商业投资的论文

1. 商业投资的论文

关于“我的投资观”论文
摘要：财务管理是企业可持续发展的一个关键，只有树立适应社会主义市场经济体制要求的理财观念，加强财务管理，才能使企业在激烈的竞争中立于不败之地。本文主要论述了企业财务管理中应树立的几个正确的理财观念。 关键词：投资 理财 市场经济 财务管理  理财观念　　在财务管理工作中，建立正确的理财观念，对于人们以自律的态度从事理财活动将是非常重要的。社会主义市场经济体制的建立，给企业带来了风险与机遇，企业应该树立适应社会主义市场经济体制要求的理财观念，以期达到加强企业财务管理，提高企业管理水平的目的。　　一、资金成本观念　　在市场经济条件下，所有权与经营权的分离，权力利益关系的强化，使得企业使用非主权资本的资金都必须付出代价，都要计算和负担资金成本。资金成本的内含是广义的经济概念，它有别于财务、会计界的成本费用概念，即有时表现为现实的成本费用概念，但更多的情况却是一个机会成本或估算成本概念，这就要求我们在财务管理实践中，必须密切联系企业经营的实际情况和金融市场的利率状况，进行灵活确定。　　根据西方企业财务理论和实践，企业计算资金成本的作用主要在于投资项目的经济效益评估，在投资项目评估中资金成本率发挥着“极限利率”和“取舍率”的作用。因此，计算资金成本的资金并不是全部的资金来源，而主要是企业的长期资金来源。　　企业在金融市场上筹集资金，一方面要以较高的资金报酬来回报资金所有者，以最大限度地吸引资金；另一方面要通过各种资金来源结构的合理安排来降低综合资金成本。资金成本的高低是相对于企业的投资收益率而言的，资金成本越低，企业的投资效益就越大。　　二、筹资风险控制观念　　所谓筹资风险是指由于筹资及其效益的不确定性而给企业带来损失和难以偿债的可能性。筹资风险可能发生于企业行为之前，也可能发生于其理财过程中；筹资风险不仅影响企业生产经营的价值运动，也作用于企业生产经营的实物运动，影响企业供、产、销等活动。因此，企业应树立筹资风险控制观念。　　在筹资过程中，应预先确定资金的需要量，使筹资量与需要量相互平衡，既不能过量筹集资金，造成筹资过剩而降低筹资效益，又不能筹资不足，影响企业生产经营活动的正常开展和企业发展的要求。必须以“需”定“筹”，按企业最低资金需要量进行资金的筹集。　　在选择资金来源，决定筹资时机、筹资规模和筹资结构时，必须在筹资风险、资金成本和投资报酬之间进行综合权衡。根据不同的资金需要和筹资政策，综合考虑筹资风险、资金成本和其他约束条件，并将资金筹集和资金投向结合起来考虑，力求以最低的筹资风险和资金成本获得最大的投资效益。　　在筹资时，应根据投资项目、生产经营活动的规划和企业的预计还债率确定适当的筹资期限。　　在筹资过程中，必须按照投资机会把握筹资时机，从投资计划或时间安排上确定合理的筹资计划与筹资时机，以避免因取得资金过早而造成投资前的闲置，或者因取得资金的相对滞后而影响投资时机。　　三、合理资本结构观念　　资本结构是指企业各种资本的构成及其比例关系。良好的资本结构是企业创造效益、稳定发展的基本前提。强化资本结构意识，可以有效控制新生债务的形成，为企业今后的健康发展提供保证。　　企业确立的良好资本结构应注意：　　（一）风险与收益相统一。利润和风险是同一事物的两个方面，一般说来，收益高风险大，收益低风险小。企业投资者和经营者要全面权衡收益与风险的依存关系，恰当地使二者相统一。　　（二）与企业资产结构相配合。债务的负担规模与企业资产的流动性密切相关，而资产的流动性又在很大的程度上取决于资产的结构。具有较多实物资产的企业，可相对地提高其债务比例；以无形资产为主的企业，因无形资产的收益性不那么可靠预计，因而其债务比例应相对地低一些。　　（三）与金融市场的发育程度相适应。金融市场比较活跃和健全，企业就有可能通过金融市场的直接融资手段“借新债，还旧债”，从而有条件维持较高的债务比例；金融市场发育不完善，企业就只能靠向银行间接融资来举债。　　（四）与企业未来经营前景的预期相适应。如果企业对未来的经营前景比较明朗和乐观，它就可能提高长期债务的比率，反之，就不能取得较多的长期债务。　　四、资金时间价值观念　　资金的时间价值表明资金的筹集、投放、使用和回收在不同时点上的价值是不等的。认识到资金的时间价值，才能用动态的眼光去看待资金，有效利用资金，加强资金管理工作，提高资金使用的经济效果。同时，考虑了资金时间价值的计算方法可以从量上对各种经济方案的优劣进行评价，从而为财务决策提供更加合理的依据。　　五、投资风险管理观念投资是为了增加利润，提升企业价值。       但是由于企业处在风云变幻的市场环境中，投资风险必然存在。在市场经济条件下，企业能否将资金投入到收益高、回收快、风险相对小的项目上去，对企业的生存和发展十分重要。因此，应树立和加强投资风险管理观念。具体来说：　　第一，认真进行投资环境分析，及时捕捉投资机会。建立科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析。采用有效方式，规避投资风险。　　第二，分散投资风险。即进行多角化投资，不把投资资金集中投放在一个项目上，否则一旦该项目投资失败，就会全军覆没，使投资遭受全部损失。多角化投资的作用在于可以分散投资风险。　　第三，控制投资风险。方法一，利用咨询服务。这是投资的事前保障，即企业在投资前就有关投资事项向咨询机构或委托咨询机构进行投资决策或聘请咨询机构当顾问。方法二，转嫁风险。保险是企业转嫁风险的一种有效形式，企业将所投资的项目向保险公司投保，一旦发生损失，企业可以从保险公司获得全部或部分赔偿。方法三，接受风险。一般说来，风险和收益是成正比的，因此，企业为了获得较高的报酬，必须接受一定的风险。方法四，回避风险。对于那些投资风险太大，投资收益一般甚至无可靠预计的投资方案，企业应该放弃它，这就是回避风险。方法五，减少风险。当投资风险无法回避时，企业应采取相应措施，尽量减少风险造成的损失。
　　六、合理节税的观念　　合理节税也称节税策划，是指纳税人在面对多种纳税方案时，从中选择一种最优的方案，以便减轻企业的税收负担或延缓企业的纳税时间，从而达到降低税收成本或获得应纳税款货币时间价值的目的。合理节税是一种受政府鼓励的行为。节税可以降低企业经营成本，化解投资及经营风险。因此，企业应当树立合理节税的正确观念。　　企业在进行节税策划时，应该着重在以下几个方面展开：　　（一）企业在筹建过程中的节税策划对纳税地点进行策划。在我国，跨地区的税负不同，同一地区因经济技术开发区或老市区的差异，税率也不同。理智投资者在筹建企业过程中首先应考虑地点的选择，尽量选择低税区进行投资。　　对资金结构进行策划。借贷资金和权益资金均构成企业的“营运资金”来源，但它们对企业税负的影响却不一样。这就要求对资金结构进行合理策划。　　对企业组织进行策划。不同时期国家均对一些重点行业，重点项目予以扶持，投资兴建这些行业经常会享受低税率甚至是零税率的优惠。　　（二）企业在生产过程的节税策划　　对课税对象进行策划。税法是政府意识的一种反映，政府鼓励什么，限制什么，可以从课税对象上一目了然。结合企业生产状况，选择适当的生产项目，无疑可达到节税目的。　　对会计核算方式进行策划。同样的生产过程可能因为核算方式不同而产生一定的税负差异。因此，企业会计核算方法的采用也相当重要。例如适当选用存货计价方法和资产折旧方法就可达到节税的目的。　　对企业收入进行策划。主要是要尽量准确确认企业收入，避免因收入不实而增加企业税负。如：委托代销、接受代销、分期预收款销售、订货销售、以旧换新销售、售后回租、售后回购等可能形成企业的收入要准确确认。其次，对销货退回、销货折扣与折让要及时冲减收入，以便消除收入总额中的水分。　　对成本费用进行策划。允许列支的成本费用应尽量提足、列足；限制列支的成本费用应按规定予以控制，以减少因多列而引起的日后不应有的超列损失；不允许列支的成本费用即使会计上作了支出，在计算应纳税所得额时也要进行调整，以防止因税务稽查而产生罚款损失。　　（三）企业在利润形成过程中的节税策划　　目前，我国所得税法规定企业所得税实行33%的比例税率，同时为了照顾部分利润水平较低的小型企业，又规定了27%和18%的两种照顾性税率。企业可以预计本年应纳税所得额，如果企业所得在低档税率临界点左右徘徊时，应尽量充分估计成本费用的开支，将所得控制在临界点以下。当然，如果应纳税所得额偏离临界点很远时，多创利仍是首要目标。　　通过事先策划、事中控制、事后调整等措施，从各种纳税方案中精选最优策略来降低纳税成本，获取最大的税后利润才是企业科学理财的正当途径。　　七、通货膨胀观念　　通货膨胀是导致货币购买力下降的重要原因。西方国家的市场经济发展实践证明，在市场经济体制下，通货膨胀是必然的，而在我国建立社会主义市场经济体制的过程中更是如此。因此，在我国目前阶段，建立正确的通货膨胀观念就显得特别重要。这就要求在财务管理实践中树立以下观念并做好以下工作：　　一方面要注意通货膨胀对于企业实现盈利数量增加的有益影响，但另一方面更应该特别注意通货膨胀对于企业资金流失的有害影响。　　企业财务人员应注意对通货膨胀的预测，争取能够预测到未来的通货膨胀程度，以在通货膨胀到来之前采取某些有利于企业的措施，实现盈利。利用各种会计方法和财务管理方法，有效削弱通货膨胀给企业财务所带来的各种损失。在会计上，可以充分利用稳健性原则，例如在存货计价方面可采用后进先出法等方法来削弱通货膨胀的影响。在财务管理中，应用折现率及经济批量法等来减弱通货膨胀的影响。　　正确的理财观念渗透到企业的各个领域、各个环节中。从某种意义上说，财务管理是企业可持续发展的一个关键。只有树立正确的适应社会主义市场经济理财观念，加强企业的财务管理，才能提高企业的管理水平，增强竞争力，在纷繁复杂的市场竞争中立于不败之地。我的空间里有论文可以给你下载

2. 求住宅商业地产规划与运作的论文

　　房地产营销策划方案八大原则
　　一、独创原则
　　无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：
　　(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能“克隆”或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。
　　(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的“灵魂”。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场“郊区化运动”，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅
　　小区，迎合市民们返回大自然的心理状态；在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。
　　(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。
　　二、整合原则
　　在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。
　　为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。
　　三、客观原则
　　客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性，③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
　　四、定位原则
　　所谓“定位”，就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：
　　第一，具体要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用；房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
　　第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。
　　第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
　　五、可行原则
　　可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：
　　(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。
　　(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
　　(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益；二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握；三是要能完满地实现策划的预定目标。
　　六、全局原则
　　全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为“开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
　　房地产策划全局原则的主要要求是：
　　(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
　　(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
　　(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。
　　(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。
　　七、人文原则
　　人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想；文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
　　(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
　　(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
　　(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表——儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
　　(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
　　八、应变原则
　　所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。
　　房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：
　　(一)增强动态意识和随机应变观念。
　　(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可*的信息资料。
　　(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
　　(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。