南京市物业管理办法(2005)

1. 南京市物业管理办法(2005)

第一章　总则第一条　为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。第三条　本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。
　　本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。
　　本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。第四条　南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。
　　各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第五条　各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。
　　物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。第二章　物业管理区域第六条　建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。
　　单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。
　　零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。第七条　业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际，在15日内予以答复。第三章　业主及业主大会第八条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
　　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。第九条　成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区（县）物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。
　　区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处（镇人民政府），组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。第十条　筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以根据实际情况派代表参加。
　　筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。第十一条　业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。

2. 南京市物业管理办法的第二章 物业管理区域

第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。第七条 业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际，在15日内予以答复。

3. 南京市物业管理办法的介绍

南京市物业管理办法是为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

4. 南京市物业管理办法的第五章 物业的使用和维护

第二十八条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：（一）规划核准图上标注的自行车库；（二）规划核准图上标注的底层架空层；（三）规划核准图上标注的避难层（间）；（四）规划核准图上标注的共用设施设备用房；（五）建设单位移交给全体业主的物业管理用房；（六）建设单位承诺归全体业主共有的房屋；（七）层高2.2米以下的房屋；（八）其他依法归全体业主所有的房屋。第二十九条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（三）侵占绿地、毁坏绿化；（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；（六）未经批准摆摊设点；（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；（九）违法搭建建筑物、构筑物；（十）擅自改变房屋外貌；（十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。第三十条 物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。第三十一条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。第三十二条 业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。第三十三条物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库（位）不得向本物业管理区域以外的业主出售。第三十四条 住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。第三十五条 专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。第三十六条 物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

5. 江苏省物业管理条例(2003修正)

第一章  总则第一条  为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。第二条  本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。
    新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
    配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
    配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。第三条  省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。
    市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
    县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。第四条  县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
    物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。第二章  业主自治管理第五条  业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
    业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。
    业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。第六条  业主享有下列职权：
    （一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；
    （二）业主委员会的选举权和被选举权；
    （三）监督业主委员会的工作；
    （四）选择物业管理企业；
    （五）与物业管理费用相符的服务；
    （六）监督物业管理企业的管理服务活动；
    （七）法律、法规规定的其他职权。
    业主承担下列义务：
    （一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
    （二）遵守业主公约；
    （三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
    （四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
    （五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；
    （六）法律、法规规定的其他义务。第七条  业主大会行使下列职权：
    （一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
    （二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
    （三）审议业主委员会的工作报告；
    （四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
    （五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
    （六）决定有关业主共同利益的重大事项；
　　（七）法律、法规规定的其他职权。第八条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
　　业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。
　　召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。
　　业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。第九条　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。第十条　业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会；
　　（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
　　（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
　　（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；
　　（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
　　（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
　　（七）执行业主大会的有关决定；
　　（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
　　（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
　　（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

6. 南京市物业管理暂行办法

第一章  总则第一条  为了适应社会主义市场经济和深化住房制度改革的需要，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化的新机制，提高城市物业管理水平，为房屋使用人提供整洁、文明、安全、方便的使用环境，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条  本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设施和相关连的场地。
    本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业产权人、使用人委托，以有偿服务方式对物业的管理和修缮，并为物业产权人、使用人提供其他方面的服务。第三条  本办法适用于本市市区国有土地范围内各种产权性质的物业。
    新建高层楼宇、住宅片区，应当在交付使用前落实物业管理措施。已建成使用的高层楼宇、住宅片区和同幢异产的多层住宅应当逐步实施物业管理。第四条  市、区房产管理局是本行政区域内物业管理的行政主管部门。
    各级建设、国土、规划、市政公用、市容、园林、公安等部门应当在各自职责范围内协同物业管理行政主管部门做好物业管理工作。第二章  管理体制第五条  物业管理实行行政管理、自治管理与经营管理相结合的管理体制。第六条  南京市房产管理局负责本市物业管理的行政管理工作，其主要职责是：
    （一）贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和政策，制定物业管理的具体办法；
    （二）负责物业管理公司的资质审查；
    （三）负责管理公用部位、公用设备设施维修养护费和物业管理用房；
    （四）组织查处物业管理中的违法行为；
    （五）负责对全市物业管理行业的业务指导和监督检查。第七条  实施物业管理的高层楼宇和住宅片区，应当成立物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在物业管理行政主管部门指导下，代表维护物业产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。管委会由物业产权人、使用人选举代表组成。管委会组成人员为五至十一人。管委会设主任一人，执行秘书一人。管委会日常事务可授权执行秘书处理。
    管委会组成人员本着自愿和民主选举相结合的原则，通过召开物业产权人、使用人大会投票选举方式产生。管委会组成人员每届任期二至三年，可以连选连任。选举管委会组成人员的选票按房屋所有权面积分配，其中住宅房屋每户为一票；非住宅房屋每100平方米为一票，面积不足100平方米的每一房屋产权人为一票。第八条  管委会的权利：
    （一）制定管委会章程，维护物业产权人、使用人的合法权益；
    （二）决定选聘、续聘和解聘物业管理公司；
    （三）审议物业管理公司制定的年度管理计划和物业管理重大措施；
    （四）协调物业产权人、使用人与物业管理公司之间的矛盾；
    （五）检查和监督物业管理公司的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。
    管委会的义务：
    （一）接受物业产权人、使用人的监督；
    （二）接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处（镇）的指导和监督；
    （三）协助物业管理公司落实各项管理措施。第九条  物业管理公司是自主经营，自负盈亏，具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司可以享受国家第三产业的优惠政策。第十条  设立物业管理公司应当经物业管理行政主管部门批准，领取物业管理资质证书后，方可从事物业管理。
    外地物业管理公司需在本市从事物业管理活动的，应当申领本市物业管理资质证书，方可从事物业管理。第十一条  设立物业管理公司必须具备下列资质条件：
    （一）有管理建筑面积2万平方米以上房屋或高层楼宇1幢以上的能力；
    （二）注册资金不低于人民币10万元；
    （三）有固定的办公、经营地点；
    （四）各类房产专业管理人员不少于公司在册人员的20％。第十二条  物业管理公司的权利：
    （一）依法制定物业管理范围内的管理办法和制度；
    （二）依照有关规定和物业管理合同收取管理、服务费用；
    （三）制止物业产权人、使用人违反物业管理规定的行为；
    （四）负责选聘各类专业公司承担专项服务；
    （五）开展多种经营，提供有偿服务。
    物业管理公司的义务：
    （一）依法经营，严格按照物业管理合同的规定实施物业管理；
    （二）维护物业产权人、使用人的合法权益不受侵害；
    （三）实行物业管理的重大措施应当事先提请管委会审议；
    （四）接受管委会和物业产权人、使用人的监督；
    （五）接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在街道办事处（镇）的指导和监督。

7. 南京市物业管理办法的第七章 附 则

第四十三条 本规定自2006年2月1日起施行。2002年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。

8. 南京市物业管理办法的第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。