政策对冲部分疫情影响，2月以来房企融资额仍环比大降近七成

1. 政策对冲部分疫情影响，2月以来房企融资额仍环比大降近七成

受新冠肺炎疫情影响，春节后不少房企的正常经营被迫延后，融资活动同样一度中止。虽然2月中旬后房企逐步恢复发债，但从发债量来看，2月房企发债量同比下降已成定局。
亿翰智库统计显示，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）为113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。
不过多家机构均认为，房企资金需求一直都在，只是由于今年受疫情影响复工推迟，导致融资总额下降。随着房企陆续复工，整体融资环境向好，预计3月份融资金额会逐步回升，但资金紧张的企业依然存在高风险。
房企发债大幅下滑
2月份以来，房企信用债和海外债的融资规模明显下降。
据亿翰智库统计，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）规模113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。其中，海外债融资规模海外债发行总额28.8亿元，同比直降67.1%，较1月份下降74%。
克而瑞数据则显示，截至2月19日，统计已发行债券及部分企业正在进行的发债，2月份房企发行债券共有13笔，合计约182亿元，预计整个2月房企发债量会达到388亿元。
在克而瑞研究中心总经理林波看来，疫情倒逼房企按下海外发债的“暂停键”，未尝不是一件好事。
事实上，海外债的偿还压力并不小。2019年12月以来，就有多家港股房企通过配股融资偿还海外债。如2019年12月30日，富力配股2.73亿股，拟募集37.35亿港元用于偿还境外债务融资；1月22日，首创置业通过配股融资净额约24.9亿元，将用于偿还其境内及境外计息债务。
“假设不考虑2018年及以前发行的海外债是否用于偿还2020年到期的债务，2019年1月~2020年2月，房企海外债融资总额为824.2亿元，而2020年即将到期的海外债总额235.7亿元，覆盖到期债务的3.5倍。整体粗略来看，2020年暂时不存在到期海外债无法偿还的压力。”林波表示。
融资环境整体向好
除了债券发行，多家企业的境内债券注册也取得了较大进展。如近日，碧桂园、阳光城、金地等房企发行的公募债券均显示“已受理”或“已反馈”。
“未来随着这些债券的注册完成，在短期内可对因疫情影响的融资进行快速补充。”林波表示。
值得一提的是，据传非标融资有放松迹象，资管新规过渡期或将会延长。据中国人民银行副行长潘功胜在2月7日发布会上的表示，目前人民银行正在同银保监会做一些技术上的评估。可见，资管新规过渡期延长确实是有可能的。
此外，配股筹资也或得到更多关注。自1月9日融创宣布配股筹资70亿港元、计划用于一般营运资金，紧接着新城控股、世茂房地产多家在港上市房企宣布配股。
对此林波指出，在房企偿债压力整体较大的背景下，部分房企通过港股市场的配股方式筹集资金以缓解部分资金压力，配股也成为上市港股房企融资的重要渠道之一。
弱势房企风险仍大
2月房企融资降幅明显，一方面源于春节前明显放量，另一方面则是突如其来的疫情影响。
但2月14日，证监会正式发布《关于修改的决定》《关于修改的决定》《关于修改的决定》，放松了再融资的条件。
“预计房地产企业的再融资会有所促进。这也预示着融资环境不可能更紧，实际操作还可能会有放松。” 林波告诉《每日经济新闻》记者，接下来地产融资领域，不论是借新还旧还是非标融资，都会比去年缓和不少。
不过中金公司研报指出，不应过度解读多地帮扶措施对房地产的影响。
2月中旬以来，无锡、厦门、福州、西安等多座城市出现了“定向宽松”的政策，但并没有深度触及限购限贷等关键层面。这一波政策旨在纾困企业，指向延长缴纳土地款和延期缴税、顺延开竣工时间、放松销售条件等，缓解房企现金流压力。
中金公司研报显示，一季度整体销售、新开工以及土地成交等增速，大概率会出现较大幅度的下行，这直接会导致行业和企业销售回款、投资支出均下行，轧差后对单个房企净内部现金流影响尚未可知。
“资金链本紧张、偿债压力大、一季度到期债务高、严重依赖存货去化的企业，依然面临很大风险，疫情对销售的制约，反而可能增加融资难度，抬高资金链风险。”中金证券指出。

2. 政策对冲部分疫情影响 2月房企融资乍暖还寒

受新冠肺炎疫情影响，春节后不少房企的正常经营被迫延后，融资活动同样一度中止。虽然2月中旬后房企逐步恢复发债，但从发债量来看，2月房企发债量同比下降已成定局。
亿翰智库统计显示，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）为113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。
不过多家机构均认为，房企资金需求一直都在，只是由于今年受疫情影响复工推迟，导致融资总额下降。随着房企陆续复工，整体融资环境向好，预计3月份融资金额会逐步回升，但资金紧张的企业依然存在高风险。
房企发债大幅下滑
2月份以来，房企信用债和海外债的融资规模明显下降。
据亿翰智库统计，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）规模113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。其中，海外债融资规模海外债发行总额28.8亿元，同比直降67.1%，较1月份下降74%。
克而瑞数据则显示，截至2月19日，统计已发行债券及部分企业正在进行的发债，2月份房企发行债券共有13笔，合计约182亿元，预计整个2月房企发债量会达到388亿元。
在克而瑞研究中心总经理林波看来，疫情倒逼房企按下海外发债的“暂停键”，未尝不是一件好事。
事实上，海外债的偿还压力并不小。2019年12月以来，就有多家港股房企通过配股融资偿还海外债。如2019年12月30日，富力配股2.73亿股，拟募集37.35亿港元用于偿还境外债务融资；1月22日，首创置业通过配股融资净额约24.9亿元，将用于偿还其境内及境外计息债务。
“假设不考虑2018年及以前发行的海外债是否用于偿还2020年到期的债务，2019年1月~2020年2月，房企海外债融资总额为824.2亿元，而2020年即将到期的海外债总额235.7亿元，覆盖到期债务的3.5倍。整体粗略来看，2020年暂时不存在到期海外债无法偿还的压力。”林波表示。
融资环境整体向好
除了债券发行，多家企业的境内债券注册也取得了较大进展。如近日，碧桂园、阳光城、金地等房企发行的公募债券均显示“已受理”或“已反馈”。
“未来随着这些债券的注册完成，在短期内可对因疫情影响的融资进行快速补充。”林波表示。
值得一提的是，据传非标融资有放松迹象，资管新规过渡期或将会延长。据中国人民银行副行长潘功胜在2月7日发布会上的表示，目前人民银行正在同银保监会做一些技术上的评估。可见，资管新规过渡期延长确实是有可能的。
此外，配股筹资也或得到更多关注。自1月9日融创宣布配股筹资70亿港元、计划用于一般营运资金，紧接着新城控股、世茂房地产多家在港上市房企宣布配股。
对此林波指出，在房企偿债压力整体较大的背景下，部分房企通过港股市场的配股方式筹集资金以缓解部分资金压力，配股也成为上市港股房企融资的重要渠道之一。
弱势房企风险仍大
2月房企融资降幅明显，一方面源于春节前明显放量，另一方面则是突如其来的疫情影响。
但2月14日，证监会正式发布《关于修改的决定》《关于修改的决定》《关于修改的决定》，放松了再融资的条件。
“预计房地产企业的再融资会有所促进。这也预示着融资环境不可能更紧，实际操作还可能会有放松。” 林波告诉《每日经济新闻》记者，接下来地产融资领域，不论是借新还旧还是非标融资，都会比去年缓和不少。
不过中金公司研报指出，不应过度解读多地帮扶措施对房地产的影响。
2月中旬以来，无锡、厦门、福州、西安等多座城市出现了“定向宽松”的政策，但并没有深度触及限购限贷等关键层面。这一波政策旨在纾困企业，指向延长缴纳土地款和延期缴税、顺延开竣工时间、放松销售条件等，缓解房企现金流压力。
中金公司研报显示，一季度整体销售、新开工以及土地成交等增速，大概率会出现较大幅度的下行，这直接会导致行业和企业销售回款、投资支出均下行，轧差后对单个房企净内部现金流影响尚未可知。
“资金链本紧张、偿债压力大、一季度到期债务高、严重依赖存货去化的企业，依然面临很大风险，疫情对销售的制约，反而可能增加融资难度，抬高资金链风险。”中金证券指出。

3. 政策对冲部分疫情影响，2月房企融资乍暖还寒

受新冠肺炎疫情影响，春节后不少房企的正常经营被迫延后，融资活动同样一度中止。虽然2月中旬后房企逐步恢复发债，但从发债量来看，2月房企发债量同比下降已成定局。
亿翰智库统计显示，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）为113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。
不过多家机构均认为，房企资金需求一直都在，只是由于今年受疫情影响复工推迟，导致融资总额下降。随着房企陆续复工，整体融资环境向好，预计3月份融资金额会逐步回升，但资金紧张的企业依然存在高风险。
房企发债大幅下滑
2月份以来，房企信用债和海外债的融资规模明显下降。
据亿翰智库统计，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）规模113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。其中，海外债融资规模海外债发行总额28.8亿元，同比直降67.1%，较1月份下降74%。
克而瑞数据则显示，截至2月19日，统计已发行债券及部分企业正在进行的发债，2月份房企发行债券共有13笔，合计约182亿元，预计整个2月房企发债量会达到388亿元。
在克而瑞研究中心总经理林波看来，疫情倒逼房企按下海外发债的“暂停键”，未尝不是一件好事。
事实上，海外债的偿还压力并不小。2019年12月以来，就有多家港股房企通过配股融资偿还海外债。如2019年12月30日，富力配股2.73亿股，拟募集37.35亿港元用于偿还境外债务融资；1月22日，首创置业通过配股融资净额约24.9亿元，将用于偿还其境内及境外计息债务。
“假设不考虑2018年及以前发行的海外债是否用于偿还2020年到期的债务，2019年1月~2020年2月，房企海外债融资总额为824.2亿元，而2020年即将到期的海外债总额235.7亿元，覆盖到期债务的3.5倍。整体粗略来看，2020年暂时不存在到期海外债无法偿还的压力。”林波表示。
融资环境整体向好
除了债券发行，多家企业的境内债券注册也取得了较大进展。如近日，碧桂园、阳光城、金地等房企发行的公募债券均显示“已受理”或“已反馈”。
“未来随着这些债券的注册完成，在短期内可对因疫情影响的融资进行快速补充。”林波表示。
值得一提的是，据传非标融资有放松迹象，资管新规过渡期或将会延长。据中国人民银行副行长潘功胜在2月7日发布会上的表示，目前人民银行正在同银保监会做一些技术上的评估。可见，资管新规过渡期延长确实是有可能的。
此外，配股筹资也或得到更多关注。自1月9日融创宣布配股筹资70亿港元、计划用于一般营运资金，紧接着新城控股、世茂房地产多家在港上市房企宣布配股。
对此林波指出，在房企偿债压力整体较大的背景下，部分房企通过港股市场的配股方式筹集资金以缓解部分资金压力，配股也成为上市港股房企融资的重要渠道之一。
弱势房企风险仍大
2月房企融资降幅明显，一方面源于春节前明显放量，另一方面则是突如其来的疫情影响。
但2月14日，证监会正式发布《关于修改的决定》《关于修改的决定》《关于修改的决定》，放松了再融资的条件。
“预计房地产企业的再融资会有所促进。这也预示着融资环境不可能更紧，实际操作还可能会有放松。” 林波告诉《每日经济新闻》记者，接下来地产融资领域，不论是借新还旧还是非标融资，都会比去年缓和不少。
不过中金公司研报指出，不应过度解读多地帮扶措施对房地产的影响。
2月中旬以来，无锡、厦门、福州、西安等多座城市出现了“定向宽松”的政策，但并没有深度触及限购限贷等关键层面。这一波政策旨在纾困企业，指向延长缴纳土地款和延期缴税、顺延开竣工时间、放松销售条件等，缓解房企现金流压力。
中金公司研报显示，一季度整体销售、新开工以及土地成交等增速，大概率会出现较大幅度的下行，这直接会导致行业和企业销售回款、投资支出均下行，轧差后对单个房企净内部现金流影响尚未可知。
“资金链本紧张、偿债压力大、一季度到期债务高、严重依赖存货去化的企业，依然面临很大风险，疫情对销售的制约，反而可能增加融资难度，抬高资金链风险。”中金证券指出。

4. 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。

5. 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

■本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。