政策助力 住房租赁REITs推出条件初具

1. 政策助力 住房租赁REITs推出条件初具

5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
　　REITs市场潜力大
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。
“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。
中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。
“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。
“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”
　类REITs产品逾90只
胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。
“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退’良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3’的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”
胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。
“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。
住房租赁REITs有望获政策支持
针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。
2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。

2. 政策助力！住房租赁REITs推出条件初具

5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
REITs市场潜力大
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。
“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。
中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。
“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。
“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”
类REITs产品逾90只
胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。
“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退’良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3’的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”
胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。
“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。
住房租赁REITs有望获政策支持
针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。
2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。

3. 政策助力！住房租赁REITs推出条件初具

5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
REITs市场潜力大
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。
“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。
中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。
“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。
“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”
类REITs产品逾90只
胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。
“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退’良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3’的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”
胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。
“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。
住房租赁REITs有望获政策支持
针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。
2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。

4. 保障性租赁住房REITs指引发布：其中哪些内容值得关注？

引言：发布的保障性租赁住房指引中值得关注的内容是：对于租赁住房业务参与机构还有回收资金使用监管力度的加大，要求提高运营管理制度，强化信息披露，加强基础建设。
为了保证租房市场的健康发展，《指引》中将加大对于租赁住房领域的资金投入，为了促进资金投入的良性循环，提出净回收的资金首先要用于住房的项目建设中。其次，将大力促进租赁住房的专业化发展。对于运营管理，《指引》要求相关的负责人必须严格按照国家颁布的相关政策，制定合适的运营制度并且强化信息披露，对于参与机构实行严格的闭环管理，原始权益人不能用租房的借口来进行变相的融资，《指引》进一步明确了股东还有涉及住宅的业务隔离要求。
通过《指引》提出的内容，我们可以知道净回收的资金优先用于住房的项目建设，可以给住房可带来更好的居住体验感同时符合市场预期。管理租赁住房机构的人员如果能够按照国家颁布的政策制定合理的运营管理机制，不仅能够减少很多房客和中介之间的矛盾，同时也能够有组织有纪律的进行租赁住房的交易，强化信息披露可以很好的保障房客对于住房基础建设等相关的知情权。
随着租房市场的严重溢价，《指引》严格规范租赁住房原始权益人的行为，要求原始权益人不可以假借租赁住房之名为其他的房地产项目变相的融资。与原始权益人相关的业务和房地产的开发，《指引》中明确，原始权益人应该签订相关的回收资金监管协议以此来保证资金不会违规的流入其它商品住宅和商业地产开发领域。为了保障租赁市场的进一步发展，国家不仅加大了资金的投入，同时也提高了对于租赁住房市场的监管要求。在这种制度的保障下，租赁住房的行业可以发展出新模式，建设出具有更多保障和充足供给的住房制度。

5. 保障性租赁住房reits怎么样可以投资吗

亲，您好，保障性租赁住房reits可以投资哦。所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段。首批3只保障性租赁住房公募REITs的上市，意味着我国资本证券化再迈实质性步伐，同时也让保障性租赁住房的发展再增源头活水。【摘要】
保障性租赁住房reits怎么样可以投资吗【提问】
亲，您好，保障性租赁住房reits可以投资哦。所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段。首批3只保障性租赁住房公募REITs的上市，意味着我国资本证券化再迈实质性步伐，同时也让保障性租赁住房的发展再增源头活水。【回答】
作为我国保障房体系的重要一环，保障性租赁住房是全国各大城市的重要建设任务。按照“十四五”规划纲要，“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计投资规模将达1.3万亿元。目前我国保障性住房的资金来源主要包含财政支持、各类贷款、政府债券和企业筹集，地方财政和企业资金压力巨大。在房地产行业向新发展模式转型的背景下，保障性租赁住房REITs不仅有效拓宽了保障房的资金来源，打通了保障性租赁住房开发运营企业的退出机制，也为投资者提供了获取稳定收益的投资渠道。【回答】

6. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合下发《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》提出，中国证监会各派出机构，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券投资基金业协会，各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委，新疆生产建设兵团发展改革委应充分认识保障性租赁住房发行基础设施REITs的重要意义。
此外，上述有关部门需深入落实房地产市场平稳健康发展有关要求，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
《通知》要求，严格规范回收资金用途，发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。
鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人（原始权益人）在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。
《通知》明确，进一步压实参与方监督职责发行保障性租赁住房基础设施REITs的发起人（原始权益人）应当每季度向有关证券交易所、中国证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况。
发起人（原始权益人）的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人（原始权益人）遵照规定使用回收资金。基金管理人应当完善相关业务制度，并将发起人（原始权益人）回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开。沪深证券交易所要制定有关业务监管细则，确保上述要求落到实处。

7. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
同时，《通知》规定，项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
此外，《通知》提出，将严格规范回收资金用途。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。
对于此次REITs政策的出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从融资的角度看，其有助于房企等扩大融资渠道和调整融资结构，对于增加融资规模和减少资金压力等有积极的作用；从保障性租赁住房的发展来说，类似金融方面的创新，也将使得保障性租赁住房的资金更加到位，有助于各地保障性租赁住房房源的积极供给。

8. 证监会、发改委：规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
同时，《通知》规定，项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
此外，《通知》提出，将严格规范回收资金用途。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。
对于此次REITs政策的出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从融资的角度看，其有助于房企等扩大融资渠道和调整融资结构，对于增加融资规模和减少资金压力等有积极的作用；从保障性租赁住房的发展来说，类似金融方面的创新，也将使得保障性租赁住房的资金更加到位，有助于各地保障性租赁住房房源的积极供给。