购买证券和房地产为什么不是生产性投资？居民购买证券和房地产对宏观经济运行有什么影响？

1. 购买证券和房地产为什么不是生产性投资？居民购买证券和房地产对宏观经济运行有什么影响？

投资按其投入的领域，可分为生产性投资和非生产性投资。   生产性投资是指投入到生产、建设等物质生产领域中的投资，其最终成果是各种生产性资产。由于企业的生产性资产分为固定资产和流动资产，因此，生产性投资又分为固定资产投资和流动资产投资。在经济建设中，生产性固定资产投资与流动资产投资必须保持适当的比例，这样，生产和投资才能正常进行。生产性投资通过循环和周转可以回流，并且可以实现增值和积累。   非生产性投资是指投入到非物质生产领域中的投资，其最终成果是各种非生产性资产，主要用于满足人民的物质文化生活得要。非生产性投资又可分为两部分：一部分是纯消费性投资，没有盈利，投资不能收回，其再投资依靠社会积累，如对学校、国防安全、社会福利设施等的投资；另一部分是可转化为无形商品的投资，有盈利，可以收回投资，甚至可实现增值和积累，如对影剧院、电视台、信息中心和咨询公司等的投资。
根据定义可知  购买证券和房地产属于非生产性投资。

2. 购房增加对宏观经济有什么影响

题目很大啊！，我觉得应该从以下几个方面予以说明（提纲或思路）：
1、供求关系决定价格；2、价格乘以购买数量等于资金投入量即固定资产的增额；3、宏观经济中固定资产的增额加大意味着什么？意味着：①流动性资金减少②消费减少、生产减少、资金流动缓慢、经济发展滞后和失衡；③人们因为买房的原因拿不出更多的钱投资，又背负着银行的利息，所以和有余钱投资的人比较越来越穷，贫富差距拉大、当这些穷人的比例增大到一定程度时，社会消费品的购买（即生产）会有结构性的大调整、结果就是重复投资、失败的投资越来越多，浪费社会财富，大经济环境受到重创！
4、总需求（实际需要加心理安全需要）大于总供给时就会出现我说的上述情况！那么看一下：真的需要购买那么多的住房吗？是实际需要还是心理安全的需要呢？
5、当90后成年后结婚直至其父辈去世，平均每对夫妻会拥有（继承加自有）3—4套房子，（你自己算一下），每个人都有这么多房子的时候，房子的总需求是多少？总供给又应该是多少？到时候，宏观经济又会有什么样的预期呢？
6、人口和经济发展有着密切的关联，只不过是早经历和晚经历的问题；为了平衡和健康的宏观经济环境：加大购买成本（房子涨价）是应该的，大到谁都买不起的时候，疯狂的人群就会明白：能给我带来心理安全的绝对不是房子，而是可以传承的、健康的财富；
7、有其他办法吗？有啊！绝对不是鼓励房子涨价，而是大降价、降到白菜价的时候：就没有恐慌了，就不争抢了，也冷静了！另一个办法就是：政府调配社会财富、加大社会福利，减少或转移公民的恐慌，达到同一个目的！
扯远了！我觉得你这个题目是一个很好的题目，不知道干什么用的，好好写，写好了会很有思想性和成就感的！ 呵呵！

3. 试述国家房地产的宏观调控政策今年对我国股市的影响？为何搞宏观调控那些政策 ？

无论采纳与否，都与楼主探讨下“房地产宏观调控政策”的政策导向，以及国家的意图，也就是说先回答楼主第二个问题【为何搞宏观调控那些政策？】，如下：
首先我们从宏观经济的角度来论述，影响一个经济体发展因素，在此，即是“拉动经济发展的因素”。
这个不得不说到“三驾马车”，它们包括：
1.【投资】：这里说的是对实体经济的投资，例如投资在某某制造业，某某水利工程，而不是指诸如股票投资，债券投资，房地产投资等此类项目
2.【消费】：即是我们常说的“内需”，简单来说就是包括吃喝拉撒、享受品、服务等消费项目
3.【出口】：这里一般指“净出口总值”，它是由出口值减去入口值，所得出的
那么，房地产归属于以上三者哪一类呢？确切的说，它属于“消费”，只不过被延伸出类“投资”功能，就像之前大蒜一样，本来是消费品，因为求大于供，后来被人爆炒，变成不伦不类的“消费+投资”结合物，所以后来国家下力度打击炒风；又比如钻石，本来只是装饰品，后来变成了投资品。但说到底，房地产依然属于消费品项目。

好了，从以上我们明确了房地产的属性。其次，我们要从民生的角度来论述，房地产为什么到了“不得不调控”的地步的原因。
我们都知道一个国民的收入水平是有限的，假定他每月的收入值为100，
1.那么，当他把每月的收入的20%~40%，花费在房产上，很显然剩下的钱能够支持他非常潇洒地度日，剩余的钱能够支持购买衣服、奢侈品，吃上好饭好菜，甚至除外旅游等等，如此一来，经济项的【消费】被拉升，甚至【投资】和【出口】都被拉升，刺激着国民经济健康发展；
2.当他把每月收入的60%~80%都投入到房产中，这个时候就有点麻烦了，剩余的钱只能紧巴巴的度日，买衣服不舍得，旅游别指望，汽车更买不起，吃顿饭都得好好想想怎么省，自然就没有能力去支持经济的【消费】，更别提【投资】和【出口】了；
3.当他把每月收入的80%~90%以上都投入到房产中，这就出严重的问题了，试问，他已经完全沦落为“为房子打工”的地步，还得东凑西借的度日，如何有钱去“刺激经济发展”？这个时候是非常危险的，本来是用来为发展经济的钱，都流到房地产去了，可以说是房地产侵吞了实体经济！
4.最后，你没有想到的是，当把超过100%的收入（例如110%）投入到房地产时（此类现象可以参考香港的楼市发展史），也就是说当你的房子，变成了“负资产”的时候，这个时候经济铁定是要崩溃的！个中道理不言而喻。

综上所述，很明显无论是整个国家，或者是地方上要发展经济，都是不能以“发展房地产”作为带动的火车头，否则就会发展成“富人越富，穷人越穷”，并且实体经济会深受其害。因此，我们国家在意识到房地产正在侵吞实体经济的时候，下手搞了这些房地产调控政策。

回到第一个问题【房地产的宏观调控政策今年对我国股市的影响】，其实调控政策由来已久，不过1年多以前的政策显然是雷声大雨点小，又或者是“中央有政策，地方有对策”（地方政府因卖地等诸多收入，对房地产调控政策阳奉阴违），只不过今年严厉起来，让人觉得政策比较到位。

房地产调控政策首当其冲影响的自然是房地产板块的股票，但因为政策的指向是先从点再到面的（从试点一线城市再到二三线城市，最后有望推广到全国），所以我们看到一线地产商率先受到冲击而苟延残存，二三线地产商死灰未灭。以往因为政策的漏洞，以及地方上的各种制度弊病，导致地产商可以极少的启动资金拿地圈地，继而向银行贷款，再到卖楼花等手段，整个从拿地到卖楼的过程，可以说是干着稳赚不赔的买卖，环环相扣，完全是空手套白狼的操作模式！
但政策一来，过去的模式现在行不通了。地产商必须付出更多的钱，同时得让资金尽快回笼，否则任何一个环节卡壳，企业亏损乃至关门大吉都是正常现象。
如此一来，上市的房地产公司自然也就从弄潮儿，变成了市场的弃儿了（但这有个过程，不可能一步到位），杀刀正慢慢地从大地产商到二三线地产商头上移动。
据统计，今年的行业景气度调查，地产行业的景气值跌到90左右（100为线，高于100为景气度越高；低于100为不景气）。

因此而带来的影响，还有建筑行业（包括建筑公司、建筑材料商等，像水泥，钢材），以及一些大宗商品的交易（例如铜）。
我们都知道房子是用什么来建造的，以钢铁行业为例，我国的钢铁制造首先是被扼住“原材料价格”的咽喉，接着是高耗能低产出的行业特性，然后还遭遇房地产调控这“破事儿”，这个行业可以说是目前我国众多行业中比较“铁定不被看好”的行业之一。这个可以从股市上看到端倪。
当然还有水泥板块，稍好，因为建房子的少了，我还有国家大型建筑项目（例如水利，保障房）维持着，而且该板块区域性很强（也就是说广东的水泥不可能运到湖北卖，对吧），总有一点地方上垄断的味道，一息尚存，同样这个也可以从股市上看到水泥板块的股票正不上不下的走着。

还有更多的行业就不一一论述了，下面讨论下房地产调控对大市的影响。
我们都说政策正在“挤房地产的泡沫”，这个是毋庸置疑的，因为只有把这个大泡沫挤掉或者挤爆，钱才可以流向国民经济所特别需要的【投资】和【消费】项目。
特别是我国正进入“十二五规划”的时间，国家的经济导向主要是以“经济转型”为纲领。说到转型，什么型呢？也就是：把过去劳动密集型经济，转向发展为知识密集型经济。说到这个，其实我们正在走过去类似韩国日本的路子（区别是日本转了20年都没转过来，韩国转的比较成功）。未来经济的发展，必然是向着新能源，新技术，高端产业发展，但发展经济需要钱，从何而来？我的看法是：一是淘汰落后支持发展新兴（出台政策压制淘汰旧产能产业，扶持新的）；二是拨乱反正（就是要干掉房地产这个带头捣蛋的行业，把钱抠回来干点正事）。

我们常说“股市是经济的晴雨表”，这句话不应该因为A股是“政策市”而有偏差。挤掉房地产行业的泡沫，能够使得国民经济向健康的方向发展，并且有利于民生（再不调控就不单是贫富悬殊的问题，而是民不聊生的问题了）。
房地产的调控政策，真正指向的是实体经济。资金（无论是正常渠道的资金，还是热钱）的流向总是有两个方向：一是安全的；二是能增值的。当楼市泡沫爆裂，资金自然会（部分或大部分）流向实体经济，实体企业只有获得资金的支持，政策的支持，才能定下心来发展（无论是发展新技术，还是发展渠道），而不是去放高利贷，做金融投资，炒房，因为做这些投资“无利可图”，而安心发展企业却是“有利可图”。
反应到股市上来，一家上市公司能持续健康的发展，持续的盈利，自然会受到投资者的追捧。市场总是能够发现哪些股票具有投资价值，哪些应该摒弃。那么，大的方向之下，虽然我国经济处于转型阵痛期，还有外围经济的震荡影响，但是总体而言我国股市还是以向上为主的。
则，在股市的行业选择上，应该具备长远的战略目光，远离夕阳行业的上市公司（例如房地产，钢铁等），即是短期他们的股价会有反弹迹象；趁低吸纳新兴行业的个股（例如新能源，环保等）。
综上所述，房地产宏观调控政策，整体而言对我国股市是一个“利好因素”。干掉这个“大蛀虫”不但可以省回许多“米”，更能让实体经济沿着规划的路线健康发展。

4. 房地产行业景气时，哪些行业从中受益？（以证券的基本知识）回答

从谷底到巅峰，从冰点到沸点。2009年中国楼市的急速反转及临近年关的政策转向，给2010年房地产业的走势留下很多不确定性。A股申万房地产指数一个月来持续调整，累计跌幅近20%。与此相对，受益于楼市“量价齐升”，房地产企业2010年将普遍迎来“业绩丰收”，上市房企2009、2010年净利润年均增幅预计将达30%以上。   近期，券商年度投资策略报告陆续公布，其中观点认为，2010年，房企销售额将略有下滑，但业绩已基本锁定；调控政策尚存变数，但基调“中性偏暖”；由于市场需求旺盛，加之资金充裕，房企投资意愿回升，预计土地购置、新房开工等先行指标将进一步向好，房地产行业景气有望持续，而供求矛盾也将有所缓解。  业绩增长无虞  受益于2009年楼市销售火热，房地产公司的业绩大幅回升，多数房企销售收入已创历史新高。而受结算制度的影响，房企2009年的销售将主要体现在2010年的业绩中。  浙商证券报告预计，2010年A股房地产公司的营业收入为2904-3504亿元，净利润为436-526亿元，同比增长20%-44%。  截至2009年三季度，A股房地产公司预收账款合计达1887亿元，同比增长63%；预计2009年末房地产公司预收账款余额在1600亿元左右。  历史经验数据表明，预收账款是房企营业收入的指示器，一般提前2-3个季度反映营业收入的走势，即商品房的销售到结算存在2-3个季度的“时滞”。由此，业内专家预计，2010年上半年房地产公司将迎来业绩释放的高峰。  国信证券分析师方焱认为，多数城市2009年1-10月的累计销售量已达2008年全年销售的170%，销售大幅好转将直接带动房地产公司业绩的改善。其中，1-5月销售回暖更多是降价促销的结果，因此，房地产公司2009年的业绩将平稳增长；而房价从2009年下半年开始大涨，这部分销售主要在2010年结算，预计2010年房地产上市公司业绩将大幅超预期。  易居房地产研究院、中国房产信息集团联合发布的数据显示，2009年，我国房地产企业销售20强合计实现销售收入5231亿元，入围前20的企业均已突破百亿大关。中国房产信息集团研究中心总监陈啸天指出，2008年度排行榜中，销售过百亿的房企有12家，而2009年，过两百亿的就有12家。  以保利地产为例，2009年1-11月，公司实现房地产签约面积485.86万平方米，同比增长134.16%；实现签约金额403.65亿元，同比增长147.48%。截至2009年11月底，公司拥有可结算资源2823万平方米，未来增长基础夯实。  另据Wind统计，目前，有25家A股地产公司公布了2009年度业绩预告，其中预增11家，增幅最高的大龙地产净利润同比增幅达122倍。深物业A、阳光股份净利润同比增幅也达到1050%和806%。另外，续盈和扭亏公司有8家。“预喜”公司占比超过七成。  开发有望提振  业绩上升，加之市场向好预期并没有逆转，房企投资信心继续保持上升，地产开发投资和新开工数据呈现逐步回暖趋势。  天相投资研究所认为，房地产企业去库存化效果显著，对后市信心增加。同时，房地产企业资金面较过去大为宽裕，地王频现，央企与民企竞逐，大量资金正曲线进入房地产行业，开发商纷纷加大投资力度。  房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。统计数据显示，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面，1-11月，全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米，同比增长15.8%。其中，11月当月的新开工面积达到1.62亿平方米，较10月份环比增长98.73%。8月份开始，新开工面积连续上升。其中，8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。  民族证券分析师崔娟预计，2010年全国的房地产开发投资同比增速可达25%，高于2009年。在开发投资稳步增长的带动下，新开工面积和施工面积会有一个稳定的回升，开发建设速度将逐步加快。在土地开发投资方面，2009年10月已扭转负增长的局面，土地开发面积降幅也逐步收窄。  工银瑞信基金首席经济学家陈超撰文分析，房地产投资累计同比增速会由目前的17.8%继续攀升至30%左右。首先，住房销售的良好表现将带动房地产投资增长。2009年以来，住房销售面积增速持续高于住房新开工面积增速。基本可判定，房地产投资还将继续保持高增长。其次，保障性住房投资加快，将带动全部房地产投资增长。住建部提出2009-2011年将通过中央、地方财政和社会投资超过9000亿元，用于建设保障性住房项目。可以预见，今后一段时期，保障性住房投资增速会突飞猛进。  受此影响，房地产景气有望继续回升。爱建证券指出，国房景气指数自2009年3月份的历史最低点开始回升，截至2009年11月，该指标已连续4个月回升至景气临界点之上，预计2010年该指标仍将回升。  调控中性偏暖  国信证券策略报告指出，房地产增加值约占GDP的4.5%，对GDP增长直接和间接贡献超过3个百分点，房地产业的兴衰与国民经济息息相关。在外需复苏尚待时日的背景下，2010年上半年GDP增长仍需靠房地产市场拉动。另外，2009年1-10月，累计新增个人按揭贷款额仅占全国商品房销售额的19%，这说明利用银行信贷资金购房的比例并未高到需要政策压制的程度。因此，稳定住房消费仍将是“大方向”，预计在加息周期到来之前，调控仍将“中性”，政策调整也将分类展开。  中信证券认为，2010年刺激需求的政策退出，不会以颠覆行业景气为代价。按揭利率下限不会提高，但执行会逐渐严厉。一季度流动性会适当恢复，价格和销量稳中有增，房企资金压力很小。预计刺激需求政策退出缓慢，以确保销售量维持高位。  东海证券也认为，2009年楼市带有很强的“政策市”特征，为避免经济的大起大落，2010年上半年政策面仍将以偏宽松基调为主；如果通货膨胀压力增强以及房价上涨过快，则房地产优惠政策将逐渐收紧。  业内专家分析，目前，政府调控房地产市场的着力点已放在增加供给，而不是抑制需求。这不仅会抑制房地产价格的过快上涨，还有利于实现“居者有其屋”的目标。政府投资的有序退出也需要房地产投资的稳步增长。因此，虽然政府部门会适当打压投资和投机性住房需求，但不会遏制房地产业的发展。另外，在房地产市场有望稳定发展的情况下，银行也倾向于将资金投放给房地产业，房地产信贷也没有明显收紧的迹象。

5. 影响房地产的宏观因素有哪些

房地产投资的影响因素，其实在我们这里影响房地产投资的因素较多，主要有经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法规、技术因素等。

（1）经济因素。影响房地产投资的经济因素主要有宏观经济发展状况、居民储蓄和消费水平、财政收支及金融状况、居民收入水平等。 一个国家或某一地区的经济处于稳步快速发展时期时，将对零售商业中心、写字楼、住宅、厂房和各种文娱设施的需求增加，房地产投资就会愈加活跃。居民的储蓄多、消费水平高，相应的就会在绝对数量上增加对房地产的消费，给房地产投资带来巨大的投资需求。财政收支情况良好，金融市场繁荣，房地产投资者会比较容易获得投资资金，从而促进房地产投资。
（2）社会因素。影响房地产投资的社会因素主要有社会秩序、城市化水平、人口水平等。社会秩序包括当地社会的稳定性、安全性，当地居民对本地经济发展的参与感。城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，从而带动房地产投资的增加。每个人都需要一定的生活空间，随着人口的不断增长，必然会增加对房地产的需求，使得房地产价格上扬，进而刺激房地产投资。
（3）政治和行政因素。影响房地产投资的政治和行政因素主要有政治局势、行政隶属变更、城市发展战略、城市规划等。一个国家或某一地区政局稳定，奉行连续的有利于经济发展的政策，就会吸引很多国内外投资者投资于房地产，促进房地产业的发展。
由于行政隶属变更，如将某个非建制镇升格为建制镇，或将某个市由原来的较低级别升格为较高级别，无疑会促使该地区的房地产价格上涨，从而促进房地产投资。而城市发展战略、城市规划、土地利用规划等法律规范对房地产投资都有很大的影响，特别是城市规划对房地产用途、建筑高度、容积率等的规定对投资的影响非常大。
（4）政策法律因素。影响房地产投资的政策因素主要是土地、房产政策和房地产金融政策。首先，随着我国土地制度和住房制度改革的不断深化，使得房地产作为商品进入市场，保证了房地产投资具有较高的利润，从而会吸引大量投资。其次，金融政策、贷款政策对房地产投资有很大影响。因为房地产投资中的很大一部分来自贷款，贷款利率的高低对房地产投资的收益具有非常重要的影响。
最后，有关房地产的税收政策对房地产投资的影响也非常大，房地产开发投资方面的税收政策合理，就会使得房地产投资增加，反之减少。法律方面，影响因素主要是土地和房地产以及投资的相关法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。相关的法律越完善、法制越稳定、执法越公正，对房地产投资的促进作用也就越大。
（5）技术因素。影响房地产的技术因素主要包括施工技术、房屋装修技术等。良好的施工技术能够保证房地产物质实体的高质量，对于房地产投资是非常有利的。此外，房屋的装修技术好也是房地产价值增值的有效影响因素。

6. 影响我国房地产金融的社会经济因素有哪些

　　（一）国内生产总值（GDP）

　　国内生产总值常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标，它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。GDP的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。

　　（二）物价水平

　　物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数（CPI）体现。在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的：房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。

　　（三）居民收入

　　随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。

　　（四）利率

　　利率对我国房地产市场的影响主要是通过对贷款利率的调整来实现的。一方面，贷款利率的增加会加大开发商的成本，压缩利润空间，从而使开发商减少投资，这就意味着住房供给的减少，从而导致房地产价格的提高。另一方面，贷款利率的增加会增加购房者的还贷压力，打击他们购房的积极性，造成需求的减少，使房地产价格下降。综合起来，利率的高低对房地产价格的影响取决于对哪一方的影响更大。

　　（五）汇率

　　汇率是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。近年来，由于我国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差，人民币升值压力越来越大。由于受人民币升值的影响，国际上的热钱也开始涌入了中国。同时，由于改革开放后，中国金融市场的逐步开放和国际资本流入的程度加大，吸引了更多的外资进入了中国。外资进入中国实体经济后，首先选择的就是高利润的房地产行业作为他们投资的对象，以获取高额的利润。众多外资的进入都会导致房地产价格的进一步上涨。

　　（六）货币供应量

　　货币供应量应该是与一国实体经济的总量相一致的，货币供应量的多少标志着这个国家实体经济规模的大小。一般来讲，货币供应量单方面的增多会使房地产价格水平上升；货币供应量单方面的减少将会使房地产价格水平下降。