房产经纪人跑盘技巧

1. 房产经纪人跑盘技巧

 房产经纪人跑盘技巧
                    　　很多人毕业后选择了房地产行业，那么，作为一名刚毕业的学生应如何担当房产经纪人的角色呢？下面是我整理的相关内容，欢迎阅读参考！
    
  　　第一，作为房地产中介公司中的新人，开始一定要不耻下问，多和公司资历比较深的房产经纪人请教，多多总结自己的心得，并与前辈交流请教。
  　　第二，房源是房地产中介公司赖以生存的经济资源，所以作为一名昌地产经纪人重要的一项工作就是找房源了。要拥有大量的房源才行。其实获得大量房源的途径有很多。
  　　1、通过网络寻找房源。网络已经成为现代人生活不可缺少的一部分，网络已成为人们传播信息和获取资源的主要途径，如果不好好利用这个资源，就得不偿失了。还可以发现一些有用的房产APP，看看其公司哪里的房源比较多，为自己定一个目标。下载APP的好处是可以随时随地查看，方便又快捷。
  　　2、利用媒体资源。媒体资源的信息传播是有效的。可以订阅一些当地比较的报纸，在房地产广告栏可以看到很多房屋出售的广告，有一部分是房主自己刊登的，你可以尝试打电话与业主联系。
  　　3、多出去走动，扫街。在不忙的`时候可以到逛一逛，这样不但可以对的楼盘市场有一定的了解，或许还会获得意外的惊喜。
  　　4、门店接待。在门店也会有很多房主进门咨询，这时候一定要热情，多给业主一些可靠有利的信息，抓住业主的需求，并留客人联系方式，以便后面联系。
  　　第三，每天要对自己的工作做总结，分析客户意向情况，对于意向大的客户的单一定要跟紧。如果这一天中遇到自己无法解决的问题要及时向经验丰富的同事请教。
  　　拥有了大量的房源信息，才会有资本去开发更多的客户，并且会逐步扩大房产交易市场，在业界也会形成一定的影响力，形成良性循环。
  　　第四，作为中介公司来讲，可以让员工在一定周期内写工作总结，并安排信任与经验丰富的房地产经纪人员交流跑盘经历，这样不仅能对新人有一个很好的培训，还可以增进新老员工之间的感情。
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2. 房产经纪人跑盘的技巧

 　　 一、跑盘需要了解的基本内容以及重要性 
  　　物业名称、位置、栋数、套数、单元数及名称、户型结构、面积、内部设施、周边配套、交通状况、管理费及停车费、能否开通网络、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、物业类型容积率、绿化率、销售钧价等。
  　　1.位置：小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主—报盘。马上了然一胸，并清楚的介绍给客户有助于客户对你的信任度
  　　2.交通状况：便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于①客户做哪路车看房 ②户显示经纪人的专业  ③增强客户购房信心。
  　　3.小区的规模：将直接影响到楼盘的a综合配套 b物业管理档次c住户人气d小区绿化e物业管理走向。多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。
  　　4.楼层高低的优劣势：高层优势：①视野开阔 ②光照好、室内明朗令人心情舒畅 ③空气清晰、灰尘少、蚊蝇少 ④噪音小。劣势：①层房子价格高 ②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。
  　　5.朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本向西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。
  　　6.配套设施：①有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等。②周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园（多久能到）③是用煤气还是用电、有太阳能。
  　　7.物业名称、物业管理：①物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量 ②水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。
  　　8.物业产权：产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨。
  　　 二、跑盘技巧：一看、二问、三扮演 
  　　一看：1.首先选定区位：带好纸和笔，一条路一条路的走（记好路的名称）但不是瞎走，更不是走马观花，走的'时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业（大型超市、健身中心）、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画草图，回到店面上工整的饿画出区位图 。
  　　2进入小区了解情况：a到附近店面借好钥匙方便进入。b无钥匙可以在附近观察，有小区业主出入时，跟在身后进入，但要自然，不要东张西望，缩手缩脚。c只有房门钥匙，无进门卡的，跟门卫说明来意，如不同意的不要强行进入，另找时机进入。
  　　3.进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况：a如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。b看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌，可知道整个小区的布局栋数、栋名。c看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户。d小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。e再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。
  　　二问：通过自己观察后，还有不清楚的可以问保安、问物管，不要不懂装懂，可以回到店上问老员工、店长。
  　　三扮演：扮演不是用在每一个身上，根据经营，稍微成熟的经纪人，胆量更大一点，可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况。要有自信，看者对方的眼睛问。
  　　 三、跑盘应注意的问题 
  　　⒈跑盘过程中，不能走马观花，只看不记，出了小区又什么都记不起来。好记心不如烂笔头，边看边记，加深记忆，之后要随时复习。
  　　⒉有应付心理：为了完成任务。自己不亲自跑，直接到小区找看小区示意图画小区平面图，更有甚者抄袭同事的成果。别人的能作为房考，自己骗自己。
  　　⒊有钥匙的房子不能让保安知道正确的座落，以免泄露公司资源（特殊情况外）。

3. 房产经纪人跑盘的技巧

 房产经纪人跑盘必备的技巧
                    　　跑盘的目的是为了体现经纪人的专业程度，增强客户房东对自己的信任度更好的开展工作。那么，房产经纪人跑盘的技巧有哪些呢？下面是我整理了房产经纪人跑盘必备的技巧，希望对你有帮助！
    
  　　 一、跑盘需要了解的基本内容以及重要性 
  　　物业名称、位置、栋数、套数、单元数及名称、户型结构、面积、内部设施、周边配套、交通状况、管理费及停车费、能否开通网络、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、物业类型容积率、绿化率、销售钧价等。
  　　1.位置：小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主—报盘。马上了然一胸，并清楚的介绍给客户有助于客户对你的信任度
  　　2.交通状况：便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于①客户做哪路车看房 ②户显示经纪人的专业  ③增强客户购房信心。
  　　3.小区的规模：将直接影响到楼盘的a综合配套 b物业管理档次c住户人气d小区绿化e物业管理走向。多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。
  　　4.楼层高低的优劣势：高层优势：①视野开阔 ②光照好、室内明朗令人心情舒畅 ③空气清晰、灰尘少、蚊蝇少 ④噪音小。劣势：①层房子价格高 ②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。
  　　5.朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本向西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。
  　　6.配套设施：①有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等。②周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园（多久能到）③是用煤气还是用电、有太阳能。
  　　7.物业名称、物业管理：①物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量 ②水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。
  　　8.物业产权：产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨。
  　　 二、跑盘技巧：一看、二问、三扮演 
  　　一看：1.首先选定区位：带好纸和笔，一条路一条路的走（记好路的名称）但不是瞎走，更不是走马观花，走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业（大型超市、健身中心）、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画草图，回到店面上工整的饿画出区位图 。
  　　2进入小区了解情况：a到附近店面借好钥匙方便进入。b无钥匙可以在附近观察，有小区业主出入时，跟在身后进入，但要自然，不要东张西望，缩手缩脚。c只有房门钥匙，无进门卡的，跟门卫说明来意，如不同意的不要强行进入，另找时机进入。
  　　3.进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况：a如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。b看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌，可知道整个小区的布局栋数、栋名。c看单元门上的'门铃按键可知道有几层画层有几户。d小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。e再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。
  　　二问：通过自己观察后，还有不清楚的可以问保安、问物管，不要不懂装懂，可以回到店上问老员工、店长。
  　　三扮演：扮演不是用在每一个身上，根据经营，稍微成熟的经纪人，胆量更大一点，可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况。要有自信，看者对方的眼睛问。
  　　 三、跑盘应注意的问题 
  　　⒈跑盘过程中，不能走马观花，只看不记，出了小区又什么都记不起来。好记心不如烂笔头，边看边记，加深记忆，之后要随时复习。
  　　⒉有应付心理：为了完成任务。自己不亲自跑，直接到小区找看小区示意图画小区平面图，更有甚者抄袭同事的成果。别人的能作为房考，自己骗自己。
  　　⒊有钥匙的房子不能让保安知道正确的座落，以免泄露公司资源（特殊情况外）。
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4. 房产经纪人如何跑盘

 房产经纪人如何跑盘
                       　　跑盘是房地产专业术语，主要的意思是指把新开盘的项目彻底了解一遍，主要适用于房产中介人员，是房地产经纪人为了对执业范围内的房产、社区布局、周边配套以及社区详情有深入了解，而通过实地走访勘察，达到“眼见为实”的目的。
    
       　　目前，社区精耕模式正在厦门中介行业内兴起，部分房地产中介机构已开始试行要求经纪人精耕社区，为购房者提供更专业、全面、高品质的服务。
         　　其实，社区精耕模式在北京、上海已现城市已经成熟，厦门中介业内已经有多家房产中介公司推行这一模式。社区精耕服务模式下催生的专业经纪人被人称呼为“社区专家”。厦门中介小伙伴们，想要成为一名专业的社区专家，请从跑盘开始：
        　　1、什么叫跑盘? 
       　　指为了熟悉门店附近楼盘的布局、周边配套设施及对社区有更深入的了解,而通过实地走访,泛指跑盘。目的'是接待客户的时候能够熟悉讲解门店进行社区精耕的所有楼盘信息，包括：楼盘名称、总栋数、总户数，入住人员的素质等等。
       　　跑盘时应该带的用具与资料
       　　笔记本3本、笔2支、指南针、计算器、卷尺、楼盘信息表(用以登记目标楼盘的各类信息)
       　　2、跑盘要了解的目标盘的具体内容，这些可以登记在楼盘信息表上。
       　　1、物业的具体名称、具体位置、产权年限、批地时间、入伙时间。
       　　2、该物业的开发商、物业管理公司名称、管理处电话、管理费托收银行。
       　　3、花园总栋阁数、楼高层数?一梯几户?几部电梯?总户数?入住率?绿化率?
       　　4、周边配套设施，是否旁边有工厂、农民房?是商业区或住宅区，交通、银行、学校、商场、医院、公园?
       　　5、多层(0—9层)、小高层(0—15层)、高层(15层以上)的区别。
       　　6、市场售价多少元/㎡，市场租价多少元/月，通过报纸广告了解周边的楼盘均价，了解周边中介行家的市场报价。
       　　7、了解管理费、煤气费、有线电视费、水费、电费等相关价格。
       　　8、画详细的平面图。(重点楼盘一定要画，非重点楼盘可以不画但一定要到花园里面去看)
       　　9、 停车位有多少个?停车费每月多少钱?(室内、户外、月卡、年卡)
       　　10、 主要户型结构、几房几厅?面积，朝向，装修(简装、精装、豪装)。
       　　3、跑盘时要多留意，可能有意外收获哦：
       　　1、观看花园中有无空房出租、出售?抄下房号，想办法找到业主的联系电话。
       　　2、在跑盘中发些名片给租户，问租客要不要换房?他现在租的房子要不要卖? 为以后客户买房打基础。
       　　3、有机会到物业管理处找房，实地勘察房屋中的装修、朝向、结构，记准房号，回公司查资料，找电话，登盘。
       　　4、通过小区的保安、搞卫生的阿姨，询问有没有房子要卖、要租?(以客户的身份询问)
       　　5、有机会一定要到其他的地产公司，让他们带你看房，从中学习经验，留下电话，学学别人是怎样跟你联系的?
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5. 房产经纪人有哪些跑盘技巧

 房产经纪人有哪些跑盘技巧
                    　　跑盘期是每个经纪人的必经之路，跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产经纪行业中的成长速度，跑盘的目的是为了体现经纪人的专业程度，增强客户房东对自己的信任度更好的开展工作。下面是我为大家带来的关于房产经纪人有哪些跑盘技巧的知识，欢迎阅读。
    
  　　 一、跑盘需要了解的基本内容以及重要性 
  　　物业名称、位置、栋数、套数、单元数及名称、户型结构、面积、内部设施、周边配套、交通状况、管理费及停车费、能否开通网络、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、物业类型容积率、绿化率、销售钧价等。
  　　 1.位置： 小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主—报盘。马上了然一胸，并清楚的介绍给客户有助于客户对你的信任度
  　　 2.交通状况： 便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于①客户做哪路车看房 ②户显示经纪人的专业  ③增强客户购房信心。
  　　 3.小区的规模： 将直接影响到楼盘的a综合配套 b物业管理档次c住户人气d小区绿化e物业管理走向。多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。
  　　 4.楼层高低的优劣势： 高层优势：①视野开阔 ②光照好、室内明朗令人心情舒畅 ③空气清晰、灰尘少、蚊蝇少 ④噪音小。劣势：①层房子价格高 ②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。
  　　 5.朝向： 南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本向西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。
  　　 6.配套设施： ①有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等。②周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园（多久能到）③是用煤气还是用电、有太阳能。
  　　 7.物业名称、物业管理： ①物业管理公司的.知名度和收费标准影响房子成交量 ②水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。
  　　 8.物业产权： 产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨。
  　　 二、跑盘技巧：一看、二问、三扮演 
  　　 一看： 1.首先选定区位：带好纸和笔，一条路一条路的走（记好路的名称）但不是瞎走，更不是走马观花，走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业（大型超市、健身中心）、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画草图，回到店面上工整的饿画出区位图 。
  　　2进入小区了解情况：a到附近店面借好钥匙方便进入。b无钥匙可以在附近观察，有小区业主出入时，跟在身后进入，但要自然，不要东张西望，缩手缩脚。c只有房门钥匙，无进门卡的，跟门卫说明来意，如不同意的不要强行进入，另找时机进入。
  　　3.进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况：a如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。b看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌，可知道整个小区的布局栋数、栋名。c看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户。d小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。e再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。
  　　 二问： 通过自己观察后，还有不清楚的可以问保安、问物管，不要不懂装懂，可以回到店上问老员工、店长。
  　　 三扮演： 扮演不是用在每一个身上，根据经营，稍微成熟的经纪人，胆量更大一点，可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况。要有自信，看者对方的眼睛问。
  　　 三、跑盘应注意的问题 
  　　⒈跑盘过程中，不能走马观花，只看不记，出了小区又什么都记不起来。好记心不如烂笔头，边看边记，加深记忆，之后要随时复习。
  　　⒉有应付心理：为了完成任务。自己不亲自跑，直接到小区找看小区示意图画小区平面图，更有甚者抄袭同事的成果。别人的能作为房考，自己骗自己。
  　　⒊有钥匙的房子不能让保安知道正确的座落，以免泄露公司资源（特殊情况外）。
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6. 房地产经纪人跑盘的技巧有哪些

 房地产经纪人跑盘的技巧有哪些
                    　　跑盘期是每个经纪人的必经之路，跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产经纪行业中的成长速度，下面是我整理了房地产经纪人跑盘的技巧，希望对你有帮助！
    
  　　 跑盘目的 
  　　1、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。
  　　2、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，为客户提供更详尽、专业的服务。
  　　3、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。
  　　 跑盘要求及相关指引 
  　　城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征
  　　1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征
  　　① 所在城市共分为几个大区。
  　　② 随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。
  　　2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换
  　　① 地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的'地图；
  　　② 在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；
  　　③ 最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。
  　　3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。
  　　4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。
  　　 跑盘人员作业考核标准 
  　　跑盘物业调查作业标准
  　　1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。
  　　2、对于已交房一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。
  　　3、对于已交房一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写，其它栏目按要求完成。
  　　4、跑盘地图作业标准
  　　除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地图上做出标识。
  　　 跑盘辅导人的责任 
  　　1、客观地讲，跑盘是件苦差事。新员工不单要承受精神、体力上的付出（比如每天跑完盘回来，还要画图和完成项目调查作业），还要面对经济上的压力。在这个过程中不断有人离去；
  　　2、如何帮助新员工成功地迈出入职本公司的第一步，并为其今后成长为合格的、乃至优秀的置业顾问打下良好基础，对于我们这些新员工的指路人来说，责任很大。
  　　 跑盘辅导的工作要点 
  　　向新员工明确跑盘的作用
  　　① 、新学员报到当日,无论你多忙,你都必须与该学员见面.一来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处,以便有针对性地做出工作安排；二来也可让新学员从陌生的工作环境中感受到关心与帮助,增强对团队的归属感。
  　　② 、在与新学员的交流过程中，需向其阐述跑盘的作用及相关要求，帮助其理解：跑盘是所有加入地产行业和创辉租售的营销人员的必修课，是其成长为使客户信赖的专业地产顾问的最基础的和不可或缺的步骤。通过这样的交流，可以使新员工提高对跑盘的重视程度和积极性。
  　　向新员工明确跑盘重点
  　　① 提醒新员工购买海口市地图，跑盘前预先查看地图，确定第二天的工作路线。
  　　② 按照《跑盘指引》的要求来进行辅导，重点强调对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机关、大型公共设施、在建、筹建及待建物业等内容的调查。
  　　③ 有条件的话，安排现场一位已上岗的新员工与其交流跑盘心得，借助这位刚上岗新员工的工作热情，激发即将开始跑盘的新人的积极性。
  　　每周固定两次交作业时间
  　　采用每周交两次作业而不是每天到分行报到的做法，既可使新学员节省时间和交通费用，从而感受到经理对他的关怀；同时也可给予其一定的工作压力（因为每周已有足够的时间跑盘和完成作业，所以必须提交合格的作业）
  　　跑盘辅导以鼓励为主，同时要指出和分析不足，让新学员带着问题跑盘。
  　　建议跑盘新员工以客户身份去调查楼盘
  　　这样做，不仅可以取得较为真实、详细的数据，还可学习到别人的销售技巧，熟悉业务操作流程，为上岗做准备工作，同时也有助于避免产生单调、枯燥的感觉。
  　　让新员工感受到团队的力量
  　　可利用跑盘新学员每周两次回分行提交作业的机会，安排其与其他房地产经纪人员畅谈跑盘经历，以增进同团队成员之间的感情，坚定跑盘信心。
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7. 房地产经纪人员的跑盘心得：人人都是活地图

房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本节就如何跑盘做详细讲述。   
  
 房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本节就如何跑盘做详细讲述。
  
 一、跑盘目的
  
 （一）、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。
  
 （二）、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。
  
 （三）、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。
  
 二、跑盘要求及相关指引
  
 城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征
  
 1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征
  
 所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。
  
 随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。
  
 2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换
  
 地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图；
  
 在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；
  
 最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。
  
 3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。
  
 4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。
  
 三、跑盘人员作业考核标准
  
 （一）、跑盘物业调查作业标准
  
 1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。
  
 2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。
  
 3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写，其它栏目按要求完成。
  
 4、跑盘地图作业标准
  
 除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地图上做出标识。
  
 四、跑盘辅导人员工作指引
  
 （一）、跑盘辅导人的责任
  
 1、客观地讲，跑盘是件苦差事。新员工不单要承受精神、体力上的付出（比如每天跑完盘回来，还要画图和完成项目调查作业），还要面对经济上的压力。在这个过程中不断有人离去；
  
 2、如何帮助新员工成功地迈出入职创辉租售后的第一步，并为其今后成长为合格的、乃至优秀的置业顾问打下良好基础，对于我们这些新员工的指路人来说，责任很大。
  
 （二）、跑盘辅导的工作要点
  
 1、向新学员明确跑盘的作用
  
 新学员报到当日,无论你多忙,你都必须与该学员见面.一来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处,以便有针对性地做出工作安排；二来也可让新学员从陌生的工作环境中感受到关心与帮助,增强对团队的归属感。
  
 在与新学员的交流过程中，需向其阐述跑盘的作用及相关要求（通常称为洗脑），帮助其理解：跑盘是所有加入地产行业和创辉租售的营销人员的必修课，是其成长为使客户信赖的专业地产顾问的最基础的和不可或缺的步骤。通过这样的交流，可以使新员工提高对跑盘的重视程度和积极性。
  
 2、向新员工明确跑盘重点
  
 提醒新员工购买深圳地图，跑盘前预先查看地图，确定第二天的工作路线。
  
 按照《跑盘指引》的要求来进行辅导，重点强调对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机关、大型公共设施、在建、筹建及待建物业等内容的调查。
  
 有条件的话，安排现场一位已上岗的新员工与其交流跑盘心得，借助这位刚上岗新员工的工作热情，激发即将开始跑盘的新人的积极性。
  
 3、每周固定两次交作业时间
  
 采用每周交两次作业而不是每天到分行报到的做法，既可使新学员节省时间和交通费用，从而感受到经理对他的关怀；同时也可给予其一定的工作压力（因为每周已有足够的时间跑盘和完成作业，所以必须提交合格的作业）
  
 4、跑盘辅导以鼓励为主，同时要指出和分析不足，让新学员带着问题跑盘。
  
 5、建议跑盘新员工以客户身份去调查楼盘
  
 这样做，不仅可以取得较为真实、详细的数据，还可学习到别人的销售技巧，熟悉业务操作流程，为上岗做准备工作，同时也有助于避免产生单调、枯燥的感觉。
  
 6、让新员工感受到团队的力量
  
 可利用跑盘新学员每周两次回分行提交作业的机会，安排其与其他房地产经纪人员畅谈跑盘经历，以增进同团队成员之间的感情，坚定跑盘信心。

8. 新人房产经纪人跑盘经验总结

 新人房产经纪人跑盘经验总结
                       　　跑盘是房地产专业术语，主要的意思是指把新开盘的项目彻底了解一遍，主要适用于房产中介人员，是房地产经纪人为了对执业范围(执业商圈)内的房产、社区布局、周边配套以及社区详情有深入了解，而通过实地走访勘察，达到“眼见为实”的目的。
    
        　　一、关于跑盘 
       　　在跑盘并通过考核后，方能上岗。
        　　二、跑盘目的 
       　　建立基本市场视角,建立基本行业认知 ,建立房地产基本思考体系, 建立房地产职业精神 ,房地产从业的基础 。
       　　入职跑盘目的：不是单纯的跑盘，我们的研究方法贯穿始终，由下而上从个盘到区域，由表 及里从表象到动因、研判、现状和趋势。
        　　三、建立基本市场视角 
       　　1 、我们的目标是预判这个城市：掌握城市物理结构 了解城市宏观经济情况： 产业、人口构 成、经济指标、规划定位、 开发强度、年销售量等，了解城市房地产现状和发展历程、预判城 市房地产发展趋势。
       　　2 、房地产市场的板块(片区)概念：掌握板块脉络，建立板块概念 了解板块构成、成因和发 展模式，建立区域印象，感知人文地脉。
       　　3 、房地产项目好比板块的一个窗口：了解板块资源、城市配套、未来规划 了解主流产品、主 流客户，在区域大背景下审视个盘。 案例：假日湾 假日湾位于华侨城潮洲街以西、沙河荔园村以南、深南大道以北。为益田地产 益田地产首发在华侨 假日湾 益田地产 城地段的高层优质项目，项目分为三个部分，隔深南大道与世界之窗相望的是“假日广场”、紧靠 假日广场以北的是“假日国际公寓”以及“假日国际会馆”。配套有一个幼儿园，幼儿园已经建成即 将启用;其中一期“假日湾”原名雍景湾，后改为现名，占地 平方米，建筑面积 平方 米，由 3 栋 28～29 层高无商业裙楼及临街商铺的建筑组成。假日湾 假日湾位处深圳华侨城核心、地铁假日湾核心、主题公园核心区域，隔深南大道与世界之窗呼应;东侧是五星级威尼斯皇冠假日酒店;东北侧为欢乐谷主题公园;西面为沙河高尔夫球场、名商高尔夫球场。假日湾最直接、最全面地享有了华侨城人文景观和自然环境。假日湾 10 楼上 168 平方米的高层单位，主卧 180 度的弧型阳台将深圳湾海景、欢乐谷、世界之窗、威尼斯酒店等美景尽收眼底。它所拥有的侨城 360 度多维 山、湖、海景观，为众多置业者所认同。假日湾在建筑设计、园林规划、教育配套、以及性价比等方面也都颇具实力。其规划借助地缘，突出标识性，实现景观利用最大化。建筑体量略高于周边建筑，更加俊雅挺拔。尤其是顶部造型“像皇冠、像风帆”，增加了识别性和归属感。而三栋不同的单体采用了三种不同的设计主题，不同风格的地域风情赋予了假日湾独特的品位和格调。假日湾 122～145 平方米的稀缺主力三房户型，为精英人士提供了进驻深圳人文居住核心的良机。 极具优势的性价比，为追求高品质生活的精英人士移居华侨城提供了更理想的选择空间。核心区位凸现增值空间，作为华侨城的“稀缺”物业，假日湾因其地段的核心位置和不可多得的户型、配 套，使得保值能力强劲、升值潜力巨大。
       　　4 、体会项目的市场运作：了解项目的入市时机、开发节奏、开发模式。从项目策划代理到企业战略合作伙伴了解项目的整体规划、启动区、分期情况、了解项目不同阶段的营销策略，了解 项目的产品演变、客户演变。 案例：波托菲诺 波托菲诺位于华侨城西北，自然山水得天独厚。项目占地 80 万平方米，规划建筑面积 108 波托菲诺 万平方米，容积率仅 1.23;坐拥 7 万平方米燕栖湖、4 万平方米天鹅湖、8 万平方米荔枝林和谛 诺山。分纯水岸、天鹅堡两个区域，纯水岸内拥有 7 万平方米的燕栖湖，而天鹅堡内拥有 4 万平 方米的天鹅湖。项目以意大利小镇 Portofino 为蓝本，规划有沿湖畔山的独立别墅、Townhouse、 多层、小高层及高层等多种类型的高尚住宅;建有意大利风情商业街、水岸广场、钟楼、湖畔会 所、景观大道及沿湖木栈道等，营造出独具华侨城生态人文气息的家园生活格调。天鹅堡 1495 天鹅堡共 天鹅堡 套，均为大户型住宅。小区共 18 栋，总占地面积约 23 万平方米，总建筑面积达 40 多万平方米， 绿化面积合计达 16 万平方米。小区内有游泳池、儿童戏水池、儿童游乐场以及面积达 1.3 万多平方米的湿地园林景观，小区具有地下车库车位达 2250 个。小区内林木葱郁，鸟语花香，环境 幽美，是一个极适合居住的都市桃源。户型设计仅有两种面积，220 平方米和 240 平方米，是深圳最纯粹的大户型项目，是华侨城旅游主题地产波托菲诺项目的一个组成部分。 从项目策划代理到企业战略合作伙伴 为开发商提供了三个层次的服务： 第一层：为发展商提供 营销顾问服务 ---- 单一楼盘服务; 第二层：地块做前期服务 , 通过市场调研、市场分析、经 济测算等工作，为发展商提供区域项目服务; 第三层：分析开发商的财务状况、发展目标，为 开发商提供城市拿地策略服务 ---- 企业发展战略服务。
       　　5 、体会营销对于项目的价值创造：了解个盘之间营销理念的差异性，了解包装、展示的差异性 了解个盘之间定位的差异性，了解竞争中定位差异带来的产品和客户的差异性。
       　　6 、全面掌握板块房地产项目的基本信息：板块的在售项目、典型项目、板块的住宅、商业、写字楼。 跑盘地图示例 1 板块基本情况—方位：上北下南 道路：板块边界，道路系统，项目：标志物， 在售项目，典型项目，配套：机构、政府机关、商场、医院、学校、公园。 跑盘地图示例 2 板块总结与思考—区域定位?核心区?商业圈?商务圈?板块均价?人文 地脉与客户?
        　　四、建立基本行业认知 
       　　1、认识一些专业术语：土地基本数据： 占地面积、总建筑面积、容积率 基本物业类型： 高层、 小高层、多层、联排、独栋 基本产品指标： 户型、得房率、梯户比、标准层、朝向等 案例： 与规划设计单位的对接 基本销售指标： 均价、单价、销售率、上门量。
       　　2 、通过《项目调查表》》细化项目信息
       　　3 、须在跑盘中了解 本地房地产市场的开发商 本地房地产市场的策划代理公司 本地房地产市场主要的物业管理 公司 本地房地产市场的承建商 建筑设计/园林设计 / 广告公司等其他相关公司 。
       　　案例 1 ： 判断城市的市场成熟程度(与政府博弈)
       　　案例 2 ：本地开发商发展方向。
        　　五、建立房地产基本思考体系 
       　　1 、建立从楼盘到板块到区域的关联度
       　　2 、建立以发展的眼光审视问题的习惯。
       　　3、不是为了跑盘而跑盘，而是带着问题和假设、去寻求答案：
       　　1) 出发前的功课--在网上先了解 板块的脉络结构、板块成因、发展模式、产业结构、客户构成、规划方向等;
       　　2 ) 带着问题和假 设去跑盘--在跑盘中梳理问题，验证观点。 六、跑盘期间安排：跑盘指引：《跑盘工作指引》 案例讲解：《跑盘方法论》 回到公司：解惑 /沟通/分享 每周一次提交跑盘作业： 跑盘地图、项目调查表。
        　　六、跑盘成果要求： 
       　　A 、各板块的跑盘地图、典型项目调查表;
       　　B 、每个板块选择一个典型个盘 形成《案例》;
       　　C 、选择一个板块形成《区域印象》;
       　　D 、《跑盘成果汇报会》。 推荐： 快速成为华侨城市场业内人士的几个渠道：网上房地产：搜房网 、房地 产信息网 、焦点房产网 ;网上地图：查查吧
       　　注意事项
       　　1.
       　　1)不论物业类型，只要现场设置有售楼处的项目，必须填写项目调查表;
       　　2) 须收集的资料有:楼书/折页/海报/户型图等;
       　　3)写字楼和正在招商招租的商业项目也要填写项目调查表;
       　　4 )片区楼盘需不断更新，希望大家协助在本次跑盘过程中加以完善。
       　　注意事项
       　　2.
       　　1) 每天的计划很重要--每天前一晚要根据地图做好第二天计划，规划好所跑区域、 时间、工作量、交通车等;
       　　2 )每天必备--跑盘携带城区地图、楼盘地图、笔、笔记本、《楼盘 指引》;
       　　3) 着装提示--舒适的鞋子，雨天带伞。 跑盘方法“小贴士” 进入售楼处--扮客户、直言是同行，数据真实吗 ? 可以估计吗 ? 怎样多 角度去验证观点?到群众中去--保安，书报亭，街边闲赋的老伯，杂货店的小老板，送牛奶的工 人;专业渠道--地铺，网络，房地产报纸等。
        　　新人跑盘经验总结 
       　　房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的'房地产经纪人员，能够做好业务，本贴就如何跑盘做详细讲述。
        　　一、跑盘目的 
       　　(一)、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。
       　　(二)、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。
       　　(三)、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。
        　　二、跑盘要求及相关指引 
       　　城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征
       　　1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。
       　　2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图;在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中;最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。
       　　3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。
       　　4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。
        　　三、跑盘人员作业考核标准 
       　　(一)、跑盘物业调查作业标准
       　　1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。
       　　2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。
       　　3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写，其它栏目按要求完成。
       　　4、跑盘地图作业标准
       　　除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地图上做出标识。
        　　四、跑盘辅导人员工作指引 
        　　(一)、跑盘辅导人的责任 
       　　1、客观地讲，跑盘是件苦差事。新员工不单要承受精神、体力上的付出(比如每天跑完盘回来，还要画图和完成项目调查作业)，还要面对经济上的压力。在这个过程中不断有人离去;
       　　2、如何帮助新员工成功地迈出入职创辉租售后的第一步，并为其今后成长为合格的、乃至优秀的置业顾问打下良好基础，对于我们这些新员工的指路人来说，责任很大。
        　　(二)、跑盘辅导的工作要点 
       　　1、向新学员明确跑盘的作用
       　　新学员报到当日,无论你多忙,你都必须与该学员见面.一来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处,以便有针对性地做出工作安排;二来也可让新学员从陌生的工作环境中感受到关心与帮助,增强对团队的归属感。
       　　在与新学员的交流过程中，需向其阐述跑盘的作用及相关要求(通常称为洗脑)，帮助其理解：跑盘是所有加入地产行业和创辉租售的营销人员的必修课，是其成长为使客户信赖的专业地产顾问的最基础的和不可或缺的步骤。通过这样的交流，可以使新员工提高对跑盘的重视程度和积极性。
       　　2、向新员工明确跑盘重点
       　　提醒新员工购买深圳地图，跑盘前预先查看地图，确定第二天的工作路线。按照《跑盘指引》的要求来进行辅导，重点强调对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机关、大型公共设施、在建、筹建及待建物业等内容的调查。
       　　有条件的话，安排现场一位已上岗的新员工与其交流跑盘心得，借助这位刚上岗新员工的工作热情，激发即将开始跑盘的新人的积极性。
       　　3、每周固定两次交作业时间
       　　采用每周交两次作业而不是每天到分行报到的做法，既可使新学员节省时间和交通费用，从而感受到经理对他的关怀;同时也可给予其一定的工作压力(因为每周已有足够的时间跑盘和完成作业，所以必须提交合格的作业)
       　　4、跑盘辅导以鼓励为主，同时要指出和分析不足，让新学员带着问题跑盘。
       　　5、建议跑盘新员工以客户身份去调查楼盘
       　　这样做，不仅可以取得较为真实、详细的数据，还可学习到别人的销售技巧，熟悉业务操作流程，为上岗做准备工作，同时也有助于避免产生单调、枯燥的感觉。
       　　6、让新员工感受到团队的力量
       　　可利用跑盘新学员每周两次回分行提交作业的机会，安排其与其他房地产经纪人员畅谈跑盘经历，以增进同团队成员之间的感情，坚定跑盘信心。