摸底北京房贷市场：利率没变、额度紧张

1. 摸底北京房贷市场：利率没变、额度紧张

随着个别房企风险的暴露、房地产贷款“两条红线”等楼市监管的不断加码，金融机构开始审慎对待房地产贷款业务。在此前的调查过程中，北京商报记者注意到，北京地区各大银行开始不断收紧房贷闸口，个人购房者申请房贷难度进一步增加。而进入四季度，北京地区的房贷利率虽暂无变化，但额度方面，有客户经理坦言，“目前额度确实很紧张”。

房贷利率暂无调整
10月18日，北京商报记者从多家银行相关人士处获悉，目前北京地区房贷市场利率依旧未变，工商银行、中国银行等国有大行及多家股份制银行均执行首套房利率为LPR 55个基点（5.2%）、二套房利率LPR 105个基点（5.7%）这一标准。
北京商报记者从工商银行北京市分行获悉，该行目前按照首套房利率不低于5.2%、二套房利率不低于5.7%的利率执行；中国银行北京市分行业务部门也向北京商报记者反馈称，该行首套房也执行5.2%、二套房5.7%这一利率标准。
根据调查，北京地区多家股份行、城商行也均执行上述标准。一位股份行个贷经理告诉北京商报记者，该行首套房房贷利率为5.2%、二套房房贷利率为5.7%，今年一直保持这个利率。另一位城商行的个贷经理也表示，“均执行统一标准，房贷利率已经很久没变过了”。
不过，北京商报记者在调查中还注意到，虽然各家银行房贷利率均执行统一标准，但也有银行人士表示，可能会根据客户情况进行上调。“贷款的时候要具体咨询客户经理根据自身情况上浮多少。”某国有大行支行个贷部人士介绍道。另一国有大行相关人士也表示，首套房利率不低于5.2%、二套房利率不低于5.7%是最低线，每家银行都是一样的，但在实际业务办理中，有可能根据客户情况资质进行上调。
而在贷款审批机制方面，工商银行北京市分行表示，对客户贷款审核要点主要包括客户的资信情况、收入负债情况以及押品的价值等。
除此之外，部分银行也提到会将信用贷、消费贷等情况纳入审核。一位国有大行支行个贷经理表示，审批房贷时会将个人经营贷、消费贷、信用卡分期等纳入，如果没结清就要算入负债，并要求月收入要不小于月负债的2倍。前述城商行个贷经理也表示，收入负债比要低于55%，如果超出会相应提高首付，减少贷款金额。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，将信用贷等纳入房贷审核范畴，主要是考虑一些边缘性的借贷行为，也是希望更全方位考察购房者的信用或偿债能力。频频出现各种借贷行为，容易被认为是高风险客户。类似月收入的约束，本质上也是希望偿债能力是稳健的。
部分银行额度紧张
伴随房贷集中度管控政策的执行，多家银行在今年前三季度勒紧了房贷闸口，在彼时调查时，就有多家银行表示，“行内暂无房贷额度”。如今进入四季度，房贷额度是否有所变化？
北京商报记者从多家银行获悉，大部分银行房贷额度仍处于收紧状态。一位股份行客户经理直言，“什么时候有额度不好说，可能明年有戏”。前述城商行个贷经理也坦言：“目前额度确实很紧张。”
而国有大行方面，北京商报记者从工商银行北京市分行处获悉，该行房贷额度根据监管要求合理控制，有序发放。中国银行北京市分行业务部门也回应称，“有额度，按照监管部门要求对客户申请贷款进行审核”。
不过，值得关注的是，在调查过程中北京商报记者发现，部分国有大行虽有额度，但明确放款时间还是要等到明年。前述某国有大行支行个贷经理介绍称，“现在个人住房按揭贷款商贷可以签约，但放款得等到明年”。另一位国有大行支行个贷部人士也表示，目前放款时间不确定，面签已经约到明年2月了。
谈及部分银行房贷额度仍紧张、放款时间较长的原因，某商业银行资深宏观研究员表示，部分区域银行房贷额度紧张，主要是房地产调控趋严背景下，部分银行房贷存量过大，导致挤占新增额度。之所以部分银行房贷审批、放款时间延长，一方面是银行对涉房贷的风险偏好降低，对房贷客户审核更加严格；另一方面，银行额度紧张，而银行通过延长房贷审批、放款周期，一定程度也是希望尽可能留住客户。
严跃进认为，疫情期间购房者反而购房热度上升，使得银行的贷款额度此前有所透支；而在房地产贷款集中度的约束下，此类额度就会面临紧张的可能。但他表示，放款的滞后问题也属于正常，从政策定调宽松到最后购房者或房企收到款项，确实有时滞，不过基本上说明过紧的阶段已经过去了。
未来是否会松动
10月15日，央行在2021年三季度金融统计数据新闻发布会上传递出积极信号。央行金融市场司司长邹澜表示，从数据上看，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
那么后续房贷额度是否会有所松动？严跃进预测，有望逐渐放松，而房贷利率四季度继续上升的可能性不大，但是后续则有可能稍微下降一点。
前述城商行个贷经理也提道，“明年的额度还不好说，但是监管也提及银行额度管控不应太死板，应该会得到改善”。
不过，前述商业银行资深宏观研究员则认为，国内房地产将坚持“房住不炒”的理念，国内不会将房地产作为短期刺激经济的手段，楼市“三稳”是主基调，各地因城施策、精准调控，多渠道保障供给，加快建立房地产长效机制，遏制投机需求，满足刚需及多元化住房需求。在金融管控方面，国内将满足房贷合理需求，坚决遏制投机需求，促进房地产信贷平稳增长。北京商报记者 孟凡霞 李海颜

2. 央媒：无需过度解读北京房贷利率下调，房贷利率下调会对什么有影响？

房贷款利率下调，首先来说，对于需要还房贷的人们来讲是非常好的消息。这大大减轻了这些需要还房贷的人们的压力，并且在一定程度上增加了他们的收入，让他们可以更加缓解经济压力。因为在生活中，大家除了房贷之外还有其他的贷款，比如说车贷消费贷等等，而且对于有孩子的家庭来说，不仅要还房贷，而且对于孩子的教育支出生活支出更是不可懈怠。房贷利率下调可以进一步增加这一类家庭的收入，让他们把更多的收入花费到更需要的地方，这也进一步促进了消费的需要。我们都知道拉动经济的三驾马车就是投资，消费，进出口。如果国民消费带动起来之后，那么国民经济的增长就会带来增加经济的增长，就会带来就业人口的增加，就会进一步缓解我国每年严峻的就业压力。我国每年的应届毕业生人数都在猛烈增加，如果没有一定的就业岗位的话，那么整个社会上失业人群的增加只让经济增长停滞。
这次北京房贷款利率的下调，只是中央银行对房贷利率下调的试点之后会逐渐落实到各个地区同时，房贷款利率的下调也是刺激了我国房地产行业。同时，这也增加了一部分购房刚需人群购房的需求。房贷款利率的下调，使得这群人们购房的成本已经开始逐步缩小，大家都觉得买房划算。房贷款利率的下调，对于想要购房合同，同时也是刺激了经济的协调发展。这对于在疫情之下，我国进一步调整产业结构，进一步促进各地区复工复产，有进一步的促进和引导作用。同时房贷款利率的下调，也有利于我国资本市场的进一步推动和深化改革。

3. 北京房贷利率下降15个基点，将会给房地产市场带来哪些影响？

这会直接带动全国各地的房地产市场，同时也会促进各个城市的房地产交易量。
对于很多城市来说，因为相关城市的房地产交易量剧烈萎缩，这也直接导致相关地区的房价在短时间内出现了一定的下跌行情。虽然很多人抱怨房价太高，但如果一个地方的房价在短时间内突然暴跌的话，这个行为可能会导致一系列的人断供，同时也不利于经济发展。正因如此，包括北京在内的很多城市才会主动下调房贷利率，通过这种方式来鼓励大家买房。
北京的房贷利率下调了15个基点。
在很多城市下调了房贷利率之后，北京也主动下调了房贷的利率。在此之后，北京的一手房和二手房的房贷利率分别是5%和5.5%，人们在北京买房的成本会进一步降低。与此同时，有些城市的房贷利率甚至已经下调到了4.45%左右，居民在实际购房的过程中可以拿到4.25%左右的房贷利率。
这样做会带动全国各地的房地产市场。
我们可以尝试这样理解：当购房者的买房成本逐渐降低的时候，想要主动购房的人的数量会越来越多，所以相关购房者会进一步带动全国各地的房地产市场。如果想要稳定各个地区的房地产行情的话，我们需要通过这种方式来提高房地产市场的交易量，降低居民购房成本的方式最为简单粗暴。
这样做也可以稳定各个地区的房价。
除了稳定房地产行情之外，如果我们进一步降低买房的难度和成本，这样可以进一步稳定各个地区的房价。对于一线城市来说，因为一线城市的房价普遍比较贵，能够在一线城市买房的人的数量并不多，所以我们需要专门考虑相关购房者的实际需求，并且鼓励他们积极参与到购房的行为当中。

4. 北京个人房贷实际利率处于近五年来最低位

北京地区房贷政策比较稳定，各银行政策基本没有变动 供图/视觉中国 
五次降息减负效应下月才“到账” 目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年来最低位
去年央行连续五次降息，房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”，广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，2015年五次降息的利好，将于2月开始显现。
去年央行连续五次降息，房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”，五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。由于不少银行贷款利率按年调整，广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。
银行人士提醒广大市民，最好在1月月供还款日前多存些钱，避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，2015年五次降息的利好，将于2月开始显现。
五次降息能省多少月供
五次降息后，房贷一族的压力能减轻多少？北京青年报记者计算得出，去年年初的100万元房贷，贷款期限20年，采用等额本息还款法，当时执行的基准利率是6.15%，月供为7251.12元，总利息为74.02万元。而今年，按基准利率4.9%来算，月供将变为6544.44元，减少706.68元，20年总利息将减少16.96万元。
如果执行的是九折利率，100万元20年期限的贷款去年年初享受的利率是5.535%，月供6898.66元，总利息为65.57万元；今年则可享受4.41%的优惠利率，月供降为6278.02元，总利息为50.67万元。五次降息，每月少还620元，利息总支出减少14.9万元。
去年11月6日，央行发布的第三季度货币政策执行报告显示，贷款利率继续下行，9月贷款加权平均利率为5.70%，比6月下降0.35个百分点。其中，个人住房贷款加权平均利率为5.02%，比6月下降0.51个百分点。自去年第四季度开启本轮降息周期以来，个人房贷利率已经持续四个季度环比下降，累计降幅达到1.94个百分点。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位。
1月月供为何不降反升
虽然今年起每月房贷可以少还，但不少房奴却发现本月月供竟“不降反升”。读者王先生称，这月刚还的月供比12月份还多出几元钱。还有读者发现银行寄来的还款计划单上，只有1月份的月供与其他月份不同。这是怎么回事呢？
银行业内人士解释称，出现这些情况主要是因为银行贷款利息是分段计息。以每月10日为贷款扣款日为例，2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率计算的利息和1月份前10天的以新利率计算的利息，由于1月还款利息存在分段计息情况，一般从第二个月开始，还款额正常。
至于1月月供不降反升主要出现在等额本息还款的贷款上。除了贷款利息分段计息以外，1月份执行新利率后，银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金，因整体利息减少，故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大，房贷者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分，所以会出现1月份月供“不降反升”的现象。
以100万元，20年期限，等额本息还款为例，放款日期2015年3月10日，执行利率5.9%，调息后利息降至4.9%，2016年1月10日还款7114.21元，比2015年12月10日（还款7106.76元）多还7.45元。这是因为，2016年1月的还款本金比2015年12月10日多281.53元，而利息分2015年12月10日至31日共计3196.865元，2016年1月1日至10日共计1324.346元，合计4531.211元，比2015年12月减少274.086元，因此，本金增加幅度大于利息减少，1月月供才会增加。
不过，到2016年2月10日，其还款额将降至6566.03元，比1月减少548.18元，比2015年12月减少540.73元。
银行人士提醒广大市民，最好在1月月供还款日前多存些钱，避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，2015年五次降息的利好，将于2月开始显现。
提前还贷要多方考虑
岁末年初，不少房贷族都会收到一笔不菲的年终奖。有些向往“无债一身轻”的人会打算提前还贷，减轻自己平时的支出负担。工行客户经理陈先生提醒大家，在考虑提前还款时，有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡后再作决定。
从资金成本来看，在当前低利率背景下提前还贷未必划算。预计2016年起，申请到房贷打折优惠利率的购房者，其利率将会降至4.3%左右，而对于公积金贷款者来说，利率将降至3.25%。目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平，已经高于贷款利率。这意味着还贷家庭只需对资金进行合理配置，其收益可能比需要支付贷款的利息还多，提前还贷显然就不划算。
此外，如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。而还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，市民采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，就没必要提前还贷了。
财经观察
房贷政策有望松绑？
近期，福州、杭州及南京等地相继出台了购房人偿清购房贷款后，再申请房贷时按照首套房认定的相应松绑政策。对此，有业内人士认为，过去市场非理性疯狂时，限购限贷很有必要，现在情况变化了，应跟随形势进行调整。
银河证券房地产行业首席分析师赵强认为，从地方政府角度来讲，限贷放松有利提振楼市，带动土地出让，化解地方房企破产带来的区域性金融风险。从银行角度来说，房贷余额还清后再购房的风险已和首次购房房贷的风险一样，甚至因为购买二套房的客户的资产及购房能力，二次房贷的风险低于首次购房首次贷款的客户风险。
58同城房产研究部认为，如果房贷还清，仍持有一套或二套房，再购一套新房还能算首套的情况短期内不可能发生。但房贷政策松绑是大势所趋，若果真有房贷政策调整，则应主要支持首套房贷，尤其是普通住房。
北青报记者从中原地产了解到，目前北京地区房贷政策比较稳定，各银行政策基本没有变动。首套房首付比例30%，基准利率八八折居多，八五折也有一些；二套房首付比例多为50%，利率为基准利率的1.1倍。放款时间多在抵押登记完成后1-2周就能完成。
中原地产首席分析师张大伟表示，2015年，北京受影响较大的政策主要是330新政，二套房贷首付比例下调。不过由于限购政策依然严格，整体市场呈现了政策窗口期效应，未出现太明显的爆发时间点。
对于商业银行传闻松绑首套房认定标准，由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，据报道，昨天有外地媒体记者向央行副行长刘士余提问，“首套房贷”标准有没有调整？刘士余回应称：“等文件”，同时补充道，“惠民生，调结构，始终是我们工作的重中之重。”
（以上回答发布于2016-01-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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5. 北京房贷平均利率上浮至5.27%了吗？

据报道，2017年额度紧、放贷慢、利率上浮成今年房贷市场“主旋律”，目前北京地区绝大部分银行的首套房贷最低利率是在基准利率基础上上浮5%-10%，少数银行上浮幅度会达到15%；二套房贷利率基本都是上浮20%。

报道称，最新的房贷报告显示，11月全国首套房平均利率为5.36%，相当于基准利率的1.09倍，环比10月上升1.13个百分点；同比去年10月首套房贷款平均利率4.44%，上升20.72个百分点。

分析人士表示，目前大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮10%，1.1倍基准利率已经成为房地产市场刚需的主流，对于购房人来说，意味着购房贷款成本继续上升，，每百万元首套房贷25年月供额最近3年来首次突破6000元。

希望当地产调控的成效可以持续显现！

6. 北京房贷率上调了多少？

自9月14日起，北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率，此次调整后，首套房房贷利率上浮5%-10%成为主流，同时个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策，还有个别银行的多个网点首套房集体“暂停接单”。

自9月14日起，工商银行、建设银行、北京银行、广发银行等多家银行首套房贷款利率最低执行基准利率上浮5%，而民生银行、光大银行、浦发银行、渤海银行等多家银行首套房贷款利率最低执行基准利率上浮10%。

北京楼市的房贷利率就已经历了五次重要的调整：
1、元旦过后，北京绝大多数银行将首套房贷款利率折扣从八五折上调至九折；
2、3月21日，北京地区16家银行将首套房贷款折扣从九折上调至九五折；

3、“五一”假期后，北京地区8家银行将首套房贷款利率折扣从九五折上调至基准利率；
4、端午节后，北京地区绝大多数国有大行、股份制银行、城商行的首套房贷款利率回到基准利率；
5、6月5日，北京地区个别银行的首套房贷款利率将在基准利率基础上上浮10%。

7. 北京首套房贷利率由此前的5%降至4.85%，会对市场产生哪些影响？

我认为贷款利率下降会对市场产生以下三个方面的影响：会影响市场购房的预期、会让消费者购买房子更乐观以及增加房地产市场的销售量。
北京首套房贷利率已经下调了，从这个数据就可以看得出来，我们国家对房地产市场的发展是比较支持的，主要是因为北方的很多地方的房价都在下降，在这种情况之下，通过利率下调可以让房地产市场的价格变得更稳定。
会影响市场购房的预期。预期在房地产市场交易的过程当中，所扮演的角色是非常重要的，北京首套房贷利率的下降会让市场上很多消费者认为国家对房地产市场是支持的，而且会预期，接下来国家将会拿出更大的优惠政策来刺激房地产市场的发展，消费者普遍认为只要国家拿出更多的政策来刺激市场就会回暖。
会让市场的消费者变得更乐观。在这半年的时间之内，我们国家的很多北方省会城市的价格已经出现了下跌，郑州太原以及其他的一些地方向城市的价格均出现了下降，在这种情况之下，市场消费者是比较悲观的，国家降低了贷款利率，会让消费者变得更乐观，从而会让市场的交易量出现上涨。
会增加房地产市场的销售量。房地产市场贷款利率调整的目的，其实就是为了能够让更多的人加入到房地产市场当中，才能够增加房地产市场的销售量。众所周知，北京房地产市场的价格是全国数一数二的，每平米的价格已经超过了5万块钱，给予更多优惠利率的政策，才能够让更多的人购买房子。
房地产市场是我们国家的根本，我们国家必须要拿出更多的政策用来保持房地产市场的平稳发展，才能够让其他的经济获得更好的发展。

8. 北京首套房贷利率由此前的5%降至4.85%，意味着啥？对市场有何影响？

北京首套房贷利率由此前的5%降至4.85%，无论从哪个角度来看，我觉得都是房价已经下降了，甚至有可能是降幅远超预期，而且已经被大家觉察到了，所以为了稳住房价，银行才会下调首套房贷利率。

北京等一线城市，由于限购限贷、缴满5年社保、摇号买房等一系列措施的限制，楼市的需求已经大幅萎缩，因为市场上符合要求的买家变少了。
同时，由于大多数人均看好这些城市的后续发展，所以市场上肯出手的卖家也非常有限，这就造成了一线城市的楼盘“有价无市”的现状。而在这些城市的周边，比如环京地区，楼市的降幅尤其猛烈，二三线及以下城市的楼盘，特别是人口净流出城市的楼盘，房价同样承受着下降的压力。

基于此，银行下调了首套房贷利率，这实际上是降低了买房的成本，因为需要偿付给银行的利息变少了。对贷款买房一族而言，这就相当于是房子降价了，会刺激更多原本还在观望的人群买房，买房的需求增加了，房价有可能企稳，甚至上涨。
1.先来说利率下降。之所以下降，是因为银行的资金成本低了。过去一年，央行通过降准等方式，增加了货币投放，随之而来的就是利率的下降。对应的贷款利率也会有所降低，为了抢占市场嘛。因为银行就是靠贷款挣钱的。
2.关于房价下降与否。从政府层面看，未来的数年房价应该会趋于稳定。涨绝对不允许，跌也会受到限制。不能涨的原因就不多说了，再涨对经济是致命的伤害。跌幅也会控制，因为跌多了会造成银行坏账的增加，影响金融稳定。

所以，刚需正常买，投资的就不要考虑了。