REITs发展论坛系列(一)：热议“公募REITs发展机遇”

1. REITs发展论坛系列(一)：热议“公募REITs发展机遇”

   
      12月12日， 由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心担任学术支持，北京基金小镇、中国REITs联盟、中国民生信托有限公司、《比较》杂志 联合举办的“中国（北京）2020国际REITs发展论坛”在北京举行。论坛采用了线上线下相结合的方式，来自REITs领域相关政府及监管部门、国际REITs行业组织、金融机构、原始权益人、投资者、专家学者等嘉宾齐聚一堂，共商REITs制度的发展完善以及行业机遇。本次论坛的主题为：“双循环格局下的公募REITs发展机遇”。
        中国REITs联盟秘书长王刚宣布会议开幕 
   中国REITs联盟秘书长王刚在开幕致辞时表示，2020年4月30日，基础设施REITs的相关法规发布，2020年也因此成为“中国REITs的政策元年”，而2021年有望成为“中国公募REITs的产品元年”。
        美国国家REITs协会（Nareit）CEO史蒂夫·韦彻斯勒视频致辞 
        欧洲REITs协会（EPRA）CEO多米尼克·莫仑豪特视频致辞 
   美国国家REITs协会（Nareit）CEO史蒂夫·韦彻斯勒和欧洲REITs协会（EPRA）CEO多米尼克·莫仑豪特分别通过视频连线方式为大会致辞，表达了对中国REITs发展的期待。
        中国民生信托有限公司执行副总裁林德琼致辞 
   中国民生信托有限公司执行副总裁林德琼在致辞中表示，REITs在中国一定存在较大的发展规模空间，我们应积极规范市场秩序，实行创新业务模式，把握机遇，这需要REITs的相关监管层、税务机关、权益人、投资者以及行业从业者沟通与合作，深入探讨REITs在双循环格局下发展的可能性以及存在的问题，使REITs发挥出最大的效应，助力中国构建双循环发展格局。
        五道口金融学院不动产金融研究中心王娴主任代表中国人民银行原副行长、清华大学五道口金融学院理事长吴晓灵宣读致辞 
   王娴主任代表央行原副行长、学院理事长吴晓灵在会议现场建议，要使REITs产品简明易懂仍然需要从立法上加以完善，通过法律层面尽量减化公募REITs的内部结构和层级，她提出建议，提请国务院制定《资产支持证券（ABS）管理条例》和《不动产投资信托基金(REITs)管理条例》、建立不动产基金管理的专业牌照、明确不动产资产证券化业务的税收政策以及逐步扩大公募REITs的试点范围。
        全联房地产商会创始会长、中国REITs联盟创会会长聂梅生致辞 
   聂梅生表示，养老产业的REITs势在必行。养老物业的运营属性和REITs的稳定性高度契合，一方面REITs为企业提供较低的融资成本，使养老产业链能够形成，反过来，养老产业又可以反哺REITs的进一步发展，同时REITs也可以促进养老机构当中的专业分工，使得开发、投资、运营专署化，使整个产业链更加规范化、精细化、专业化。此外，广谱的参与度是它的特点，它可以分享养老的红利，中小企业甚至公众、投资人都可以参加，同时REITs还有很多针对收益分配、限制所有权过度集中的法律法规，保证投资人的效益。
        中国保险监督管理委员会前副主席魏迎宁发表主旨演讲 
   中国保险监督管理委员会前副主席魏迎宁围绕REITs行业的创新、跨越和展望发表了主题演讲，他表示，基础设施公募REITs具有流动性高、收益相对稳定、安全性强的特点，符合保险资金运用的理念，为保险资金运用拓宽了新渠道，必然成为基础设施领域公募REITs的重要投资者。
        全国社保基金理事会养老金部主任陈向京发表主旨演讲 
   全国社保基金理事会养老金部主任陈向京从机构投资人的角度表达了对REITs的关注，她表示，从国际经验看，REITs资产体现出穿越周期的特点，而我国庞大的存量资产中存在现金流稳定、收益优秀的底层资产，发行REITs潜力巨大，能够满足投资者的投资需求。作为机构投资人会重点关注三方面因素，一是公募REITs的主动资产管理能力；二是多方面参与主体的诉求的协调；三是税收问题。
        深圳证券交易所党委委员、副总经理李辉发表主旨演讲 
   深圳证券交易所党委委员、副总经理李辉就加强REITs配套制度建设发表了演讲。李辉介绍，目前基础设施公募REITs试点的规则制度体系已经初步构建完成，在证监会和发改委的层面形成了“1+2”的制度体系，即证监会和发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，加证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》和发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》等。配套规则层面，证券交易所、中国结算、基金业协会、证券业协会等单位也在有条不紊地推动制定和发布的工作。
        中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳发表主旨演讲 
   中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳现场发言时表示，要规范与创新并行，扎实推进基础设施REITs试点。陈春艳介绍，相较类REITs，基础设施REITs在以下几个方面实现了突破：法律法规配套规则逐步完善、产品属性和发行上市环节更加清晰、产品交易结构与管理模式更加成熟、会计处理与估值定价方式更加贴合实际，未来公募REITs发展可期。
        中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅发表主旨演讲 
   中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅介绍了建行住房租赁首单REITs试点的过程，并对行业进行了展望，他表示，国内住房租赁REITs支持政策在加速推出，希望相关政策加速发展。
        英大基金管理有限公司总经理范育晖发表主旨演讲 
   英大基金管理有限公司总经理范育晖的演讲主要围绕公募基金管理人在基础设施REITs中的重要责任展开，包括打造专业的团队，真正担负起资产管理的责任；把受托资产作为深入研究和学习的领域，成为特定行业、特定领域的专家；深挖产品的成长价值，保护投资者的利益。
        光大理财总经理潘东发表主旨演讲 
   光大理财总经理潘东分享了对银行理财参与公募REITs的思考，她表示，公募REITs之于银行理财的投资价值体现在，公募REITs是攻守兼备的投资品种，它兼顾固定收益和权益属性，在能提供较为稳定项目现金流的同时，还具有资产估值的上升空间，同时，公募REITs作为资产配置大类之一，其资产与债券、股票等市场相关性较低，可分散组合投资风险，基于这些特性，公募REITs是极为适合养老资金配置的投资标的。
   主旨演讲之后，中国（北京）2020国际REITs发展论坛还组织了两场内容密度极高的圆桌讨论。
        圆桌讨论1：凝聚共识，构建REITs生态 
   国家金融研究院副院长、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主任王娴在“凝聚共识，构建REITs生态”的主题下，与清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉，建信住房服务有限责任公司副总裁赵晓英，国寿投资控股有限公司基础设施投资事业部总经理嵇绍军，上海济邦投资咨询有限公司董事长张燎，新加坡交易所（SGX）北京代表处首席代表谢采含从监管视角出发，如何稳妥推进基础设施REITs项目上市。
        圆桌讨论2：聚焦运营、提升REITs价值 
   在公募REITs的运营层面，中国REITs联盟秘书长王刚与英大基金能源REITs资产证券化业务部总经理于炎炎，越秀房托投资信托基金董事会主席、执行董事、行政总裁林德良，光大安石资本市场部董事总经理曾景，北京光环新网企业发展与投资部总经理李伟，上海金顺东投资管理有限公司（京东数科旗下）总经理杨坤进行了探讨，从原始权益人视角出发，探讨了如何遴选优质资产、聚焦资管能力。
   针对基础设施REITs的投融管，本次REITs发展论坛还从REITs管理人视角、投资人视角、资管方视角以及服务机构视角出发，组织了专项闭门研讨。

2. 首批公募REITs试点产品最早或4月份出炉 万亿公募REITs市场再引关注

 　　国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳近日表示，公募REITs首批试点产品近期将推出，并且首批试点不是一个产品，而是一批产品。此前，上交所就公募REITs筹备事宜召集基金公司和券商开会。万亿公募REITs市场再次引起关注。
  　　 首批公募REITs试点产品即将推出，相关细节尚待敲定    
  　　3月31日下午，在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会的“租赁住房融资及证券化的作用”圆桌论坛环节，王步芳表示，公募REITs首批试点有望近期推出。王步芳介绍，证监会第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南等；底层资产方面，长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产等都为选项。
  　　王步芳介绍，从开始探索到现在，公募REITs筹备工作已历经十多年。今年春节前后，证监会开始做安排，希望尽快把公募REITs试点推出来。3月份，相关人士在证监会、交易所做了很多沟通。不出意外的话，近期首批试点会出来。
  　　同样在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会上，中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳谈及公募REITs的进展时表示，做资产证券化业务是为了服务实体经济，“只要有利于实体经济，有利于供给侧改革，我们一定会大力推进。”同时，在推进这些创新的过程中，监管层也会注意防范风险。
  　　近期上交所也召集基金公司和券商开会，商议公募REITs的筹备事宜。接近交易所人士表示，公募REITs是上交所高度关注的产品创新。
  　　种种迹象表明，公募REITs的筹备工作渐入成熟阶段。至于首批试点产品的具体出炉时间，目前尚无一致意见。部分人士认为，快的话，4月份首批试点产品就会出炉。
  　　 运行模式为公募基金+ABS 
  　　从接近交易所人士了解到，公募REITs采取公募基金+资产支持证券(ABS)运行模式，这是业内达成的共识，即产品的载体为公募基金，底层资产以ABS方式存在。专业人士表示，在目前的制度框架下，公募基金+ABS这一模式也是我国发展公募REITs的合理选择。
  　　谈及近期上交所召集券商和基金公司召开的公募REITs相关会议，一位知情人士透露，机构接下来要开始寻找项目，不局限在房地产，但项目净收益水平需能满足潜在投资人的需求。“不鼓励产品设计上出现担保或者差额支付的形式，希望基金公司券商在向潜在投资者推广时强调公募REITs的权益类属性”。
  　　一位券商资管资产证券化负责人这样解释采取公募基金+ABS运行模式的原因：“公募基金不能买楼，ABS不能公开发行，用公募+ABS便既可以公开发行，也可以做到投资于底层的包括房地产资产在内的物业资产。”
  　　北大光华管理学院发布的REITs研究报告显示，公募基金+ABS这种模式能够充分应用现有公募基金和ABS市场的规则和成熟经验，可以尽快培育和发展REITs市场的管理能力，是适合市场现状的一个合理方案。不过业内人士表示，首批试点产品具体细节难言确定，例如产品的投资标的方面需要满足哪些条件等。(中国金融信息网)
  　　30日，中金公司投行部资产证券化负责人、执行总经理秦波表示，对未来资产证券化市场蓬勃有序发展很有信心，公募REITs的出台万众瞩目，将有非常大的想象空间。
  　　秦波是在“第三届中国结构信用与资产证券化全球投资者年会”上作出上述表述的，他认为过去几年，资产证券化产品围绕实体经济服务获得了长足发展。
  　　“我们对未来市场蓬勃有序发展很有信心。”他说，一是服务居民消费的消费金融，以及服务企业融资需求的融资租赁等企业将持续通过资产证券化获得融资。二是供应链金融，其中应收账款证券化将持续帮助企业实现降杠杆的目标。供应链金融ABS将有效降低核心企业的上游融资成本，从而降低实体经济综合融资成本。三是通过REITs、收益权ABS等产品盘活固定资产，为基础设施建设提供建设资金。四是公募REITs的出台万众瞩目，有非常大的想象空间。
  　　秦波认为，市场持续、健康发展和参与主体息息相关。一方面参与主体需要围绕企业的需求持续创新，应收账款、供应链金融、REITs等产品在过去几年里涌现，有效的服务了企业需求。二是需要风险把控，监管机构对产品以及市场情况都非常熟悉，也在有针对性的出台挂牌指南和信息批露指引对市场进行指导。三是投资人的种类日益丰富，境外机构也在密切关注这个市场。(上海证券报)
  　　 前瞻2019:公募REITs元年    
  　　随着去杠杆以及债券市场信用事件的不断发生，2018 年机构投资者的风险收益偏好整体下行，资管新规出台使得银行理财投资配置受到阶段性影响，叠加现阶段很多ABS 产品设计存在依赖发行主体的情况，过去一年多数机构投资者对于ABS 的关注点聚焦在发行主体资信方面，一定程度上偏离了ABS 重视基础资产的机理。尽管年末部分存量类REITs 底层资产的市场化成功处置，能够一定程度上提振市场信心，使投资者关注点重回优质物业资产上来，不过大部分ABS 产品真正实现脱离主体信用还任重道远，这需要投资机构和发行人的共同努力，也需要中介机构更能提升能力、勤勉尽责。
  　　过去四年多的积累推动沪深交易所类REITs 产品成功覆盖国际REITs 市场主要基础物业类别，基本完成了在商业物业尽职调查、交易结构、并购安排等环节的知识储备，初步培育了REITs 的发行人与投资人市场。随着以金融监管部门为代表的政府机关积极推进公募REITs 规则进程、培育市场创新，我们有理由期待2019 年成为中国公募REITs 元年，推动中国商业不动产市场进入新时代！
  　　 存量时代：资产管理能力至上 
  　　“我相信中国房地产市场未来会往一个更成熟的方向去发展。”甘启善接受《中国房地产金融》采访时表示，很多房企逐渐从开发时代迈入存量时代、资产管理时代。
  　　今年房企融资压力持续上升，银行、信托等融资渠道吃紧，导致房企开始对发债的需求陡增。过去三年火热的CMBS 市场，就是房企对资金强烈需求的一个体现。甘启善认为，CMBS 发行呈现较难发行的局面，公司评级AA 级及以下会比较难发行，对发行主体的要求更加趋向看重资产的现金流。
  　　“资产现金流能不能保证未来三至五年存续期中，足够覆盖历史的支出。”甘启善指出，这对房企具有强约束，也要求房企具备资产管理能力。如果说CMBS是要求资产有一个稳定的现金流，那么未来真正推出REITs，则要求资产未来有一个比较看好的增长潜力，包括租金的价格、资产的价格。“这就要求资产管理人需要将资产真正的价值发掘出来，并通过改造、管理，重新提升资产价值。”甘启善说。
  　　关于中国REITs 的发展，甘启善认为无论何时推出，在他看来比较看重投后管理，资产管理人有没有尽到提升资产价值的责任。
  　　对于外资越来越多看好中国房地产市场，甘启善认为，去年外资并购中国资产的趋势还会延续，“所以你会看到市场上的外资基金还是很活跃，但其实市场上真正优质的资产，能够提供不错的投资回报，相对来讲还是比较缺乏，特别是可持续发展方面的资产相对来说比较少。”(中国房地产金融)
  　　(云水长和)

3. 首批公募REITs获准，给A股带来什么？战略性牛市机遇大概率开启

 我查了一下，在上交所获批的5单项目中，有华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金；深交所4单，分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
      我们认为这部分基金一旦进入市场，将会给市场带来资金活水。所以大家不要担心短期市场刮大风后，会不会带来中期调整？绝对不会！
   因为每一次公募进场也好，社保基金进场也好，战略基金进场也好，对于稳定市场形成良性的上涨都会带来较大机会。
   2020年，有关部门批准了REITs基金在中国资本市场落地，但不是对所有房地产投资标的，而是针对国有基础设施基建项目。
      我上一次课程中就告诉大家，不要灰心丧气，要充满信心，因为这么多资金要进来，说明市场是有吸引力的。
      美元近期出现了进一步调整。我们上次还说美元在90的位置上坚挺，结果近段时间美元居然跌破了90这个位置，在最近一周里创调整新低。
   所以人民币有进一步升值的空间，人民币资产已成为全球避险资产，跟黄金一样受到各国机构投资者的广泛青睐。
   据我们统计，中国境内进行投资的QFII，投资时间周期都相当长，而且他们的投资收益往往都是10倍、20倍。为什么贵州茅台这样的公司，股价能一涨再涨，主要原因是外资机构很看好茅台的未来，他们持续持有，带来是超额回报；相反国内散户和一些机构真正敢投茅台的不多，这部分利润已被外资赚走了。
      大家说中国REITs基金进场会投什么样的行业？
     对资产的评估，既不能让国有资产流失，同时还要给未来的基金收益预留一些空间。这对于整个REITs基金管理团队来讲，是一个相当大的学问。他要考虑如何吸引市场的眼球，在发行过程中能让投资者愿意买。
      当然对投资者来讲，买不买基金就两个：
   就像当年社保基金入市，我们有了一次牛市，养老基金入市我们又有了一次牛市，QFII因为当年份额不高，没有撼动市场，但REITs基金入市，我认为牛市机会太大了。
   为什么有人说中国资本市场存在黄金10年的机会，至少这5年我认为机会非常大，这也是为什么海外一些资金急于进入中国资本市场的主因。
   这些人知道政策给市场带来的机会，REITs基金入场，高层对资本市场的重视程度前所未有。因此我认为大家对于REITs基金要有一个认识高度，它决定了中国资本市场未来5年高成长的发展态势存在。
    投资建议仅供参考 

4. 即将发行的REITS基金

亲您好很荣幸为您解答哦![开心][鲜花]即将发行的REITS基金是一、空港股份600463二、栖霞建设600533三、博天环境603603REITs基金募集的资金主要投资于酒店、写字楼、购物中心、工业园、商场、工业和数据中心等，REITs每年至少要把90%净利润拿出来分红。收益的大部分将用于发放分红，至少90%；REITs长期回报率较高。【摘要】
即将发行的REITS基金【提问】
亲您好很荣幸为您解答哦![开心][鲜花]即将发行的REITS基金是一、空港股份600463二、栖霞建设600533三、博天环境603603REITs基金募集的资金主要投资于酒店、写字楼、购物中心、工业园、商场、工业和数据中心等，REITs每年至少要把90%净利润拿出来分红。收益的大部分将用于发放分红，至少90%；REITs长期回报率较高。【回答】
EITs英文全称是：Real Estate Investment Trusts，翻译为房地产投资信托基金，或者不动产投资信托基金。我国的公募REITs是明确了主要投资于基础设施建设，所以在一些已发行的文件中，我国公募REITs又称为基础设施证券投资基金。【回答】

5. 长期收益稳健 公募REITs将成另类投资新工具

作为资本市场重要的创新品种，公募REITs分红稳定、投资门槛低、与股债资产相关度小，兼具抗通胀等特性，成为银行、保险、养老金等机构投资者以及居民增长财产性收入的投资新工具。
 
   
 
  另类投资新工具 
 
 多位业内人士表示，公募REITs产品属于风险 收益 特征介于股票和债券之间的另类投资工具，但因为项目属性不同，公募REITs产品也呈现出不同的权益属性。
 
 中航基金公募REITs业务相关负责人表示，从产品风险收益特征看，公募REITs有稳定的现金分红，波动较低；风险收益低于股票，高于固定收益类产品，较为适合追求稳定投资收益的投资者，将为居民增加财产性收入开辟新渠道。
 
 平安基金REITs有关负责人、东吴基金也认为，基础设施公募REITs具有双重属性，投资者收益主要来源于分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长。从风险收益特征看，公募REITs产品预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
 
 不过，也有多位业内人士指出，不能简单地把公募REITs等同于固定收益特征的产品。
 
 “因为项目的类型不同、地域不同、运营管理人的能力不同，应该有不同的风险等级。不过，目前大部分都将其设为中等风险。”博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示，公募REITs价格波动比债券要高，一些比较严格的投资人会把它与股票划归同一类。
 
 “如果只把公募REITs看成分红收益的产品，就低估了公募REITs给投资者带来的回报潜力。”红土创新基础设施基金投决会委员、外部专家，深创投不动产基金首席投资官孔令艺也认为，目前试点的基础设施公募REITs分为特许经营权项目及不动产产权类项目两类：特许经营权类到期后不能延续，所以能够给投资者带来的回报是存续期间内的收益；而产权型项目可以带给投资者分享资产增值收益的机会，有更好的权益属性。
 
 天达共和律师事务所合伙人、公募REITs团队律师张璇表示，首批试点中污水、高速公路等项目，具备稳定的运营基础，较少受经济环境变化的影响，分配率相对稳定；而产业园、物流园项目，受土地升级、租金、经济发展等因素影响，相对风险较高。
 
  长期收益稳健 
 
 基于公募REITs分红稳定、底层资产价值增值、抗通胀、与股债资产相关度较低等特性，多位业内人士认为，该类产品较为适合保险、银行、养老金等机构投资者，也将成为居民财产性收入的新选择。
 
 中航基金公募REITs业务相关负责人认为，根据国际经验，公募REITs可以提供相对稳定的分红收益，资产长期复合回报也较为可观。公募REITs与股票、债券类金融资产关联性低，风险分散效果较好，具有较高的配置价值。
 
 从投资角度讲，东吴基金认为，公募REITs比较适合追求长期稳定投资收益的个人或者机构投资者：公募REITs以提供长期稳定分红为目标，有利于引导养老金、保险等长期资金投资长期收益型资产；对于普通投资者来说，这次试点推出的公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，产品在二级市场交易为普通投资者开辟了新的资产配置路径及退出机制。
 
 “公募REITs适合各类型投资人。”孔令艺表示，一方面，公募REITs非常适合保险、社保等配置稳定的长期投资者；另一方面，公募REITs也适合普通投资者作为家庭资产配置。美国的统计数据显示，超过43%的美国家庭配置了公募REITs。
 
 不过，作为一种创新产品，市场认知还不够深入，各家公募还要下大力气做好公募REITs的投教工作，让市场更了解该类产品及其特征。
 
 中金基金称，公募REITs是一个新产品，投资人对产品的认知提升需要时间。中金公司和中金基金非常重视投资者教育。未来，中金也将持续将通过研究覆盖，线上线下宣讲培训活动等，持续推动REITs产品的投教工作。
 
 胡海滨也称，“我们也在持续进行公募REITs科普活动，包括基金经理路演、视频、图文等多种形式，方便让各位投资者更加深入、清晰的认识、了解REITs产品。”
 
 中航基金公募REITs业务相关负责人也表示，公司配合监管部门开展了一系列的投教工作，比如强化信息披露，保护投资者利益；向投资者充分揭示REITs基金特有风险。未来公司还会针对更为广泛的合格投资者群体开展有针对性的投教工作。

6. 中国版公募reits的特点

[1]强制分红:在美国等成熟市场，法律要求REITs将绝大部分利润(通常90%以上的利润)分配给份额持有人。 [2]低杠杆操作:在大多数国家和地区，法律对REITs都有明确的最高杠杆限制。比如新加坡规定REITs的杠杆率不能超过35%，中国香港证监会规定REITs的杠杆率不能超过40%。 [3]流动性:公募REITs将完整的不动产资产分割成相对较小的单元，在证券交易所上市交易，成为开放式基金。 【4】多元化:REITs的基础资产可以是写字楼、零售物业、酒店公寓、工厂仓库、医院、养老院等。，以及机场、港口、发射塔、管道、数据中心等基础设施。，所以是比较稳健的投资产品。 [5]税收优惠:有些国家对于REITs的投资收益是免税的，但是要看我们的政策。 扩展信息: 房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。 从不同的角度来看，REITs有很多不同的分类方法。常见的分类方法如下: 1.按照组织形式，REITs可以分为公司型和契约型两种。 基于公司法，发行REITs所募集的资金用于投资房地产资产。REITs具有独立法人资格，独立运作基金，面向不特定投资者募集基金份额。房地产投资信托基金的持有人最终成为公司的股东。 契约型房地产投资信托，以信托契约的设立为基础，通过发行受益凭证募集资金，投资于不动产资产。契约型REITs本身不是独立法人，只是资产，由基金管理公司发起，基金管理人作为受托人受托投资不动产。 两者的主要区别在于设立的法律依据和运作方式不同，所以契约型REITs比公司型REITs更灵活。美国以公司型REITs为主，而英国、日本、新加坡等地的契约型REITs较为普遍。 2.根据投资形式的不同，REITs通常可以分为三类:股权型、抵押型和混合型。 股权REITs投资房地产，拥有所有权。越来越多的股权REITs开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务。但是，REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs的主要目的是将房地产作为投资组合的一部分进行运营，而不是在开发后转售。 抵押房地产投资信托基金是房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收入的主要来源是房地产贷款的利息。 混合型REITs，顾名思义，介于权益类REITs和抵押类REITs之间。他们拥有一些产权，也从事抵押贷款服务。 市场上流通的REITs多为权益型，其他两类REITs占比不到10%，权益型REITs能提供更好的长期投资回报和更大的流动性，市场价格也更稳定。 3.根据运作模式的不同，房地产投资信托基金分为封闭式和开放式两种。 封闭式REITs发行初期限制流通，不得任意增发；开放式REITs为了增加资金投资新的不动产，可以随时发行新股，投资者也可以随时买入，或者在不愿意持有的时候随时赎回。 封闭式REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可以在二级市场卖出。 4.根据资金募集方式的不同，REITs分为公募和私募。 私募REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象特定，不允许公开宣传。一般不上市交易。 公募REITs以公开发行的形式向公众投资者募集信托资金。发行时需要经过监管机构的严格审批，可以大量宣传。

7. 什么是公募REITs？公募REITs优势及投资方法介绍

      各位老百姓又有福了，据我国面向个人投资者的公募REITs(不动产投资信托基金)产品的启动已经进入轨道，并有望在年内正式出炉。现在反正是很兴奋，因为已经期待公募REITs很久了，现在又出了这么好的消息，就忍不住跟大家分享。接下来就来为大家说说公募REITs是什么以及公募REITs有些什么优势让如此期待。
一、什么是公募REITs      按照定义，公募REITs是一种以发行预期年化预期收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合预期年化预期收益按比例分配给投资者的信托基金。      而年内公布的面对个人投资者的方案，按照设想，一只公募REITs将投资两个不动产；或者一只公募REITs投资一个不动产，但基金净资产的50%以上都用于投资该不动产，剩余的资产用于投资股票或者债券。具体方案，还等其正式出炉。二、公募REITs有这3大优势1、让老百姓能够享受不动产预期收益。      相较于其他投资理财产品，公募REITs令老百姓有机会享受不动产预期收益。因为老百姓投资住房相关的公募REITs的话，就有望实现不买房胜似买房的投资预期收益，可以说或许比买房还要划算，毕竟买房的成本那么高，这一点就足够吸引老百姓来投资了。2、投资回报率高。      据了解，公募REITs中，不动产90%以上的预期收益将由REITs投资者享受，长期投资的回报率就相对很高了。虽然还有一部分资金会投资于股票或者债券，会有一定的风险，但由于资金占比并不会太高，因此，总的投资回报率还是相对很高的。3、市场巨大。      随着“租售并举”试点在全国各城市深化推进和住房资产证券化相关政策的推进，我国住房租赁领域的资产证券化和REITs规模或将超过万亿。如此大的市场，对于老百姓来说，隐藏的投资机会也是巨大的，可以说是一个黄金机会。三、老百姓怎么投资公募REITs      来看，公募REITs尚不能一步到位，但消息显示，年内就将出炉。据的了解，有REITs经验的证券公司、基金子公司都可能有机会参与，因此，大家时刻关注证券公司和基金子公司的动态，就有机会及时参与公募REITs的投资。      作者：禹君健 >>查看更多

8. .看公募REITs基金的机构投资者占比

6月21日，首批9只公募REITs上市首日集体收涨，按照此前各家公布的场内外份额持有人结构统计，机构投资者占比普遍在90%以上，按照各基金首发上市价格及募集规模，对应当日各基金涨幅，首批上市REITs投资回报总体已达10.99亿元，机构投资者成最大赢家，部分FOF基金当日账面收益丰厚。[微笑]【摘要】
.看公募REITs基金的机构投资者占比【提问】
6月21日，首批9只公募REITs上市首日集体收涨，按照此前各家公布的场内外份额持有人结构统计，机构投资者占比普遍在90%以上，按照各基金首发上市价格及募集规模，对应当日各基金涨幅，首批上市REITs投资回报总体已达10.99亿元，机构投资者成最大赢家，部分FOF基金当日账面收益丰厚。[微笑]【回答】
6月21日，首批9只公募REITs上市交易，截至收盘全天总成交额达18.60亿元，为当日所有上市基金交易成交额729.68亿元的2.55%，成交额最大的是N普洛斯（508056，SH）3.05亿元。
出于对创新投资工具和底层资产的认可，9只REITs早在基金路演阶段就吸引众多机构投资者围观，在首发上市之日见证了“开门红”。【回答】
根据各家基金公司此前发布的产品上市公告，有关首批REITs基金的投资者结构中依然是机构参与者居多，包括券商、银行、理财还有其他资管类产品。有基金公司人士向记者表示，除了原始权益人以外，机构投资者的比例不能低于70%。【回答】
按照各只REITs的首发上市价格及募集规模，9只REITs拟募集份额基础价值总计在314.03亿元，叠加各只基金场内交易价格的6月21日涨幅，募集份额价值已跃升至325.02亿元，增值近11亿元。【回答】
其中，蛇口产园（180101，SZ）募集份额总价值已升至23.85亿元，较原先20.79亿元增加3.06亿元，系6月21日涨幅达14.72%所致。记者从此前参与蛇口产园战略配售、网下配售及公众认购等投资者中发现，截至6月11日，该基金场内前十名持有人均为机构投资者，除招商局蛇口工业区控股股份有限公司外，基金公司持有基金份额最多为9000万份，按照首发2.31元/份及6月21日涨幅计算，账面回报已高达3060万元。【回答】