二手房的评估价一般是怎么评估的

1. 二手房的评估价一般是怎么评估的

2. 二手房成交价和银行评估价不一样怎么办？

由于二手房的贷款额是按评估价来计算的，因此网签合同的交易价格可以写评估价。这样还能为买方节省一些税费呢，这属于合理避税，不违法。所以你可以和卖方协商以40万成交。
银行评估价就是完全根据你找的评估公司定出来的价格，一般就是成交价，但你也可以跟评估公司提要求。
房地产评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际销售价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。
评估价是以市场交易价格为基础，根据一定的评估方法对房屋和市场情况作出的客观合理的价格估计。
两者差别也不会太离谱，评估价一般是房屋成交价的七八成。


扩展资料：
一套二手房的评估价，往往由以下几个因素来共同决定：
一、主观因素
1、房屋户型，房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右；
2、房屋楼层，塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%；
3、房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高；
4、房屋朝向，塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；
除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。
二、客观因素
1、地理位置，房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高；
2、市场行情，房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的；
3、前景规划，城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低；
4、消费者心理，购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。
参考资料：搜狐财经-二手房评估价由什么决定？是不是越高越好？

3. 二手房评估价格在什么情况下与实际成交价不符合

一般银行为了控制风险，银行评估的价格都低于成交价

4. 二手房评估价重要吗？怎么做好房屋评估价格

二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
二手房的价格到底如何评估呢?
房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。
市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。
修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
房产专业人士表示，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。
首要因素，位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元/平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元/平方米以上的落差。
第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
第三因素，房屋朝向。北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
第四因素，房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
（以上回答发布于2015-06-19，当前相关购房政策请以实际为准）
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5. 二手房评估价与成交价的问题

市场价的百分之80就是评估价！看评估公司了！

6. 二手房评估价低于成交价怎么办

1，房地产评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际销售价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。
2，一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、销售时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的销售价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。
3、二手房评估价然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
4、二手房交易是指已经在房地产交易核心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。
 
1，二手房的实际销售价与评估价，可以说100%不会一样。
2，银行为了规避风险，加上二手房的折旧以及房地产评估法的要求等问题，使得评估价几乎都比实际销售价低。
3，由于二手房的贷款额是按评估价来计算的，因此网签合同的交易价格可以写评估价。这样还能为买方节省一些税费呢，这属于合理避税，不违法。

7. 为什么房产估值的评估价比成交价低?

现在大家基本是贷款买房，在二手房交易中房屋评估占据着重要的地位，因价格谈不拢买卖方难以交易的事不在少数，那么房产估值会受到什么因素的影响呢？评估价为什么经常比成交价低？评估价越高越好吗？
详细解读关于二手房估价的那些事
一、在二手房交易中，什么时候需要评估？
1.向银行申请房贷
办理住房按揭贷款是，银行会委托评估公司或担保公司进行评估，又或者按照房管局的评估
2.缴纳二手房交易税费
为避免买卖双方签订阴阳合同避税，相关部门会对交易房产进行评估。
因此进行评估是二手房买卖交易的必经环节。
二、评估价如何影响房贷额度？
首付款=实际成交价-贷款额
（购买二手房时，贷款额=房屋评估价*贷款成数）
这意味着贷款额度与房屋评估价挂钩。
举个例子：
小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么贷款额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。
三、房产估值会受到什么因素的影响呢？
根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的评估价格，房龄、户型、楼层、装修、配套等因素亦会对评估价有所影响。
楼龄
在买房的时候，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率，通常按每年折旧2%计算。
旧房价格=造价-年折旧费*已使用年限
折旧费=（造价-残值）/折旧年限
举个例子：
一套已用20年2万/平的50平的“老破小”，总价100万，按每年折旧2%，折旧年限为50年。
年折旧费=【100*（1-2%）】/50=1.96万
旧房价格=100-1.96*20=60.8万（未考虑其它因素的情况下算得）
在广州，框架结构首付最低3成，混合结构首付最低只能做到4成。
户型
形状不规则、功能不全、套型过小或过大，一般-5~-10%。
楼层
顶层：-5%     
次顶层&次低层：-3%
中间层：+3%
如果底层带有户外花园、顶层带阁楼，价格可能更高些。
朝向
价格影响最高+8%
朝向好：+3%~8%
朝向不佳：-2~-5%
物业
价格影响最低-5%
无物业管理：-5%
非独立封闭小区：-5%
位置
价格影响幅度：-15%~+15%
临街：-15%
环境幽静：+15%
重点学区：+15%
配套
交通、商铺、公共设施因素不完善：-5%~+15%
小区的周边环境
优良小区内部、外部环境对价格影响：+2~+5%
反之，-3%~-5%。
供求关系
区域内较抢手，适当提高5%。
四、评估价为什么经常比成交价低？ 
银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。
一般为市场价的80%-90%。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。所以，文章开头的案例依然是属于合理范围。买二手房的麻友要有这个心理准备，不要因这种情况违约咯~
五、评估价越高就越好？
评估价影响贷款的额度和税费的多少。
缴纳的交易税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。
贷款的额度恰恰相反，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；
小结
评估价低：缴纳税费低，贷款额度小，首付款相应增加
评估价高：缴纳税费高，贷款额度大，实际支付的首付款可以少一点。
总的来说，评估价高低各有各的利弊，能够理解二手房的评估标准，做到心中有数，减少违约的发生。
（以上回答发布于2017-06-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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8. 如何准确评估二手房价格 评估需要注意哪些因素

一、如何准确评估二手房价格
二手房价格评估既是一个市场化行为，也是一个非常专业化的房产研究行为，涉及到的因素很多，过程也比较复杂，是目前房产交易双方极其关心的问题。目前，房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法三种方法，但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。
所谓的市场比较法是指，挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。其中，修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%－6%的系数，西向减10%；多层住宅楼层以3层至4层为准，底层减5%－6%，顶层减10%；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，最多可减40%；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%－5%，明间与暗间又有区别；同时，得房率的高低与加减系数也是密切相关的。
二、二手房评估需要注意哪些因素
进行二手房价格评估，既要考虑市场供求关系，更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面：
第一要素，区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大，尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域，房屋的需求量大，价格也就相对较高。
第二要素，房屋所处小区的自身配置和周边设施。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等，旧房都要大打折扣。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0至3%，小区环境对房价的影响，没有物业管理扣减5%；小区没有单独封闭，也减5%；属于重点中小学区域的房子要加15%。
第三要素，房屋的户型朝向以及成新度。以方庄区域一套75平方米的两居室为例，建筑年代为1995年，楼层为20/25，有小区和物业，朝向为南、双气、普通装修。折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2%，即10年×（－2%）＝－20%。楼层：房子所在的楼层不同，价格不一样：一层为－2%；二层为0；三四层为2%；五层为1%；顶层为－2%。高层：一层为－3%；二层为－2%；三层为－1%；四五层为0；六层及六层以上为1%；顶层为－3%；本套房屋应该是＋1%。朝向：朝向也会对价格产生一定的影响，东向为0；南向为＋2%；西向为－1%；北向－2%，因此这套房屋应该是－1%。重点中小学区：＋15%。以当地商品新房的房价约为6000元／平方米为标准，估算出该房产价格为：6000－6000×20%＋6000×1%＋6000×2%＝4980（元／平方米）。因此得出该房屋的成交单价应在4980元。
第四要素，房屋内部装修程度及其他。虽然房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响不太明显，但是对于房屋的出售速度有一定的积极影响。在如何对装修二手房进行价格评估过程中，主要考虑两个因素，首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格；其次，按照市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10%、第二年20%的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。