济南市物业管理办法

1. 济南市物业管理办法

第一章　总则第一条　为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。
　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。
　　本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
　　本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。第三条　本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。
　　本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。
　　物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。第四条　市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。
　　规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。第二章　物业管理组织第五条　本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。第六条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。
　　业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。
　　市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。第七条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
　　（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；
　　（三）通过和修订业主公约；
　　（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（五）决定聘用或解聘物业管理企业；
　　（六）决定物业管理的其他有关事项。第八条　业主委员会由业主大会选举产生。
　　业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。
　　业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。第九条　业主委员会的主要职责：
　　（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同；
　　（二）监督物业管理企业的物业管理情况；
　　（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；
　　（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。第十条　市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。第三章　物业管理企业第十一条　成立物业管理企业应当具备下列条件：
　　（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；
　　（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
　　（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；
　　（四）有三十万元以上货币注册资金；
　　（五）法律、法规规定的其他条件。第十二条　物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。第十三条　申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
　　（一）物业管理企业资质审查申报表；
　　（二）法定代表人证明书和身份证明；
　　（三）管理章程、经营场所证明及资信证明；
　　（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；
　　（五）其他有关的文件、资料。第十四条　外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。第四章　物业管理服务第十五条　物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。第十六条　物业管理聘用合同应当包括以下内容：
　　（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；
　　（二）双方当事人的权利和义务；
　　（三）管理服务的要求和标准；
　　（四）合同期限；
　　（五）违约责任及争议的解决方式；
　　（六）当事人双方约定的其他事项。

2. 济南市物业管理条例

第一章　总　则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人及相关物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主对物业管理区域内的建（构）筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业管理可以通过选聘物业服务人或者自行管理的方式实施。第三条　本市物业管理工作应当纳入基层社会治理体系，构建共建共治共享社会治理格局，坚持党建引领、业主自治、政府监管、多方参与、协商共建、公开透明的工作原则，实施年度考核。

　　市、区县人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调机制，研究解决物业管理重大问题，统筹推进物业管理工作。第四条　市住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的统一监督管理工作。

　　区县住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　政府相关部门按照各自职责做好物业管理相关工作。第五条　街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，建立辖区物业管理联席会议制度，协调处理物业管理中的重要问题和事项。

　　居民委员会协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理以及社区服务中与物业管理有关的工作，负责指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。第六条　市住房和城乡建设主管部门应当建立完善全市统一的物业管理服务信息系统，提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管等服务，提升物业管理质量和服务水平。第七条　开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。第八条　物业服务人、业主委员会可以申请加入物业服务行业协会，并组成相应的专门委员会。物业服务行业协会应当按照章程开展行业自律管理，接受住房和城乡建设主管部门的业务指导和民政部门的监督管理。第九条　业主委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、镇人民政府和居民委员会，依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的，应当以书面形式在物业管理区域主要出入口、公示栏、物业服务用房等显著位置公布，或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息，公开期限不得少于七日，并同时向市物业管理服务信息系统填报有关信息，但是本条例另有规定的从其规定。第二章　物业管理区域第十条　物业管理区域的划分，应当由市、县住房和城乡建设主管部门以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并结合建（构）筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。

　　建设用地规划许可证确定的红线图范围内，物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备和相关共用场地能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，配套设施设备和相关共用场地虽不能分割，但能够明确共用配套设施设备维护管理责任的，也可以划分为不同的物业管理区域。

　　红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业管理区域。第十一条　建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向所在区县住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域，由市、县住房和城乡建设主管部门在二十日内依照本条例第十条规定划定。物业管理区域划定前，都应当征求街道办事处、镇人民政府的意见。其中，属于市区范围的，由区住房和城乡建设主管部门初步划定后报市住房和城乡建设主管部门核准划定。

　　已划定的物业管理区域确需合并或者分割的，经物业管理区域内业主依法表决同意后，向区县住房和城乡建设主管部门提出划分登记申请。

　　尚未划分物业管理区域的建成居住区需要划定物业管理区域的，可以由建成居住区内的业主根据建设用地规划许可证红线图或者其他土地使用权权属证明向区县住房和城乡建设主管部门申请划定。

　　本条第二款、第三款规定的情形，应当依照本条第一款规定的程序划定。

　　物业管理区域划定后，市、县住房和城乡建设主管部门应当及时将相关信息录入全市统一的物业管理服务信息系统，并向相关街道办事处、镇人民政府推送信息。

3. 济南市物业管理办法的介绍

为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法1。《济南市物业管理办法》已经2014年11月21日市政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2015年2月1日起施行。

4. 济南市物业管理条例「全文」(3)

 济南市物业管理条例「全文」
                    
  　　第四十四条 物业管理区域内，业主、物业使用人不得实施赌博、利用迷信活动等危害社会的行为;不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活;不得存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;不得占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施。
  　　第四十五条 业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。
  　　业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的，物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。
  　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当给予配合。
  　　第四十六条 物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责，所需费用由业主承担。
  　　第四十七条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新，由业主共同承担。
  　　物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的，责任人应当及时修复，并对造成的损失承担赔偿责任。
  　　第四十八条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度，按照合同的约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护，并做好记录。
  　　电梯、锅炉等特种设备和自动消防设施，由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定，委托专业服务单位负责维护、保养，并明确各方安全管理责任。
  　　第四十九条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位，对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。
  　　第五十条 物业管理区域内有两户以上业主的，应当建立物业专项维修资金制度。
  　　物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
  　　第五十一条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。
  　　公有住房售房单位应当按照有关规定从售房款中提取物业专项维修资金，并存入售后公有住房维修资金专户。
  　　第五十二条 共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用物业专项维修资金的，应当由相关业主表决通过。
  　　有下列情形之一，可能危及业主生命和财产安全的，可以按应急维修程序支取使用维修资金：
  　　(一)屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者社区居民委员会核实的;
  　　(二)电梯运行存在安全隐患的;
  　　(三)消防设施出现故障，公安机关消防机构下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。
  　　按应急维修程序支取维修资金的，待安全隐患处置妥当后，维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。
  　　第五十三条 物业专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立物业专项维修资金的，业主委员会应当组织相关业主续交或者补交。业主未续交、补交物业专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。
  　　物业专项维修资金管理办法由市住房保障管理部门、市财政部门制定。
  　　第五十四条 物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价确定。
  　　在满足业主需要后，房地产开发企业可以将车库对外出租，但租赁期限最长不得超过六个月。
  　　第五十五条 因规划建设车库不足，业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。
  　　利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。
  　　第五十六条 业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆。
  　　第五十七条 未确定停车位的车辆，物业服务企业可限制其进入物业管理区域，公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。
  　　第五十八条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有，其使用、分配、管理由业主大会决定。
  　　 第六章 监督与管理 
  　　第五十九条 住房保障管理、城管执法、公安、质监、市政公用、物价、城乡建设等部门应当建立投诉、举报受理制度，并在物业管理区域内公布投诉电话，对物业管理区域内的违法行为及时进行查处。
  　　第六十条 物业服务企业有下列行为之一的，向住房保障管理部门投诉：
  　　(一)未按照物业服务合同约定提供服务的;
  　　(二)未取得资质证书从事物业管理的;
  　　(三)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的;
  　　(四)擅自改变物业服务用房用途的;
  　　(五)擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的;
  　　(六)套取、挪用物业专项维修资金的。
  　　第六十一条 物业服务管理区域内有下列情形的，可以按照下列途径投诉：
  　　(一)违反本办法第四十三条第(一)至(七)项的，向城管执法部门投诉;
  　　(二)物业保修期内出现工程质量缺陷得不到及时维修的，向城乡建设部门投诉;
  　　(三)占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施，影响消防安全的，向公安机关消防机构投诉;
  　　(四)赌博、利用迷信活动危害社会的，违反规定饲养动物干扰他人正常生活的，存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的，向公安机关投诉;
  　　(五)电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的，向质监部门投诉;
  　　(六)物业服务企业违规收费的，向物价部门投诉;
  　　(七)供水、供暖、供气专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的，向市政公用部门投诉;
  　　(八)电力专业经营单位未依法承担电力线路、设施及相关设备维修养护责任的，向经济和信息化部门投诉。
  　　第六十二条 各县(市)、区人民的政府应当建立物业管理联席会议制度，研究、部署、推进物业管理各项工作，解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷。
  　　第六十三条 街道办事处、乡(镇)人民的政府负责召集由住房保障管理和城管执法部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加的物业管理项目联席会议。
  　　物业管理项目联席会议协调处理下列事项：
  　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
  　　(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
  　　(三)物业管理区域内发生的突发事件;
  　　(四)物业管理与社区管理衔接和配合中出现的问题;
  　　(五)需要协调的其他物业管理事项。
  　　涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、环卫等事项的，应当通知相关专业经营单位参加。
  　　物业管理项目联席会议召集单位应当整理并保管物业管理项目联席会议记录。
  　　第六十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民的政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
  　　第六十五条 市住房保障管理部门应当建立物业服务企业信用信息管理制度，加强对物业服务企业的监督管理。物业服务企业信用信息，应当向社会公示，并作为企业业绩评价的依据。具体办法由市住房保障管理部门制定。
  　　第六十六条 市物业服务行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，制定、完善行业服务标准，推进标准化服务，促进诚信经营，维护物业服务企业合法权益。
  　　市物业服务行业协会应当建立本市统一的物业服务项目经理及注册物业管理师等相关专业服务人员的执业名册，向公众提供查询。
  　　 第七章 法律责任 
  　　第六十七条 违反本办法规定的行为，法律、法规和其他规章已作出处罚规定的，按照其规定执行;未作出处罚规定的，按照本办法的规定执行。
  　　第六十八条 业主委员会、业主委员会委员违反本办法第二十七条第二款、第二十八条第三款规定，拒不移交或者不及时移交相关资料和财物的，由物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民的政府责令其限期整改。
  　　第六十九条 物业服务企业违反本办法第三十四条规定，未及时办理物业服务合同备案手续的，由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正，并将该违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期未改正的，由城管执法部门处以一千元罚款。
  　　第七十条 物业服务企业违反本办法第四十二条第二款规定，在经业主大会决定选聘新的物业服务企业后拒绝办理交接的，由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正，将其违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期未改正的，由城管执法部门处以一千元罚款。
  　　第七十一条 住房保障管理部门、街道办事处、乡(镇)人民的政府和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用物业质量保修金或者物业专项维修资金行为，或者利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的，由监察机关依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
  　　其他国家机关工作人员不依法履行物业管理活动监督管理职责，或者对投诉的违法违规行为不予查处造成恶劣影响的，由监察机关依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
  　　 第八章 附 则 
  　　第七十二条 已交付使用、配套设施不齐全的开放式旧住宅区，由县(市)、区人民的政府组织街道办事处、乡(镇)人民的政府进行改造整治。
  　　改造整治完成后，符合专业化管理条件的，按本办法执行。
  　　第七十三条 本办法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《济南市物业管理办法》(济南市人民的政府令第149号)同时废止。
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5. 济南市贯彻落实物业管理条例的试行意见

济南市房产管理局关于印发《济南市贯彻落实〈物业管理条例〉试行意见》的通知
济房政字〔2003〕97号
各物业管理公司、房屋开发建设单位，各业主大会：
国务院第379号令颁布并于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，是我国第一部物业管理行政法规。这一法规的颁布施行，对促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。为推动《物业管理条例》在我市的贯彻落实，现将制定的《济南市贯彻落实〈物业管理条例〉试行意见》印发你们，望认真遵照实行。
二OO三年十一月四日
济南市贯彻落实《物业管理条例》试行意见
为深入贯彻落实国务院颁布的《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》），促进我市物业管理工作的健康发展，现结合我市开展物业管理工作的实际，对贯彻落实《物业管理条例》提出如下试行意见：
一、建立业主大会制度，健全业主自治自律机制
（一）业主大会的成立条件
一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，可以成立一个业主大会。
（二）物业管理区域的划分
1、按城市规划部门批准的项目红线范围划定。其中分期开发建设、总建筑面积超过30万平方米的项目，共用设施设备可以区分开来的，由房屋所在区房产管理部门会同当地街道办事处根据规划部门批准的分期红线范围及物业规模、业主自治管理需求等相关因素确定。
2、已建成的旧的住宅区由各区房产管理部门会同当地街道办事处根据房屋的共用设施设备、房屋管理的现状及业主自治管理需求等因素确定。
（三）首届业主大会的筹备与召开
1、已实行物业管理的区域
物业区域符合成立业主大会条件后，开发建设单位或其受托的物业管理企业应及时书面报告房屋所在区房产管理部门，成立首届业主大会筹备组，筹备组由区房产管理部门、房屋所在地街道办事处、部分业主、物业开发建设单位组成。筹备组中的业主由区房产管理部门、街道办事处、物业开发建设单位组织业主推荐产生，筹备组成员名单确定后，区房产管理部门和街道办事处应在物业区域内公告。
物业区域符合成立业主大会条件后，物业开发建设单位不及时履行筹备义务的，经物业区域内20%以上的业主提议，可在区房产管理部门、街道办事处指导下组成筹备组，并向物业开发建设单位发出参加首届业主大会筹备组的邀请，物业开发建设单位在10日内无答复的，视为其放弃履行参加首届业主大会筹备组的权利和义务。
筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作，并组织召开首届业主大会会议选举产生业主委员会。召开业主大会会议时，应邀请居民委员会参加。
物业区域业主人数较多的，筹备组应在首届业主大会会议召开前，组织业主选举产生业主代表。2、尚未实行物业管理的物业区域
尚未实行物业管理的物业区域需要成立业主大会的，由房屋所在地街道办事处、区房产管理部门及已售公房原产权单位或物业开发建设单位、部分业主组成筹备组，组织成立首届业主大会。
（四）首次业主大会会议上业主投票权的确定
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票（不足一百平方米的部分四舍五入），一百平方米以下有房屋所有权证的，每证计一票。
（五）业主大会的备案及变更备案
经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起30日内，持业主大会的会议记录和决议，业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区房产管理部门备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，应于变更后15日内，依照前款规定办理备案变更手续。
凡符合《条例》及《业主大会章程》规定产生的业主委员会，由区房产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定使用和管理印章。
（六）业主自治自律机制
业主必须按《条例》及《业主大会章程》的规定履行自己的权利和义务；遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和业主大会的决定。
业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的有效机制，应当按照《条例》、《业主大会规程》的规定及《业主大会议事规则》履行职责。
业主委员会是业主大会的执行机构，负责业主大会会议的召集，了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，监督业主公约和业主大会有关决定的实施，督促业主按时交纳物业管理服务费和物业维修基金。
业主大会、业主委员会作出的决定，应告知相关的居民委员会，听取居民委员会的建议，配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作。
（七）《条例》施行前已成立的业主大会
《条例》施行前已成立的业主大会和业主委员会，应分别按照《条例》和《业主大会章程》的规定规范履行各自的职责，并在下一次业主大会会议召开时，将《业主委员会章程》修订为《业主大会议事规则》。
二、全面落实前期物业管理
（一）前期物业管理招标
1、前期物业管理招标由物业开发建设单位依法组织实施。招标人可委托专业物业管理咨询公司编制招标文件和招标方案，有能力的也可自行编制。
住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标、投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；总建筑面积在3万平方米以下的住宅小区，经房屋所在区房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
2、物业开发建设单位应在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市房产管理局备案：（1）项目规划总平面图；（2）招标公告或投标邀请书；（3）招标文件和招标方案。
3、评标委员会的专家成员，应当由招标人在市房产管理局监督下，从物业管理行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。前期物业管理开标、评标过程应在市房产管理局或市房产管理局委托房屋所在区房产管理部门的监督下进行。
4、评标委员会应根据投标单位的投标书、现场答辩和企业资质、业绩等因素进行综合评标。
企业资质、管理项目情况和企业业绩以房地产行政主管部门公示的企业信用档案记载为准。
5、物业开发建设单位应当自确定中标人之日起15日内，持开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料到市房产管理局办理备案手续。招标投标符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的，市房产管理局应出具备案证明。
（以上回答发布于2013-06-26，当前相关购房政策请以实际为准）
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6. 济南市物业管理办法(2014)

第一章　总　则第一条　为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。

　　本办法所称物业管理，是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。第三条　本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。第四条　物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。第五条　县（市）、区人民政府（含济南高新区管委会）应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制，研究解决与物业管理相关的重大问题。第六条　市住房保障和房产管理局（以下简称市住房保障管理部门）负责全市物业管理活动的监督管理。

　　各县（市）、区（含济南高新区）住房保障和房产管理部门（以下简称县（市）、区住房保障管理部门）负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

　　城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作。第七条　街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。

　　社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。第二章　物业交付与前期管理第八条　新建物业销售前，房地产开发企业应当依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。第九条　房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报市、县（市）住房保障管理部门备案。

　　房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。

　　房地产开发企业办理商品房预售许可申请或者现售备案时，应当提交经住房保障管理部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。第十条　房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当将临时管理规约向买受人明示，由买受人予以书面承诺。第十一条　前期物业服务企业承接新建物业前，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收，形成书面查验记录并加盖公章予以确认。

　　现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形，书面通知房地产开发企业，房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。

　　物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。第十二条　物业交付使用前，房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）其他应当移交的资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。第十三条　物业服务用房由房地产开发企业无偿提供，属全体业主共有，用于物业管理活动，不得擅自改变用途。

　　房地产开发企业在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理区域内的物业服务用房一并申请登记，住房保障管理部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

　　物业服务用房应当按下列规定配置：

　　（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　（二）应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

7. 济南市物业管理办法包括哪些

为了规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，济南根据有关法律、法规的规定制定出了物业管理办法，那么济南市物业管理办法包括哪些呢？下面和小编一起来学习一下吧。
 
 

济南市物业管理办法包括哪些
 

(一)物业管理组织
 

1、济南市的住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。如果业主人数较多的，那么就应该按照按比例推选出业主代表。
 

2、业主大会应该有超过一半人数的业主出席才可以举行。市物业行政主管部门每年都应该组织召开一次业主大会。如果遇到特殊情况的话，需要经过15%以上的业主提议，就可以临时召开业主大会。
 

3、业主大会可以行使以下权利：
 

(1)选举、罢免业主委员会组成人员。
 

(2)听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作。
 

(3)通过和修订业主公约。
 

(4)改变和撤销业主委员会不适当的决定。
 

(5)决定聘用或者是解聘物业管理企业。
 

(6)决定物业管理的其他有关事项。
 

4、业主委员会是由业主大会选举产生的。业主委员会一般是由7-11人组成，一般会设立主任一名、副主任2名左右，任期时间一般是2年。不过业主委员会的成员可以连选连任。
 

5、市物业行政主管部门应该定期组织业主委员会召开会议。而且业主委员会在作出决定的时候，应该经过全体业主委员人员超过一半人数以上的通过。
 

6、业主委员会的主要职责包括：
 

(1)负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同。
 

(2)监督物业管理企业的物业管理情况。
 

(3)听取业主和非业主使用人的意见和建议。
 

(4)配合物业管理企业落实各项管理措施。
 

(5)业主大会赋予的其他职责。
 
 

(二)物业管理服务
 

1、物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应该和业主委员会或者是者是业主一起签订物业管理聘用合同，合同应该包括以下内容：
 

(1)物业管理服务的项目、范围、内容及费用。
 

(2)双方当事人的权利和义务。
 

(3)管理服务的要求和标准。
 

(4)合同期限。
 

(5)违约责任及争议的解决方式。
 

(6)当事人双方约定的其他事项。
 

2、物业管理服务事项应该包括以下内容：
 

(1)房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新。
 

(2)电梯、二次供水等设施的运行服务。
 

(3)收集生活垃圾和清扫保洁环境。
 

(4)协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作。
 

(5)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理。
 

(6)物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理。
 

(7)物业管理聘用合同确定的其他事项。
 
 

(三)物业的使用和维护
 

1、物业维护责任，具体包括以下几个方面：
 

(1)房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或者是非业主使用人自行维护。
 

(2)房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护。
 

(3)市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。
 

2、物业维护费用，根据以下规定来承担：
 

(1)房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或者是非业主使用人承担。
 

(2)房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按照各自使用的建筑面积比例共同承担。房改已经交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支。
 

(3)配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支。
 

(4)市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。
 

3、业主和非业主使用人使用物业不可以有以下行为：
 

(1)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌。
 

(2)占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或者是移装共用设备。
 

(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者是其他场地搭建建(构)筑物。
 

(4)侵占绿地、损坏花草、树木。
 

(5)乱倒垃圾、杂物。
 

(6)在建(构)筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画。
 

(7)排放有毒、有害物质或者是噪声扰民。
 

(8)法律、法规禁止的其他行为。
 
 

以上就是关于济南市物业管理办法包括哪些的详细介绍，济南市物业管理办法不仅可以规范物业管理行为，还可以提高城市管理水平，所以各位有需要的朋友可以详细了解一下。

8. 济南市物业管理办法包括哪些

 为了规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，济南根据有关法律、法规的规定制定出了物业管理办法，那么济南市物业管理办法包括哪些呢？下面和我一起来学习一下吧。
    济南市物业管理办法包括哪些 
   (一)物业管理组织
   1、济南市的住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。如果业主人数较多的，那么就应该按照按比例推选出业主代表。
   2、业主大会应该有超过一半人数的业主出席才可以举行。市物业行政主管部门每年都应该组织召开一次业主大会。如果遇到特殊情况的话，需要经过15%以上的业主提议，就可以临时召开业主大会。
   3、业主大会可以行使以下权利：
   (1)选举、罢免业主委员会组成人员。
   (2)听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作。
   (3)通过和修订业主公约。
   (4)改变和撤销业主委员会不适当的决定。
   (5)决定聘用或者是解聘物业管理企业。
   (6)决定物业管理的 其他 有关事项。
   4、业主委员会是由业主大会选举产生的。业主委员会一般是由7-11人组成，一般会设立主任一名、副主任2名 左右 ，任期时间一般是2年。不过业主委员会的成员可以连选连任。
   5、市物业行政主管部门应该定期组织业主委员会召开会议。而且业主委员会在作出决定的时候，应该经过全体业主委员人员超过一半人数以上的通过。
   6、业主委员会的主要职责包括：
   (1)负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同。
   (2)监督物业管理企业的物业管理情况。
   (3)听取业主和非业主使用人的意见和建议。
   (4)配合物业管理企业落实各项管理措施。
   (5)业主大会赋予的其他职责。
   (二)物业管理服务
   1、物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应该和业主委员会或者是者是业主一起签订物业管理聘用合同，合同应该包括以下内容：
   (1)物业管理服务的项目、范围、内容及费用。
   (2)双方当事人的权利和义务。
   (3)管理服务的要求和标准。
   (4)合同期限。
   (5)违约责任及争议的解决方式。
   (6)当事人双方约定的其他事项。
   2、物业管理服务事项应该包括以下内容：
   (1)房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新。
   (2)电梯、二次供水等设施的运行服务。
   (3)收集生活垃圾和清扫 保洁 环境。
   (4)协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作。
   (5)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理。
   (6)物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理。
   (7)物业管理聘用合同确定的其他事项。
   (三)物业的使用和维护
   1、物业维护责任，具体包括以下几个方面：
   (1)房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或者是非业主使用人自行维护。
   (2)房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护。
   (3)市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。
   2、物业维护费用，根据以下规定来承担：
   (1)房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或者是非业主使用人承担。
   (2)房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按照各自使用的建筑面积比例共同承担。房改已经交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支。
   (3)配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支。
   (4)市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。
   3、业主和非业主使用人使用物业不可以有以下行为：
   (1)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌。
   (2)占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或者是移装共用设备。
   (3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者是其他场地搭建建(构)筑物。
   (4)侵占绿地、损坏花草、树木。
   (5)乱倒垃圾、杂物。
   (6)在建(构)筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画。
   (7)排放有毒、有害物质或者是噪声扰民。
   (8)法律、法规禁止的其他行为。
   以上就是关于济南市物业管理办法包括哪些的详细介绍，济南市物业管理办法不仅可以规范物业管理行为，还可以提高城市管理水平，所以各位有需要的朋友可以详细了解一下。