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楼市调控进入新阶段

时间:2016-06-22 07:26阅读:

  我始终认定“325”新政实际上仍是政策救市的一部分,毕竟北上广深占整体楼市总量有限(土地面积占全国0.34%,人口占5%),因此房地产宏观调控的方向并未发生本质变化,只是进入新的阶段与进程罢了。   上海“沪九条”出台迄今早已满月,从最直观的房屋成交量与价位变化数据来看,将“325”新政称之为“楼市震感弹”,绝不为过。   上海房价阶段性见顶   有关数据显示,在“沪九条”出台的前25天,上海新房日均成交606套,后25天日均成交量锐减至269套,腰斩有余(-55.61%),成交均价则从新政前的3.34万元/平方米,滑落至3.22万元/平方米,降幅达4%,甚至一度(4月11日至17日)跌破3万元/平方米,而此前周均价已连续半年高于3万元/平方米,说明购房意愿在新政的调控下,受到严重冲击。   上海财经大学开展的一季度上海消费者调研亦凸显此一残酷现象——21.3%的受访者认为未来半年“购房时机好”,认为“购房时机差”的受访者占比高达66.8%。   “325”新政的厉害之处,是它从供需角度、层面“一手软,一手硬”,既压制需求也放大供求,让开发商眼中原本无处不在的有意购房者,成为“看得到、吃不到”的天鹅肉,从而改变“卖方持屋惜售,买方持币求购”的市场格局,引导已“脱离地球表面”的房价回归理性。   “330”新政扭转市场预期   有人大惑不解,在当前经济形势仍在持续探底的窘境下,何以上海与深圳出如此重手打压楼市?难道宏观调控的方向已发生本质性变化?在我看来,非也,“325”新政的思路与逻辑,事实上是“一脉相承”,仍是“救市”之组成部分。   仔细加以推敲会发现,本轮总计七波的调控始于2014年下半年,当时原本执行限购的“直辖市、梳城市、计划单列市”,由于买气低迷纷纷解除限购,但市场并不买账(早在2012年我就预言“限购松绑日,楼市崩盘时”),使第一波救市措施以失败告终。紧接着中央开始介入,推出至关重要的“930”新政,针对二套房认定标准放宽的限购、限贷调整及再次降息,乃至各地发布购房补贴措施与再次降准。第四波则是以鼓励改善型需求进场的2015年“330”新政出台为主轴,彻底扭转消费者预期。   “分城施策”针对性强   此际,原本同样奄奄一息的一线城市开始展现蓬勃生机,价量呈齐扬态势,再配合8月前后的松绑限外令(一线城市除外)、降准降息、二套房公积金贷款松绑,从第三季开始更是一发不可收拾,尤其深圳、上海一马当先,领跑全国楼市,进而带动部分二线城市如:南京、杭州、合肥、厦门……等地楼市春意盎然。一直到2016年2~3月,中央仍推出包括:不限购城市调降契税、首套房最低首付降至两成,及公积金存款利率由活期改为定存与降准。至此,央行已降息、降准各6次(包含2014年11月22日)。   紧接着是3月两会,政府工作报告当中提出“分城施策”(其实以往已多次提及)及“营改增”,楼市买气在“首付贷”等配资的支持下,已显“失控”的上海与深圳,重拾限购、限贷之辣手武器,使一线城市楼市走势预期重现逆转。   透过以上分析不难梳理本轮调控之三部曲。   比价→溢出→驱赶之调控三招   首先是2014年9月30日,“拉抬”一线城市为主,以“比价”效应引导部分可选择地区之买气流向二线城市;2015年3月30日至2015年8月30日,“拉抬”二线城市为主,以“溢出”效应使部分不具备在一二线城市购房能力的消费者,开始向部分三线城市转移,2015年8月30日至2016年3月24日,干脆关闭买气正盛的上海、深圳等一线及部分二线城市,形成“驱赶”效应,将忧虑通胀的买气推挤至库存压力沉重的三四线城市购房。   综上,是我始终认定“325”新政实际上仍是政策救市的一部分(第七轮),毕竟北上广深占整体楼市总量有限(土地面积占全国0.34%,人口占5%),因此房地产宏观调控的方向並未发生本质变化,只是进入新的阶段与进程罢了。至于成效?只能另说另讲了。 责任编辑:

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