青岛市国有土地使用权出让和转让试行办法(1998修正)

1. 青岛市国有土地使用权出让和转让试行办法(1998修正)

第一章  总则第一条  为适应改革、开放的形势，加强土地管理，合理开发利用土地，促进经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规，特制定本办法。第二条  本市在经济技术开发区、旅游开发区、填海开发区以及市政府确定的其他地块依法实行国有土地使用权出让、转让制度。
    土地使用权出让和转让期间，土地所有权仍属于中华人民共和国。市政公用设施和地下资源、文物、埋藏物等不在土地使用权出让和转让范围内。第三条  中华人民共和国境内外已经所在国（地区）注册的公司、企业、组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的有关规定在本市指定地区取得土地使用权，进行土地开发、利用和经营。第四条  依照本办法取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用期限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。第五条  土地使用者在开发、利用和经营土地的活动中，必须遵守中华人民共和国的法律、法规和本市的有关规定，不得损害社会公共利益。第六条  依照本办法进行的土地使用权出让和转让活动均是有偿的。国家依法收取土地使用权出让金或土地使用权转让增值费。
    土地使用权出让金和土地使用权转让增值费属国家预算收入。由财政部门按专款专用的原则，作为城市建设及土地开发基金。第七条  本市国有土地使用权出让和转让工作，由市人民政府统一管理。具体事务由市土地管理局负责办理。
    属于青岛经济技术开发区规划范围内的土地使用权出让和转让的具体事务，由经济技术开发区土地管理部门负责办理，并向市土地管理局备案。第二章  土地使用权出让第八条  土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定期限内让于土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第九条  土地使用权出产，应当按照平等、自愿、有偿的原则签定出让合同，并经公证机关公证。第十条  土地使用权出让的最高年限按以下用途确定：
    （一）公寓住宅用地七十年；
    （二）工业用地五十年；
    （三）教育、科技、文化、卫生、体育事业用地五十年；
    （四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
    （五）综合或其他用地五十年。第十一条  土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件由土地管理局会同市规划局拟订报市政府批准后实施。第十二条  土地使用权出让前，市土地管理局应向有意使用土地者提供必要的资料和有关规定。第十三条  土地使用权出让，采取下列方式：
    （一）协议；
    （二）招标；
    （三）拍卖。第十四条  协议出让程序：
    （一）协议方式出让土地使用权，一般适用于非盈利性用地，特殊建设用地或扶持优先发展的建设用地。
    （二）有意使用土地者持经批准的基本建设计划文件和资金来源证明等文件资料，向市土地管理局提出用地申请，购买有关资料。
    （三）有意使用土地者在得到资料后，应在规定的时间内向市土地管理局提交土地开发建设方案和包含付款金额、付款方式等内容的用地意向书。
    （四）市土地管理局接到土地建设方案主用地意向书后，应在三十日内给予回复。
    （五）市土地管理局与土地使用者协商协议后，签订出让合同。土地使用者应交付出让金总额百分之二十的定金。
    （六）土地使用者应在合同签定后六十日内按合同规定的币种，一次或分次向市土地管理局缴付出让金。
    （七）土地使用者缴付全部出让金后，办理土地使用权登记，领领土地使用证。第十五条  招标出让程序：
    （一）招标出让有公开招标和定向招标两种方式。公开招标是通过新闻宣传媒介发出的招标；定向招标是向符合规定条件的组织和个人发出的招标。
    （二）市土地管理局编制招标文件，确定参与投标的资格范围，发出招标公告或投标通知书。
    （三）投标者购买招标文件及有关资料。
    （四）投标者在规定的投标日期内，向市土地管理局交付保证金（不计息）后，将密封的投标书投入指定的标箱。
    （五）市土地管理局会同有关部门并聘请专家组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对有效标书进行评审，决定中标者，以给中标证明书。开标、评标、决标应经公证机关公证。
    不具备投标资格的、不符合招标文件要求以及超过截止日期送达的标书无效。
    （六）中标者在五日内持中标证明书与市土地管理局签订土地使用权出让合同并交付出让金总额百分之二十的定金。
    （七）中标者应在合同签定后的六十日内按合同规定的币种，一次或分次向市土地管理局缴付出让金。
    中标者所交的保证金可以抵充出让金，未中标者所交投标保证金在招标工作结束后予以退还。
    （八）土地使用者缴付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取土地使用证。
    （九）中标者在规定的期限内不与市土地管理局签订合同的，视为放弃中标，所交保证金不予退还。

2. 青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定

第一章　总则第一条　为加强对本市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。第二条　房地产开发企业在本市行政区域内城镇国有土地使用权出让地块上建设的房屋（含其他建筑物和地面附着物，下同）出售（包括预售）、出租、抵押等房产经营活动，适用本规定。第三条　青岛市房产管理部门负责市南、市北、台东、四方、沧口五区内国有土地使用权出让地块上的房产经营活动的行政管理工作；各县级市、崂山区、黄岛区的房产管理部门及高科技工业园的房产管理部门负责其辖区内城镇国有土地使用权出让地块上房产经营活动的行政管理工作。
　　青岛市东部开发范围内国有土地使用权出让地块上房产经营管理的具体工作委托东部开发指挥部负责办理。第四条　中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人均可依照中华人民共和国的法律、法规和本规定在本市国有土地使用权出让地块上从事房产经营活动，其合法权益受法律法规和本规定保护。第五条　在本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋出售（预售）、出租、抵押，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。房屋出售（预售）、出租、抵押的期限，不得超过其使用范围内土地使用权出让的期限。土地使用权期满，该土地使用权及地块上的房屋按有关规定无偿收回。土地需继续使用的，使用者（房屋购买者）应依法重新办理有关手续。第二章　房屋预售与出售第六条　本市国有土地使用权出让地块上的房屋，在竣工验收之前，凡符合下列条件之一的，经房产管理部门注册批准后方可预售：
　　（一）除用地价款外，投入开发建设的资金达到总投资额百分之二十以上的；
　　（二）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成的；
　　（三）青岛市政府批准的。第七条　拟预售房屋，须由房产经营人或其委托代理人向房产管理部门提交书面申请书。申请书应包括预售对象、拟预售房屋的位置、面积、预售价格等内容。
　　房产经营人或其委托代理人提交预售申请书时，须同时提交下列文件资料：
　　（一）土地使用权有偿出让证件、《建设工程规划许可证》和经批准的《开工报告》；
　　（二）与工程承包单位或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；
　　（三）银行或注册会计师出具的证明达到本规定第六条规定投资额的文件资料或质量监督部门签发的房屋基础工程验收合格单；
　　（四）房屋预售计划；
　　（五）房屋使用管理维修方面的文件资料；
　　（六）按规定应提供的其他文件资料。第八条　房产管理部门须在收齐前条所列文件资料之日起十日决定批准或不予批准，并书面通知预售人。第九条　预售房屋，当事人双方应签订房屋预售合同。
　　房屋预售合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。第十条　房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前，不得将预购的房屋转售。第十一条　房屋预售人不得将已预售的房屋重复预售。
　　房屋预售人按预售合同规定所收取的预售款，必须优先保证该预售房屋的建筑费用。第十二条　房屋竣工后，房产经营人或其委托代理人应报请建设工程质量验收部门验收。在取得验收合格证书后，已经预售的房屋，当事人应按预售合同的规定办理房屋交付手续，并在办理房屋交付手续之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权转移登记手续，未预售的房屋，其房产经营人或其委托代理人须到房产管理部门办理注册登记后，方可出售。第十三条　出售房屋，买卖双方应签订房屋买卖合同。
　　房屋买卖合同除其他必备条款外，必须规定房屋使用管理维修的条款。
　　房屋买卖合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。第十四条　房屋购买人应在房屋买卖合同签订之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。第十五条　被出售房屋使用范围内的土地使用权在转让中增值的，房产经营人应按有关规定缴纳土地使用权转让增值费。第三章　房屋出租第十六条　本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以出租。第十七条　出租房屋，出租人与承租人须签订房屋租赁合同。
　　房屋租赁合同不得违反国家法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
　　房屋承租人应在签订租赁合同之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权租赁监理登记手续。

3. 青岛市国有土地租赁暂行办法

第一条　为进一步完善国有土地有偿使用制度，加强土地资产管理，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法所称国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。第三条　青岛市土地行政主管部门是全市国有土地租赁的行政管理部门，并具体负责市南、市北、四方、李沧四区范围内国有土地使用权租赁的管理工作。
　　各县级市和崂山区、黄岛区、城阳区土地行政主管部门负责辖区内国有土地租赁的管理工作。第四条　租赁土地的使用必须符合土地利用总体规划和城市规划。第五条　除法律规定不实行有偿使用和租赁的国有土地外，其他因发生场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。经营性房地产项目用地应当通过出让的方式取得国有土地使用权。
　　国有土地租赁，可以采取协议的方式。但具备条件的，应当采取招标、拍卖方式。第六条　国有土地租赁手续，按下列程序办理：
　　(一)承租人按规定向土地行政主管部门提出土地租赁申请；
　　(二)土地行政主管部门收到申请后进行审查，对租赁期限在6个月以上且符合土地租赁条件的，由土地行政主管部门拟定土地租赁方案报同级人民政府审批；
　　(三)土地租赁方案经同级人民政府批准后，由土地行政主管部门(以下称出租人)与承租人签订国有土地租赁合同；
　　(四)承租人持国有土地租赁合同和有关批准文件，到当地土地行政主管部门办理土地变更登记，换领国有土地使用证。第七条　国有土地租赁合同应当载明以下主要内容：
　　(一)租赁当事人；
　　(二)出租宗地的位置、范围、面积、用途；
　　(三)租赁期限；
　　(四)土地使用条件；
　　(五)土地租金标准、支付时间和支付方式；
　　(六)土地租金的调整时间、幅度和方式；
　　(七)租赁地块上的建筑物、构筑物和附着物的处置方式及其费用；
　　(八)租赁地块市政配套设施建设的责任和费用；
　　(九)租赁地块的交付期限；
　　(十)租赁当事人双方的权利、义务；
　　(十一)当事人约定的其他事项。第八条　国有土地租赁的年限依据国有土地租赁合同约定的年限确定，但不得超过下列最高年限：
　　(一)工业用地50年；
　　(二)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
　　(三)商业、旅游、娱乐用地40年；
　　(四)临时用地2年；
　　(五)其他用地50年。第九条　国有土地的租金以租赁地块标定地价的贴现作为最低租金标准，由市土地行政主管部门会同物价等有关部门确定和公布。对承租人在取得划拨土地使用权时已支付的征用、拆迁等费用，应当从地价中作相应扣除。
　　租赁国有土地的租金，可以通过协议、招标、拍卖方式确定。但不得低于规定的最低土地租金标准。第十条　承租人必须按照国有土地租赁合同的约定交纳土地租金，每年一次性付清；国有土地租赁合同另有约定的，从其约定。土地租金由土地行政主管部门收取。
　　承租人应当按照国有土地租赁合同约定的规划用地性质、规划要求和其他条件进行土地开发、利用和经营。第十一条　在国有土地租赁年限内，承租人需改变国有土地租赁合同约定的规划用地性质或者规划要求的，应当向出租人和城市规划管理部门提出申请。经批准的，租赁当事人双方应当重新签订国有土地租赁合同或者签订补充合同，并相应调整租金；不予批准的，出租人或者城市规划管理部门应当书面告知承租人。第十二条　承租人依法取得的租赁土地，在国有土地租赁合同约定的使用年限内，因特殊情况根据社会公共利益的需要，可以依照法律规定的程序提前收回，并依法对承租人给予合理补偿。第十三条　国有土地租赁合同约定的使用年限届满，承租人需要继续租赁使用土地的，应在届满的3个月前申请续租。经批准予以续租的，重新签订国有土地租赁合同。第十四条　国有土地租赁合同约定的使用年限届满，承租人未申请续租或申请续租未获批准的，土地使用权依法收回。第十五条　依法收回租赁土地使用权的，承租人应当交还国有土地使用证，并依照规定办理注销登记；对地上建筑物及其他设施按国有土地租赁合同约定办理。

4. 青岛市划拨国有土地使用权转让、出租、抵押管理暂行办法

第一条　为加强划拨国有土地使用权转让、出租、抵押的管理，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条　凡在本市行政管辖区域内转让、出租、抵押原划拨国有土地使用权（以下简称土地使用权）的，均应遵守《条例》和本办法。第三条　青岛市和各县级市及崂山区、黄岛区（以下统称县级市）人民政府的土地管理部门依法负责辖区内土地使用权转让、出租、抵押的管理工作。第四条　符合下列条件的，其土地使用权可以转让、出租、抵押：
　　（一）土地使用者为公司，企业、其他经济组织和个人；
　　（二）有合法的国有土地使用证；
　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
　　（四）依法签订土地使用权出让合同、补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。第五条　转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押，转让、抵押地上建筑物地附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。
　　出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。第六条　转让、出租、抵押土地使用权涉及地上建筑物的、土地管理部门应通知原土地使用者到房产管理部门办理房屋所有权或使用权变更登记手续后、办理土地使用权出让、转让、出租、抵押手续。
　　转让、抵押地上建筑物所有权或出租地上建筑物使用权涉及土地权属的，房产管理部门应通知原房屋所有人到土地管理部门办理土地使用权出让、转让、出租、抵押手续后、办理房屋所有权或使用权转移手续。第七条　转让、出租、抵押土地使用权的，原土地使用者须到土地管理部门办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。第八条　原土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地的或者根据城市建设规划要求需收回土地的，青岛市或县级市人民政府可决定将土地使用权收回，再按规定出让，对收回土地的地上合法建筑物及附属设施，应予适当补偿。对因城市建设需要收回土地使用权，而原土地使用者们需使用土地的、应当依法予以安置。
　　原土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地，该土地使用权人民政府未收回而转移给他人使用的，原土地使用者和转移后的土地使用者须按规定办理土地使用权出让、转让手续。第九条　土地使用权出让具体手续按《条例》第二章的规定办理。第十条　通过出让方式取得土地使用权的土地使用者转让、出租、抵押土地使用权的，双方应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。第十一条　转让土地使用权年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去土地使用权出让后原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
　　土地使用权出租、抵押期限为土地使用权出租、抵押合同约定的年限。但土地使用权、抵押年限与土地使用权出让后原土地使用者已使用年限的和，不得超出土地使用权出让合同规定的使用年限。第十二条　转让、出租、抵押土地使用权的双方当事人，须在办理土地使用权出让手续之日起十五日内持下列文书，到土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续：
　　（一）国有土地使用证；
　　（二）土地使用权出让合同；
　　（三）土地使用权转让、租赁、抵押合同；
　　（四）土地管理部门要求提交的有关文书。第十三条　转让、出租土地使用权，转让人、出租人应向土地管理部门缴纳土地增值费。第十四条　土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明权利、义务随之转移。
　　土地使用权出租、抵押后，出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。第十五条　土地使用权转让或出租后，受让人或承租人需改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应征得出让人同意并以土地管理部门和城市规划部门批准、重新签订土地使用权出让合同。调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。第十六条　土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需建筑临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。

5. 青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定(1998修正)

第一章  总则1、第二十六条中的“违反本规定，有下列情形之一的，所签合同无效，由房产管理部门责令其停止违法行为，并可视情节轻重给予警告、责令退还收取的价款、罚款。罚款额度为房屋预售或出售款额的5％至20％”修改为“违反本规定，有下列情形之一的，所签合同无效，由房产管理部门责令其停止违法行为，并可视其情节给予警告或处以5000元至30000元罚款”。2、第二十七条修改为：“房屋出售（预售）、出租、抵押后，不按规定办理有关登记手续的，由房产管理部门或土地管理部门责令其补办手续，并可视情节轻重给予警告、1000元以下罚款的处罚。”3、删去第三十一条的规定，其后各条次顺延。第四条  中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人均可依照中华人民共和国的法律、法规和本规定在本市国有土地使用权出让地块上从事房产经营活动，其合法权益受法律法规和本规定保护。第五条  在本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋出售（预售）、出租、抵押，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。房屋出售（预售）、出租、抵押的期限，不得超过其使用范围内土地使用权出让的期限。土地使用权期满，该土地使用权及地块上的房屋按有关规定无偿收回。土地需继续使用的，使用者（房屋购买者）应依法重新办理有关手续。第二章  房屋预售与出售第六条  本市国有土地使用权出让地块上的房屋，在竣工验收之前，凡符合下列条件之一的，经房产管理部门注册批准后方可预售：
    （一）除用地价款外，投入开发建设的资金达到总投资额百分之二十以上的；
    （二）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成的；
    （三）青岛市政府批准的。第七条  拟预售房屋，须由房产经营人或其委托代理人向房产管理部门提交书面申请书。申请书应包括预售对象、拟预售房屋的位置、面积、预售价格等内容。
    房产经营人或其委托代理人提交预售申请书时，须同时提交下列文件资料：
    （一）土地使用权有偿出让证件、《建设工程规划许可证》和经批准的《开工报告》；
    （二）与工程承包单位或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；
    （三）银行或注册会计师出具的证明达到本规定第六条规定投资额的文件资料或质量监督部门签发的房屋基础工程验收合格单；
    （四）房屋预售计划；
    （五）房屋使用管理维修方面的文件资料；
    （六）按规定应提供的其他文件资料。第八条  房产管理部门须在收齐前条所列文件资料之日起十日决定批准或不予批准，并书面通知预售人。第九条  预售房屋，当事人双方应签订房屋预售合同。
    房屋预售合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。第十条  房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前，不得将预购的房屋转售。第十一条  房屋预售人不得将已预售的房屋重复预售。
    房屋预售人按预售合同规定所收取的预售款，必须优先保证该预售房屋的建筑费用。第十二条  房屋竣工后，房产经营人或其委托代理人应报请建设工程质量验收部门验收。在取得验收合格证书后，已经预售的房屋，当事人应按预售合同的规定办理房屋交付手续，并在办理房屋交付手续之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权转移登记手续，未预售的房屋，其房产经营人或其委托代理人须到房产管理部门办理注册登记后，方可出售。第十三条  出售房屋，买卖双方应签订房屋买卖合同。
    房屋买卖合同除其他必备条款外，必须规定房屋使用管理维修的条款。
    房屋买卖合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。第十四条  房屋购买人应在房屋买卖合同签订之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。第十五条  被出售房屋使用范围内的土地使用权在转让中增值的，房产经营人应按有关规定缴纳土地使用权转让增值费。第三章  房屋出租第十六条  本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以出租。第十七条  出租房屋，出租人与承租人须签订房屋租赁合同。
    房屋租赁合同不得违反国家法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
    房屋承租人应在签订租赁合同之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权租赁监理登记手续。第十八条  房屋承租人未经出租人同意，不得将承租房屋转租他人。