北京出台“REITs 12条” 盘活基础设施优质资产

1. 北京出台“REITs 12条” 盘活基础设施优质资产

北京市发展和改革委员会等六部门29日联合印发《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》，提出促进北京市基础设施REITs产业发展的12条措施。
北京市发展改革委副主任张艳林说，北京在交通能源等基础设施领域形成了类型丰富的优质资产，总规模超过2万亿元，大批基础设施项目实现良好投资回报且具有一定增长空间，如果按照标准基础设施REITs产品发行，至少可盘活2000亿元至6000亿元。
根据措施，在抓住产业要素，培育产业发展“新引擎”方面，夯实储备厚植产业发展根基，建立项目储备库,深入挖掘储备优质资产，积极吸引各类社会资本参与项目孵化培育，形成“试点一批、储备一批、谋划一批”的滚动实施机制；整合资源打造运营龙头企业，鼓励通过出资入股、收购股权、相互换股等方式，整合优质资源，打造一批辐射全国的规模化、专业化基础设施REITs运营管理龙头企业；创新举措培育优质资管团队，大力吸引内外资优质公募REITs基金管理人入驻北京，支持市属企业申请相关金融资质，对在北京新设立或新迁入的持牌公募基金管理人在享受现有政策基础上，再一次性给予不超过1000万元奖励。
在培育产业生态，打造产业发展“助推器”方面，强化专业服务，鼓励优质中介机构积极拓展REITs业务，通过兼并重组、联营合作等方式做大做强；畅通融资循环，通过战略配售主动引入社会保障、养老保险、年金等长期资金，促进基础设施REITs产品与资金风险收益要求有效匹配，发挥REITs二级市场流动性优势，为投资者进入和退出投资提供有效途径；在全国率先打造REITs产业联盟。
在完善政策保障，强化产业发展“催化剂”方面，高水平打造产业集聚区，对符合条件的入驻企业给予办公用房租赁、装修补贴；高标准培育引进专业人才，并在房屋租购、子女入学、家属就业等方面予以政策倾斜，对符合条件的人才结合其贡献程度给予不超过100万元奖励；全方位鼓励企业参与REITs试点，创新财税奖补、国有企业考核指标等政策措施，对成功发行基础设施REITs产品的企业一次性给予不超过300万元补贴，在现有税收政策框架内给予企业所得税减免优惠，并将基础设施REITs发行规模作为降杠杆措施纳入国有企业经营业绩考核指标，调动企业参与试点积极性。
基础设施REITs产业支持政策的发布，将进一步激发首都高质量发展新动能，在全国率先形成REITs产业发展高地。

2. 基础设施REITs试点的成功，不是发几个产品这么简单的事

REITs试点的成功，首先必不可少的是严把项目质量关，加强底层资产即基础设施项目的合规性审核。
  
 基础设施REITs是公募产品，可以被形象地理解为资产的上市，既涉及专业的机构投资人，也涉及千千万万的普通投资者。如果底层资产质量不过关、项目收益不稳定、管理手续不合规，将给投资者带来较大风险。
  
 从另一个角度讲，合规性审查可以提高项目质量、保护投资者权益，可以确保募集资金用于新项目建设、形成投资良性循环，可以倒逼项目原始权益人完善有关手续，降低可能存在的投资管理、权属转让、环保、建设等法律和政策风险，提高项目的规范性。
  
 因此，严把项目质量关是REITs试点成功的第一关。同时，REITs市场的长期稳定发展，需要各方的共同努力。
  
 原始权益人要拿出优质资产，避免“包装”收益低、稳定性差、未来无增长空间的资产，通过发行基础设施REITs变现、甩包袱。同时，原始权益人要有足够的资产储备，具备一定的资产扩募能力。
  
 中介机构要切实承担起责任，落实好发行前、发行后各项监督要求，同时避免恶性竞争。
  
 对于投资者来说，切不可怀有炒REITs“一夜暴富”的心态。基础设施REITs产品具有收益稳定、安全性强的特点，是典型的中等收益、中等风险的金融产品。从国际经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是REITs作为投资产品的“角色定位”。
  
 “推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 健康 发展”已写入“十四五”规划纲要，需要金融监管、财政税收、国有资产等多领域配套政策的创新完善。
  
 例如，作为公募产品，投资者中会不乏机构投资人的身影，那么保险资金是否能够投资REITs产品？其风险权重系数又该如何确定？再如，针对项目原始权益人持有的至少20%甚至50%以上的基金份额，是否有望推出企业所得税递延政策，以增强企业发行REITs的意愿？还有，是否可根据基础设施REITs产品的权益属性明确相应的会计处理方式？国有资产发行REITs又需要注意哪些事项？这些问题的解决，将更加有利于落实“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 健康 发展”，市场各方翘首以盼、充满期待。
  
 可以说，作为一个“从零开始”的新鲜事物，我国基础设施REITs试点的成功需要新建一整套符合中国国情的基础设施REITs制度体系。
    
 主要用于满足住房困难群体和新市民基本住房需求的重资产集中式租赁住房，是保障住有所居的重要民生基础设施，是否可以纳入基础设施REITs试点范围？同时在试点过程中，应切实做好与商业地产的“切割”，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，既要调动各方投资积极性，又要避免引起市场误读和波动。
  
 同时，清洁能源基础设施，如风电、光伏等项目，也值得纳入试点范围，这对于助力碳达峰、碳中和将有重要意义。
  
 此外，事有当为不当为。现有政策已经明确，试点范围限定在基础设施领域。酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。因此，即使扩大试点，仍应限制在基础设施范围内。
  
 锲而不舍，金石可镂。我国的经济体制、金融体系、土地制度、 社会 环境等，都有自身特色。基础设施领域又涉及多个行业，与民生密切相关，专业性很强。从这个角度讲，我国的REITs市场建设任务远比国外市场更为艰巨复杂。然而，随着市场各方的积极参与，配套制度体系的不断完善，REITs试点工作的稳妥推进，我们将迎来一个长期稳定 健康 发展的REITs市场。