融资调控收紧 房企融资集中度将进一步提升

1. 融资调控收紧 房企融资集中度将进一步提升

2019年5月以来，融资渠道不断收紧，房企资金链承压不断加大，10月房企融资额更是降至年内较低水平。克而瑞研究中心日前发布数据显示，10月，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%，同比上升17.3%。专家预计，未来融资调控仍将收紧，房企海外融资发债意愿仍将保持积极，行业融资集中度也将进一步提升。
融资额环比均降 融资成本持续高位
克而瑞数据指出，10月房企境内外融资均环比下降。具体来看，境内债权融资额442.25亿元，环比下降19.0%，同比下降13.3%；境外债权融资额355亿元，环比下降18.0%。此外，融资成本环比上升，10月融资成本为7.46%，环比上升0.97个百分点。其中，境外债券单月融资成本9.20%，环比上升2.36个百分点。值得注意的是，部分境外发债成本较高的龙头房企如融创、旭辉等10月境外优先票据发行成本均较年初有不同程度的下降，房企融资成本两极分化。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，10月境内融资持续收紧一方面带来境内融资额的同环比下降，另一方面也导致了房企转战海外融资，10月20日之后境外融资量占据全月境外融资总量的72%。而10月融资成本持续高位则由于该月进行境外发债的企业历来融资成本较高，部分中小型房企融资成本较年初上升，导致10月境外融资成本较高。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从2019年整体来看，房企发债相比去年呈增长态势，同比增长在20%左右。境外发债明显反弹，且融资成本明显增高。目前房企融资发债的意愿仍然较高，加之人民币汇率贬值趋于稳定，房企海外发债动力也会有所增强。
进入11月，已有佳兆业、绿城中国、宝龙地产等多家房企披露美元融资计划。据记者不完全统计，仅11月5日单日，发行规模已达12亿美元。
龙头房企优势突出 融资集中度提升
房玲表示，当前房企融资调控收紧，融资成本上升，房企面临较大的资金压力。“部分中小房企已经宣布破产，未来破产的情况还会持续发生。”
人民法院公告网的公告显示，截至11月6日，2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过420家。据统计局年鉴，相比去年一年破产的458家，今年房企破产速度明显加快。进入11月，截至6日就有14家房地产企业宣告破产。
李宇嘉认为，截至目前破产的房企数量相对2018年工商局统计的全国9.7万家房地产开发商而言，数量并不多，且名单以名不见经传的中小房企为主，也存在空壳公司和没有土储或在售项目的僵尸公司，仅少数为激进扩张，不断加大杠杆导致资金链断裂的大型房企。整体而言，破产数量仍在情理之中，对于房地产市场影响甚微。
李宇嘉还表示，相比之下，当前房地产政策对于大型开发商更为有力。“金融机构存在白名单，开发贷、信托贷款等主流融资仅对TOP30或TOP50的开发商，满足‘四三二’的项目，或潜在库存压力小的区域项目敞开融资。而对于中小开发商的影子融资，不满足‘四三二’要求的项目融资则已关闸。”
华泰证券地产首席分析师陈慎指出，随着行业融资监管持续，规模房企的融资优势正在进一步凸显，预计未来行业融资集中度将进一步提升。同时，具备融资优势的优质房企有望把握新一轮的行业供给侧改革机遇，为集中度的持续提升奠定基础。

2. 融资新规绷紧调控弦 房企分化将加剧

央行和银保监会在2020年最后一天公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》），这意味着房企融资将在2021年面临更加严格的政策环境，房地产市场调控这根弦将继续绷紧，坚持“房住不炒”的总基调不变。多位专家预计，2021年“因城施策”的房地产调控政策将进一步强化，重在保持房地产市场和行业平稳发展。
“房住不炒”基调不变
“2021年楼市调控基调与近几年保持一致，将保持连续性、稳定性。‘房住不炒’、因城施策保障市场平稳运行。在‘稳房价、稳地价、稳预期’目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。”中国指数研究院（简称“中指院”）指数研究副总监陈文静说。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，对于热点城市而言，一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，调控措施必将随之而至。一二线核心城市以及强三线城市更有可能升级限购政策，弱二线以及热点三四线城市更有可能升级限售政策。与之相对的是，库存压力大的城市可能从保市场主体的角度出发，为市场减压，给企业纾困。
从融资方面来看，克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为，一方面，房企降杠杆将是主旋律，未来融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用，来实现规模稳定增长。另一方面，房企融资渠道或进一步受限，房企融资转向真股权融资，同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚，改善负债指标。
从需求端来看，“集中度管理意味着2021年新增房贷总额将会有所缩减，这在一定程度上提高了购房门槛。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。
销售规模可能下滑
克而瑞研究中心预测，2021年商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。
贝壳研究院日前发布报告指出，目前房地产总供应基本可满足住房总需求，市场存量化程度加深，预计五年内新房年销售额将稳步回落，二手房市场交易规模保持在7万亿元之上。
“就存量房与新房之间关系而言，目前北上广深一线城市存量房的占比逐渐提高，二线市场仍然以新房市场为主，存量房占行业的主要地位还为时尚早。”中指研究院企业研究总监李建桥表示。
土地市场方面，“预计土地市场整体会延续2020年末低位运行的趋势。特别是在房地产金融监管升级的背景下，2021年企业拿地将更加谨慎。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，在房企“钱紧”的情况下，房企拿地将会更加审慎，明年土地市场热度大概率难再上升。
龙头阵营趋固化
多位专家认为，融资监管从严将加剧房企分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企将得到更多机会。
克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣说：“现金充裕、财务稳健的房企有望获得更多优质市场资源，央企、国企背景的房企资源优势将进一步凸显。”
中国指数研究院企业研究副总监刘水也称，头部房企地位将愈发稳固，TOP30企业市场份额有望提升，行业第11名至第30名之间的竞争将是最激烈的。
中指院数据显示，2020年千亿房企数量增至41家。千亿房企阵营中分化也在加剧。2020年41家千亿房企中第一位和最后一位销售额相差超6800亿元。
贝壳研究院认为，融资新规强化行业发展新逻辑，房企将处于多元化的转型关键期。

3. 房企融资新规反响积极正面 将稳步扩大适用范围

10月14日，中国人民银行召开第三季度金融统计数据发布会。央行有关部门相关负责人表示，货币政策坚持稳健取向不变，维护正常货币政策空间。
下一阶段将根据形势变化，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。此外，央行将会同住建部和其他相关部门，稳步扩大房企融资新规适用范围。
货币政策司司长孙国峰表示，下一阶段人民银行将继续灵活运用中期借贷便利、公开市场操作、再贷款再贴现等多种货币政策工具，满足经营机构合理的短期、中期、长期的流动性需求，既保持流动性合理充裕，促进货币供应量和社会融资规模合理增长，也不搞大水漫灌，为做好“六稳”“六保”支持经济高质量发展提供适宜的流动性环境。
房企融资方面，彭立峰也指出，融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。
建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。
他称，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

4. 央行：房企融资新规反响积极正面

10月14日，中国人民银行召开第三季度金融统计数据发布会。央行有关部门相关负责人表示，货币政策坚持稳健取向不变，维护正常货币政策空间。
下一阶段将根据形势变化，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。此外，央行将会同住建部和其他相关部门，稳步扩大房企融资新规适用范围。
货币政策司司长孙国峰表示，下一阶段人民银行将继续灵活运用中期借贷便利、公开市场操作、再贷款再贴现等多种货币政策工具，满足经营机构合理的短期、中期、长期的流动性需求，既保持流动性合理充裕，促进货币供应量和社会融资规模合理增长，也不搞大水漫灌，为做好“六稳”“六保”支持经济高质量发展提供适宜的流动性环境。
房企融资方面，彭立峰也指出，融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。
建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。
他称，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

5. 央行：房企融资新规反响积极正面 将稳步扩大适用范围

10月14日，中国人民银行召开第三季度金融统计数据发布会。央行有关部门相关负责人表示，货币政策坚持稳健取向不变，维护正常货币政策空间。
下一阶段将根据形势变化，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。此外，央行将会同住建部和其他相关部门，稳步扩大房企融资新规适用范围。
货币政策司司长孙国峰表示，下一阶段人民银行将继续灵活运用中期借贷便利、公开市场操作、再贷款再贴现等多种货币政策工具，满足经营机构合理的短期、中期、长期的流动性需求，既保持流动性合理充裕，促进货币供应量和社会融资规模合理增长，也不搞大水漫灌，为做好“六稳”“六保”支持经济高质量发展提供适宜的流动性环境。
房企融资方面，彭立峰也指出，融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。
建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。
他称，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

6. 央行：房企融资新规反响积极正面 将稳步扩大适用范围

10月14日，中国人民银行召开第三季度金融统计数据发布会。央行有关部门相关负责人表示，货币政策坚持稳健取向不变，维护正常货币政策空间。
下一阶段将根据形势变化，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。此外，央行将会同住建部和其他相关部门，稳步扩大房企融资新规适用范围。
货币政策司司长孙国峰表示，下一阶段人民银行将继续灵活运用中期借贷便利、公开市场操作、再贷款再贴现等多种货币政策工具，满足经营机构合理的短期、中期、长期的流动性需求，既保持流动性合理充裕，促进货币供应量和社会融资规模合理增长，也不搞大水漫灌，为做好“六稳”“六保”支持经济高质量发展提供适宜的流动性环境。
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建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。
他称，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

7. 央行：房企融资新规反响积极正面 将扩大适用范围

　　目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
　　10月14日，中国人民银行召开第三季度金融统计数据发布会。央行有关部门相关负责人表示，货币政策坚持稳健取向不变，维护正常货币政策空间。
　　下一阶段将根据形势变化，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。此外，央行将会同住建部和其他相关部门，稳步扩大房企融资新规适用范围。
　　货币政策司司长孙国峰表示，下一阶段人民银行将继续灵活运用中期借贷便利、公开市场操作、再贷款再贴现等多种货币政策工具，满足经营机构合理的短期、中期、长期的流动性需求，既保持流动性合理充裕，促进货币供应量和社会融资规模合理增长，也不搞大水漫灌，为做好“六稳”“六保”支持经济高质量发展提供适宜的流动性环境。
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　　建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。
　　他称，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

8. 央行：房企融资新规反响积极正面 将稳步扩大适用范围

10月14日，中国人民银行召开第三季度金融统计数据发布会。央行有关部门相关负责人表示，货币政策坚持稳健取向不变，维护正常货币政策空间。
下一阶段将根据形势变化，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。此外，央行将会同住建部和其他相关部门，稳步扩大房企融资新规适用范围。
货币政策司司长孙国峰表示，下一阶段人民银行将继续灵活运用中期借贷便利、公开市场操作、再贷款再贴现等多种货币政策工具，满足经营机构合理的短期、中期、长期的流动性需求，既保持流动性合理充裕，促进货币供应量和社会融资规模合理增长，也不搞大水漫灌，为做好“六稳”“六保”支持经济高质量发展提供适宜的流动性环境。
房企融资方面，彭立峰也指出，融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。
建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。
他称，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。