全国性商品房预售资金监管的意见

1. 全国性商品房预售资金监管的意见

预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。【拓展资料】商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。但此次的政策对于地产方面来说利好有限，“因企施策”或是预售资金监管调控的大方向。对于出险房企来说，该政策并不会放松监管预售资金监管账户，只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金，但能具体能释放多少出来目前还不知道。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但是，这么多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。目前，各地对于房企预售资金的监管力度各不相同。据不完全统计，2021年8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京、石家庄、厦门等城市陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。

2. 全国性商品房预售资金监管办法出台

据财联社消息，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。
据了解，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
知情人士指出，此次新出台的资金监管办法保证了商品房预售资金使用的灵活性，在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，亦将有一定的纠偏效果。
明确预售资金账户基本标准
据了解，管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。
此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。
但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。
知情人士透露，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。
商品房预售资金使用的灵活性将获提升
预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。
据透露，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。
此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。
管理办法要求加强各方信息共享，商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。
据了解，商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但此前各地规定的监管范围存在一定差异。
此外，部分地区原有政策规定存在提取基数和比例过高的问题。重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类，其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数，极少城市以实收款为基数。
在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。
在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，将有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。若能在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，预售资金使用的合理化、规范化或仍是后续政策的主导思路。后续因企施策、因城施策的政策或是预售资金监管调控的大方向。

3. 商品房预售资金监管办法

商品房预售资金监督管理办法第一条为加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于工程建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内商品房预售资金的收存、使用、拨付及监督管理，适用本办法。本办法所称商品房预售资金，包括购房人交付的定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。第三条市住房保障和房产管理局负责商品房预售资金的监督管理(以下简称监管部门)。中国人民银行淮南中心支行、中国银行保险监督管理委员会淮南监管分局负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。第四条设立商品房预售资金专用账户的银行(以下简称监管银行)、贷款银行(含公积金贷款承办银行)、房地产开发企业、监理单位、施工企业要各司其责，相互配合，共同做好商品房预售资金的收存、使用、拨付和监督管理。第五条商品房预售资金监管期限自房地产开发企业取得商品房预售许可证之日起至综合查验合格。第六条房地产开发企业开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)，应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与监管部门、监管银行共同签订商品房预售资金监管协议。第七条房地产开发企业开立监管专用账户时，监管部门应通过政府信息平台共享方式查验有关资料:(一)建设工程施工合同;(二)农民工工资“一卡通”专用账户;(三)规划总平图;(四)房屋建筑面积测绘报告。第八条取得商品房预售许可证后，变更监管账户的，应重新签订监管协议。

4. 预售房监管资金管理办法

第一章 总 则第一条 为规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《山西省城市房地产交易管理条例》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》等规定，结合我省实际，制定本办法。第二条 凡在本省行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，适用本办法。第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。第四条 省住房和城乡建设厅负责指导和监督全省商品房预售资金监管工作。设区城市、县（市）住房城乡建设或房产管理部门（以下简称“监管部门”）具体负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。人民银行分支机构按照账户管理有关规定，负责指导商业银行做好监管账户管理工作；银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。第五条 商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。第六条 监管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统，会同银保监等部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。第二章 监管银行及账户第七条 监管部门应当会同人民银行、银保监部门综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管部门应当与中标银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录，并将监管银行名录在监管部门门户网站予以公示。监管部门应当对监管银行名录实施动态调整，原则上以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责以及无法承担预售资金监管工作的银行。第八条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一证一户”的原则，在项目所在地监管部门确定的监管银行名录中选择商业银行开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明。第九条 监管部门、监管银行、房地产开发企业三方应当签订商品房预售资金监管协议（以下简称“监管协议”）。监管协议应明确各方权利、义务和责任，明确预售资金收存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。第十条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管计划，并提交预售资金监管协议，协议主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。预售资金监管计划应包括以下内容：（一）项目重点监管额度，包括单体工程重点监管额度明细；（二）项目用款计划；（三）监管银行、账户名称、账号；（四）其他需要说明的情况。房地产开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置以及监管部门门户网站进行公示。第十一条 房地产开发企业需变更监管银行、监管账号、开户范围、企业名称、项目名称等相关信息的，应当经监管部门、监管银行同意后办理相关变更手续。第三章 预售资金收存、支取和使用第十二条 商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，应当向购房人开具监管账户缴款单。购房人应当凭缴款单，将全部购房价款直接存入监管账户。购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款唯一到账账户。第十三条 有关部门办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证。对于未按规定将预售资金存入监管账户的，不得办理商品房预售合同网签备案。第十四条 监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。项目所在地监管部门可根据项目情况综合确定重点监管资金总额，但不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和区内配套建设等费用）的110%，全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金。非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。第十五条 重点监管资金额度可根据项目单体工程建设进度进行动态调整：（一）施工进度达到地上主体工程±0.00以上未达三分之一的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的85%；（二）施工进度达到地上主体工程三分之一以上未达三分之二的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的70%；（三）施工进度达到地上主体工程三分之二以上主体结构未封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的55%；（四）施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%；（五）项目基本建成，房地产开发企业组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的20%；（六）取得项目综合竣工验收备案的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的5%；（七）完成不动产首次登记并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件的，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。

5. 商品房预售资金监督管理办法

商品房预售资金监督管理办法：第一条　为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条　本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条　国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条　商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条　商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第七条　开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

6. 商品房预售资金监管标准

法律分析：
为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

法律依据；
《城市商品房预售管理办法》 第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

7. 预售房资金监管管理办法

法律分析：开发商预售资金监管账户资金管理规则包括：监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。市房产局根据“定额标准”确定拟预售项目的重点资金监管总额(具体标准由市房产局会同物价等部门提出建议，向社会公布后执行。建议标准为：多层楼栋2000元/平米，7-11层楼栋2600元/平米，12-24层楼栋3000元/平米，25层以上楼栋3200元/平米，精装修另加1000元/平米)。预售款超出预售项目重点监管资金的部分为一般监管资金。今后根据市场情况变化，适时调整定额标准。法律依据：《商品房销售管理办法》 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地开发企业应当及时告知买受人。

8. 房地产预售资金监管办法

四平市房地产预售资金监管办法如下：第一章 总 则第一条 为维护预售商品房交易当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市（市本级）行政区域内取得商品房预售许可证的商品房开发项目，其商品房预售资金的交存、支出、使用及监督管理，适用本办法。第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）取得《商品房预售许可证》后，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款及其他形式的全部房款。第四条 商品房预售资金监管遵循政府主导、多方参与、专款专存、专款专用的原则。预售资金实行专款专户存储，监管额度内的资金必须用于该商品房项目所需的建设施工进度款、设备材料款等与本工程相关的费用。第五条 市住建局负责本市（市本级）行政区域内商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理，按工程建设进度核拨预售资金，依法对违法违规行为实施执法监察；负责制定《商品房预售资金监管协议书》示范文本。人民银行四平市中心支行负责指导商业银行做好账户管理工作。市住房公积金管理中心负责对受委托银行住房公积金贷款发放情况监督管理。四平银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。第六条 市住建局应当会同人民银行四平市中心支行、四平银保监分局通过公开招标的方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，建立能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行库，供开发企业自行选择。第七条 承接商品房预售资金监管业务的商业银行，应当与市住建局签订商品房预售资金监管合作协议（以下简称合作协议），约定双方合作开展商品房预售资金监管工作的相关事宜。第八条 商品房预售资金监管额度为项目总预售款的百分之三十，总预售款以开发企业办理预售许可时报备的房屋备案价格和批准预售的商品房面积的乘积核定。第九条 商品房预售资金应当全部直接存入商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）进行监管，开发企业不得向购房人提供非监管账户作为房款收款账户。第十条 商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》始，至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。第二章 监管账户设立及监管协议签订第十一条 开发企业申请《商品房预售许可证》前，应当在商业银行库中选定一家银行作为监管银行（以下简称监管银行），设立监管账户，并按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，与市住建局、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议书》。《商品房预售资金监管协议书》应作为《商品房预售方案》的内容，在申请商品房预售许可时一并提交。第十二条 开发企业申请商品房预售许可前，如有项目开发贷款且贷款银行在商业银行库中，原则上应选择开发贷款银行作为该预售项目的监管银行。第十三条 开发企业签订《商品房预售资金监管协议书》时，应向市住建局提供以下资料：（一）监管项目工程预算清册；（二）工程进度计划及对应商品房预售资金使用计划；（三）施工合同及建筑材料、设备购销合同；（四）其他必要材料。第十四条 开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设监管账户。监管账户一经设立，原则上不允许变更。第十五条 市住建局在门户网站公示《商品房预售许可证》时，应当将监管账户一并公布。第十六条 开发企业在取得《商品房预售许可证》后，应当将监管账户在商品房销售场所显著位置予以公示，并在《商品房买卖合同》中载明。第三章 商品房预售资金管理第十七条 开发企业与购房人签订商品房认购协议及通过商品房网上备案系统签订商品房买卖合同时，应按照协议及合同约定的付款方式、付款金额和付款时间，由购房人通过pos机、营业网点柜面等方式，将商品房预售资金（不含待发放的按揭贷款）直接交存至监管账户。开发企业依据购房人提供的监管银行收款凭证为其出具购房票据。购房人贷款购买商品房的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，贷款银行核实后，应将贷款资金直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。第十八条 监管银行要根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况，对明显超出一般贷款发放期限的，要及时向市住建局报告。第十九条 商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，原则上应按照主体结构完成二分之一、主体结构封顶、工程竣工验收、完成不动产首次登记等环节设置资金使用节点。第二十条 商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨，由开发企业分期申请使用。（一）达到以下工程建设进度的，可使用不高于存入商品房预售资金监管总额的百分之三十：1. 三层以下（含三层）的，完成基础和整栋楼结构工程；2. 四层以上（含四层）有地下室工程的，完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，完成基础和四层结构工程；（二）达到主体结构二分之一的，可使用不高于存入商品房预售资金监管总额的百分之五十；　（三）达到主体结构封顶的，可使用不高于存入商品房预售资金监管总额的百分之七十；（四）达到工程质量竣工验收的，可使用不高于存入商品房预售监管资金总额的百分之九十；（五）预售商品房完成初始登记后，可使用剩余的商品房预售监管资金和商品房预售监管资金的全部利息。第二十一条 商品房预售资金原则上实行全程监管，未到资金使用节点不予拨付。第二十二条 开发企业申请使用商品房预售资金，原则上应按照商品房预售资金使用计划所确定的资金使用节点向市住建局提交申请，并根据用款事项提供以下资料：（一）商品房预售资金使用申请书；（二）用于支付工程款的，提供工程建设合同及工程监理机构出具的施工进度资料；（三）用于支付工程建设所需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；（四）用于支付工程监理或其他行政事业性收费的，提供合同或缴费通知；（五）其他应当提供的材料。重复的申请材料，只可提供一次。首次拨款后，再次申请用款，应当提交上次申请用款事项的收款票据。第二十三条 市住建局受理开发企业使用商品房预售资金的申请后，应严格依据本办法相关规定进行审核，需要确认开发项目建设进度的，应结合工程进度资料现场核查，审核工作不得超过5个工作日。符合资金拨付条件的，出具同意拨付意见；不符合要求的，出具不予拨付通知书。第二十四条 监管银行收到市住建局出具的同意拨付意见后，应在2个工作日内将资金拨付给与开发企业签订合同的相关当事人或相关单位。第二十五条 开发企业与购房人解除商品房买卖合同，需退还已交纳预售资金的，若监管账户累计进账金额未达到监管资金额度，由开发企业提供退房相关证明材料，申请从监管账户中退还相应款项至购房人；若监管账户累计进账金额达到监管资金额度，由开发企业自行结算退款，不在监管账户中另行列支。第二十六条 商品房开发项目监管楼幢完成不动产首次登记后，开发企业可向市住建局申请解除商品房预售资金监管，市住建局核实后，应当通知监管银行解除对开发项目监管楼幢的预售资金监管。第四章 责任追究第二十七条 开发企业违反本办法规定，直接收存商品房预售资金的，由市住建局责令限期改正，逾期未改正的，依据相关规定，暂停该项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用档案。第二十八条 开发企业违反本办法规定，未按规定支出、使用商品房预售资金，要求贷款银行将购房贷款划转至监管账户以外的账户，用监管账户归集其他性质的资金，提供虚假资料以获取商品房预售资金，或存在其他违规行为的，由市住建局依法依规查处。第二十九条 监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、维护以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任；市住建局可按合作协议约定暂停合作关系。购房贷款发放银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，依法承担相应法律责任。对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行，住房公积金管理部门可按相关协议约定暂停与其合作关系，市住建局可按相关协议约定暂停其他相关业务的合作关系，并通报金融主管部门依法查处。第三十条 开发企业、工程监理等机构提供虚假工程施工进度资料的，除由市住建局依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任。第三十一条 市住建局工作人员在商品房预售资金监督管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，按照相关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五章 附 则第三十二条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。法律依据：《城市商品房预售管理方法》：第十一条　开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。