有关资产评估的论文

1. 有关资产评估的论文

 有关资产评估的论文
                    　　有关资产评估的论文，随着个人素质的提升，论文与我们愈发关系密切，论文成为了一种新兴产业，很多大学生也都需要写论文，那么下面为大家分享有关资产评估的论文。
  　　有关资产评估的论文1  　　 一、绪言 
  　　中资资产评估有限公司接受xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给xx柴油机股份有限公司。
  　　并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在20xx年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：
  　　 二、委托方及资产占有方简介 
  　　委 托 方：xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂
  　　xx柴油机股份有限公司简介如下：
  　　注册地址及主要经营场所地址：xx市文化西路14号
  　　法定代表人：王xx
  　　注册资本：10,400万元
  　　xx柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。
  　　该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料，机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。
  　　截止20xx年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,662.46万元，净资产17,796.93万元，20xx年度实现净利润520.43万元，每股收益0.05元，净资产收益率2.92%。该公司最大股东为xx柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本68.75%。
  　　资产占有方：xx石油钢管钢绳厂
  　　xx石油钢管钢绳厂简介如下：
  　　企业名称：xx石油钢管钢绳厂
  　　注册地址：xx市东风路35号。
  　　法定代表人：曹xx
  　　注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元
  　　经济性质：xx石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。
  　　经营范围：主营：钢管，钢丝，钢绳及制品，紧固件，阀门，铆焊产品，机械设备及配件，以上产品相关技术的出口，所需原料、技术的进口，进料加工和“三来一补”业务。兼营：汽车运输，来料加工，机械加工，钢材，房屋租赁。
    
  　　 简要历史： 
  　　50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于19xx年建成，原名为石油工业西北供应办事处xx转运库钢管加工厂。
  　　19xx年9月，直接隶属于石油工业部领导。成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。19xx年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至xx，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。19xx年工厂下放地方领导后，xx省燃料化学工业局将工厂改名为xx省xx石油钢管钢绳厂。19xx年，工厂重新收归原石油部领导。
  　　经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造，该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线，可按不同标准生产规格范围由Φ5.2mm到Φ70mm的30多个品种的钢丝绳。
  　　经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的`国家大型一档企业。去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。
  　　该厂所属行业为国家基础产业，发展较为缓慢，其产品主要为油田服务。在经过较大规模的技术改造后，该厂产品等级得以提升，产能扩大，除了继续为油田用户提供其产品外，已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。
  　　 三、评估目的 
  　　为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给xx柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的.部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日20xx年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。
  　　 四、评估范围和对象 
  　　本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的xx石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。
  　　纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。
  　　根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求，土地资产不进入本次评估范围。新设公司拟采用租赁方式使用相关土地，有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。
  　　 五、评估基准日 
  　　根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：20xx年8月31日。
  　　本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
  　　 六、评估原则 
  　　根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则，以及其他一般公允的评估原则，对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。
  　　 七、评估依据 
  　　本次评估的主要依据有：
  　　1、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立xx石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;
  　　2、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;
  　　3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。
  　　有关资产评估的论文2  　　 一、资产清查工作总体现状分析 
  　　 （一）资产清查工作的基准日 
  　　此次清查工作统一以xx年12月31日为资产清查基准日。
  　　 （二）资产清查范围 
  　　1、对全馆账务进行了清理。这次我们对xx银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。
  　　2、对全馆财产进行了清理。这次我们对xx的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。
  　　3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。
  　　4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。
  　　 （三）资产清查工作实施情况 
  　　为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长担任，成员由xx、xx及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。
    
  　　 （四）资产清查工作取得成效及存在问题 
  　　通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。
  　　这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。
  　　 二、资产清查工作结果 
  　　这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于xx年元月依据“双创”要求予以拆除，损失xx元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失xx元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。
  　　 三、资产、财务管理中的问题及改进措施 
  　　这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。
  　　 四、备查材料 
  　　（一）单位20xx年度结转后资产负债表。
  　　（二）土地、房屋建筑物产权证明资料（复印件）。
  　　（三）土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。
  　　（四）20xx年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。
  　　（五）资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。
  　　有关资产评估的论文3  　　 一、委托方与资产占有方简介 
  　　名称：QS股份有限公司
  　　住所：XX区XX大道1154号
  　　法定代表人：XXX
  　　注册资本：4500万
  　　经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
  　　 二、评估目的 
  　　为对外投资提供价值参考依据。
  　　 三、评估范围和对象 
  　　本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（20xx）字第157号、第158号、”“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”。
  　　 四、评估基准日 
  　　本评估项目基准日是20xx年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
    
  　　 五、评估原则 
  　　遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
  　　 六、评估依据 
  　　1、《土地管理法》和《房地产管理法》；
  　　2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；
  　　3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；
  　　4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[20xx]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；
  　　5、W市政府制定的基准地价资料；
  　　6、W政[20xx]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；
  　　7、委托方提供的产权证明：“W国用（20xx）字第157号、第158号、“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”；
  　　8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；
  　　9、工程造价信息及房价信息；
  　　10、评估人员现场勘查记录等。
  　　 七、评估方法 
  　　根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。
  　　 八、评估过程 
  　　本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：
  　　1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。
  　　2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。
  　　3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。
  　　4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

2. 跪求一篇资产评估学论文

景区型目的地品牌资产评估的指标
体系构建与评估模型初探 
摘 要]随着旅游目的地竞争的加剧,旅游目的地品牌逐渐成为目的地之间竞争的焦点,好的品牌对于旅游目的地的意义
重大,因此,对于旅游目的地品牌资产的研究显得十分迫切。目的地的品牌资产评估在国外已经有一些相关探索,但是在我
国这还是一个较新的研究领域。对国内外品牌资产研究的文献进行回顾,在界定了旅游景区品牌资产概念的基础上,提出了
景区品牌资产评估的经济性和非经济性指标体系。运用品牌资产评估的基本理论,创造性地将非经济性和经济性指标联合
起来,最后提出了具体的评估模型。
[关键词]景区型目的地;品牌资产;指标体系;评估模型
引言
旅游目的地品牌是吸引客源市场的关键因素,是
目的地的象征,是旅游体验不可替代的标志。正是由
于目的地品牌是如此的重要,引发了国内外学者在目
的地品牌内涵和管理体系方面的不断研究,然而对于
品牌管理重要内容的目的地品牌资产评估的研究却
十分薄弱,关于旅游目的地品牌资产评估体系和评估
方法的探讨更是缺乏。旅游目的地品牌资产评估作为
目的地品牌资产经营管理的重要依据,对于目的地的
投资者、管理者、相关从业人员及目的地自身都有着
十分重要的意义。为了研究的方便,本论文采用布哈
里斯和霍尔(Buhalis,Hall)的观点,将旅游目的地定
义为一个具备一定旅游基础和旅游服务设施的特定
的地理区域,主要分为国家旅游目的地、区域性旅游
目的地、城市旅游目的地和景区型旅游目的地等4种
类型[1]。考虑到前三种类型目的地在地理范围上太
大,加大了实际操作中复杂性、可变性等难度,笔者拟
从景区型目的地品牌资产体系构建和评估方法的探
讨上作一些尝试。
   一、国内外旅游目的地品牌资产评估研究
的文献回顾
关于旅游目的地品牌资产的研究目前还处于起
步阶段,国内外学者做了一些探索性工作,笔者认为
研究目的地品牌资产评估应先对旅游目的地品牌的
概念有个了解。度阿尼奈普(Dunae Knapp)认为,真
正的旅游目的地品牌是“游客和众多利益相关者对旅
游目的地内在印象的积累,由于各人利益不同,这将
必然导致目的地在他们心目中处于截然不同的位
置”[2]。梁明珠认为,旅游目的地品牌除了由目的地名
称、术语、标记、符号、图案及其组合外,还应由质量、
服务、管理、文化、广告、形象等六大基本要素构成[3]。
冷志明认为,旅游目的地品牌是一种文化力和巨大的
无形资产,历史文化、人文景观、民族风情、宗教文化、
艺术文化等要素是旅游目的地品牌形成的主要要
素[4]。在了解了目的地品牌概念的基础上,我们可以
回顾一下目的地品牌资产评估方面的研究,克奈克尼
克和加特奈尔(Konecnik,Gartner)研究了目的地品
牌资产评估的因子,认为不仅要注重目的地形象,还
要从游客感知、旅游质量和忠诚度等多角度来评估并
将其运用在斯洛文尼亚两个市场的实证研究中[5]。布
和布塞尔(Boo,Busser)通过对拉斯维加斯和亚特兰
大的游客调查,建立了基于游客的品牌资产模型并将
其运用在多个目的地的研究中[6]。胡北忠从旅游者角
度构建了旅游风景区品牌价值评估的模型——最大
品牌权益法,该模型主要从财务角度计算品牌资产的
经济价值[7]。
目前,对旅游目的地品牌资产评估的研究还处于
开创性阶段,相关研究停留在对具体目的地品牌资产
的研究,对于景区类型目的地品牌资产评估的指标体
系和普遍适用的评估方法上研究则不多见。
   二、景区型目的地品牌资产概念的界定
20世纪80年代,“品牌资产”(brand equity)一词
首先出现在美国广告界,并成为广为流传的概念。关
于品牌资产,迄今为止尚未形成统一的定义,学者们
从不同角度有着不同的理解。道尔(Doyle)认为,品牌
资产是长期投资于建立较竞争者持久化及差异化优
势的效果[8]。艾克(Aaker)认为,品牌资产是与品牌、
品牌名称和标志相联系的,能够增加或减少企业所销
售产品或提供服务的价值或顾客价值的一系列资产
与负债[9]。科勒(Keller)认为,品牌资产是消费者受
某一品牌推广效果的刺激而反应于品牌知识的差
异[10]。范秀成认为,品牌资产是企业以往在品牌方面
的营销努力产生的赋予产品或服务的附加价值[11]。
以上定义虽然角度不同,但都表现了品牌资产的3个
重要特点:第一,品牌资产是一个企业拥有的重要无
形资产;第二,在品牌的经营管理过程中,企业的品牌
资产具有波动性,可能增加或减少;第三,品牌资产对
企业的价值是通过消费者对品牌的认知而反应的。结
合品牌资产的一般特点及旅游目的地品牌的特点,笔
者认为,景区型目的地品牌资产是与旅游景区品牌、
景区名称和标志有重要联系的一个资产或负债的集
合,它可能增加或减少景区产品或服务对景区自身和
旅游者的价值。如果景区名称和标志等发生了变化,
景区的品牌资产也会受到影响,甚至消失。
   三、景区型目的地品牌资产评估指标体系
构建
(一)非经济性品牌资产评估指标
对景区品牌资产非经济指标的评估可以说是一
种品牌资产评价,是对经济指标评估的突破,它提供
了品牌竞争力比较的可靠证据,有效地检验品牌经营
的状态,为景区管理者管理品牌提供相应的依据。笔
者认为旅游景区品牌资产非经济性指标评估的指导
意义甚至超过经济性指标的评估。本文在艾克
(Aaker)提出的“品牌资产十要”指标系统基础上,结
合旅游景区品牌的特点,提出景区型目的地品牌资产
评估的非经济指标体系。如下:
1.旅游景区品牌忠诚度评估。旅游景区品牌忠诚
是指旅游者重复购买同一个品牌或反复地向亲友以
及其他人推荐某个旅游目的地品牌。旅游景区的品牌
与一般商品品牌有一些不同,对于观光型的景区,品
牌忠诚体现在旅游者旅游过后反复向其他人推荐这
个景区。对于娱乐、探险等类型的景区忠诚度可以体
现在旅游者反复游览或向他人推荐该景区上。忠诚度
评估包括两个指标层,包括满意度和偏好度。满意度
是旅游者旅游之后对旅游景区的产品和提供服务的
感觉。满意度指标包括不满意程度的考察,对于景区
管理者来说,游客的不满意程度显得更为重要,这是
造成景区游客流失的一个重要原因。偏好度是指旅游
者对该景区的喜好程度,对于特别喜爱该景区的旅游
者愿意花更多的钱到该景区而不去其他类似景区。
2.旅游景区品牌知名度评估。旅游景区品牌知名
度是指该旅游景区的潜在旅游者认识到或记起该景
区属于何种资源类型或其突出特点的能力。知名度指
标层分为:品牌识别度和品牌回想度。品牌识别度是
指被调查者根据景区相关知识的提示程度,识别出该
景区品牌的能力。品牌回想度是指被调查者对某一景
区相关知识回想多少的能力。
3.旅游景区品牌品质认知评估。旅游景区品牌的
品质认知是指旅游者根据出游动机,与备选景区相
比,对该景区产品和服务的全面质量或优越程度的感
知。这里的“根据出游动机,与备选景区相比”指的是
满足旅游者某种需求的相似类型的景区。譬如,旅游
者出于避暑的动机出游,那么评估景区和备选景区都
应该是能满足避暑这一要求的景区。品质认知指标层
分为:景区产品质量和景区服务质量。这两个指标层
是指与相类似的景区相比,该景区在提供产品和服务
方面的优越程度。
4.旅游景区品牌领导性评估。旅游景区品牌领导
性是指该景区品牌在同行中的权威性及旅游者和潜
在旅游者的信任和认可程度。领导性指标层分为:品
牌权威性和社会认可度。品牌权威性是指该旅游景区
品牌的历史传统感,给旅游者的信任感以及创新性。
社会认可度是指该旅游景区品牌在普通旅游者眼中
的可以接受性以及在相关专家的认可程度。
5.旅游景区品牌联想性评估。旅游景区品牌联想
是指旅游者透过某个景区品牌,能够联想到的与该景
区相联系的所有事情。譬如,从西湖景区这个品牌,人
们会联想到白居易、苏东坡、雷峰塔、美丽的江南女
子、断桥等。联想性指标层分为:价值感知和品牌个
性。价值感知是指包括旅游景区工作人员、景点及个
性服务等整体上让旅游者感觉到的价值大小。品牌个
性是指该旅游景区的资源、风格和服务给旅游者留下
的深刻印象以及旅游者最能联想到的与景区相关的
特点。
6.旅游景区经营的市场状况评估。旅游景区品牌
市场状况指标层包括景区市场占有率和旅游者保留
价格。市场占有率是指该景区在同类型景区经营中所
占的市场份额。保留价格是指旅游者对该景区价格
(包括门票、自费娱乐费用等)心理上所能承受的最大
值,一般通过旅游者对景区价格的高低及合理性的感
知来体现。
(二)经济性品牌资产评估指标
从经济指标的角度对旅游景区品牌资产进行评
估,实际上是对景区品牌资产的价值量的评估。景区
品牌资产价值对于整个市场都至关重要,在进行景区
品牌买卖时,交易双方都要评估品牌资产的价值。
1.成本指标
(1)旅游景区的开发建设成本。旅游景区的开发
建设成本是指景区在开发建设过程中产生的各种料、
工、费的总和。它一般包括旅游景区的规划设计成本、
景观建造成本、配套服务设施建设成本、基础设施建
设成本等。
(2)旅游景区的租赁成本。该项成本是基于所有
权归国家的景区而产生的,企业向国家租赁景区,获
得景区经营权,从而产生租赁成本。对于企业完全自
己建造的景区,不产生该成本,但是在开发建设中要
加入土地使用成本。
(3)旅游景区经营中的期间费用。该费用一般包
括:①销售费用。是指景区产品销售过程中产生的各
种费用,包括保险费、包装费、展览费和广告费等;②
管理费用。是指景区为组织和管理经营活动而发生的
费用以及由景区统一负担的费用,包括景区员工的培
训费用、员工的待业保险费用、董事会费等以及公共
性的不易分摊的费用;③财务费用。是指景区为了筹
集资金而发生的费用。
(4)各种税收及其他费用。税收主要包括营业税、所得税等。其他费用包括景区开发给相关利益者的一
些补偿等。
2.收益指标
景区的当前和历史营业收入。主要是指被评估景
区品牌下的景区产品和服务产生的营业额。
   四、景区型目的地品牌资产评估的评估模
型初探
(一)基于非经济指标的评估模型
1.非经济指标体系
该评估模型是基于旅游者角度的评估,通过对旅
游者发放调查问卷,然后对数据进行统计分析,得出
各指标的得分。
根据前面的分析,可以设定12个指标层(如表
1),具体包括:满意度(S1)、偏好度(S2)、品牌识别度
(S3)、品牌回想度(S4)、景区产品质量(S5)、景区服务
质量(S6)、品牌权威性(S7)、社会认可度(S8)、价值感
知(S9)、品牌个性(S10)、保留价格(S11)和市场占有率
(S12)。
2.指标权重的确定方法
根据调查的实际数据出发,确定权重的方法有平
均赋值法、主成分法、因子分析法等。平均赋值法是对
各指标赋予相同的权重,虽然这种方法简单易行,操
作方便,但是没有考虑到各指标在总得分中的不同贡
献,没有反映数据的信息。主成分法和因子分析法比
较相近,都可以通过统计软件来完成,都是以测评的
几大指标为基础,从中提出尽量少的综合成分或因

参考文献:
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资产评估增值的两种会计处理


对于改组为股份有限公司时发生的资产评估增值，在相应调账以后，应区分以下情况进行会计处理：　　1.如果公司对评估的资产在进行计提折旧、使用或摊销时，是按评估确认后的价值进行，则应将按规定评估增值未来应交的所得税计入“递延税款”货方，差额记入“资本公积”。在按规定于评估资产计提折旧、使用或摊销时，或按规定的期限结转计入应纳税所得额时，其应交的所得税，借：“递延税款”，货：“应交税金—应交所得税”。　　2.如果公司在计提折旧时，仍按原账面原价计提，则评估增值部分不需要计算未来应交的所得税，公司应将评估增值全部计入资本公积。　　虽然有关规定指出只有固定资产评估增值所提折旧不得扣除应纳税所得额，而第1种情况强调的是对所有的资产进行这种处理的方法，第2种情况只强调了固定资产，但是，这里想说明的是这两种会计处理的差异，所以我们姑且当成一种情况来举例，即不分什么资产，均按10年进行平均调整（包括折旧、使用或摊销），以下也就简称调整。　　现假定评估前资产价值为A元，利润总额为B元，净利润为67％B元。评估后增值10000元，已调账。按10年调整期限，每年调整额1000元。　　（1）按第1种处理方法，按评估确认后的价值进行调整，则首先应做账务处理：　　借：资产　10000元　　　贷：递延税款　3300元（10000×33％）　　　　　资本公积——资产评估增值准备　6700元　　第一年进行的调整数为1000元（10000／10），则利润总额为B－1000元，所得税为（B－1000）33％，净利润为（B－1000）67％，同时结转递延税款：　　借：递延税款　330元（1000×33％）　　　贷：应交税金——所得税　330元　　这样本年应交所得税为：330＋（B－1000）×33％=33％B，即体现的结果是没有进行任何应纳税所得额的扣除。　　（2）按第二种处理方法，本年的利润总额（B）、净利润（67％B）和应交所得税（33％B）均没有变化，因为是按评估前账面原价进行调整的。　　这样一来，我们可以看出，两种处理方法虽然达到了“应交税金——应交所得税”的一致，但导致了净利润、资产公积、递延税款及本期调整数的差异。第一种方法下净利润是（B－1000）×67％，资本公积6700元，递延税款2970元，本期调整数1000元。第二种方法分别为67％B，10000元，0元，0元。两种处理方法对上三项的累计影响是第一种方法比第二方法少1000元，即1年的调整额，其原因是第二方法没有按评估确认的价值进行调整（10000／10=1000）。　　为此，若使用第二种方法，尚需根据有关规定进行有关处理：“按评估增值后的固定资产原价计提的折旧与按原账面原价计提的折旧之间的差额，或按规定的期限平均转销的金额，借：资本公积 贷：累计折旧”，将1000元本来应计的调整补足后，两种方法资产账户才达到了一致。　　这样处理后，第二种方法下的资本公积仍比第一种多2300元。这是由于递延税款少2970元，净利润多670元。　　固定资产的几项核算　　一、其他单位投资转入固定资产的核算　　企业接受其他单位投资转入的房屋、机器设备等固定资产，应按投出单位的账面原值借记“固定资产”科目，按评估确认的价值（或合同、协议约定的价格）贷记“实收资本”（或“股本”）科目，按投出单位账面原值大于评估确认价值的差额贷？“累计折旧”科目；若评估确认价值大于投出单位账面原值，则按评估确认价值借记“固定资产”科目，贷记“实收资本”（或“股本”）科目。　　例：A公司接受B公司作为投资的设备1套，双方协商作价10万元，B公司账面原值11.5万元。　　借：固定资产——生产经营用固定资产（设备）　115000　　　贷：累计折旧　15000　　　　　实收资本——B公司　100000　　续上例：经双方协商，该套设备作价为11.75万元，则企业应作会计分录：　　借：固定资产——生产经营用固定资产（设备）　117500　　　贷：实收资本——B公司　117500　　例：C公司接受D公司全新货运卡车1辆，价款6.3万元。　　借：固定资产——生产经营用固定资产（设备）　63000　　　贷：实收资本——D公司　63000　　二、融资租入固定资产的核算　　融资租入固定资产，是指企业以融通资金的方式购入的固定资产。对于融资租入的固定资产，承租方在约定期限内按期支付租金，拥有固定资产的使用权，租赁期满，在付清最后一笔租金或再加一笔转让费后，取得该项固定资产的所有权。虽然在法律上承租方在租赁期并没有获得租赁固定资产的所有权，但从交易的实质内容看，租赁资产的一切风险和报酬已转给承租方，且在租赁期满将获取该项固定资产的所有权，因此，按照实质重于形式的原则，承租方应将融资租入固定资产视为自有资产，按期计提折旧，负担所发生的维修费、保险费。为了与企业自有固定资产相区别，在所有权转移之前，承租方应在“固定资产——融资租入固定资产”科目核算融资租入的固定资产。如果融资租入的固定资产需要安装调试，则应先在“在建工程”科目核算，安装工程完工交付使用时，再由“在建工程”科目转入“固定资产——融资租入固定资产”科目。　　企业以融资方式租入固定资产时，按租赁设备的价款、运输费、途中保险费、安装调试费等支出作为租入固定资产原值，借记“固定资产——融资租入固定资产”（不需要安装的固定资产），贷记“长期应付款——融资租赁费”科目；需要安装的固定资产，应借记“在建工巢？-融资租入固定资产”，贷记“在建工程”科目；支付融资租赁费时，借记“长期应付款——融资租赁费”，贷记“银行存款”科目；租赁期满，所有权转移给承租方时，借记“固定资产——生产经营用固定资产”，贷记 “固定资产——融资租入固定资产”科目。

　　例：某企业以融资方式租入需要安装的设备1台，租赁合同约定：设备价款7.5万元，运输保险费0.2万元，租赁费按月支付（不考虑租金利息），租赁期为3年。估计该设备有效使用期为5年，期末残值0.5万元。发生安装调试费0.3万元，其中，从仓库中领用材料1000元，应计增值税170元，其余以银行存款支付。　　①租入设备时：　　借：在建工程　77000　　　贷：长期应付款——融资租赁费　77000　　②支付安装调试费时：　　借：在建工程　3000　　　贷：原材料　1000　　　　　应交税金——应交增值税（进项税额转出）　170　　　　　银行存款　1830　　③安装完毕交付使用时：　　借：固定资产——融资租入固定资产　80000　　　贷：在建工程　80000　　④按月支付租赁费时：　　每月应付租赁费为2139元（77000÷3÷12）。　　借：长期应付款——融资租赁费　2139　　　贷：银行存款　2139　　⑤按月计提固定资产折旧时：　　每月应计提折旧额为1250元[（80000－5000）÷5÷12]　　借：制造费用　1250　　　贷：累计折旧　1250　　⑥租赁期满所有权转移给承租方时：　　借：固定资产——生产经营用固定资产（设备）　80000　　　贷：固定资产——融资租入固定资产　80000　　三、接受捐赠固定资产的核算　　企业接受捐赠的固定资产，应按同类资产的市场价格或根据捐赠者提供的有关凭据，借记“固定资产”科目，贷记“资本公积”科目；若为旧固定资产，则应按确认的原值借记“固定资产”科目，按估计折旧贷记“累计折旧”科目，按其差额贷记“资本公积”科目。　　例：Y公司接受F公司捐赠的生产用设备1台，按照同类资产的市场价值确认其原值为0.8万元。　　借：固定资产——生产经营用固定资产（设备）　8000　　　贷：资本公积　8000　　若该设备已使用过1年，估计损耗程度为15％，则应作分录：　　借：固定资产——生产经营用固定资产（设备）　8000　　　贷：累计折旧　1200　　　　　资本公积　6800　　四、盘盈固定资产的核算　　企业在财产清查中若发现盘盈固定资产，在报经批准前，应按其重置价格借记“固定资产”科目，按估计折旧额贷记“累计折旧”科目，按两者之间的差额贷记“待处理财产损溢”科目；待查明原因报经批准后，将固定资产净值转作营业外收入，借记“待处理财产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。　　例：E公司期末进行财产清查，发现账外管理用设备1台，重置价值为10万元，预计使用年限为10年，已使用3年，估计期末残值为0.8万元。　　（1）盘盈设备时：　　借：固定资产——非生产经营用固定资产（设备）　100000　　　贷：累计折旧　27600　　　　　待处理财产损溢　72400　　（2）报经批准后，转作营业外收入：　　借：待处理财产损溢　72400　　　贷：营业外收入　72400

4. 求房地产资产评估的论文

中信海洋直升机股份有限公司 
                 转让哈尔滨基地房地产资产评估报告书   
               中承华评报字（2004）第033号 

中信海洋直升机股份有限公司： 
  中信海洋直升机股份有限公司（以下简称“中信海直”）拟将其拥有的哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司（以下简称“中承华”）接受中信海直的委托，对其拟转让的上述房地产———位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直哈尔滨基地0－7层办公楼进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 
  一、委托方及资产占有方概况 
  （一）委托方及资产占有方： 
  委托方：中信海洋直升机股份有限公司 
  注册地址：广东省深圳市罗湖区解放西路188号农业银行大厦19楼 
  注册资本：人民币25680万元 
  营业执照号码：1000001003124（6－1） 
  法定代表人：李士林 
  企业类型：股份有限公司（上市） 
  中信海直是经中国国际信托投资公司以资计字〔1998〕 20号文批准，以中国中海直总公司为主要发起人，同时联合中国海洋石油南海东部公司、中信国安有限公司、中航黑河民机技贸中心、广东南油经济发展公司、深圳市友联运输实业有限公司、深圳名商室外运动俱乐部有限公司共同发起，在原中国海洋直升机专业公司基础上，通过改组改制而设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会以证监发行字〔2000〕90号文批复，中信海直于2000年7月3日在深圳证券交易所以上网定价发行方式向社会公众增量发行人民币普通股6，000万股，同年7月31日，该公司6000万人民币普通股在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码0099，发行时总股本为19，600万股。 
  经营范围是：为国内外用户提供陆上石油服务、海洋石油服务、人工降水、医疗救护、航空探矿、航空摄影、空中广告、海洋监测、渔业飞行、气象探测、科学实验、城市消防、空中巡查、航空护林、空中拍照方面的飞行服务、飞行场站服务设施；直升机、二手飞机、报废飞机、航空设备、器材及零配件的出口业务；直升机、航空设备、器材及零配件、机场场站设备的进口业务；接受委托代理上述进出口业务；与外国航空公司签定有关租用直升机、固定翼飞机及飞行员、机械师的合同；自营和代理除国家组织统一联合经营的16种出口商品和国家实行核定公司经营的14种进口商品以外的商品及技术的进出口业务；开展”三来一补”、进料加工业务、对销贸易和转口贸易；直升机机体、动力装置、机载设备、特种作业设备的维修；石油化工产品的仓储、陆路运输；投资企业所需设备、材料及生产产品的销售（国家有专项专营规定的除外）。 
  （二）资产概况： 
  1、基本情况 
  本次拟转让的房地产为中信海直哈尔滨基地办公用房地产楼，该房地产位于哈尔滨市香坊区赣水路32号（香坊区赣水路与民航路交口处），该地区为哈尔滨市开发区商业发达地段，周边分布多处商业服务及居住用房。该房地产西侧毗邻帝王大厦（商住    综合楼）、福顺天天大酒店（五星级），北临昆仑商城、鸿祥名苑、金桂园、名人府邸等商住小区，及世纪联华大型超市；东临市证券登记公司、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名企业及商业物业。向北可见亚洲第一高钢塔（全钢结构）———龙塔，周边人文及商业氛围良好。 
  该房地产南北朝向，正门朝北，正面基本为长方形，内廊式，沿赣水路为短边，沿民航路为长边。该地产所在的整个大厦分成ABC三部分，现使用者依次为省卫生厅、北方天鹅和中信海直哈尔滨基地三家，各家的入口分开。楼后面是省商检局家属住宅。本地段以昆仑商城为核心，以饮食和娱乐业最为繁荣。 
  被评估房地产所在大楼地上12层，地下1层，为钢筋混凝土框架结构，建筑占地为共用，其分摊的土地面积为504．83平方米，该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，中信海直哈尔滨基地拥有0－7层（地下1至地上7层）部分，待估建筑面积为6562．77平方米，于1999年4月左右入住办公。 
  2、产权状况 
  该房地产产权证齐备、规范，其中：房产证编号为哈房权证开国字第00045595号，国有土地使用权证书号为哈国用（2002）字第52735号，证载权利人均为中信海直哈尔滨基地。 
  3、附属设施及内外装修 
  该房地产底层正立面外墙以花岗岩贴面为主，其他立面以防水涂料为主。内部电梯前厅、楼梯间及公共走道：花岗岩地面、轻钢龙骨、墙面乳胶漆、花岗石踢脚、腰线镶榉木线、不锈钢楼梯扶手。榉木包门，双层白铝合金推拉窗。卫生间铺有墙砖、地板砖，天棚采用PVC板吊顶，普通国产洁具。该房产有2部LG原厂电梯，载重1000KG，仅通达7层。房屋水、电、照明设施齐全，采暖热源来自开发区热网。 
  一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 
  4、使用情况 
  目前，该房地产第7层由中信海直哈尔滨基地办公使用，地下1层用作食堂及部分楼层少量房间用做库房及闲置，其余楼层对外出租。经现场勘察，房屋主体结构均完好，附属设施使用功能正常。 
  二、评估目的 
  中信海直拟将其拥有的中信海直哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司接受中信海直的委托，对上述拟转让房地产进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。 
  上述资产转让行为已经中信海直董事会决议批准。 
  三、评估范围 
  本次资产评估范围为位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直办公楼0－7层，总建筑面积6562．77平方米。上述待估房地产基准日账面原值28，441，952．60元，账面净值25，534，073．55元。 
  四、评估基准日 
  资产评估基准日为2004年4月30日。本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。 
  五、评估原则 
  中承华在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，遵循资产评估独立性、客观性、科学性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等原则，强调评估程序的科学性，取价标准的公正性、资产状态确认的现实性，以公正、客观、科学地评定估算评估对象在评估基准日之公允市场价值。 
  六、评估依据 
  ●法规依据 
  1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》； 
  2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法施行细则》； 
  3、原国家国有资产管理局（1996）23号《资产评估操作规范意见（试行）》； 
  4、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； 
  5、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； 
  6、财政部2001年第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》； 
  7、中国注册会计师协会协〔2003〕18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》； 
  8、《中华人民共和国土地管理法》； 
  9、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》； 
  10、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 
  ●行为依据 
  1、中信海直关于资产转让的董事会决议； 
  2、中承华公司与委托方签订的《资产评估委托约定函》。 
  ●产权依据 
  1、 中信海直提供的国有土地使用证、房屋所有权证。 
  ●取价依据 
  1、哈尔滨当地建筑装饰工程造价信息等资料； 
  2、评估人员调查获取的哈尔滨当地房地产市场价格信息等。 
  ●参考资料及其他 
  1、与中信海直资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等资料； 
  2、评估人员现场勘察记录底稿； 
  3、评估人员收集的其他资料。 
  七、评估过程 
  在评估过程中，中承华对评估资产进行了较为详细的清查，并按照公认的评估原则，对委托方提供的法律性文件及相关资料进行验证审核，进行对资产的实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要且可能实施的资产评估程序。 
  1、中承华在接受委托后，即确定了有关的资产评估人员并与委托方相关工作人员就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论，并设计了测算底稿。 
  2、收集和整理评估对象（房地产）市场交易价格信息。 
  3、对于房屋进行现场勘察记录，核实法律文件以及实际使用状况。评估人员对待估房产作了详细的勘查，主要是查看房屋的现状，各部位外观质量、装修的标准和完好程度以及该房产的周边区域状况。经勘查的情况如下： 
  （1）基础承载能力良好，没有出现不均匀沉降等异常现象； 
  （2）主体承重结构强度良好，具有继续承力和使用的功能； 
  （3）内、外装修基本完好，无破损现象，但已显陈旧； 
  （4）附属设施齐全，现正常使用； 
  （5）其他部位未见异常情况。 
  4、依据评估人员在评估现场勘察的结论，再进行必要的市场调查，掌握市场行情，选取可比实例，分析影响市场价值的各项因素，最终测算得到委托评估资产的评估值。 
  5、针对测算的结果，我们按照规范化要求编制资产评估报告。评估结果及相关资产评估报告按公司规定程序进行三级复核，全部审核意见反馈回项目组，项目组在此基础上进行进一步的修订。最后由项目组完成并提交报告。 
  八、评估方法及测算说明 
  该房地产位于哈尔滨市南岗区和香坊区交界地带，为哈尔滨开发区的边缘地带，但所处地段商业服务业云集，我们根据转让房地产所处区位并结合法定办公用途等特点，通过调查近期哈尔滨市房地产交易市场上能够找到，且具有可对比性的交易案例，对该房地产采用市场比较法进行评估，由于选择的交易价格均不含房屋内部精装修，所以在上述比较修正后结果的基础上再加上待估房屋内部精装修的价值，得到整个办公楼的评估值。即，市场比较法房地产评估价值 ＝ 房地产主体价值＋装修价值。 
  市场比较法评估首先是选择市场同区域近期销售的与待估房地产类似的房地产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估房产与每个参照物之间的差异。然后据此对参照物的交易价格进行调整，再通过综合分析，调整确定待估房产的评估值。 
  （一）待估房地产概况描述 
  1、区域因素 
  （1）地理位置及繁华程度：待估房地产位于哈市香坊区赣水路32号，为赣水路与民航路交汇处，属开发区繁华地段。赣水路两侧商服务业云集，这里距离哈市著名的旅游观光景点———龙塔及开发区广场仅数百米之遥，周边自然景观良好，待估房地产具有独特的人文景观及良好的商业氛围。 
  （2）基础设施完善程度：待估房产所在地区水、电、气、热等基础设施完善； 
  （3）公共设施完善程度：待估房产所在地区公共设施完善，福顺天天大酒店（五星级）、昆仑商城（餐饮一条街）、世纪联华大型超市、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名商业物业及省医院、省祖研医院等公共设施和医疗机构； 
  （4）交通便捷度：待估房产所在区域道路通达，交通便捷。在赣水路、鸿祥路、黄河路上有27路、72路、86路、205路等多条公共汽车线路经过，并在距此100米之内设有车站。 
  （5）环境质量、周围景观：待估房产所在区域无污染，城市景观设施较好，但本项目绿化率不高； 
  （6）区域规划：商业、公企（办公）和住宅。 
  2、个别因素 
  （1）建筑物新旧程度：待估房产已建成5年，现正常使用，但内、外装修已陈旧； 
  （2）装修条件：待估房产一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 
  （3）设施设备条件：待估房产安装有两部LG原厂电梯，附属水、电、照明及消防设施齐全； 
  （4）平面布置：按办公用途设计，但房间可改造布置； 
  （5）楼层：0－－7层； 
  （6）朝向：南北向。 
  （二）评估分析计算 
  根据评估目的和待估房产的情况本次采用市场比较法。即选择哈尔滨市房地产交易市场上与待估房产结构、功能类似的，具有较强相关性和替代性的房地产交易实例作为参照物，再对委估资产与参照物在区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等方面的差异进行比较和修正，评估出待估资产的市场价格。 
  ●计算主体评估价值 
  可比实例1：赣水路36号办公楼 
  该办公楼与北航天鹅航空公司办公楼及被评估房地产于同期建成，并与被评估的房地产呈对称分布。地上12层，地下1层，南北朝向，采用钢筋混凝土框架结构，建筑占地为2，200平方米，房屋总建筑面积为10，780平方米。该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，内部简单装修，该房产于1999年10月入住办公。经调查该房产原系省国土资源厅所有，2001年省国土资源厅将该房产作价后同哈市一民营企业进行了资产置换；2003年11月该企业又将此房地产作价置换给了省卫生厅，根据对交易情况的调查，由于该区域日益成熟，该类物业目前市场交易单价约为3800元／平方米，为正常交易价格。 
  可比实例2：金桂园B栋2单元办公用房 
  金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋2单元8层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年4月该房产售出价格为72．8万元，折合单价为3753元／平方米。经调查本案例属于正常交易。 
  可比实例3：金桂园B栋3单元办公用房 
  金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋3单元13层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年10月该房产售出价格为55．1万元，折合单价为3853元／平方米。经调查本案例属于正常交易。 
  交易案例与待估房产的概况比较如下表： 
  评估对象与比较案例的比较因素条件说明见下表： 
  1、进行时间因素修正 
  交易日期修正系数＝评估基准日价格指数／比较实例交易时点价格指数 
  设定可比实例交易时点价格指数为100，各可比实例交易日期与评估基准日相距较近，市场价格变化很小，无需进行交易日期修正，故修正系数均为100／100。 
  2、进行交易因素修正 
  交易情况修正系数＝待估房地产的正常交易情况指数／比较实例的交易情况指数 
  设定待估房地产的正常交易情况指数为100，待估房地产与可比实例1、2、3均为现房，可正常交易，故对可比实例1、2、3而言交易因素修正系数均为100／100。 
  3、进行区域因素修正 
  区域因素修正系数＝估价对象区域因素指数／比较实例的区域因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。 
  4、进行个别因素修正 
  个别因素修正系数＝估价对象个别因素指数／比较实例的个别因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。 
  比较因素条件指数见下表： 
  5、计算公开市场价值 
  比准价格＝交易案例价格×交易条件修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 
  进行各项因素修正及确定比准价值的具体情况见下表： 
  金额单位：人民币元／平方米 
  考虑到可比实例中实例2及实例3为商住两用物业，并非纯粹的办公类物业，因此我们采取对经修正后的比准售价加权平均得到待估办公楼主体的单价，分别赋予三个实例房地产修正后的比准价格50％：25％：25％的权重。即被评估的中信海直哈尔滨基地办公用房地产的主体平均市场单价为（3876×50％＋3708×25％＋3806×25％）＝3816．5元／平方米，取整为3817元／平方米。该价格系房地合一的主体市场价格。 
  主体评估总价＝评估单价×建筑面积 
  ＝3817元／平方米×6562．77平方米 
  ＝25，050，093元 
  取整为25，050，000元。 
  6、计算装修的价值 
  整个办公楼的内部精装修是由原龙江通航公司另外委托设计和施工的，不在合作建房的价格之内，同时计算房屋本体时的所选取的房屋案例均为不含内部精装修的价格的情况，鉴于此我们对装修工程现值采用成本法进行评估。 
  该办公楼于1998年底建成，原龙江通航公司装修后于1999年4月左右正式入住办公。我们取得了其全部的装修合同，经审核后的结算装修总造价为300万元，对其中主要的装修合同均由北方航空作过逐项审核。经过调查我们发现1999年4月至2001年10月哈市装饰材料市场价格较为平稳，而且期间物价水平也较平稳。在2001年年末至2003年6月期间，受房屋开发销售情况及“非典”等因素的影响哈市装饰材料价格水平平均约有5％的回落，但2003年6月至评估基准日时点，全年平均又约有5％的涨幅。同时我们结合被评估的房产实际装饰标准，其装饰程度属于中等办公装饰，根据估价经验判定其完全重置单价约在500元／平米左右，因此我们以该房屋装修的决算价格300万元作为装修的重置全价。该装修工程用于办公，其经济使用寿命参照业内的惯例定为10年，已使用5年，从现场察看其磨损情况属正常使用，则装修的成新率按年限法确定。 
  装修工程的成新率＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100％ 
  ＝（1－5／10）×100％＝50％ 
  故装修工程的评估值＝3，000，000×50％＝1，500，000元。 
  7、计算房地产整体评估值 
  中信海直哈尔滨基地办公楼评估价值＝主体价值＋装修价值 
  ＝ 25，050，000＋1，500，000 ＝26，550，000元． 
  折合评估单价：4046元／平方米。 
  九、评估结论 
  在实施了上述资产评估程序和方法后，我们确定待估房地产在2004年4月30日所表现的市场公允价值为贰仟陆佰伍拾伍万元整（人民币26，550，000元）。 
  十、特别事项说明 
  1、本报告所称“评估价值”是依据所评估的资产在现有用途不变、持续经营条件下以及在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，本评估结果是对2004年4月30日这一基准日被评资产公开市场价值的的客观公允反映，中承华对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。 
  2、我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。 
  3、本报告仅供委托人为本报告所列明的评估目使用。评估报告书的使用权归委托方所有。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。 
  4、本报告中，我们的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。我们对委托方和资产占有方提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和资产占有方负责。 
  5、我们的评估值是包含土地价值的房地合一的市场公允价值，未考虑评估目的实现后办理房屋所有权证和土地使用权证变更过程中可能发生的的费用；对可能产生的纠纷不承担任何责任。 
  6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。 
  十一、评估基准日期后重大事项 
  1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。 
  2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。 
  十二、评估报告法律效力 
  1、本报告提出的评估结果在颇大程度上依赖委托方及资产占有方提供的资料。 
  2、本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。 
  3、本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明目的而作。除按规定送给有关政府管理部门外，本报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。 
  4、在不考虑本报告所述之限制条件的情况下，本评估结论依据国家有关规定，评估结果有效期为一年，从评估基准日起计算，即从2004年4月30日起至2005年4月29日止，超过一年，需重新进行资产评估。 
  十三、评估报告提出日期 
  本评估报告的提出日期为2004年5月17日。 
  法定代表或授权人：周军 
  经办注册资产评估师：周军 
  经办注册资产评估师：马海啸 
  北京中承华资产评估有限公司 
  2004年5月17日

5. 资产评估和会计的关系论文

 　　资产评估和会计的关系论文 篇1  　　近年来，随着经济的不断发展，资产评估行业得到了迅猛的发展，越来越多的行业逐渐的与资产评估建立了联系，同时会计领域对资产评估的依赖性也在不断的增强。资产评估是会计发展之后形成的行业，许多概念都是源于会计，两行业之间有着密切的联系，但是两者均发挥着不可替代的作用，所以明晰两行业的联系和区别，对两行业的不断发展有着重要的作用。
   　　一、资产评估与会计的区别 
  　　资产评估与会计之间有紧密的衔接，但也有不同的侧重点。
  　　1.资产评估与会计的发展历程不同我国资产评估行业的兴起是改革开放和社会主义市场经济体制建立的产物，国有资产管理体制的改革直接推动了资产评估行业的发展，相较于会计而言，起步较晚，发展还不够成熟，目前的资产评估行业还主要依附于会计行业，甚至很多地区将资产评估作为会计的分支行业来对待。相对而言，资产评估是一个多学科兼容的现代经济的边缘性学科，法律法规体系还不够完善还没有形成完善的理论体系。而会计已经是发展相对比较成熟的行业，并逐渐开设较细的分支，拥有较为成熟和完善的法律法规体系和理论体系。
  　　2.资产评估与会计的理论概念不同资产评估是专业机构和专业人员按照国家法律、法规，以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估侧重的是对资产价值的估算，评估对象主要侧重于资产。资产评估中的资产是一个比较宽泛和复合的范畴，并不是说所有的物品都可以作为资产，甚至有些物品在会计实务中被当做资产进行财务处理，但是在资产评估中并不一定会确认为资产，这也反映出了会计和评估本质性的区别，资产评估中确认资产最根本的标准是看该物品是否具有价值，更深层次的来说，是看物品是否具有交换价值，这是资产评估的研究对象。会计是以货币为主要的计量单位，对企事业单位的经济活动进行核算与监督，主要侧重于价值的计量和记录。会计中的资产计价主要是侧重于历史成本的角度，会计目的是向财务会计报告的使用者提供企业的财务状况、经营成果和现金流量等相关的会计信息，为企业的经营管理者做出正确的决策奠定一定的基础。综上可知，资产评估和会计理论概念的不同主要体现在：首先，资产评估和会计的侧重点不同;其次，评估结果和会计计量结果是不一样的，资产评估结果更具有多样性;最后，资产评估要比会计更强调资产的整体效益，主要体现资产的整体效用价值，而会计力求的是各项资产价值和企业整体资产价值的一致性，侧重于资产的简单计量和核算。
  　　3.资产评估和会计的职能不同资产评估的基本功能是评价和评值，估算资产的价值，发挥的最基本的作用就是咨询，无强制执行的效力，其评估的结果具有多样性，同一资产的评估结果由于不同的评估方法、不同的评估地点和评估人员，是不一样的。资产评估是为交易而服务的，即只有发生资产的产权变动或资产进行交易等事项时才会产生对资产评估的需求。而会计的基本职能是核算和监督，主要是从历史成本的角度对资产的价值进行计量，通过一定的方法来核算和监督资金的运动形式和方向。会计是企业中不可或缺的一项职位和重要的组成部分，是为提供企业的财务会计报告而服务的。
   　　二、资产评估与会计的联系 
  　　资产评估和会计行业是相互区别，但又是互为联系的，共同的目的都是推动社会主义经济的发展，共同协作，资产评估的评估结果可以为会计计价提供依据;另外会计核算的数据信息可以为资产评估活动提供服务。
  　　1.资产评估活动的理论依据部分来源于会计类学科目前，资产评估还未形成完善的理论体系，评估活动所依据的理论主要来源于经济学和会计学等学科中与资产评估活动相关的理论，如收益法应用广泛的货币的时间价值理论、资产价值理论等。资产评估中应用最广泛的一种方法是成本法，应用成本法评估资产首要的工作是核算资产的重置成本，在评估实务中常常采用的方法有重置核算法、价格指数法、功能价值类比法和统计分析法，基本思路都是在账面历史成本的基础上对时间、技术变革等差异进行修正得到。因此，资产评估的工作进行大多数都是以会计资料作为基本依据，特别的，对企业价值进行评估时，评估师需要充分的利用财务报表及相关的财务分析数据。在资产评估实务中，资产评估广泛的采用会计的`计价方法。
  　　2.资产评估结论是资产会计计价和财务报表数据的重要来源国有资产管理法规规定了国有资产转让、国有企业兼并、出售和联营等经济活动发生时需要提供资产评估报告;另外《中华人民共和国公司法》规定股东出资时，作为出资的非货币资产应当评估作价，核实财产，为会计计价提供依据。《中华人民共和国证券法》也规定了申请公开发行公司债券时，要提供资产评估报告给国务院相关授权部门;另必要时，可以委托资产评估机构对公司的财务状况、内部控制状况、资产的价值进行评估，这也表明了资产评估活动为债券和资产的价值计量提供了依据和数据来源，表明了资产评估和会计的紧密联系性。2007年9月，中国资产评估协会颁布了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》，使以财务报告为目的的评估作为了资产评估业务中的一个特定的领域，使两者之间的关系更具有紧密性。以财务报告为目的的资产评估是专门为企业会计核算和财务信息披露服务的一项专项评估活动，注册资产评估师利用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定的价值进行分析、估算，发表专业性的意见。这项业务反映了资产评估在企业会计财务报告方面的具体的应用，从某种意义上来讲，以财务报告为目的的评估是资产评估理论和技术与会计规范有机结合的产物。
   　　三、资产评估与会计的有效衔接 
  　　综上，通过分析资产评估和会计的关系，了解到资产评估与会计既有区别又有一定的联系性，资产评估既依赖于会计，又独立于会计。资产评估估算出资产的价值，在一定的程度上可以作为会计计价和财务报表数据的重要来源。会计核算和计量资产的价值运动，并进一步对数据进行分析，为资产评估活动提供数据资料。由此可知资产评估和会计有着不可替代的作用，完善两者的协同合作必将促进市场经济更快的发展。明晰了资产评估和会计的区别与联系，以便我们充分利用两者之间的联系，互相借鉴，共同发展，也为资产评估业的发展提供帮助。目前，我国的资产评估行业还处于发展的过程中，相对于会计行业还不够成熟，因此要实现资产评估和会计的有效衔接，并促进两行业的共同发展，我们首先要做的是不断完善资产评估的理论体系、教育和法律法规体系。2014年取消注册资产评估考试，更改为水平资格考试，就是一项大的改革，必将对资产评估行业的发展发挥有效的作用。未来的资产评估行业也可以设立不同层次的技术水平资格考试来吸纳多层次的专业性人才，如初级、中级，以及评估师等职业水平测试。另外还要不断地完善资产评估法律法规体系，更好地为社会发展提供服务，也为会计业提供更可靠的数据来源。
   　　参考文献： 
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  　　[2]中国资产评估协会，资产评估[M].北京：经济科学出版社，2012.
  　　[3]刘淑琴，李瑶.论资产评估与会计的关系[J].山西财政税务专科学校学报，2007.
  　　[4]刘萍.资产评估与会计的协调和合作[J].财务与会计，2006.
  　　[5]孙鑫.会计与资产评估融合互动的实证研究[D].2013.
  　　[6]姜楠.对资产评估基本目标再认识-兼论公允价值与市场价值[J].中南财经大学学报，2013.
  　　[7]余炳文，姜云鹏.资产评估理论框架体系研究[J].中南财经大学学报，2013。
  　　资产评估和会计的关系论文 篇2   　　摘 要  资产评估与会计计价是既有联系又有区别，弄清资产评估与会计计价的关系，对于合理、科学、公正地进行资产评估工作十分必要。随着我国市场经济发展的不断深入，企业进行资产重组、对外投资、融资以及经营等活动的范围越来越广，比如：抵押贷款、资产租赁、农用地流转、林业资产流转、融资租赁、拆迁补偿、财产保险、典当等涉及资产估价的相关经济行为日渐增多。这些经济行为仅仅依据企业账面价值进行是行不通的，而需更多的借助于资产评估，通过资产评估来确定资产价值。这样就要求我们从理论和实务方面加强会计与资产评估的合作，以更好地为企业服务。
   　　关键词  资产评估 会计 协调与合作
   　　一、资产评估与会计计价简介 
  　　(一)资产评估的含义及特点
  　　资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。资产评估是伴随中国市场经济改革而发展起来的，其业务涉及产权转让、破产清算、资产重组、资产抵押以及财产纳税、财产保险等经济行为，在市场经济中发挥着越来越重要的作用。资产评估具有以下特点：
  　　1、市场性;
  　　2、公正性;
  　　3、专业性;
  　　4、咨询性。
  　　(二)会计计价的含义及特点
  　　会计以货币作为主要计量单位，以提高经济效益作为主要目标，采用专门的方法对企事业单位和其他组织的经济活动进行全面、综合、连续、系统地核算和监督，提供会计信息，并随社会经济的发展，逐步开展预测、决策、控制和分析，是经济管理活动的重要组成部分。会计的特点主要体现在会计核算阶段，主要有三个基本特点：
  　　1、以货币为主要的计量单位。
  　　2、以会计凭证为依据。
  　　3、具有连续性、系统性、全面性和综合性。
   　　二、资产评估与会计的联系 
  　　(一)会计信息是资产评估的重要依据
  　　在进行资产评估的过程中经常会利用并参考会计信息，包括会计数据和会计方法。评估人员无论采用何种评估方法，会计信息都是资产评估专业人员进行资产评估的最重要的依据之一，同时会计信息的质量还对资产评估的质量有重要影响。资产评估利用并参考会计信息的情况是经常发生的，会计信息资料的准确程度都会在一定程度上影响到资产评估结果的质量。
  　　(二)资产评估与会计都是以经济主体的资产为主要对象
  　　资产评估是在会计的基础上发展起来的，其许多概念源自于会计，且资产评估的很多工作与会计密切相关。资产评估对象的分类是简单的依据财务会计制度的资产分类划分的，资产评估在评估项目方面的阐述口径与会计是非常一致的，即资产划分为固定资产、流动资产、无形资产、长期投资等。
  　　(三)现代会计计量方法在资产评估中得到大量运用
  　　资产计价方法有历史成本法、现行市价法、重置成本法等多种方法。其中：历史成本法是最传统的计价法，其余方法简称现代计价法。分析其特点，历史成本法具客观性和可验证性，长期以来世界许多国家的会计准则中都规定非货币性资产采用历史成本计价。但现在通货膨胀非常严重，动摇了会计关于币值不变的假定，历史成本法的弊端就自然越来越多;另一方面，虽然在理论上现代计价法能更好地反映出企业的真实财务状况和当期经营成果，但由于多种原因，按照会计准则规定，目前在会计实务中现代计价法还行不通。但是，在发生产权交易、变动时，必须以资产的公允价值作为交易的依据，显而易见，帐面历史成本不能反映资产价值，须采用现代计价法才能更真实地反映资产的现实价值。      

6. 资产评估论述题

　　当今评估师认为难度最大的是什么？我觉得：
　　资产评估的基础性作用充分发挥
　　一、 银行重组改制评估和金融不良资产处置的评估
　　2004-2005是中国的金融改革年，中国建设银行、中国银行和中国工商银行相继完成了重组，，引进战略投资者，由国有独资改制为股份制商业银行；深圳发展银行、交通银行等一批专业和地区性商业银行也纷纷通过转让股权和引进国际战略投资者，谋求提升企业核心竞争力，实现增长和价值最大化。四大资产管理公司加快了金融不良资产的处置力度，以期在国家规定的期限内完成资产处置。改制银行则加大了抵押资产的处置和回收，进一步提升资产质量。2005年7月19日，中共中央政治局常委、国务院副总理黄菊在中国资产评估协会第三次全国会员大会上讲话指出：要发挥专业化市场中介行业在金融体制改革中的作用，防范金融风险，规范资本市场运作。
　　在这一进程中，评估在信贷资产、金融不良资产的处置和抵押资产的处置发挥了基础性的定价功能，为推动金融体制改革和银行并购发挥积极作用。
　　1、信贷资产风险损失估计
　　对贷款的会计处理和计提呆账准备金的是银行业管理和控制风险的基本要素，2002年起各类银行全面推行资产的风险分类管理。中国人民银行发布的《贷款风险分类指导原则》，要求银行贷款质量采用以风险为基础的分类方法，即把贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，分类管理。2002年中国人民银行发布《银行贷款损失准备计提指引》要求各商业银行全面推行贷款质量五级分类管理，及时足额提取各类贷款损失准备金。
　　但是，国内商业银行由于历史和体制原因，没有及时揭示出银行贷款风险，银行资产没有按其实有价值核算和反映，存在相应数量的账面“虚拟资产”。2004年中国建设银行、中国银行、2005年中国工商银行先后完成了重组改制资产评估。在评估过程中，借鉴了国际上该类资产的评估经验，开创性地采用核实验证“五级分类”的正确性，按照国际上通用的“折现现金流量模型” （Discounted Cash Flow—“DCF”）和“迁移模型”（Migration Model—“MM”）等测算评估风险损失。有效地揭示出银行贷款风险程度，使银行资产按其实有价值进行核算和反映，得到了境内外投资者的认可。
　　中国建设银行、中国银行和中国工商银行的评估是全球迄今最大的资产评估项目，从对金融体制改革以及金融业并购角度看，三大银行的评估实践，为银行信贷资产积累了评估经验，有力地推动了银行的合资和并购。
　　2、抵债资产变现价值评估
　　2005年，资产评估在抵债和抵债资产处置中发挥了前所未有的作用，尤其是抵债资产处置时的资产评估。在方法和实践方面都取得了一些新的突破，为合理评估抵债资产价值寻到了可行的路子。以资抵债是债权人（金融或非金融机构）和债务人（或担保人、责任第三方）通过协议或法院裁决进行债务重组、处理债权债务关系的重要方式。以资抵债的主要途径有：经债权人、债务人双方协商，签订以资抵债协议，债权人取得抵债资产的所有权或处置权；债权人通过协商取得抵押物（质押物）的所有权或处置权；经法院裁决、调解或仲裁机构裁决取得的抵债资产所有权或处置权；经合法清算后取得的抵债资产所有权或处置权。债务人常用于偿债的资产主要有存货、短期投资、固定资产、长期投资、无形资产等，按资产形态可分为房地产、动产、无形资产和投资类资产。抵债资产评估需要在价值类型、产权和调查限制等方面有所突破，2005年中国资产评估协会《金融不良资产评估指导意见》出台，为抵债资产评估创造了有利条件。
　　首先，在价值类型上突破了单一的市场价值类型，为合理揭示价值提供了实践依据。价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。评估师根据评估的特定目的、被评估资产的功能状态，以及评估时的各种条件，合理选择和确定评估的价值类型。虽然价值类型研究的重要性不言而喻，但是，困于评估界对这一概念的理解不深，有关操作规范一直回避了这一问题。国际经验表明，价值类型的界定或价值定义应是评估方法确定的基本假设前提。《国际评估准则》明确指出，价值类型和定义需与特定的评估业务相适应，价值定义的改变会对各种资产评估所具有的价值产生实质性影响。《金融不良资产评估指导意见》的颁布实施，明确了抵债资产评估的价值类型的合理使用，为该类采用变现价值（非市场价值）评估提供了依据。
　　其次，在资产产权方面以充分披露的方式解决了抵债资产产权的特殊性。恰当处理和披露资产瑕疵以及评估资料缺乏对评估结果的影响，是评估师的职责。由于政府相关规定对产权的严格要求，产权问题一直困饶评估师，2005年抵资产评估以及处置抵债资产评估领域对产权的揭示和披露有了新的突破。如抵债房地产评估，房地产权证不完备的情况很多，如果债务人事实上拥有拟抵债房地产的支配权和控制权，那么由债务人出具承诺，评估机构可按照实质重于形式的原则，对债务人拥有或控制的“无证”房地产予以确认，在假设债务人能够办理合法的产权证明的前提下进行评估，同时在报告中作为重大事项提请债权人和有关当时人予以关注，解决了产权界定难题对评估的制约。
　　第三，抵债资产由于复杂的形成原因和纠纷，评估调查经常受到限制，委托人和评估师对此往往束手无策。《金融不良资产评估指导意见》针对性地提出了价值分析概念，对因尽职调查受限而不能出具资产评估报告的情况，可以采用更多依据经验和分析的价值分析，以利最大限度地服务于资产并购业务。
　　3、金融不良资产（Non-Performance Loans）处置评估
　　金融不良资产（NPLs）问题是一个世界性的问题，由于银行本身难以克服的固有风险和外部环境的影响，商业银行产生NPLs是一个普遍存在的国际性问题。尤其是20世纪90年代金融危机比较严重时期，世界各国的NPLs都比较严重。平均而言，发达国家NPLs比例在10%左右，发展中国家NPLs比例在20%左右，而转轨国家中的NPLs比例更是达到了30-50% 。NPLs对银行自身、国家财政和社会稳定都构成严重威胁，各国政府都十分关心、高度重视，及时采取措施解决这一难题。
　　由于历史原因，我国商业银行累积了巨额不良贷款，严重影响了金融安全和金融秩序。为深化金融改革，防范和化解金融风险，促进国民经济持续、健康、快速发展，我国政府借鉴国际经验，先后组建了四家国有独资金融资产管理公司，将商业银行的部分不良贷款剥离到资产管理公司，集中管理和处置，并明确了最大限度保全资产、减少损失的经营目标。2004年，国务院批准财政部对资产公司的目标责任制方案，要求资产公司全部债权资产于2006年末前全部处置完毕。2005年不良资产处置的步伐加快。据银监会统计，截至2005年9月30日，4家资产公司共累计处置不良资产7366亿元,占收购不良资产总额的59%；累计回收现金1550亿元,占处置不良资产的21%。
　　不同于一般资产的评估，金融不良资产评估的难点很多。从实践来看，其难度主要体现在：资产分布散、规模小，评估成本高。以中国长城资产管理公司为例，资产分布散、规模小，全部资产分布在全国30个省市，且大多数分布在县以下的乡镇和农村，户数占总户数的80％以上；资产总额为3450亿元，共有近200万户，平均每户金额不足18万元，10万元以下的资产户数占总户数的80％以上。资产权属不清，产权依据不足。仍然以中国长城资产管理公司为例，长城资产管理公司的资产从户数来看，最多的是农产贷款，其次是集体企业和乡镇企业贷款。这些客户的抵债资产多为房屋、土地使用权和机器设备，但是由于我国房地产注册登记工作尚不够完善，尤其是农村地区，各地区之间不平衡，水平参差不齐，未办理合法的房屋所有权证和土地使用权证的情况十分常见。评估目的特殊，评估价值同处置变现矛盾非常突出。资产在价值形态上的计量可以有多种类型的涵义，即价值类型，分别从不同的角度反映资产的价值特征，不同的资产业务(即评估目的)所要求的价值类型各不相同，这些不同涵义的价值在质和量上都有差异。金融资产管理公司委估的不良资产以快速变现为目的，不同于其他资产，这类资产的处置价值除受资产本身的质量影响外，还在很大程度上为金融不良资产特殊的市场供求状况、各种处置因素所影响。如何考虑这些特殊因素，准确的选取评估价值类型，进行科学、合理的评估，是资产评估所面临的又一个困难。资产管理公司经常遇到按评估价值拍卖资产而流标的情况，评估价值同处置变现矛盾十分突出。
　　不良资产评估对评估师专业能力提出了特殊要求，对现行评估规范提出了挑战，但总体上看，评估在NPLs处置中发挥积极了作用。评估是各种处置方式的定价基础。金融资产管理公司处置不良资产涉及到不同的经济主体，处置过程实质上是一个不同经济主体间利益分割的过程，利益分割量的计量就要依据价值评估。根据财政部《金融资产管理公司资产处置管理办法》的规定，公司以债权重组、债转股、出售、出租等方式处置资产时，原则上应先经合法、独立的评估机构评估，根据评估价值协商确定折股价和底价，并合法、合理地评估、认定回收资产的公允价值。此外，实施减让清收，首先要对企业的偿债能力进行评估，以之作为减让的依据。由此可见，任何处置方案都必须建立在评估的基础上，未经合理评估，不得进行处置，在整个不良资产的处置过程中，评估工作是前提条件和基础，是资产处置程序中不可或缺的重要基础环节。
　　评估也成为防范道德风险的重要措施。金融风险在金融市场普遍存在，具体到各个领域又有不同的表现，金融资产管理公司资产处置主要是交易过程中的市场风险和道德风险。我国资产管理公司成立时间短、经验少、任务和地位特殊，而且缺少一个设计良好的法律环境和健全的市场，如果不确定公允、合理的价格，债权人和债务人直接协商，就很难避免内幕交易。从这个意义上讲，资产管理公司防范道德风险甚于其他风险，按照公允价值处置资产，更需要债权人、债务人和中介机构有很好的社会责任感和道德自律性。
　　2005年是金融不良资产评估走向规范化的一年。财政部、中国银行业监督管理委员会2005年6月15日下发了《关于规范资产管理公司不良资产处置中资产评估工作的通知》中规定：资产评估机构和注册资产评估师在执行不良资产评估业务过程中，要严格遵守中国资产评估协会发布的《金融不良资产评估指导意见》，规范不良资产评估执业行为。资产评估行业和四大资产管理公司在金融不良资产评估理论和实践方面进行了深入探索，总结了不少成功的经验，为保证金融不良资产处置工作的顺利进行发挥了重要作用。
　　二、 能源企业并购中矿业权的评估定价
　　在石油、能源价格持续攀升刺激下，资源性资产成为并购的一个热点。2005年，全球并购案例中，矿业领域仅次于通信和银行，据统计2005年前10个月，并购交易活跃的行业主要集中在通信、银行和矿业，矿业类企业并购交易总额达到2232.33亿美元。
　　2005年全球各行业并购交易情况

　　在中国，煤炭企业的并购风生水起，成为2005年中国并购最独特风景。继神华集团重组上市之后黑煤集团和中煤集团重组，一批国有大型能源企业加紧对地方煤矿的并购活动，民营资本也纷纷投资与煤矿领域。在煤炭企业的并购中，矿业权价值评估成为一个热点问题。
　　据国土资源部《国土资源公报》，2004年发放勘察许可证1,279,322个，采矿许可证42,589个，全国开展了探矿权招标拍卖挂牌出让工作，出让探矿权614件，出让价款7.02亿元。28个省(自治区、直辖市)开展了采矿权招标拍卖挂牌出让工作，出让采矿权13390件，出让价款42.99亿元。
　　矿业权是探矿权和采矿权的合称。采矿权，作为一种财产权利，是指在依法取得的采矿许可证规定的范围内，开采矿产资源和获得所开采的矿产品的权利。探矿权，作为一种财产权利，是指在依法取得的勘察许可证规定的范围内，进行探矿的权利。
　　矿业权管理是矿产资源行政管理的核心内容，是国家矿产资源行政管理机关为实现国家矿产资源所有权益，保护矿业权人合法权利的基本要求。由于历史原因，中国已有的地勘单位和矿业企业在计划经济体制下往往由国家无偿赋予采矿权、探矿权，而并未将采矿权、探矿权作为资产进行处置，更没有明确采矿权、探矿权的所有人。1996年《中华人民共和国矿产资源法》修改后，删除了采矿权不允许转让的条款，增加探矿权、采矿权有偿取得并依法转让的相关规定。嗣后，国务院在1998年又连续发布了三个配套行政法规，具体细化了上述法律原则并做了操作性的规定，法律上肯定了矿业权的财产属性和商品属性，也肯定了矿业权的使用价值和交换价值。
　　矿业权有偿取得是当今世界许多国家的通行做法。矿业权评估是矿业权出让、转让活动中的有机组成部分，按照我国现行法律法规的规定，国家出资形成的矿业权出让、转让，必须依法经过评估并对其评估结果进行确认和备案。自1998年“三个配套法规”实施至今，矿业权评估取得了长足的发展，在矿业权市场发挥着极其重要的作用，同时也引起并购领域的广泛关注。
　　根据《探矿权采矿权转让管理办法》，国土资源部《矿业权出让转让管理暂行规定》规定，矿业权的出让由县级以上人民政府地质矿产主管部门根据《矿产资源勘查区块登记管理办法》、《矿产资源开采登记管理办法》及省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会制定的管理办法规定的权限，采取批准申请、招标、拍卖等方式进行。出让矿业权的范围可以是国家出资勘查并已经探明的矿产地、依法收归国有的矿产地和其他矿业权空白地。各级地质矿产主管部门按照法定管辖权限出让国家出资勘查并已经探明的矿产地的矿业权时，应委托具有国务院地质矿产主管部门认定的有矿业权评估资格的评估机构进行矿业权评估。
　　由于对于矿山企业而言，利润的源泉是矿产资源，投资者关注的并不是矿山企业的有形资产，而是关注矿业权的投资成本，这就使得矿业权价款在并购中的定价十分敏感，矿业权评估师在此领域扮演着十分重要的角色。目前，在国有矿业企业股份制改造过程中，采矿权的作价处置已形成了较为规范的程序和方式。不论是股份公司直接以出让取得、还是由集团公司先行取得采矿权，再转让给改制后的股份公司，矿业权评估必须作价和纳入交易范围。
　　2005年春节过后，中国最大的煤炭企业神华集团有限责任公司(下称神华集团)，在进入上市的冲刺阶段时，这个总资产超过1000亿元、全球排名第五的煤炭集团最终将拿出哪些资产上市，变成了投资者猜测的焦点。神华集团将从下属的40多家公司中，剥离出13家主营煤炭开采及配套业务的公司，置入刚成立不久的神华能源股份有限公司，资产将如何定价成为投资者关注的焦点。矿业上市公司最大的卖点就是其所拥有的采矿权，也就是这一权益背后所代表的矿产资源——它究竟值多少钱，投资者和监管部门最为关心，也就变成了投资者猜测的一个焦点。评估机构对29个采矿权评估值初步结果约50亿元人民币成为矿业权评估金额最大的一例，也是中国煤炭行业涉及金额最大的一笔矿业权转让。根据财政部和国土资源部的有关规定，这笔价值50亿元的矿业权作为国家资本金计入神华集团的资产中。
　　在债转股以及股权回购领域，矿业权价值评估也是一项重要的交易基础工作。江西省重点企业江西盐矿在实施债转股的过程中，将其拥有的采矿权作价5000多万元投入“江西盐矿有限责任公司”，转化为国家资本，成为我国企业实施债转股中将采矿权价款转增为国家资本的首例。江西省最大的黄金矿山——德兴金山金矿由于无法筹集资金而无法上规模进行扩产改建，企业将采矿权评估作价1.4亿元抵押给银行，获得3500万元贷款，投入矿山扩建，企业经营状况得以改善。
　　三、 确定企业资产公允价值中的资产评估
　　《企业会计制度》首次将减值会计应用到固定资产的期末计量。财政部发布的《企业会计准则——固定资产》，要求企业在期末对固定资产进行检查，发现固定资产发生诸如实体性贬值、功能性贬值或经济性贬值等有形或无形损耗时，应当计算固定资产的可收回金额，以确定固定资产是否发生减值。
　　2005年生效的 “国际会计准则----厂场设备”最终修改稿，将厂场设备的公允价值“通常是市场价值”的措词，修改为“……公允价值通常由具有专业资格的评估师通过分析市场数据确定。”这是国际会计准则委员会继1998年将原16号国际会计准则中“公允价值是现行用途市场价值”的规定，改为“公允价值通常是市场价值”之后的又一次重大修改。这一变动对评估的作用提高到新的高度。国际评估准则委员会于2004年1月发布了《为财务报告目的的资产评估征求意见函》，探讨国际评估准则是否以及如何做出相应变动。国际评估准则委员会认为IAS16号的变化将导致公允价值的多样化，以财务报告为目的的评估业务中将可能采用两种价值类型，即市场价值和持续用途价值（Continuing Use Value）。国际评估准则委员会将建议在修订《国际评估准则2003》的过程中，进行必要的调整，并相应地修改《国际评估应用指南1——以财务报告为目的的评估》。2005年欧盟上市公司全部执行《国际会计准则》以后，以财务报告为目的的评估业务将是经常性的，将给评估师带来很大的机会，丹麦目前已经有一些公司执行公允价值会计，评估师已经在开始为财务报告目的的评估服务。
　　一向与国际会计准则委员会保持距离的美国财务会计准则委员会（FASB），也由于安然事件等会计丑闻，面临资本市场和证券市场的压力之下，开始推动美国通用会计准则体系（GAAP）与国际会计准则相融合，逐步开始采纳并越来越多地应用公允价值概念，在商誉和企业并购会计准则中已经做出了相关规定。在关于公允价值计价的决定中指出，在进行公允价值计价时的一个原则是，“公允价值的估计应当建立在评估技术结果的基础上，评估技术应当尽可能的吸收来自活跃市场的市场信息，即使所计量的资产（负债）并不在活跃市场上交易……总而言之，市场信息吸收得越多，公允价值估计的可靠性就越大。”上述变化已经对美国评估业带来重大影响，美国各大评估协会联合起来，积极与会计界、立法界和相关经济部门进行沟通，努力推动评估业与会计业的合作。
　　在皇家特许测量师学会的努力之下，欧盟委员会提出一项关于银行和投资机构(investment firm)资本要求的法令修改建议。该建议中认可了评估的重要性，将其作为银行风险管理工具之一,并第一次将其作为强制性要求。该建议还进一步提出将市场价值定义改为与国际评估准则委员会的市场价值定义相一致，并要求银行需要每年评估其商业用不动产的价值。该建议已于2004年7月14日在欧洲议会通过。
　　中国石化、中国石油、中国移动等一批境外上市公司，已经陆续到国际会计准则规定需要价值重估的时限，按照上市地监管的要求，需对其固定资产进行重估。中国资产评估师在2004-2005年先后完成了中国石化、中国石油、中国移动等境外上市公司固定资产的价值重估工作。国内深沪两市上市公司，在执行《企业会计制度》时，已经不同程度地将减值会计应用到固定资产的期末计量。在固定资产的期末计量对企业资产公允价值的确定的评估中，评估师的作用日渐凸显。

7. 关于资产评估、、、

8. 资产评估论述题

楼主你好，不知道你手边有多少种关于资产评估的教材，如果比较多的话，这些教材中关于企业价值评估的难点应该都会有大概类同的解释。如果说要回答这道题，我的一个思路是这样的：1、企业价值评估中存在的各种参数因素做一个说明2、哪些参数在实践中比较难于取得3、为什么这些参数难于取得 其实实践过程中，企业价值评估的最大的难题就是关于折现率的求取，和对企业所在行业未来的预测。因为我国的实际情况是，没有准确的数据库来作为预测的支撑，所以取得这一方面的资料比较困难。