房贷利率下调了，要不要提前还房贷？

1. 房贷利率下调了，要不要提前还房贷？

房贷利率下调了，要不要提前还房贷？针对房贷利率的下降，不论是有住房贷款还没有付清的，或是准备贷款买房子的，都是一件非常值得高兴的事。但是，有人高兴不起来。由于房贷利率即使下降了，可自已的房贷利率依然很高，显得很不划算。那样，这时是不是应该把房贷提前还清比较好呢？

因为房贷利率并非是固定不动不变的，因此在不同时期的住房贷款，贷款利息各不相同也是正常的事。并且放贷的银行在不同时期的发放贷款现行政策也不尽相同，有时候利率上浮的多，有时候上调得少，这便进一步促使不同时期的房贷利率差别扩张。
有人在几年前的贷款买房子时，房贷利率达到6.3%之上，可如今的房贷利率最少可达到4.25%，年利率相距了2.05%。因为住房贷款一般信用额度都比较大、时间比较长，因此年利率即使只相距一点，贷款利息还会相距许多。并且2.05%的利率差已经算是不小了。假如是100万的贷款，20年限期，在等额本金还款下，这种利率差能让总的利息相距27万多。

这是不是说，在房贷利率降低以后，提前把房贷还清比较好呢？房贷利率下降后必须房贷提前还款吗？假如是原先的银行贷款利率相对较高的，并且贷款时间还比较长的，非常明显是把房贷提前还清比较好。就比如说上边的例子，假如不提早还清房贷，就相当于要多支付27万多的贷款利息，如何看都不划算。而提早还清房贷后，省下的可不只是27万的利息，反而是剩下来的所有贷款利息。假如仍然需要在银行贷款，在还清房贷后完全可以用房子做抵押再在银行贷款，那样的利息也会更低一些。

因此，即便是向亲戚朋友借款还清房贷，都比再次按原先的利率还贷更划算，了不起用房子做抵押从银行贷款提款后，再的钱归还亲戚朋友就可以了。次之，便是原先的住房贷款选的是固定利率且限期还比较长的，是可以考虑到房贷提前还款的。这样的事情跟第一种状况类似，假如不房贷提前还款，很有可能都是的多付利息。但是，也有一些状况，房贷提前还款就显得没有那么必要了。

一种情况就是原先的利率本来就不强的住房贷款。针对原有的住房贷款而言，并不是只需房贷利率一下调，那就需要多付利息。例如公积金房贷，年利率本来就不高，就算房贷利率下调了，依然比公积金贷款的利率高，因此压根就没有必要房贷提前还款。又比如原先的贷款就是以当年的基准贷款利率发放的，而且还选择了浮动利率，那在房贷利率下降后，其贷款利率也可以同歩下降，依然享受的是基准贷款利率，因此也就没有必要提前还房贷了。

2. 房贷利率下调房贷月供会降吗？

房贷利率下降的话，已经贷款的人的房贷利率也是会随着下降的。这是因为现在国内的个人房贷基本都是以浮动利率为主，所以大多数借款人与银行签订的房贷合同也都是浮动利率的。正是因为如此，当房贷利率调整了之后，借款人房贷利率的计算也将随之调整，而这当然也包含了已经贷款的客户。也就是说，央行每一次降息，借款人的月供都是会有相应的减少的；而反之，则会有相应的增加。拓展资料：房贷利率，是指用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。中国的房贷利率不是一直不变的，而是经常变动的，形式是利率一直在上涨，所以经常会比较在增加利率之前和增加利率之后的情况。2012年6月7日，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。商业银行将执行新利率：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不作调整。2017年3月，北京16银行已取消首套房贷利率9折的优惠，首套房贷利率调至9.5折。2019年8月，全国多城房贷利率上浮20%。2021年5月20日下午，工、农、中、交四大行深圳分行向南都记者明确表态已经上调房贷利率。贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

3. 最新房贷利率下降提前还贷划算吗?

我觉得30万全部还掉是不划算的。 现在利率下调后，明年开始你还需要还的利息大概21.5万。 如果你把30万全部放进去提前还贷的话，相当于30万存了个定期19年（原贷款20年，已经还了1年）按现在最高的利率5年期定期存款利率，19年的利息大概28万，如果全部还掉还不如存个19年定期。还多赚6.5万。 我觉得你可以还一部分。这要看你打算预留多少来投资。 假设说你提前还15万的话。保持每个月还款2400左右不变，可以把年限缩短至大概6-7年，这样的话，你还需要付的利息还不到4万。 也就是说你提前还15万，省了大概17万（21.5-4=17.5）的利息。还有15万可以存个定期，如果有项目投资的话再拿出来投资。 如果你提前还10万的话，每月金额不变，缩短至10年左右，大概还需支付7.1万利息，这样的话可以省14万利息。

4. 我是今年3开始还房贷，如果贷款利率下调我月供的利率也会下调吗？

是的。基准利率调整，还款金额也会调整，但是上浮(或下浮)的幅度在贷款期内是不变的,如果基准利率调整，贷款利率则在新的利率基础上进行上浮(或下浮)。至于什么时候执行新利率，要根据贷款性质（商业贷款还是公积金贷款）、贷款银行和样关合同规定确定。
贷款利息计算是浮动利率计算的,利息随着利率调整而调整.当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率的调整一律在每年的一月一日。

5. 房贷利率降，房贷月供会降低吗？

会。房贷利率降了，我们的房贷月供就会降低，这种情况下主要有以下三种变动形式。①银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率。②是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率。这主要是看我们房贷的重定价日是在什么时候。③双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。所以说，我们在申请贷款、签署合同时，就需要注意贷款利率的计算方式是怎样的。拓展资料降息了房贷利息会降低吗？买房申请贷款的话，购房者是需要支付一定的利息的，这个利息的产生是会根据利率和贷款额度、年限来算的，降息了房贷利息会降低。因为房贷利息锚定的是央行基础利率，当央行降息的时候，商业银行一般会在第二个年度开始时跟随降低房贷。但是因为目前房地产市场温和企稳，大家对房贷需求旺盛，再加上房地产属于被严格调控行业，所以各地银行会倾向于在房贷利率上加点，获得更多收益，所以降低幅度会很少。房贷利息是单利还是复利在公式上，月供是按照单利计算利息的。但房贷绝对是复利!因为月利率是年利率除以12算出来的，每个月还一块钱，跟年底一次性还12块钱肯定是不一样的。也就是说，在将年利率折算成月利率时，没有考虑折现率。其实经济学意义上的单利非常少见。解释如下：房贷的计息周期是1个月，需要你将当期的本利两清。让我们算一下每个月的房贷构成吧：根据贷款计算器，月供为4017.81中，其中利息为3015.73元(650000*5.5675%/12)，本金1002.09，剩余贷款本金648997.92，第二个月就是按照剩余的648997.92来计算利息。这样看来，利息是按照本金*利率的方式收取的，符合数学上的单利。因为在计算月供时，月利率=年利率/12(这是国际惯例，因此不再展开)。假设每年利息是12块钱，每个月还1块钱跟一年后一次性还12块钱是不一样的，提前归还利息等于另外支付了利息的利息。这样说明可能好理解些：你每个月还的利息依然还在计算利息，等于提前了11个月支付当月利息。(虽然你第一个月还了4017.81元，但次月，只有1002.09元不再计收利息，另外的3015.73元，依然在按照月利率收取利息。）原因为：单利的月利率不等于年利率/12!“单利”其实是极特殊的情况，在实际应用中，是不常见的~所以，借款合同中，并没有约定“单利计息”，所以也不存在违约一说。

6. 房贷利率降低 提前还贷会省钱吗？

很多购房者认为在利率最低的时候还贷是最合适的，还有一部分购房者认为在利率高的时候还贷是最合适的，那么，哪种说法是正确的呢？两种说法都对，却又都不对，因为都太片面，下面小编具体来为大家分析一下。
为什么说在利率高的时候提前还款有时会不合适呢？
1、 首先，提前还款在很多时候都需要支付违约金。
大多数银行都有相关方面的规定，如果罚款时间没超过规定年限，则需要缴纳一定比例的违约金。违约金数目不菲，有些银行甚至规定为贷款金额的1%，所以在提前还款的时候一定不要忘记计算这个成本。
2、 月供一样且贷款快要到期的客户。
如果购房者选择的是等额本息还款，且划款时间较长了，那么再选择提前还款其实也省不了多少钱了。贷款十年已经还到八九年了，偿还的基本上是本金，简直相当于低息甚至无息贷款，所以达不到省钱的目的。

那么，为什么在利率低的时候还款有时也不合适呢？
1、手上还有其他理财项目
如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。现阶段房贷利率极低，比有些小银行三年期或者五年期的存款利率还低，和一些银理财产品的收益率相比也是远远不及，把钱拿去投资，拿到的收益除去需要支付的贷款利息还能有剩，比把钱拿去提前还贷更划算。
当然，提前还贷并不是一无是处的，大多数中国人都是不太习惯“借钱消费”这种模式的，心理压力会特别大，总是想着‘无贷一身轻’，所以手里一有闲钱就赶紧提前还贷；另外，如果还完原先的房贷再次申请的话，还可以享受首套房待遇，这也是很多人急于还款的原因。

选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。购房者急于偿还房贷的心情小编都可以理解，但是小编在这里提醒大家一定有要经济头脑，冷静仔细的结合自己的实际情况来考虑，在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
（以上回答发布于2016-01-05，当前相关购房政策请以实际为准）
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7. 利率下调对房贷月供会减少吗

房贷利率下降，月供会下降。贷款利息计算是按照浮动利率计算的，利息随着利率调整而调整。当然无论按照什么计算，已经支付的利息不会有影响，只是对调整后的利息有影响。拓展资料房贷还款方式的计算公式分为两种：1、等额本息计算公式：计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。需要注意的是：（1）各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看.（2）对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。2 、等额本金计算公式：每月还款额=每月本金+每月本息每月本金=本金/还款月数每月本息=（本金-累计还款总额）X月利率计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。房贷利率特点：中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的。用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息，这个利率就是房贷利率。2012年6月7日，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。商业银行将执行新利率：从2013年1月1日起，房贷族可以减轻压力。但是各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。中国的房贷利率不是一直不变的，而是经常变动的，形式是利率一直在上涨，所以经常会比较，在增加利率之前和增加利率之后的情况。利率是指借款、存入或借入金额（称为本金总额）中每个期间到期的利息金额与票面价值的比率。借出或借入金额的总利息取决于本金总额、利率、复利频率、借出、存入或借入的时间长度。利率是借款人需向其所借金钱所支付的代价，亦是放款人延迟其消费，借给借款人所获得的回报。利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。

8. 下月房贷月供不降反升？提前还贷未必划算

2015年五次降息的利好将于明年显现，但理财专家提醒跨越年度分段计息特殊。对于绝大部分以房贷方式购房的市民而言，今年五次降息的利好，将在下月开始显现。

不过，银行理财师提醒，由于1月份处于跨越年度分段计息特殊时期，1月份的房贷很有可能“不降反升”，到2月份降息对房贷的影响才真正显现。
百万房贷明年月供少700多元
今年央行五次降息，使得存贷款利率双双降至“历史低位”，不过绝大多数的购房者还未能真切感觉到房贷压力的减轻。我们从多家商业银行了解到，由于房贷月供多采取次年调整的模式，因而五次降息月供累积降幅将在下个月集中体现。
五次降息后，房贷一族压力能减轻多少？以购房者王先生贷款100万元为例，如果选择贷款期限20年，采用等额本息法，执行基准利率 （4.9%），明年王先生的月供将变为6544.44元，总利息为57.06万元。但如果王先生是在今年3月1日，即年内首次降息前办理100万元贷款， 同样贷款期限20年，当时月供为7251.12元，总利息为74.02万元。
这意味着经过年内五次降息，王先生明年月供减少了706.68元，20年总利息将减少16.96万元，20年算下来可以省下一部家用轿车。
而今年公积金贷款年内降息一共四次，比商业房贷少一次，但集中兑现的利好也不在少数。以市民张女士与丈夫为例，两人使用公积金贷款50万元，选择10年贷款期限，等额本息的还款方式，今年3月1日降息前，五年以上年基准利率为4.25%，每月他们需还款5121.88元，本息合计是 61.46万元。而公积金最近一次降息是在8月26日,按照3.25%的最新利率计算，每月还款4885.95元，本息合计是58.63万元，每个月可节省235.93元。
房贷利率明年1月才开始调整
“像市民房贷这种长期商业贷款，大部分人与银行约定的都是次年生效，所以大部分人的月供应该是从明年1月开始下降。”某理财师告诉我们，目前贷款利率调整最常用的是次年调整方式。按规定，本年度内如遇利率调整，选择浮动利率贷款的客户，房贷利率要等到次年1月才开始调整。
理财师提醒，目前多数银行房贷还款日为每月的20日左右，2016年1月的月供相对特殊，正好跨越年度分段计息——今年12月21日至31日期间执行旧利率，明年1月1日至20日才执行新利率，因而月供减少不“彻底”，甚至会出现1月份房贷利息有下降，但根据等额本息计算公式重新计算，还款本金却会上涨的情况。
“供房者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分，所以才会出现月供‘不降反升’的怪事。事实上，供房者1月多还的是本金，并不是利息增多，2月份以后，计息方式就会恢复正常。”理财师提醒，客户下月最好留意银行短信通知，避免出现房贷逾期情况。
降息后提前还贷未必划算
临近年底，不少贷款者盘算着要不要提前还贷。对此，有银行理财经理分析，如果之前享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者，在今年五次降息的情形下提前还贷未必划算。
“在2010年左右买房的市民都申请到了在基准基础上打8.5折、甚至7折的优惠商贷利率。明年起，这两类房贷的利率将会降至4.165%和 3.43%，而对于公积金贷款者来说，明年的利率将降至3.25%，均已低于目前银行理财产品的收益水平。”银行理财经理表示，目前银行一些理财产品平均 收益都能达到甚至高于4.5%的水平，这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置，拿到收益除去需要支付贷款利息还能有剩，比把钱拿去提前还贷更划算。
（以上回答发布于2015-12-29，当前相关购房政策请以实际为准）
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