的经营管理系统，正好弥补了有钱老板们不懂经营的缺陷；而有钱老板们因为有钱也弥补了麦当劳急需扩张缺乏资金的不足。两全其美，相得益彰，麦当劳快速跑马圈地，出资老板们也不用殚精竭虑就躺着安心挣钱！
  
 20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60%的房地产权属于麦当劳总部，另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90%。
  
  
 杯弓成蛇蝎，寝石变卧虎，平时我们所见到的，有可能不是事实真相。事实的真相，有时确实令人出乎意外，大跌眼镜！

8. 麦当劳里的地产生意经

1974年，麦当劳的创始人雷.克罗克，被邀请去奥斯汀为德克萨斯州立大学的MBA班作演讲，他问学生们他是做什么的？大家异口同声答道：“你是做汉堡包的”。雷哈哈大笑：“我料到你们会这么说。”
 
 他止住笑声，并很快说：“其实并不是做汉堡包的，我真正的生意是房地产。”
 
 01从卖烧烤到卖汉堡
 
 20世纪30年代，世界经济危机爆发，美国因此处于经济大萧条时期。彼时，美国实施禁酒令已10年之久，正餐餐厅因此受到很大的冲击，基本无人问津。相反，快餐厅减少了服务流程，并且以低价格、出餐快、效率高的特点赢得了那些奔波在运输行业的工人们，汽车餐厅业态在美国南加州地区迅速兴起。
 
 1937年，Maurice McDonald 和 Richard McDonald 两兄弟在加州的圣贝纳迪诺小镇（SanBernardino）创办了一家汽车餐厅（Drive-through），名为 Dick and Mac McDonald，主营烧烤（Bar-B-Que）。
 
 1948 年，麦当劳兄弟发现烧烤店里汉堡最受顾客喜欢，其销售额占比也是最高的，于是便主打这款价格低、上餐快的汉堡，并且马上推出招牌式产品—15美分优质汉堡。
 
 烧烤店正式转型为汉堡店。
 
 02汉堡背后的地产商
 
 1954 年，雷·克罗克（Ray Kroc）与麦当劳兄弟签署协议，加入麦当劳，负责麦当劳特许经营权的全美授予事项。
 
 1955 年，麦当劳公司成立。
 
 1956 年，麦当劳地产公司成立。
 
 雷·克罗克将自有的房产、汽车抵押给财产所有人，财产所有人将土地租赁给麦当劳，麦当劳以土地租赁合同作为抵押向银行 贷款 ，以银行贷款建立餐厅后，以餐厅作为抵押获得银行贷款以支付土地租赁费用；出租餐厅，收取租金偿还银行贷款。
 
 核心逻辑即：加盟商支付的租金，偿还银行贷款（用于餐厅建设）和土地租赁费用。由于土地（租赁合同）和房产（餐厅）均已抵押，现金流风险极高。
 
 不过事实证明，这后来让麦当劳十分有利地控制了加盟商，包括供应链、营销、运营等方面的统一管理，也为麦当劳日后收取随着地价上涨的租金的盈利模式奠定了坚实的基础。
 
 1978年，美国的零售地产价格不断上涨。这促使了餐饮所在地段模式逐渐形成两级分化现象：坐落在繁华商圈的大多都是小面积门店，主推特色产品，占地面积较大的餐厅被迫移到城市的非中心区。
 
 土地价格的疯狂上涨，证明了麦当劳引以为豪的地产模式非常得益于麦当劳在 利率低 位时就大举借债进入房地产市场。
 
 1968年—1972年，麦当劳门店开始疯狂扩张：这一时期麦当劳购入/长期租赁了超过 1400家门店的土地。
 
 20 世纪 90 年代，麦当劳拥有美国69%的本土餐厅的土地所有权，海外的比例则为 35%。
 
 2016年—2017 年，麦当劳承租的门店占总门店数比例为 40%和 33%，地产带来的租金收入分别为 61 亿、65 亿美元，占总收入比重分别为 25%、29%。
 
 与专业地产投资和开发商相比，麦当劳地产的成功之处在于：
 
 前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目，但纯粹靠地产形成自己强势品牌的，不管是在哪个国家也就那么几家，不多，也多不起来。
 
 后者是已经在商业经营方面形成了相当强势的品牌，麦当劳一直在卖汉堡，并没有推出某个地产品牌，但它传统企业品牌与地产的结合，正使它的利润达到了长流之水的效果。
 
 03进入中国
 
 正当它的地产运营模式很大程度上为西方著名商业企业所共有时，麦当劳则把眼光放得更加长远。比如，漂洋过海，进入中国。
 
 1990年10月，位于繁华深圳东门的麦当劳餐厅，是中国大陆第一家麦当劳餐厅。
 
 1992年4月，北京王府井麦当劳餐厅开业，成为麦当劳在全世界面积最大的餐厅。店铺坐落于北 京东 单大街与长安街接口处的黄金地段，后来经历王府井改造，麦当劳因拆迁土地补偿狠赚了一笔，由此可见麦当劳投资房地产眼光之犀利。
 
 麦当劳在一边做快餐的同时，一边做地产，从来没有停止过。它已经形成了一套自己的制造快餐程序、店面摆设规则、店铺选址秘诀。
 
 2017年1月，中信集团旗下的中信股份、中信资本控股、凯雷投资集团和麦当劳联合宣布达成战略合作并成立新公司，后者将成为麦当劳未来20年在中国内地和香港的主特许经营商。本次交易完成后，麦当劳在中国内地和香港的1750多家直营餐厅转为特许经营。
 
 2017年10月，据国家企业信用信息公示系统消息，麦当劳（中国）有限公司已正式更名为金拱门（中国）有限公司。（PS:在此暂且继续称它为麦当劳）
 
 特许经营模式使麦当劳通过使用加盟商的资金杠杆迅速地扩张。
 
 其主要业务是土地购买或者长期租赁，然后提前买下商圈的商铺，租给麦当劳某个分店的加盟商，同时自己赚取地产增值的 收益 。
 
 目前，麦当劳遍布全球六大洲120多个国家，拥有约3万+间分店。
 
 当麦当劳扩张到全球之后，已然成为了世界上最大的房地产商，它拥有美国以及世界其他地方的一些最值钱的街角和十字路口的黄金地段。
 
 04地产盈利模式
 
 麦当劳在房地产上的利润来源，简单来说即买卖热门的商铺，或从加盟店铺收高租金。
 
 由于加盟者一般都没有足够的资金支付高额的土地费用和建筑费用（大约3-5万美元，随着时间的变化而变化），也通常无力争取贷款。
 
 麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源，这实质是麦当劳房地产公司用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。
 
 这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。
 
 资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60%的房地产权属于麦当劳总部，另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90%。
 
 此模式的天才之处在于使用了长期的固定的 费率 收购了地产，它将可变成本都转嫁到特许加盟商上。当销售价格不可避免地增长时，加盟费也随之增长，但公司的固定成本相对保持平稳，这个模式将麦当劳打造成了一个强劲的现金流公司，延续至今。
 
 05黄金地段原则
 
 商业地产到底有多赚钱？
 
 几年前，肯德基进驻郑州国贸360广场，以1500万的价格拿下了当时的商铺位，后来LV看上了那个地方，出价3个亿，但是肯德基依然不为之动摇。仅仅几年时间，这个地价就翻了20倍。
 
 其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳这一家。
 
 中原房地产投资顾问公司商业策划部总监蔡宇翔表示：很多品牌零售企业都是商业用房的大房东，对商业用房的需求量非常大，所以通常能以较低的价格租到房子。他们对地段的商业前景也有自己一套非常专业的分析模式，由于自带强大的品牌效应，在他们入住一个地方后，往往自然而然地会跟着涌进来很多小租户，他们再以较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些企业的一个重要收入来源。
 
 麦当劳首席财务官哈里.索恩本说过一句话：“本质上我们并不真的是在食品行业，我们是在房地产行业……我们出售十五美分汉堡包的唯一原因，是因为这是带来收入现金流的最佳产品，靠汉堡找租户能够向我们支付房租。”
 
 麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：“麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。”
 
 麦当劳的选址在公司内部是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点，纯住宅原则上也不设点。
 
 麦当劳里的地产生意经：因为强大的品牌效应和专业地段的选择，带来强大的顾客流量，有人的地方才有江湖，才能转化成源源不断的利润。
 
 地段，对商业用房的影响在此体现的淋漓尽致。地段不好的投资房都是耍流氓，尤其是商业用房。