什么是房地产泡沫

1. 什么是房地产泡沫

所谓泡沫，顾名思义就是表面上是大的，其实里面是空的。为什么这么大而里面没货呢，是因为它是被吹起来的，就是被炒起来的。简单地说，中国房地产的泡沫是这样的：例如
一、建筑领域共计有资金100万元，建筑房产共计500平米，每平米房价2000元。
二、突然有一天，人们发现这个行业是个可以炒作、吹嘘的好行业，于是用150万元买掉那仅有的500平米，别人买不到房啊，他们就200万元出手，净赚100万。房子一转手变成4000元每平米。
三、另外其他的人（有钱或通过集资）也看到了，哇塞，这么厉害，我也试一试，于是也赚了不少钱。老百姓也发现了，于是拿出所有积蓄加上贷款买了房，也赚了。
四、过了一个阶段，他们发现买卖几套房也赚不了几个钱，国家政策这么好，可以贷款多多，为什么不开发呢，自己盖自己卖。于是乎大量的资金涌进房地产，这些钱可以说都是国家政策给的，你没钱可以呀，银行给你贷款呀，多多益善呀。于是大量的房地产商出现，大量的贷款出现，地价也提高上百倍，政府也收入多多。皆大欢喜呀。
五、本阶段就是完全发疯的阶段。在众多推手的合力作用下，房价越来越高。就好比菜市场只有一斤肉，用来买肉的资金就1元，那就是说一块钱一斤肉，现在突然出现了10元钱，那一斤肉就可以卖到10元钱。10元一斤肉也不贵呀，今天10元，明天就可以卖到15元，所以大家还是要买呀。这样的话，房子由原来的2000元每平米搞到几万元每平米也就不足为怪了。
六、可是实际上房子值那么多钱吗，不可能，除了地价上涨外，建造成本没有涨多少呀，最多由1700元涨到2200元呀，那多余的利润哪里去了，绝大部分让开发商赚了，还有一部分被倒腾房子的赚了，老百姓买了房子的赚了吗，当然赚了，虽然不多。但是10000元每平米涨到15000元每平米了。开发商赚的钱用到哪里了，除了高额利润外，全还了贷款了。银行也赚了。银行是国家的，国家也赚了,GDP也上去了。
七、有一天，国家发现有问题了，过头了。全是高房价，全是空房子，房价离谱了。房子卖不出去了。后期开发商的银行贷款还不回来了，银行着急了，政府着急了。于是政策调整了，不给你贷款了，不给你地了，老百姓不给你买房优惠政策了。房产行业的资金一下子下来了。开发商也有意识的降价了。菜市场的买肉钱只有3元了，那斤肉也只好卖3元了。
八、只要高房价、鬼城大量存在，大量低收入老百姓依然买不起房，国家就会一直调整策略。开发商他就不得不适当降价。等着大家一窝蜂降价，有可能房价由20000元变成10000元，虽然比4000元还是高，但降不到那个程度。你买的房20000每平米，一夜之间变成了10000元。你的隐形财富骤降50%。那结果就是泡沫破裂了。

2. 什么是房地产泡沫

未来十年将充满挑战。由于低成本和不断扩大的外需，中国经济增长引擎一直是出口和外资。未来十年，中国不再是低成本的生产者，不大可能继续扩大其全球市场份额。另外，外需也不会像过去那样快速增长。即使政策得当，经济增速也只会有过去的三分之二。
　　目前，中国经济最大的危险是为保持高增长而将房地产投资最大化，而房地产并非生产型资产。房地产行业通过牺牲长期经济增长来支持短期增长，其资本平均生产率随着时间推移而下降。地方政府的政绩主要通过GDP和财政收入体现。房地产开发可以帮助地方政府迅速提高这两项指标。由于价格和面积均快速增长，房地产在中国资本分配的份额中大幅提高。这是由于政治因素而导致的泡沫，而且这个泡沫已经很大。除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势，
中国未来两年的资产泡沫将越吹越大，而目前的状况已相当危险。泡沫可能在2012年破裂，届时中国社会和政治稳定都将受到威胁。
　　在中国，过去五年中，生产主要要素（劳动力、原材料、土地、环境控制和税收）的成本都在增加。
工人工资以人民币来算增加了大约1倍。原材料价格也增加了1倍。
亚洲金融危机前，中国工资水平是东南亚国家的一半，现在则是那些国家的2倍。孟加拉工人的工资甚至更低。在全球贸易中，中国很可能会输给这些更低成本的竞争者。
　　中国过去十年成功三要素是低起点、运气和改革，但现在，其中的两个已不复存在。现在中国需要提高效率来促增长。但是，目前的形势似乎向相反方向发展。成本增加和需求低迷使制造业的利润减少。资本投入也在放慢，体现在进口设备的速度放慢。多数地方政府似乎把房地产行业视为经济增长的救世主。将过剩资本投入房地产，不仅会导致未来经济增长放慢，也会降低平均资本效率。同时，由于房地产开支预期增加，日常消费受到遏制；以价格虚高的土地为抵押的贷款更是威胁金融稳定。
　　东亚地区经济体，如日本、韩国和中国台湾，都无法摆脱对出口的依赖。阶段性的消费上升通常是由于资产价格上升，难以长期维持。一旦由于成本增加而失去出口市场，它们都会陷入经济停滞的困境。因为高增长时期的资产泡沫使中产阶级成为“房奴”，无法进行其他消费。中国或许正在同一道路上：一年又一年，人们在谈论着增加消费，消费在国内生产总值中的份额却一直下跌。
　　过去20年中，日本经济停滞不前，国民人均收入在4万美元的水平徘徊。在过去十年中，韩国、新加坡和中国的香港、台湾停留在2万美元水平上。在如此高的收入水平上停滞看起来还不错。但中国情况不同。国家庞大，出口面临挑战，而国民人均收入要低得多。除非改变增长模式，中国经济将在低收入的水平上停滞。　　快速致富的欲望，控制了中国社会的各个阶层、每个角落和每个人。
　　泡沫是对现实的夸张。低成本资金和强劲增长通常是制造泡沫的原材料。过去五年里这两个因素都存在。但是，目前中国完全依靠低成本资金来支持过高的资产价格。目前的低成本资金，一是来自过去出口积累的、存在银行系统的资金；二是由于人民币与美元的绑定，加上美联储美元贬值的政策，“热钱”流入。这两个来源都不具可持续性。美元已经探底。美联储将在2010年提高利率。
　　由于新增贷款增加和出口增加放慢，银行系统的流动性在降低。通货膨胀可能会出现，从而迫使政府收紧货币政策。简而言之，低成本资金环境不可能持续太久。
　　中国出口复苏是从一个低基础开始。复苏将持续到2010年末。但是，低基础复苏与恢复过去的势头不能混为一谈。
　　出于三个原因，高出口增长的阶段已经结束。首先，中国在国际贸易中的份额是中国经济在世界经济份额的2倍。中国继续增加市场份额的可能比较低。第二，增长势头不像以前那样快。在格林斯潘时代，西方消费是由借贷泡沫支持的。这个泡沫已经破裂。未来贸易增长的速度可能是过去的一半。第三，美国和其他西方国家的就业危机，不可避免地导致贸易保护主义。当贸易保护主义的措施针对中国时，其他发展中国家可能抢占中国现有的市场份额。
　　另一可能维持泡沫的办法是将人民币升值，就像日本在“广场协议”后遏制通胀并吸引“热钱”流入。这一战略在中国将不会奏效。日本公司的科技处在世界最前沿，它们可以提高出口价格来部分抵消日元升值的不利影响。中国公司没有这些优势，它们依靠低成本来竞争。日本的战略在中国将失效。
　　在出口拉动经济增长达到高峰后，消费是取代出口成为增长引擎的选择。虽然起点低，但它具有可持续性。这一转变要求政治经济的全面变革。其关键是增加中产阶级可支配资金，降低消费成本。
　　到目前为止，没有任何东亚国家成功完成这一转变。中国还尚未开始这一转变。从目前趋势看，并不乐观。　　过去十年来，中国一直努力提高居民消费。然而，中国消费在总体GDP的比例年复一年地下降，因为新兴的中产阶级受到政策环境的挤压。
房地产价格、汽车价格和收入税率都居高不下。中国的政策，而不是中国消费者或家庭的特质，导致了对出口的过度依赖和消费的萎缩。
　　一个广泛而活跃的中产阶级，是稳定的现代社会的基础。中国的政策正确地照顾了低收入阶层的需求。但是，半市场化的经济为一小部分人提供了投机获利的机会。在未来的中国社会，有极少数超级富裕的阶层，有负担沉重的中产阶级和庞大的、可以支付基本开支的低收入人群。中国正在往这个方向发展。这样的收入结构将注定经济不平衡，而且严重依赖出口。
　　过去十年中国的经济增长，产生了数以百万计的白领工作：经理、工程师、咨询师、会计、律师和银行家等。拥有这样的工作，他们可以买房子、买汽车，和每年一次或两次度假。然而，资产价格上涨的速度超过收入增加的速度，使他们生活在对未来的恐惧中。　　中国的房地产市场有赢家和输家。但胜负不以教育、经历、工作态度来决定，而是看谁先进入房地产市场。从根本上说，中国经济让投机者获益，而不是努力工作的人们。越来越多的人们意识到这一点，于是投资者越来越多，努力工作人的越来越少。
　　在过去十年中，西方拒绝承认其竞争力下降，并制造泡沫来掩盖它。我担心，中国在未来十年里会重蹈西方的覆辙。
过度供给和利率上调都会使其破裂。过度供应是美国泡沫破裂的原因，香港则是利率上调。中国的银行似乎永远在市场低迷时拒绝向开发商提供资金。因此，在市场低迷时，供应将减少，价格调整无法进行。这一人为操控制造了投机心理：政府将永远不会让价格下跌。当投资者认为价格不会下跌时，且银行有足够的流动性来支持，投机的需求是无限的。中国的泡沫将在流动性短缺和利率上调中破裂。　　最终的杀手就是通货膨胀。原因是印了太多钞票。
在印钞和通胀之间有一个时间差。在美国，这个时间差是18个月。中国政府利用补贴来遏制通货膨胀，这个时间差或许更长。它可以是两年。
我认为，到2012年中国会经历像上世纪90年代早期那样的通货膨胀。
　　在全球化的时代，通胀也是全球性的。美国的通胀开始抬头。在未来两年，这一趋势将加速。到2012年，美国可能面临通胀危机。美联储将不得不迅速提高利率。如果中国为支持房地产市场而不提高利率的话，资金会从中国外流，银行发生流动性危机。利率最终还是会上升。
　　很有可能，中国的房地产泡沫将在2012年破裂。

3. 什么叫房地产泡沫

房地产泡沫的成因，主要有三个方面。一是土地的有限性和稀缺性是其产生基础。其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。最后，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。

房地产泡沫，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫的表现形式是房价售价畸高，全面高涨，实际租金下降。

4. 什么是房地产泡沫？

房地产泡沫，查尔斯·P·金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”
所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫（Property Bubbles)，这次房地产投资狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。

5. 房地产泡沫是什么

房子的功能是居住。由于房子的投资品属性突出，出现投机炒房现象。
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

6. 房地产泡沫是什么？

‍‍　　房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

　　1、土地价格泡沫。由于土地的稀缺性和市场需求的无限性，以及土地市场的投机炒作，将使地价出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。日本泡沫经济期间发生的地价暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数在上世纪80年代的10年间上涨了5 倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。

　　2、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，如果商品房的供给超过了市场需求，则超过部分属于供给虚涨，发展到一定程度将构成经济泡沫，一般以空置率高低评定。按照国际经验，商品房空置率位于10%以内时，这种经济泡沫是正常的。超过过多，将引起严重的供给过剩，房价猛跌，开发商蒙受巨大经济损失甚至破产倒闭，导致失业率上升，经济混乱，社会动荡。
　　3、房价虚涨泡沫。众所周之，房地产价格具有复合性的特点，它是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成。房价与地价是紧密联系的，房价泡沫则与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

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7. 什么是房地产泡沫

房地产泡沫


“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量；泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

8. 什么是房地产泡沫？

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。