海南省农村集体经济承包合同管理条例

1. 海南省农村集体经济承包合同管理条例

第一章　总则第一条　为加强农村集体经济承包合同管理，保护合同双方当事人的合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国经济合同法》等有关法律的原则，结合本省实际，制定本条例。第二条　农村集体经济承包合同（以下简称承包合同），是指农村集体经济组织将其所有的土地等生产资料、经营项目和依法取得使用权的国家资源（以下统称生产经营项目），发包给本组织成员或者本组织以外的经济组织或个人经营而签订的各类承包合同。
　　农村集体经济组织是指建立在土地等主要生产资料劳动群众集体所有基础上的乡村合作经济组织。第三条　发包方必须是对发包的生产经营项目享有所有权或者合法使用权的农村集体经济组织。第四条　农村集体经济组织将生产经营项目发包后，其所有权不变。除承包合同另有约定外，承包方享有生产经营决策权、产品处分权和收益权，同时必须履行承包合同约定的义务。第五条　订立承包合同，必须遵守法律和法规，维护国家利益和社会公共利益，保护自然资源和生态环境，遵循民主公开、协商一致、平等互利、诚实信用的原则。第六条　已分包给农户的耕地承包合同期满后，应当依据国家规定的年限继续延长承包期；荒山、荒地、荒滩以及尚未开发的草地、水面的承包期限，不得超过七十年；专业性承包的生产经营项目，承包期限根据生产周期或经营周期确定。
　　专业性承包是指农户分包耕地以外的生产经营项目承包。第七条　在承包期内，经发包方同意，承包方可以将土地等生产经营项目的承包经营权，依法转包、转让、租赁、互换、入股，但不得改变土地的集体所有和农业用途。
　　土地承包经营权的流转，优先在本经济组织内进行。跨经济组织流转的，须经本经济组织成员大会或成员代表会议讨论决定。第八条　承包期满，承包人对原承包的生产经营项目享有优先承包权。承包人在承包期内死亡的，该承包人的合法继承人可以继续承包，继承人无能力或不愿意继续承包的，发包方可以重新发包。对原承包合同和生产经营项目进行清理结算，原承包人应得的收益由其继承人继承。第九条　省、市、县、自治县人民政府农业行政主管部门主管本行政区域内农村承包合同的管理工作。
　　乡（镇）农村经济经营管理机构负责本乡（镇）农村承包合同的管理工作。第二章　承包合同的订立和履行第十条　发包的生产经营项目及其经营方式、收益、承包期限和条件等事项，由本经济组织成员大会或者成员代表会议讨论决定。
　　专业性生产经营项目发包，实行公开招标。招标办法应当经过本经济组织成员代表会议讨论通过。
　　已经开发尚未签订合同的荒山、荒地、荒滩、草地、水面，坚持谁经营谁受益，完善承包合同手续。第十一条　发包方与承包方对承包内容经协商一致，签订书面合同，双方签字盖章，承包合同成立。合同约定方须向发包方交付定金或者提供财产抵押或者保证人的，交付定金或者提供抵押或者保证人签字盖章后，承包合同成立。承包合同约定鉴证或者公证的，经鉴证或公证后，承包合同成立。
　　承包方是发包方代表人或其家庭成员的，应当由本经济组织选定三人代表发包方签字。
　　承包合同签订后，发包方应当向本经济组织成员公布，并接受本经济组织成员的监督。第十二条　专业性承包合同签订后，可以申请乡（镇）农村经济经营管理机构鉴证。乡（镇）农村经济经营管理机构应当对承包合同的真实性和合法性进行鉴证。第十三条　专业性承包合同的承包方，必须向发包方交付定金，其数额由双方协商确定。合同履行后，发包方应将定金退还承包方或抵作承包方应交的款项。
　　承包方不履行承包合同的，无权要求返还定金；发包方不履行合同的，应当双倍返还定金。第十四条　专业性承包合同的承包方是本经济组织以外的经济组织或个人的，必须提供财产抵押或具有清偿债务能力的法人、组织或者公民作保证人。承包方不履行承包合同的，发包方有权依照法律的规定从抵押物的变卖价款中优先受偿，或者由保证人承担连带责任。第十五条　承包合同应当具备以下条款：
　　（一）承包项目的名称、数量、质量、生产经营方式和承包期限；
　　（二）发包方提供的生产经营条件；
　　（三）承包方应承担的税金、国家任务、承包金及其调整办法、义务工和劳动积累工以及固定资产折旧费；
　　（四）承包方对承包的生产资料、生产设施的使用权利和管护责任；
　　（五）承包经营权的流转及流转增值的归属；
　　（六）违约责任、风险责任及处理办法；
　　（七）承包期满后双方债权、债务的清算和财产移交办法；
　　（八）当事人双方认为必须明确的其他事项。

2. 海南省农业开发用地管理若干规定

第一条　为了促进农业发展和生态保护，加强农业开发用地管理，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。第二条　本省国有土地或者集体所有土地流转用于农业开发的，适用本规定，但集体所有土地内部承包用于农业开发的除外。
　　农垦系统国有土地流转用于农业开发的管理办法另行制定。第三条　本规定所称土地流转，是指以出让、转让，对外承包、对外转包，联营合作等方式处分土地使用权（承包经营权）。第四条　国有土地流转以及集体所有土地以出让土地使用权、联合举办企业等方式流转用于农业开发的，由县级以上土地行政主管部门管理。
　　集体所有土地对外承包、对外转包用于农业开发的，由县级以上农业行政主管部门和乡（镇）人民政府管理。其中涉及土地权属、土地利用规划的事项，由县级以上土地行政主管部门管理。第五条　建立耕地保养制度，合理使用土地资源，防止耕地质量下降。禁止下列破坏土地资源和生态环境的农业开发行为：
　　（一）对土地实行过度开发或者掠夺式利用的；
　　（二）在土地利用总体规划划定的林地区内开垦耕地和单一种植草本经济作物的；
　　（三）在基本农田、沿海国家特殊保护林带内挖塘养殖的；
　　（四）造成土地沙化、盐渍化，水土流失和污染土地的；
　　（五）法律、法规禁止的其他行为。第六条　农业开发用地规模应当与经营者的投资规模、开发能力和项目的实际需要相适应。禁止以农业开发为名，变相圈占土地。
　　涉及集体所有土地流转的，还应当依照有利于稳定家庭承包经营体制、并留足农村集体经济组织成员生产、生活用地的原则，合理确定流转土地的面积。第七条　土地流转用于农业开发的，应当约定流转期限。
　　农业开发用地流转期限应当与土地用途、开发项目相适应。当事人应当在法律、法规规定的期限内，合理商定具体的流转期限，做到长短适宜。
　　土地对外承包用于国家和本省鼓励投资的农业开发项目确需延长期限的，经省人民政府批准可以延长。第八条　农业开发用地的出让价格不得低于该地块的土地征用补偿费标准；年承包金、租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额。
　　各市县、自治县人民政府应当根据本行政区域内不同土地的位置、年纯收益等因素，划分农业开发用地等级，评估并公布不同等级的农业开发用地价格，指导土地所有权人和使用权人合理确定土地流转价格，防止因低价流转造成国有和集体资产的流失。
　　具备条件的地方，农业开发用地流转应当以公开竞价的方式进行。第九条　集体所有土地流转用于农业开发的，应当将流转方案或者协议提交村民会议或者村民代表会议讨论决定。流转方案或者协议应当对流转土地的范围及其面积、期限、地价等事项提出明确意见。流转方案或者协议须经2／3以上的村民会议成员或者村民代表同意。第十条　土地流转合同由土地所有权人或者使用权人作为一方当事人签订。任何单位和个人包括土地流转的审查、批准机关，不得代替土地所有权人或者使用权人签订土地流转合同。集体所有土地的流转合同由集体经济组织或者村民自治组织作为一方当事人签订。第十一条　经发包方书面同意，集体所有土地承包经营权可由承包方以转让、转包、出租、入股等形式依法流转。土地承包经营权转让的，原承包合同依法解除。
　　严禁发包方擅自强行改变集体所有土地内部承包关系。已经对内承包的集体所有土地，其使用权（承包经营权）因农业开发确需以发包方名义集中对外流转的，发包方应当与承包方签订反租合同，或者应当取得承包方关于处置其承包土地对外流转事项的书面授权，并将所得收益归原承包方享有。
　　集体所有土地承包方全户农转非、全户户籍迁出或者出现其他法定情形的，发包方应当收回其全部承包地。第十二条　流转用于农业开发的土地，应当权属清楚。尚未确权的，应当先办理土地确权手续。
　　土地所有权人或者使用权人提出农业开发用地流转申请或者报请批准土地对外承包合同时，应当向审查、批准机关提供土地权属证书。第十三条　国有土地流转以及集体所有土地以出让土地使用权、联合举办企业等方式流转用于农业开发的，依照《海南经济特区土地管理条例》规定的权限，由县级土地行政主管部门负责审查，报县级以上人民政府批准。
　　集体所有土地对外承包合同由乡（镇）人民政府批准。有下列情形之一的，乡（镇）人民政府应当先将承包合同报市、县、自治县人民政府核准后，再予批准：
　　（一）连片对外承包土地面积超过6．66公顷，并且用地年限超过3年的；
　　（二）因乡级集体经济组织不健全，需由乡（镇）人民政府代签乡级农民集体所有土地对外承包合同的。
　　第十四条　对涉及集体所有土地流转的用地申请及合同，乡（镇）人民政府及有关审查、批准机关应当核实村民会议或者村民代表会议通过的决议和其他讨论记录材料。未经村民会议或者村民代表会议依法讨论通过的，不得同意或者批准。

3. 海南省土地管理办法

第一章　总则第一条　为了科学、合理地开发、利用、保护土地资源，适应海南对外开放、发展外向型经济的需要，根据《中华人民共和国土地管理法》，制定本实施办法。第二条　海南范围内的土地，包括已开发和尚待开发的耕地、林地、水面、滩涂、荒山、荒地、建设用地等土地，均由海南、市、县人民政府统一管理。全面规划、综合开发、进行建设。
　　县级以上人民政府根据公共利益和开发建设需要，依法对集体所有的土地实行征用。被征地单位应当服从，不得阻挠。第三条　海南、市、县国土局是同级人民政府统一管理本行政区域内城乡土地的职能部门，是国有土地产权的代表机关。
　　乡（镇）行政区域区的土地管理工作由乡（镇）人民政府负责。第四条　实行土地有偿使用制度。土地使用权可以有偿出让、转让和抵押。允许外国和港澳台公司、企业或者个人（以下统称境外客商）参加土地开发、经营、承包。对已用的国有土地征收土地使用费，政府有计划地开发土地市场。第二章　土地的权属管理第五条　实行土地全民所有制和集体所有制。海南土地除法律规定属于集体所有以外，属于国家所有。第六条　依法使用国有土地的单位和个人，对其所使用的土地只有使用权，没有所有权。未经县以上人民政府批准，任何单位和个人不得擅自改变土地使用权和土地用途。第七条　全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用国有土地的，向县级以上人民政府国土局申请、登记，并领取国有土地使用证，明确其使用权。
　　拥用集体所有的土地的单位，向市、县人民政府国土局申请、登记，并领取集体所有的土地所有证，明确其所有权。
　　全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用集体所有的土地用于非农业建设的，向市、县人民政府国土局申请、登记，并领取集体所有的土地使用证，明确其使用权。
　　使用跨越两个以上行政区域的土地的单位，向上一级人民政府国土局申请、登记，并领取土地使用证；明确其土地所有权或使用权。
　　未经划拨使用的国有土地，由县级以上人民政府国土局登记造册，负责统一管理。第八条　因土地使用权有偿出让、转让而改变土地权属和因转让地上附着物涉及土地使用权转移的，必须办是土地权属变更登记手续，更换或者更改土地证书。第九条　县级以上人民政府国土局会同有关部门加强土地调查、统计等地籍管理工作。土地所有者和使用者有义务出示、提供土地调查、统计所需要的文件和资料，不得拒报、虚报或者伪造、篡改。第十条　土地所有权或使用权发生争议，应由当事人协商解决，解决后报国土局备案。协调不成的，属于单位之间的权属争议，由县级以上人民政府国土局处理；属于县（市）际间的土地权属争议，由海南国土局处理；属于个人之间或者个人与单位之间的权属争议，由乡级人民政府或者市、县国土局处理。
　　当事对县级以上人民政府国土局或者乡级人民政府的处理决定不服的，在接到处理决定通知之日起三十天内，依法向人民法院起诉。逾期不起诉的，处理决定发生法律效力。
　　在土地权属争议解决之前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏地上附着物。第三章　土地的利用和保护第十一条　海南、市、县人民政府负责编制各自行政区域的土地利用总体规划，对全省土地的开发、利用、保护、整治进行统筹安排和综合平衡。土地利用总体规划经同级人民代表大会审议通过，报上一级人民政府批准执行。
　　城市和村镇土地利用总体规划，结合城市和村镇建设总体规划进行。第十二条　海南、市、县国土局应根据土地利用总体规划和开发建设进度，会同有关部门编制年度、中期用地计划和土地开发计划，对土地利用实行计划管理。第十三条　各类自然保护区、高产农田保护区、热带作物保护区以及其他名优特产品保护区的土地，不得作为建设用地。因特殊需要必须征用时，须报经海南人民政府批准。第十四条　风景名胜区和文物保护区应规定保护范围，编制保护发展规划，加强土地管理，保证旅游资源的合理开发利用。第十五条　各项建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。
　　人民政府鼓励单位、集体和个人在统一规划和计划的指导下，对荒山、荒地、滩涂和闲散废弃地进行开发整治利用。

4. 海南省支持农村集体经济

10月15日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅印发《关于大力发展农村市场主体壮大农村集体经济的十八条措施》的通知。
观点地产新媒体了解到，在盘活农村资源要素方面，通知提到，支持社会资本与农村集体经济组织深度合作。放宽社会资本进入农村的限制，制定社会资本下乡市场准入负面清单，清单外领域全面取消许可和审批，实行“承诺即入制”。鼓励村级集体经济组织以资源资产作价入股、资产托管、租赁、承包经营等多种经营模式与社会资本合作，共建农业产业园、创新创业园、农业科技园和乡村旅游示范区。政府投资、扶贫资金、涉农财政项目投资可作为资本金，入股经营主体获取分红收益。
此外，创新做好村庄规划编制。支持投资乡村建设的企业积极参与村庄规划工作，探索规划、建设、运营一体化。集体经济项目年收入达到500万元以上的行政村，由市县统筹安排给予一定的新增建设用地指标奖励，用于集体经济发展，禁止用于房地产开发。
通知还提到，用活用好集体经营性建设用地入市政策。支持农村集体经济组织将村庄内零星、分散的集体建设用地先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到其他适宜地区入市。
盘活农村闲置宅基地和闲置农房。鼓励农户自行通过协议将闲置宅基地或闲置农房流转给经营者，或将闲置宅基地统一流转给村组织，由村组织自行经营或对外招商经营；盘活乡村闲置公益设施，将失去教育功能的闲置校舍以“零租金”形式交由村集体单独经营或与其他市场主体合作经营。可依法将废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地，通过入市或合作联营等方式开发利用。
通知表示，建立城乡统一的农村产权交易平台。健全自然资源产权制度和有偿使用制度，逐步将农村承包土地经营权、集体资产的使用权、农村集体经济组织的股权、宅基地使用权、房屋所有权、农业生产设施使用权等纳入交易范围。海口、三亚率先建成产权交易市场并投入运营，其他市县按照省委省政府关于农村集体产权制度改革的部署和要求尽快启动建设。

5. 海南集体土地使用权出让的方式有哪些

根据《农村土地承包法》第五节土地承包经营权的流转的相关规定：
第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
(四)受让方须有农业经营能力；
(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。
第三十五条承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。
第三十六条土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
一、土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
(一)双方当事人的姓名、住所；
(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；
(三)流转的期限和起止日期；
(四)流转土地的用途；
(五)双方当事人的权利和义务；
(六)流转价款及支付方式；
(七)违约责任。

6. 海南集体土地使用权出让的方式有哪些

根据《农村土地承包法》第五节土地承包经营权的流转的相关规定：
第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
(四)受让方须有农业经营能力；
(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。
第三十五条承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。
第三十六条土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
一、土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
(一)双方当事人的姓名、住所；
(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；
(三)流转的期限和起止日期；
(四)流转土地的用途；
(五)双方当事人的权利和义务；
(六)流转价款及支付方式；
(七)违约责任。

7. 海口市人民政府关于废止《海口市农村宅基地管理办法》等3件政府规章的决定

一、《海口市农村宅基地管理办法》（2007年6月5日海口市人民政府令第64号发布）二、《海口市城市管理相对集中行政处罚权暂行办法》（2006年8月18日海口市人民政府令第63号发布  2010年12月14日修正 2012年4月17日第二次修正）三、《海口市产权式酒店管理暂行办法》（2011年12月12日海口市人民政府令第82号发布）

　　本决定自公布之日起施行。

8. 海南省人民政府关于修改《海南省农业开发用地管理若干规定》的决定(2004)

海南省人民政府令
　　　　　　　　　　　　　　　（第171号）

    《海南省人民政府关于修改＜海南省城市市容和环境卫生管理办法＞等30件规章的决定》已经2004年2月16日海南省人民政府第30次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代省长  卫留成
 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00四年二月二十六日

                          海南省人民政府关于修改
                《海南省农业开发用地管理若干规定》的决定

    将第十三条“国有土地流转以及集体所有土地以出让土地使用权、联合举办企业等方式流转用于农业开发的，依照《海南经济特区土地管理条 例》规定的权限，由县级土地行政主管部门负责审查，报县级以上人民政府批准。集体所有土地对外承包合同由乡（镇）人民政府批准。有下列情形之一的，乡（镇）人民政府应当先将承包合同报市、县、自治县人民政府核准后，再予批准：（一）连片对外承包土地面积超过6.66公顷，并且用地年限超过3年的；（二）因乡级集体经济组织不健全，需由乡（镇）人民政府代签乡级农民集体所有土地对外承包合同的。”删除。