长沙商品房全面限价，明确平均利润率6%-8%！

1. 长沙商品房全面限价，明确平均利润率6%-8%！

12月11日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称《通知》），进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起开始执行。

长沙市发改委在2017年曾发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，规定限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%-8%。
此次《通知》的发布，被市场认为是长沙市新建商品房限价政策的2.0版，限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。
限价的同时防止“避税”
根据《通知》的表述，新建商品房成本主要由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金组成。利润是指商品住房开发经营企业按规定计提的利润，平均利润率为6%-8%。税金按国家税法和有关政策规定执行。
《通知》对不得计入商品住房价格的费用进行了特别规定，赔偿金、违约金、滞纳金、罚款、经营性设施建设费、安装费、办公用房均不得计入商品住房价格。

这就意味着，房企要想实现盈利，在营销过程中的销售成本需要进一步管控。
“房地产企业普遍存在虚增成本的现象。一方面是为了达到到避税的目的。另一方面，虚增成本还可以提高定价。上述文件出台后，可以有效管控这两个方面。”某上市公司财务人员对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高，这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。
中原地产首席分析师张大伟表示，《通知》提到的政策属于限价范畴，目的是为了管控房价上涨。相比简单的限价，限制利润率的做法更加复杂，动态指标更多，拿地成本、建安成本、配套成本都会有很大的变动空间。上述政策对前期低成本拿地的房企影响较大。
严跃进表示，从这两年来看，限价政策中各地政府对地价的把控是关键。此次对利润率的管控，是一种限价上的创新。
某上市房企高管对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，目前，房地产调控政策大致可以分为限价、限购、限售、限贷、限商等五个层面。这五个层面调控的目的不同，其中，限购和限贷是为了分流购房需求，将购房者从一二线城市调节到三四线城市，缓解热点城市房价上涨的压力。限售对炒房者进行打击，大幅压缩投机炒房的空间。限价可以做到短时间管控房价，让房价整体走低。无论是哪种限制，都会对房企利润产生影响。
利润压缩成普遍现象
中银国际证券研报显示，2019年前三季度，地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%，分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较2019年上半年下降1.1和1.5个百分点。
表面看来，长沙发布的上述《通知》里，商品房项目平均利润率规定为6%-8%，低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率，相关房企利润率可能会被压低。但是，张大伟指出，6%-8%的利润率不算低，如果能保证这个利润率，对房企而言是可以接受的。长沙地区2019年以来，出让的地块基本以限价地块为主，项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润是上限，下限没有保证。不排除很多项目会和北京地区的限竞房一样陷入亏损。因此，出台的6%-8%的政策操作性有限。
多位业内人士指出，房企净利润因该政策而下降不可避免，不排除部分项目的净利润降至5%左右，但房企开发新盘项目往往分一、二、三等多期，某一期项目净利受影响对房企整体业绩影响相对有限，特别是对大型房企而言。
让定价更加科学
值得注意的是，长沙地区的这一做法在海南省已经出现过。
2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定。同年，三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。
对此，严跃进表示，这类政策的出台，实际上也使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。
张大伟表示，目前的调控政策都是微调范畴，房价上涨了就会收紧，房价下跌了就会出现放松。

2. 长沙商品房全面限价 明确平均利润率6%-8%！

12月11日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》)，进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起开始执行。
　　长沙市发改委在2017年曾发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，规定限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%-8%。
　　此次《通知》的发布，被市场认为是长沙市新建商品房限价政策的2.0版，限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。
　　限价的同时防止“避税”
　　根据《通知》的表述，新建商品房成本主要由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金组成。利润是指商品住房开发经营企业按规定计提的利润，平均利润率为6%-8%。税金按国家税法和有关政策规定执行。
　　《通知》对不得计入商品住房价格的费用进行了特别规定，赔偿金、违约金、滞纳金、罚款、经营性设施建设费、安装费、办公用房均不得计入商品住房价格。
　　这就意味着，房企要想实现盈利，在营销过程中的销售成本需要进一步管控。
　　“房地产企业普遍存在虚增成本的现象。一方面是为了达到到避税的目的。另一方面，虚增成本还可以提高定价。上述文件出台后，可以有效管控这两个方面。”某上市公司财务人员对记者表示。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高，这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，《通知》提到的政策属于限价范畴，目的是为了管控房价上涨。相比简单的限价，限制利润率的做法更加复杂，动态指标更多，拿地成本、建安成本、配套成本都会有很大的变动空间。上述政策对前期低成本拿地的房企影响较大。
　　严跃进表示，从这两年来看，限价政策中各地政府对地价的把控是关键。此次对利润率的管控，是一种限价上的创新。
　　某上市房企高管对记者表示，目前，房地产调控政策大致可以分为限价、限购、限售、限贷、限商等五个层面。这五个层面调控的目的不同，其中，限购和限贷是为了分流购房需求，将购房者从一二线城市调节到三四线城市，缓解热点城市房价上涨的压力。限售对炒房者进行打击，大幅压缩投机炒房的空间。限价可以做到短时间管控房价，让房价整体走低。无论是哪种限制，都会对房企利润产生影响。
　　利润压缩成普遍现象
　　中银国际证券研报显示，2019年前三季度，地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%，分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较2019年上半年下降1.1和1.5个百分点。
　　表面看来，长沙发布的上述《通知》里，商品房项目平均利润率规定为6%-8%，低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率，相关房企利润率可能会被压低。但是，张大伟指出，6%-8%的利润率不算低，如果能保证这个利润率，对房企而言是可以接受的。长沙地区2019年以来，出让的地块基本以限价地块为主，项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润是上限，下限没有保证。不排除很多项目会和北京地区的限竞房一样陷入亏损。因此，出台的6%-8%的政策操作性有限。
　　多位业内人士指出，房企净利润因该政策而下降不可避免，不排除部分项目的净利润降至5%左右，但房企开发新盘项目往往分一、二、三等多期，某一期项目净利受影响对房企整体业绩影响相对有限，特别是对大型房企而言。
　　让定价更加科学
　　值得注意的是，长沙地区的这一做法在海南省已经出现过。
　　2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定。同年，三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。
　　对此，严跃进表示，这类政策的出台，实际上也使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。
　　张大伟表示，目前的调控政策都是微调范畴，房价上涨了就会收紧，房价下跌了就会出现放松。

3. 长沙商品房全面限价

12月11日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》)，进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起开始执行。
长沙市发改委在2017年曾发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，规定限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%-8%。
此次《通知》的发布，被市场认为是长沙市新建商品房限价政策的2.0版，限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。
限价的同时防止“避税”
根据《通知》的表述，新建商品房成本主要由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金组成。利润是指商品住房开发经营企业按规定计提的利润，平均利润率为6%-8%。税金按国家税法和有关政策规定执行。
《通知》对不得计入商品住房价格的费用进行了特别规定，赔偿金、违约金、滞纳金、罚款、经营性设施建设费、安装费、办公用房均不得计入商品住房价格。
这就意味着，房企要想实现盈利，在营销过程中的销售成本需要进一步管控。
“房地产企业普遍存在虚增成本的现象。一方面是为了达到到避税的目的。另一方面，虚增成本还可以提高定价。上述文件出台后，可以有效管控这两个方面。”某上市公司财务人员对记者表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高，这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。
中原地产首席分析师张大伟表示，《通知》提到的政策属于限价范畴，目的是为了管控房价上涨。相比简单的限价，限制利润率的做法更加复杂，动态指标更多，拿地成本、建安成本、配套成本都会有很大的变动空间。上述政策对前期低成本拿地的房企影响较大。
严跃进表示，从这两年来看，限价政策中各地政府对地价的把控是关键。此次对利润率的管控，是一种限价上的创新。
某上市房企高管对记者表示，目前，房地产调控政策大致可以分为限价、限购、限售、限贷、限商等五个层面。这五个层面调控的目的不同，其中，限购和限贷是为了分流购房需求，将购房者从一二线城市调节到三四线城市，缓解热点城市房价上涨的压力。限售对炒房者进行打击，大幅压缩投机炒房的空间。限价可以做到短时间管控房价，让房价整体走低。无论是哪种限制，都会对房企利润产生影响。
利润压缩成普遍现象
中银国际证券研报显示，2019年前三季度，地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%，分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较2019年上半年下降1.1和1.5个百分点。
表面看来，长沙发布的上述《通知》里，商品房项目平均利润率规定为6%-8%，低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率，相关房企利润率可能会被压低。但是，张大伟指出，6%-8%的利润率不算低，如果能保证这个利润率，对房企而言是可以接受的。长沙地区2019年以来，出让的地块基本以限价地块为主，项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润是上限，下限没有保证。不排除很多项目会和北京地区的限竞房一样陷入亏损。因此，出台的6%-8%的政策操作性有限。
多位业内人士指出，房企净利润因该政策而下降不可避免，不排除部分项目的净利润降至5%左右，但房企开发新盘项目往往分一、二、三等多期，某一期项目净利受影响对房企整体业绩影响相对有限，特别是对大型房企而言。
让定价更加科学
值得注意的是，长沙地区的这一做法在海南省已经出现过。
2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定。同年，三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。
对此，严跃进表示，这类政策的出台，实际上也使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。
张大伟表示，目前的调控政策都是微调范畴，房价上涨了就会收紧，房价下跌了就会出现放松。

4. 长沙再发新政！锁定开发商的利润率！最高8%

12月9日，长沙市发改委印发《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称《通知》），这份长沙市商品住宅核价文件规定，商品住房价格由成本、利润、税金构成。该《通知》自2019年12月11日起执行。
其中成本构成包括8项，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。
利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1-4项之和为基数，平均利润率为6%-8%。税金则按国家税法和有关政策规定执行。
《通知》指出，5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
此外，《通知》明确，有关费率需要变动时，由长沙市价格主管部门调整。记者刘李
影响
商品房价格及利润将被锁定
长沙自出台“限房价、竞地价”新政以来，挂牌土地多为“限价地”。在挂牌时就限定住宅销售价，无疑稳定了长沙楼市市场预期。
与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋销售价格、建设标准等，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。
2016年底以来，长沙市政府多次升级楼市限购、限售、限价等调控政策。规定限价商品住房的利润，促进当地房地产市场平稳健康发展。“这一调控手段能限制开发商任性涨价，政府限价让购房者享受到了政策红利，这是好事。”一位最近正在看房的市民说。
业内人士认为，本次长沙再次明确以成本法监制商品住房价格，规定商品住房的平均利润率，这意味着未来两年内，长沙市的商品住房价格和利润基本被锁定，波动不会太大，只能随着政府的地价和开发商建筑成本的涨跌而涨跌。
开发商的利润率也被限定在6%至8%。如果算上管理费、销售费、财务费、行政事业性收费和基金等其他成本，最终的利润率可能进一步下降。“开发商在开发建设过程中，项目地价、产品配套、设计方案、建安销售成本等均不一样，且有些成本变动大，无法核算实际决算成本。”一位不愿具名的长沙开发商表示，政府可以控制土地价格，但建筑成本等不可控因素较多，如果开发商的毛利润达不到一定比例，项目会面临一定风险，不仅现金流的压力无法缓解，也不利于企业扩张和发展。因此，要防止房企采取偷工减料方式，降低成本的行为。
长沙一位不愿具名的开发商表示，这个政策从源头上对开发利润进行控制，应该是调控继续深化的手段之一，释放了政策依然从严的信号。政策效应必然传导到供应端，土地供需市场预计将全面承压。
“开发商拿地意愿将明显降低，一段时间内将以存量供应为主，于行业而言，无疑是利空。新政下，开发商将不得不调整来年计划，面临新的转型和阵痛是大概率情况。”他说。
事实上，为加强限价商品住房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，2017年长沙市就出台了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（以下简称《办法》），该《办法》由长沙市发改委公布，生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。

5. 调控新招！长沙商品房限利6%至8% 业内称执行难

继限价、限售、限贷之后，商品房市场又现“限利”调控政策。
12月11日，长沙市发改委官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（简称“通知”）。通知提出加强商品住房价格管理，明确价格成本由“成本+利润+税金”三部分组成，平均利润率为6%至8%。该文件于今日开始执行。
时隔多年后，“限利”政策重回房地产市场。对此，有业内人士认为，是“房住不炒”下的“创新版本”；也有业内人士认为，该政策将会面临执行难。
“限利”政策由限价房延伸至商品房
通知明确，商品住房价格由成本加利润、加税金构成。其中商品房成本构成共包括8项，分别是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。
而利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润提取应以前款成本构成中的1-4项之和为基数，平均利润率为6％至8％。
通知要求，5类费用不得计入商品房价格，包括住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
事实上，早在2017年，长沙就发布过限利润的政策。当时，长沙市发改委在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成，平均利润率为6%至8%。
从政策内容来看，如今的“限利”政策由之前的限价商品住房延伸到商品住房的范围。业内人士分析认为，长沙过去几年供应的住宅土地以限价房为主，长沙的限价房与北京的限竞房性质差不多，同样属于商品房，并非政策保障房。此次政策约束的范围既包括限价房，也包含了其他类型的商品房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，长沙对商品住房价格进行了清晰的管控，尤其明确了利润率的范围，显然是限制利润的做法。“既给房企留有一定的盈利空间，也确保了房价的相对稳定。”
“限利”执行难落地？
房地产最早的“限利”政策出现在2012年。当时陕西省提出，在成本的基础上，加上10%左右的合理利润率，得出房屋最后的售价。超出价格区间的商品房将无法备案，也无法取得预售证。
来自中银国际证券的数据显示，2019年1月-9月房地产板块的总体净利率为10.3%。从数据看，此次长沙规定的利润范围不及这一标准。
中原地产首席分析师张大伟介绍，也是在2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》，明确限价商品住房的具体销售价格，应按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定。
同年，三亚市发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房的利润不超过建设成本的6%。

对于“限利”政策时隔多年后重回房地产市场，严跃进认为，长沙从成本管控的角度设定利润，可以理解为是“房住不炒”下的“创新版本”。这也是回归工程项目的成本定价法，对于一些科学管理的项目，可以获得更高的利润，而对于一些营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高。
不过，张大伟认为，对商品住宅限制利润，执行将很难落地。“6%至8%的净利润不算低，是按照项目计算，而不是按开发商的投资额计算。对比其他行业来说，能保证6%至8%的利润率已经不错了。”他表示，这一政策对之前拿地的开发商影响会比较大，因为之前的土地成本较低，近几年拿地的大部分房企，利润已很难达到6%至8%。
张大伟称，长沙的“限利”调控政策，其利润计算公式很难成立，因为各家企业成本不一样，比如建安成本就有不小的差距，资金成本也各不相同，这些都将导致价格的差距。

6. “调控最严城市”长沙楼市真相：限利润还是保地价

有市场人士表示，在当前楼市下行环境下，长沙地价在经历一轮上涨过后，开发商拿地意愿不高，土地市场正面临压力，此时长沙或以保地价来稳定土地市场。
年关节点，楼市调控政策的任何一个动向都牵动着开发商尤其是购房者敏感的神经，这对于堪称“楼市调控最严的二线城市”长沙也不例外。
12月11日傍晚，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（长发改价调〔2019〕296号，以下简称“通知”），明确了该市商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中平均利润率为6%～8%。 该通知自12月11日起执行。
如同今年9月30日，长沙市住建局发布《长沙市人才购房补贴实施办法》一样，此消息一出激起千层浪：“‘楼市调控最严的二线城市’惊天大逆转”，“‘限房价’或以‘限利润’这种富有想象力和戏剧性色彩的方式结束了”， “看似仍限价，但限价的实质发生了根本变化，限价已没了天花板”， “低利润率情况下，或鼓励房企开发高价楼盘以寻求高额利润”。
各种声音不断传出。
对此，长沙市发改委相关人士也对外表示，限价“更严”和“放松”的说法均不准确，长沙楼市政策并没有新的变化。 通知也称，此举的目的是为贯彻落实中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地产调控政策，进一步加强长沙市商品住房价格管理。
自2016年10月份多次加码楼市限购、限售、限价等调控政策以来，长沙堪称为“调控最严的二线城市”。 这几年，长沙楼市趋于稳定，商品房平均单价在1万元/平方米左右，与周边城市相比处于价格洼地。
有市场人士表示，在当前楼市下行环境下，长沙地价在经历一轮上涨过后，开发商拿地意愿不高，土地市场正面临压力，此时长沙或以保地价来稳定土地市场。
楼面地价进入房价成本
“此次通知要求的平均利润率6%-8%，与两年前暂行办法的相关条款基本一致，只是此次条款没有了之前‘限价商品住房平均利润率’的‘限价’二字而已。 ”当地业内人士表示，房价限价应该仍会继续。 此次通知根本不是楼市新政，只是原来的“暂行办法”文件两年有效期满，需要重新发一个新文件来延续相关政策的效力。
2017年11月30日，长沙市发改委曾印发《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》的通知（长发改价控（2017）388号，以下简称“暂行办法”）。 该暂行办法第六条第二项早已明确，限价商品住房的平均利润率为6%～8%，生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。
该通知明确表示，长沙市商品住房成本由8个方面构成，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。 也就是说，长沙市商品住房价格继续采用成本法监制，楼面地价等进入房价成本。
同时，此次通知要求，以下5类费用不得计入商品房价格，包括住宅小区内经营性设施的建设费用； 开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用； 各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用； 各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； 按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
在商品住房开发经营企业按规定计提的利润方面，长沙市规定，以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费的成本之和为基数，平均利润率为6%～8%。
地价成本一直在涨

自2017年10月推出“限房价+竞地价+摇号”住宅用地以来，长沙市“双限地”成了土地市场供应的主流，地价也在逐步攀升。
当时，开启了长沙限价地供应序幕的位于该市雨花区牛头村的编号为[2017]长土网040号地块，住房限定售价为7700元/平方米，起始楼面价约2290元/平方米，竞得楼面价约3435元/平方米。 另一宗位于雨花区韶山路143号的编号为[2017]长土网041号地块，住房限定售价为7195元/平方米，起始楼面价约2103元/平方米，竞得楼面价约3154元/平方米。
即将于本月下旬挂牌截止、同样位于雨花区的编号分别为[2019]长沙市112号、[2019]长沙市114号、[2019]长沙市115号的地块，其住宅限价分别为10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米，起始楼面价就分别达到了约3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。 至此，长沙市内五区住宅单价限价全线突破万元。
长沙“双限地”房价在涨，地价亦在涨。
在长沙楼市热门片区梅溪湖板块，2017年12月26日，片区首宗限价地——编号为[2017]长土网053号地块，住房限定售价为9970元/平方米，以起始楼面价约4794元/平方米出让。 2018年3月12日，该板块编号为[2018]长土网009号地块，住房限定售价为9971元/平方米，起始楼面价约4814元/平方米，竞得楼面价达6152元/平方米。 2018年9月13日，该板块编号为[2018]长沙市071号地块，住房限定售价为11000元/平方米，起始楼面价约6000元/平方米，竞得楼面价达6417元/平方米。
今年4月16日，位于梅溪湖板块的编号为[2019]长沙市010号地块，住房限定售价为12600元/平方米，起始楼面价约6006元/平方米，竞得楼面价达到了7207元/平方米。
土地市场转冷

尽管地价成本一直在涨，但长沙土地市场也呈现出转冷迹象，房企哄抢地块局面不再。
湖南中原战略研究中心的数据显示，今年前11个月，长沙市内六区累计供应经营性用地达89宗，供应总建筑面积约1594万平方米，同比增加23%； 累计成交土地建筑面积1409万平方米，同比增加34%，成交量远超去年全年。
值得注意的是，土地市场在明显放量的同时，自11月以来，长沙土地市场也在转冷。 11月，长沙市内六区总计成交的4宗经营性用地，总建筑面积约38万平方米，环比减少79%，同比增加253%，成交总建筑面积为今年以来月度最少值，其中有2宗限价地为底价成交。
中国房地产报记者了解到，房企在长沙理性拿地，除了出于对地价成本一直在涨的忧虑，还有就是明显感受到了持续加大的短期去化压力，以及楼市发出下行信号。
数据显示，新房交易方面，11月份，长沙市内五区住宅整体供求比1.2，住宅市场已连续4个月处于供过于求状态。
时值年末，各大房企纷纷冲刺销售业绩。 在更多项目集中入市的同时，长沙有房企不仅对无资格购房者售房，还发生内部销售人员为抢客户而互殴现象，有房企甚至全员下达销售任务，只要交10万元定金，即可算销售业绩，且能拿到销售佣金。
土地供应方面，12月份，长沙市内六区共有17宗土地出让。 住宅用地中，有5宗为限价地，另出现了5宗不限价地。
“地价即便高溢价也能进入房价成本，看似鼓励房企放心拿地、保住地价。 ”有房企担心，但短期长沙市场能不能接受更多的高价楼盘，同时，6%-8%的利润率较为有限，房价核价后，一旦别的成本增加，项目或面临亏损风险。
今日，宁乡市4宗经营性用地集体出让，包括3宗住宅用地，1宗商业用地。 最终，3宗住宅用地均因无人问津而“流拍”，商业用地则以底价1199万元拍得。

7. 长沙再发新政！锁定开发商的利润率！最高8%

12月9日，长沙市发改委印发《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称《通知》），这份长沙市商品住宅核价文件规定，商品住房价格由成本、利润、税金构成。该《通知》自2019年12月11日起执行。
其中成本构成包括8项，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。
利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1-4项之和为基数，平均利润率为6%-8%。税金则按国家税法和有关政策规定执行。
《通知》指出，5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
此外，《通知》明确，有关费率需要变动时，由长沙市价格主管部门调整。记者刘李
影响
商品房价格及利润将被锁定
长沙自出台“限房价、竞地价”新政以来，挂牌土地多为“限价地”。在挂牌时就限定住宅销售价，无疑稳定了长沙楼市市场预期。
与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋销售价格、建设标准等，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。
2016年底以来，长沙市政府多次升级楼市限购、限售、限价等调控政策。规定限价商品住房的利润，促进当地房地产市场平稳健康发展。“这一调控手段能限制开发商任性涨价，政府限价让购房者享受到了政策红利，这是好事。”一位最近正在看房的市民说。
业内人士认为，本次长沙再次明确以成本法监制商品住房价格，规定商品住房的平均利润率，这意味着未来两年内，长沙市的商品住房价格和利润基本被锁定，波动不会太大，只能随着政府的地价和开发商建筑成本的涨跌而涨跌。
开发商的利润率也被限定在6%至8%。如果算上管理费、销售费、财务费、行政事业性收费和基金等其他成本，最终的利润率可能进一步下降。“开发商在开发建设过程中，项目地价、产品配套、设计方案、建安销售成本等均不一样，且有些成本变动大，无法核算实际决算成本。”一位不愿具名的长沙开发商表示，政府可以控制土地价格，但建筑成本等不可控因素较多，如果开发商的毛利润达不到一定比例，项目会面临一定风险，不仅现金流的压力无法缓解，也不利于企业扩张和发展。因此，要防止房企采取偷工减料方式，降低成本的行为。
长沙一位不愿具名的开发商表示，这个政策从源头上对开发利润进行控制，应该是调控继续深化的手段之一，释放了政策依然从严的信号。政策效应必然传导到供应端，土地供需市场预计将全面承压。
“开发商拿地意愿将明显降低，一段时间内将以存量供应为主，于行业而言，无疑是利空。新政下，开发商将不得不调整来年计划，面临新的转型和阵痛是大概率情况。”他说。
事实上，为加强限价商品住房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，2017年长沙市就出台了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（以下简称《办法》），该《办法》由长沙市发改委公布，生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。

8. 长沙住宅最高限价每年涨10%？“根据市场情况合理确定”

6月29日，湖南省长沙市岳麓区梅溪湖最新挂牌一宗限地价地块，该地块要求所建住宅（毛坯）销售均价不超过13500元/平方米，创下梅溪湖片区挂牌出让的限价地块中住宅毛坯限价最高的地块。
地块出让公告显示，该地块挂牌编号[2020]长沙市051号，为岳麓区梅溪湖国际新城一期，东临肖龙路、南临梧桐路、西临赏月路、北临梅溪湖中轴景观线（L05-B521、L05-B522地块），地块出让面积101648.16平方米，规划用途为商业和住宅，该地块起始价格为324857万元，竞买保证金162428万元，地块楼面起始价为5300元/平方米。按照计划，该地块将于7月29日正式出让。
无独有偶，长沙近期挂牌的多宗地块的住宅（毛坯）销售限价接连被刷新。 6月28日洋湖片区挂牌双限地住宅（毛坯）限价13800元/平米；6月30日，长沙开福区挂牌的一宗双限地显示住宅（毛坯）限价达14800元/平米，两幅地块均刷新区域毛坯住宅最高限价。
以“双限地”出现为节点，长沙土拍执行“熔断+摇号”已近三年。2017年8月，长沙市政府发布《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）》，试点地块将采取限价“熔断”机制，规定试点住宅地块的土地最高限价以及销售的最高限定价格，长沙土拍市场正式进入“熔断+摇号”时代。
按照长沙市国土资源局负责人此前介绍，《操作规则》的出台表明长沙市委、市政府对房价调控的决心。通过采取“限房价+竞地价+摇号”的土地交易新规则，政府将部分土地收益让利于民，并要求土地竞买人取得土地后，开发建设的住宅商品房只能按政府限定房价销售。政府通过房屋限价销售调控住宅商品房市场，从而稳定购房者预期，抑制房地产市场炒作。
从长沙多个热门板块看，执行地块“限房价、竞地价”以来，长沙楼市稳中有涨，梅溪湖、洋湖、开福等热门区域，毛坯住宅最高限价不断刷新。
以洋湖片区为例，上一次住宅最高限价的是2019年7月30日由中海地产竞得的编号为[2019]长沙市058号、[2019]长沙市059号地块，住宅（毛坯）销售均价限价为12600元/平方米，一年不到，最高限价已涨至13800元/平方米。
梅溪湖片区的地块的住宅限价也在一个月时间内由13000元/平方米升至13500元/平方米。数据显示，2020年5月，长沙中海融城房地产开发有限公司竞得[2020]长沙市022号“双限地”，该地块住宅（毛坯）最高销售均价不超过13000元/平方米。
截至目前，开福区住宅（毛坯）最高限价为14800元/平米，洋湖13800元/平米，梅溪湖13500元/平米，滨江新城13400元/平米。
澎湃新闻关注到，有市民在长沙市市场信箱留言称，长沙房价限价本来是抑制房价，但现在不断的提高，1年至少上浮10%-20%个点，并质疑限价是否违背初衷。
对此，官方回应称，近年来，我市严格落实中央省市“房住不炒”的要求，市政府出台了一系列调控政策，推动我市房地产市场平稳健康发展。关于出让地限价问题，将按照市政府相关政策的要求执行，住宅最高销售价格由市政府根据房地产市场情况、社会经济发展等因素合理确定。 二、长沙市是国家房地产调控“一城一策”试点城市，根据试点安排，我市将探索房地产市场分类调控的举措，建立对低收入人群供应的公租房、棚改安置房等保障房，对刚需人群提供政府限价房，对高收入人群提供改善性住宅的分类保障体系。确保各类住房需求都能得到保障。