广东提出努力打造 “三旧”改造的“2.0”“3.0”版本

1. 广东提出努力打造 “三旧”改造的“2.0”“3.0”版本

南方日报讯 （记者/冯善书 通讯员/冯建奎）广东日前举办“三旧”改造业务培训会，省自然资源厅有关负责人在会上提出，要推动广东“三旧”改造取得新突破，打造“三旧”改造的“2.0”、“3.0”版本。
    广东“三旧”改造在走过黄金10年之后，随着易改造的旧厂房等项目逐步改完，该项工作已经进入瓶颈期。上述负责人指出，要运用系统思维来破解难题，打造广东“三旧”改造的“2.0”版本政策体系。除自然资源领域相关政策外，财政、税收等综合政策也要实现突破，除工改商、工改居类型外，工改工类型也要取得突破，除经济效益外，生态、社会效益也要充分考虑。
    他还指出，新增建设用地方式已不可持续，在存量用地基础上做文章是唯一的出路。把各项政策综合起来打造“三旧”改造“2.0”版本的同时，也要思考谋划把政策上升到法律高度，打造“三旧”改造的“3.0”版本，深入践行“创新、协调、绿色、开放、共享”新发展理念，助推高质量发展。
    当日，省“三旧”改造协会下属政策与法律专业委员会正式成立。目前该委员会拥有成员78名，并面向国内外知名高校、科研机构及行业龙头企业等公开征集各类专家人才，建立了专家库，现首批入库专家共63名。
    据介绍，该委员会主要职能为主管部门省自然资源厅及协会会员提供专业政策与法律研究咨询服务，为广东省及各地“三旧”改造政策拟定提供政策与法律研究储备，并组织政策与法律宣讲、培训和交流服务。同时对全省及各地“三旧”政策实施提供评估和反馈，及时提出相关的建议，并组织交流学习，为全国提供案例和经验。
    省自然资源厅相关负责人表示，希望省“三旧”改造协会继续深入研究分析行业发展形势，调研收集行业内困难，为主管部门提出高质量有参考价值的意见建议，提供更多解决“三旧”改造行业遇到的困难和问题的方法，为促进广东“三旧”改造提速增效、提质增量贡献智慧和力量。也希望新成立的政策与法律专业委员会依托特有的行业、人才和技术优势，为“三旧”改造深入推进提供专业的法律研究、咨询等服务。
    会上，省“三旧”改造协会还与北大-林肯中心签署了战略合作框架协议，成为该协会成立以来新型智库建设取得的最大突破。省自然资源厅有关负责人为张云云、蔡镇顺等15名协会专家库首批专家代表颁发了聘书。

2. 广东提出努力打造 “三旧”改造的“2.0”“3.0”版本

南方日报讯 （记者/冯善书 通讯员/冯建奎）广东日前举办“三旧”改造业务培训会，省自然资源厅有关负责人在会上提出，要推动广东“三旧”改造取得新突破，打造“三旧”改造的“2.0”、“3.0”版本。
    广东“三旧”改造在走过黄金10年之后，随着易改造的旧厂房等项目逐步改完，该项工作已经进入瓶颈期。上述负责人指出，要运用系统思维来破解难题，打造广东“三旧”改造的“2.0”版本政策体系。除自然资源领域相关政策外，财政、税收等综合政策也要实现突破，除工改商、工改居类型外，工改工类型也要取得突破，除经济效益外，生态、社会效益也要充分考虑。
    他还指出，新增建设用地方式已不可持续，在存量用地基础上做文章是唯一的出路。把各项政策综合起来打造“三旧”改造“2.0”版本的同时，也要思考谋划把政策上升到法律高度，打造“三旧”改造的“3.0”版本，深入践行“创新、协调、绿色、开放、共享”新发展理念，助推高质量发展。
    当日，省“三旧”改造协会下属政策与法律专业委员会正式成立。目前该委员会拥有成员78名，并面向国内外知名高校、科研机构及行业龙头企业等公开征集各类专家人才，建立了专家库，现首批入库专家共63名。
    据介绍，该委员会主要职能为主管部门省自然资源厅及协会会员提供专业政策与法律研究咨询服务，为广东省及各地“三旧”改造政策拟定提供政策与法律研究储备，并组织政策与法律宣讲、培训和交流服务。同时对全省及各地“三旧”政策实施提供评估和反馈，及时提出相关的建议，并组织交流学习，为全国提供案例和经验。
    省自然资源厅相关负责人表示，希望省“三旧”改造协会继续深入研究分析行业发展形势，调研收集行业内困难，为主管部门提出高质量有参考价值的意见建议，提供更多解决“三旧”改造行业遇到的困难和问题的方法，为促进广东“三旧”改造提速增效、提质增量贡献智慧和力量。也希望新成立的政策与法律专业委员会依托特有的行业、人才和技术优势，为“三旧”改造深入推进提供专业的法律研究、咨询等服务。
    会上，省“三旧”改造协会还与北大-林肯中心签署了战略合作框架协议，成为该协会成立以来新型智库建设取得的最大突破。省自然资源厅有关负责人为张云云、蔡镇顺等15名协会专家库首批专家代表颁发了聘书。

3. “三旧”改造“广东经验” 助推高质量发展

三旧”改造是2009年开始在广东试点的特殊政策。一是要解决建设用地紧张情况；二是要探索向存量要用地的方式方法；三是对旧村、旧厂、旧场进行全面改造整治，提升城市生活环境。
至2019年8月底，全省共实施改造73.59万亩，完成改造42.58万亩，投入改造资金1.48万亿元，节约土地约18.88万亩，在盘活存量土地资源、保障经济社会发展方面，创造了城镇低效用地再开发的“广东模式”或“广东经验”。
“三旧”改造能否在全国推广，还要国家统一部署，但“广东经验”则有很多可借鉴之处。如“一村一策”“成熟一个，改造一个”“滚动改造”“双90%签名方可启动改造”“整村改造与微改造、全面整治协同进行”“新城规划与旧城连片改造一起推进”“旧城保护与改造协调”“旧厂改造与工业遗迹保护协调”等等。
当然，更重要的是，“三旧”改造的“广东模式”还要提升，“广东经验”还要充实。
广东省人民政府近日颁布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，到2021年，将新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元。《指导意见》还提出了19条针对性的改革措施，以五大实招助推高质量发展——
首先是降低改造成本。包括允许在改造主体缴纳的地价款中扣除前期投入成本和公益贡献；允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款；降低创新创业载体的用地成本。从用地款上直接降低改造成本，既为改造主体减轻压力，也会推动更多企业参与“三旧”改造，尤其是在国家住房政策调控高压依旧的情况下，可以增强企业参与旧改的信心。
其次是优化利益分配。包括加大财政奖补力度；降低改造项目税收负担，进一步平衡“三旧”用地与新增用地的使用成本。减轻税费负担也是直接降低改造成本的项目，这使旧改有利可图，让参与改造的企业有效益比什么都有说服力。如果“三旧”用地与新增用地的使用成本差不多了，无疑有助于旧改的实施推广。
再次是提速改造用地审批。包括适当放宽规划修改门槛；适当降低改造地块入库要求；简化用地报批手续；推行区域评估制度等。说实在的，在我参与的许多“三旧”改造的调研中，这是最受非议的一个方面。当房地产迅猛发展时，前两个问题并不显得很突出，反而是报批的问题“卡脖子”。控规、环评、配套、审批流程让很多改造主体——无论是村里还是企业都十分头痛。这项改革若成功或许是“三旧”改造顺利推进、再造辉煌的“重要一招”！
又次是鼓励整体连片改造。包括允许通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行区域平衡；允许通过搭配改造、混合改造、置换改造等多种方式，实现地块规则化和地块合并；合理安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设。在“一村一策”“成熟一个开发一个”的前提下，当然是整体连片改造为优选。因此，政府部门、改造主体要优先考虑整体连片改造方案，城市规划调整也要为此开绿灯，进行适当调整，毕竟，整体连片改造也可以融入一些市政项目设施。
最后是强化行政司法保障。主要是对“三旧”改造涉及土地征拆矛盾纠纷进行区分处理；利用行政裁决和司法裁判，妥善解决搬迁补偿矛盾纠纷；政府进行裁决前，应当先进行调解。从全国来看，因拆迁导致的矛盾纠纷仍居高不下，有理、有节地进行调解，必须予以行政司法保障，以使“三旧”改造顺利平稳推进，使得各方通过共享共建共治，实现共赢。
总之，《指导意见》提出的五大措施，招招有力，切中要害。假以时日，旧改的“广东经验”将愈加丰富和完善，政府、改造主体和村民、居民、职工都将受益。

4. 三旧改造的广州模式

在城中村改造方面，将确定符合广州实际的城中村改造规划指引，用于指导具体各村改造方案的编制。目前这一指引正在编制中。指引中确定了城中村改造的4种模式，这也将是未来广州138条城中村改造可以套用的模式：一是公开出让融资实施全面改造，也被称为猎德模式。猎德村改造采取公开出让融资实施全面改造的模式，于2007年拍卖融资46亿元启动改造。目前已经基本建成新猎德村(安置区)，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建设用地13.1万平方米，总建筑面积约68.7万平方米，集中迁建祠堂、整治河涌，延续历史文脉。二是自行改造、协议出让融资实施全面改造，例如林和村。位于天河区广东火车东站边上的林和村，人口共约2416人，总用地面积为69470平方米，原有各类房屋共计583栋。林和村采取自行改造，协议出让融资的方式实施全面改造。目前房屋已全部拆平，计划3年内可建成回迁。三是滚动开发实施全面改造，例如花地村。位于荔湾区芳村地区的花地村，位于白鹅潭经济圈核心区域，村户籍人口3366人，改造用地面积44.4公顷，建筑面积46.13万平方米。花地村采取“搬积木”滚动式的方式进行全面改造，总投资约20亿元。花地村第一期改造项目于2008年7月动工，目前已经基本完成，为第二期的改造安置提供腾挪空间。

5. 广州“三旧”改造范围

法律分析：“三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。 在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于是试行的特殊政策，因此在完善历史用地手续方面，也只给了3年的时间，到2012年为止。
法律依据：广州市人民政府制定的《广州市深入推进城市更新工作实施细则》 第九条 原土地权利人申请自行改造的“三旧”用地，以协议出让方式供地的，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交土地出让金。“工改工”项目无需缴交土地出让金，但M0用地（新型产业用地）除外。

6. 广东：全国首部“三旧”改造省级政府规章施行 深入推进改造

3月3日，3月2日上午，广东省人民政府新闻办公室举行新闻发布会，对此前出台的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（简称《管理办法》）进行解读。
据了解，《管理办法》已经2020年12月11日十三届广东省人民政府第123次常务会议通过，2021年1月17日省人民政府令第279号予以发布，自2021年3月1日起实施。
《管理办法》共7章37条，分为总则、规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任、附则，总结归纳“三旧”改造试点成果，从立法层面盘活存量建设用地，扩大优质增量供给，推进土地管理改革，开启我省对存量建设用地专项立法的破冰之旅，是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。
据了解，省自然资源厅一级巡视员张英奇在答记者问中指出，《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章；建立分层编制、分级审批的规划管理模式；明确“三旧”改造类型以及改造主体、改造方案、用地审批等相关要求；充分保障参与的各方共享改造成果；推动解决“三旧”改造矛盾纠纷。
张英奇表示，我省将以贯彻落实《管理办法》为契机，继续深入推进“三旧”改造，不断完善“三旧”改造体制机制和配套政策体系，切实加大对“工业改工业”项目的支持力度，进一步激活市场主体参与动力。按照省委、省政府“1+1+9”重点工作部署，我们将把村镇工业集聚区作为今后一个时期“三旧”改造的重点，实施村镇工业集聚区升级改造攻坚行动。
同时，我们将积极争取国家支持推进粤港澳大湾区存量工业用地盘活利用试点。总之，要通过推动“三旧”改造，大力破旧立新盘活存量用地，提升土地综合利用效率，支撑保障实体经济和新型城镇化发展，为国家积累更多的经验，为我省在全面建设社会主义现代化国家新征程中走在全国前列、创造新的辉煌作出更大贡献。
此外，省自然资源厅法规处处长方吉新表示，原有政策文件中较为成熟的政策举措多数已经纳入《管理办法》，可以继续实施；对于一些实施时间不长、较有创新性和突破性的政策措施暂不予纳入《管理办法》，但各地可继续执行相关政策；《管理办法》增加了一些新的规定。

7. 广东：全国首部“三旧”改造省级政府规章施行 深入推进改造

3月3日，3月2日上午，广东省人民政府新闻办公室举行新闻发布会，对此前出台的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（简称《管理办法》）进行解读。
据了解，《管理办法》已经2020年12月11日十三届广东省人民政府第123次常务会议通过，2021年1月17日省人民政府令第279号予以发布，自2021年3月1日起实施。
《管理办法》共7章37条，分为总则、规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任、附则，总结归纳“三旧”改造试点成果，从立法层面盘活存量建设用地，扩大优质增量供给，推进土地管理改革，开启我省对存量建设用地专项立法的破冰之旅，是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。
据观点地产新媒体了解，省自然资源厅一级巡视员张英奇在答记者问中指出，《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章；建立分层编制、分级审批的规划管理模式；明确“三旧”改造类型以及改造主体、改造方案、用地审批等相关要求；充分保障参与的各方共享改造成果；推动解决“三旧”改造矛盾纠纷。
张英奇表示，我省将以贯彻落实《管理办法》为契机，继续深入推进“三旧”改造，不断完善“三旧”改造体制机制和配套政策体系，切实加大对“工业改工业”项目的支持力度，进一步激活市场主体参与动力。按照省委、省政府“1+1+9”重点工作部署，我们将把村镇工业集聚区作为今后一个时期“三旧”改造的重点，实施村镇工业集聚区升级改造攻坚行动。
同时，我们将积极争取国家支持推进粤港澳大湾区存量工业用地盘活利用试点。总之，要通过推动“三旧”改造，大力破旧立新盘活存量用地，提升土地综合利用效率，支撑保障实体经济和新型城镇化发展，为国家积累更多的经验，为我省在全面建设社会主义现代化国家新征程中走在全国前列、创造新的辉煌作出更大贡献。
此外，省自然资源厅法规处处长方吉新表示，原有政策文件中较为成熟的政策举措多数已经纳入《管理办法》，可以继续实施；对于一些实施时间不长、较有创新性和突破性的政策措施暂不予纳入《管理办法》，但各地可继续执行相关政策；《管理办法》增加了一些新的规定。

8. 广东：全国首部“三旧”改造省级政府规章正式实施

中房网讯（杨洋/文）3月2日，广东省政府召开新闻发布会，介绍《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（以下简称《管理办法》）有关情况。据悉，这是全国首部“三旧”改造省级政府规章，已于3月1日起正式实施。
《管理办法》共7章37条，分为总则、规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任、附则，总结归纳“三旧”改造试点成果，从立法层面盘活存量建设用地，扩大优质增量供给，推进土地管理改革。
发布会上，广东省自然资源厅一级巡视员张英奇表示，近年来，国家不断强化耕地保护和节约集约用地，要求严格控制新增建设用地，加快盘活存量用地，全面提高土地利用效率，服务保障高质量发展。早在2008年，面对新增建设用地增长空间受限、保护耕地与保障发展的矛盾日益突出的现实，广东省政府和原国土资源部共同开展节约集约用地试点示范省建设，在全国率先推动旧城镇、旧厂房、旧村庄（简称“三旧”）改造工作。
为了保障各方共享改造成果，《管理办法》考虑“三旧”改造项目涉及众多利益主体的现实，统筹兼顾各方主体的利益诉求。对于改造主体，从地价优惠、税收计收、财政奖补等方面予以扶持，降低项目改造成本；对于原土地权利人，允许以土地出让收益分成等方式进行补偿，充分保障合法权益；对于改造涉及的其他群体，通过改造项目配建公益性项目、预留公益性用地等，让社会各方共享改造成果。
在拆迁实施问题上，《管理办法》提出，在有权机关对“三旧”改造涉及土地征收事项作出决定后，单位和个人违反土地管理法律、法规规定，阻挠征收土地的，县级以上自然资源主管部门可责令交出土地，并可申请人民法院强制执行，为推动解决拆迁矛盾纠纷提供有效路径。
同时，明确“三旧”改造地价计收原则，提出“三旧”改造项目以单宗或者区片市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的改造成本确定，并明确工业用地不增缴地价的情形。分类明确安置补偿原则，规定属于政府征收、收回、收购的土地或房屋按照法律法规和相关规定给予补偿安置，其他可按照协商一致原则或者地市的相关规定给予补偿安置。明确土地增值收益分配。其中，对于改造主体，从地价优惠、税收计收、财政奖补等方面予以支持，降低改造成本，加快项目实施。对于由政府收储后公开出让的项目，允许原权利人分享土地出让收益。
根据介绍，截至2020年12月底，广东省共实施“三旧”改造面积92.60万亩，全省累计投入改造资金1.95万亿元，其中社会投资占改造总投资额的87.2%。接下来，广东将切实加大对“工业改工业”项目的支持力度，并把村镇工业集聚区作为今后一个时期“三旧”改造的重点。