5年期LPR首现下调 中国购房者房贷成本小降

1. 5年期LPR首现下调 中国购房者房贷成本小降

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心20日披露第三期贷款市场报价利率(LPR)。据披露，1年期与5年期LPR均下调0.05个百分点，其中，5年期以上品种为报价机制改革以来首次下行。多位房地产业内人士指出，这会带来中国购房者房贷成本的小幅下降。
根据此次披露的数据，11月份，1年期LPR利率为4.15%，此前为4.2%；5年期LPR利率为4.80%，此前为4.85%。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，按照最新公布的5年期以上LPR，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.8%；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.4%。
此次5年期的LPR虽然下调0.05个百分点，但国仕英指出，对房地产市场影响并不大。特别是临近年底，银行放贷额度基本已经用完，加之房地产市场仍处于高压态势并未放松，此次LPR下调并不会对房地产市场有较大影响。
严跃进指出，以“100万元(人民币，下同)贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算，2019年11月份，该机构统计的64个城市首套房的月供额为5731元，相比10月份的5762元小幅减少31元。
严跃进表示，此次利率的调整，对于原先已经签订的购房贷款影响并不大，主要是影响后续新签订的房贷合同。同时，此次LPR基础利率的调整，总体上符合预期，进一步体现了当前中长期贷款利率下调和降低成本的导向。
中原地产首席分析师张大伟指出，从全国看，各地房贷执行利率基本为首套房基准利率上浮10%-20%左右，二套房在基准利率基础上上浮20%-30%。对于上浮较少的地区，如上海等个别城市有可能利率会有轻微上行，但整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。
国家统计局此前公布的房价数据显示，10月份，70个大中城市中，二手房价环比下跌的城市占半数，创下四年多来的新高。房价持续降温态势。张大伟认为，目前LPR降幅微弱，并不足以导致市场再次出现反弹，整体年末房地产市场有望保持平稳。

2. 随着LPR新机制出炉，未来房贷利率会呈现怎样的趋势？

随着LPR新机制的出炉，未来房贷利率应该不会再下降了，但是会根据不同的省份做出相应的调整。

LPR新机制：因城施策。中国人民银行新发放的关于个人住房贷款利率公告第四条里有关于“因城施策”的方案。这个应该是新出来的办法，以前都是全国统一的，但是各大城市发展水平不一样，肯定也会有所差异。从这次的公告看来，中国人民银行以后将会把调整当地个人住房贷款利率的权利直接交给省级部门来确定，这样就可以根据当地的房地产市场形势变化，再依据国家统一规定的信贷政策基础来制定出最适合的调整。

LPR新机制：明确利率标准。
中国人民银行新发放的关于个人住房贷款利率公告第三条里对于个人住房贷款的利率也做出了相应的标准。关于个人购买首套商业性住房时，个人住房贷款利率不能比相应期限贷款的市场报价利率低。而关于二套个人住房贷款上，其利率则要在相应期限贷款市场报价利率的基础上再加60个基点。

LPR新机制：存量房客户不会受到影响。
对于已经购买过房子的客户可以不用担心这方面的变化。这次中国人民银行采取的是新老话短的办法。中国人民银行新发放的关于个人住房贷款利率公告第七条里对于这方面也有解释，19年10月8日以前，已经发放的商业性个人住房贷款，会按照之前的合同约定执行。已经签订了合同却还没有发放个人住房贷款的，也会按照之前的合同约定执行。

3. 5年期以上LPR下降首日：首套房贷利率降至4.1%，对楼市影响几何？

这样做可以显著刺激楼市行情，同时也能够多去鼓励大家积极买房。
这是一个非常简单的道理，当5年期的lpr下降的时候，这基本上意味着个人住房贷款的利率会继续下降。在此之前，居民所申请的个人住房贷款的利率曾经高达6.25%左右，因为很多城市的房地产行情并不好，所以我们的个人住房贷款利率也在不断下调，并且下调到了4.1%的幅度。当居民购房的时候，居民所申请的个人住房贷款所产生的利息也会不断下降，所以大家的买房成本其实会显著降低，大家买房的意愿也会进一步增强。
首套房的贷款利率降低到了4.1%。
这是一个非常夸张的概念，在短短两年之内，我们的个人住房贷款的首套房的贷款利率已经降低到了4.1%，降低的空间达到了2%左右。如果一个人申请了100万的个人住房贷款的话，这基本上意味着这个人可以享受到至少30万以上的贷款利息的差值。
这个措施会提振各个地方的楼市行情。
在个人住房贷款利息逐渐下降的时候，很多人不仅会选择主动偿还个人住房贷款，没有买房的人也会到各个城市积极买房。特别是对于广大年轻人来说，当年轻人到了结婚生子的年龄之后，因为买房的限制进一步减少，买房的成本进一步降低，所以广大年轻人将会成为买房的独立人群。
与此同时，我个人认为以后的个人住房贷款利率可能会被降到3%左右，如果换了下行情继续向下的话，以后的个人住房贷款甚至有可能会达到2%。到那个时候，买房将不再会成为一件困难的事情，多数年轻人也会拥有属于自己的房子。

4. 房贷利率又降了，LPR是大势所趋

5. 5年期以上LPR不变 实际房贷利率或下调

3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，均与上一期持平，超出市场预期。
　　5年期以上LPR被认为与房贷关系更大，本次5年期以上LPR按兵不动颇令人意外。多位业内人士表示，在市场逐渐复苏的情况下，出现降息预期落空，肯定会影响部分购房者信心，也凸显了金融领域坚持“房住不炒”的决心，但房贷利率预计仍将下行。
　　边际调整预期落空
　　进入3月，金融监管机构对房地产金融政策表态未变，仍坚持“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的态度。
　　3月17日，银保监会首席风险官肖远企表示，目前房贷政策整体没有变化，个别地方和银行作出的首付比例和贷款利率调整都在政策允许范围内。只要保持在总体房贷政策范围内，每个地方都可以按照“一城一策”原则进行调整。从目前看，地方和银行房贷政策调整都没有突破总体政策要求。
　　受疫情影响，2月份房地产销量受到较大冲击，房贷规模亦明显下滑。据国家统计局数据，1-2月份全国固定资产投资同比下降24.5%，创历史最低，其中房地产开发投资同比下降16.3%；全国商品房销售面积同比下降39.9%，商品房销售额同比下降35.9%。
　　从金融角度看，2月底至今出现个别银行在监管政策内的降低首付政策试探，大多为“一日游”或是错误信息炒作，对市场影响非常有限。如3月10日有传言称，湖州银行已开始首套房首付降至二成、二套房降至三成政策。当日深夜，湖州银行在其官方公众号发布声明表示，近期该行个人住房信贷政策没有调整和改变，相关传言不实。
　　值得注意的是，房贷利率未见明显松动，但房企尤其是龙头房企债务融资却出现井喷之势。仅以“疫情防控债”为例，截至3月10日，与房地产相关的“疫情防控债”就已经达到28只，合计募集资金337亿元。同时，债券发行利率屡创新低。例如万科A近期发行25亿元公司债券，其中品种一实际发行规模15亿元，最终票面利率低至3.02%。债务融资的放宽，为房企度过当前非常时期提供了相对充裕的资金。
　　后续仍有降息空间
　　尽管本轮5年期以上LPR报价未降，但多位金融和房地产人士均表示，目前实际已经处于降息周期，房贷利率不可能继续上涨，未来仍有下降空间。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然LPR利率本身没有调整，但预计各地商业银行近期的实际房贷利率会有下调的可能。
　　近日，融360大数据研究院发布报告称，2月全国首套房贷款平均利率为5.5%，环比下降1BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP，为5年期LPR加点101BP。这是首套房、二套房贷利率连续两个月下降。
　　其中，2月19个城市首套房贷款利率环比有所下调，但下调幅度都比较小，均在1-5个BP之间。一线城市中，除北京外，另外三个城市再次下调首套房贷款利率水平。广州和深圳均环比下调3个BP，上海则环比下调2个BP，下调后首套房贷利率再创新低，仅4.8%，与对应期限的5年期LPR水平一致。二线城市中，重庆环比下降5BP。
　　2月，进入全国首套房贷利率最低前十城市榜单的分别是：上海、厦门、天津、深圳、乌鲁木齐、哈尔滨、广州、珠海、海口、北京。其中，上海、厦门和天津最低，平均房贷利率分别为4.8%、5.1%和5.12%，其它七个城市首套房贷利率水平也在5.35%以下。

6. 5年期以上LPR不变 实际房贷利率或下调

3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，均与上一期持平，超出市场预期。
5年期以上LPR被认为与房贷关系更大，本次5年期以上LPR按兵不动颇令人意外。多位业内人士表示，在市场逐渐复苏的情况下，出现降息预期落空，肯定会影响部分购房者信心，也凸显了金融领域坚持“房住不炒”的决心，但房贷利率预计仍将下行。
边际调整预期落空
进入3月，金融监管机构对房地产金融政策表态未变，仍坚持“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的态度。
3月17日，银保监会首席风险官肖远企表示，目前房贷政策整体没有变化，个别地方和银行作出的首付比例和贷款利率调整都在政策允许范围内。只要保持在总体房贷政策范围内，每个地方都可以按照“一城一策”原则进行调整。从目前看，地方和银行房贷政策调整都没有突破总体政策要求。
受疫情影响，2月份房地产销量受到较大冲击，房贷规模亦明显下滑。据国家统计局数据，1-2月份全国固定资产投资同比下降24.5%，创历史最低，其中房地产开发投资同比下降16.3%；全国商品房销售面积同比下降39.9%，商品房销售额同比下降35.9%。
从金融角度看，2月底至今出现个别银行在监管政策内的降低首付政策试探，大多为“一日游”或是错误信息炒作，对市场影响非常有限。如3月10日有传言称，湖州银行已开始首套房首付降至二成、二套房降至三成政策。当日深夜，湖州银行在其官方公众号发布声明表示，近期该行个人住房信贷政策没有调整和改变，相关传言不实。
值得注意的是，房贷利率未见明显松动，但房企尤其是龙头房企债务融资却出现井喷之势。仅以“疫情防控债”为例，截至3月10日，与房地产相关的“疫情防控债”就已经达到28只，合计募集资金337亿元。同时，债券发行利率屡创新低。例如万科A近期发行25亿元公司债券，其中品种一实际发行规模15亿元，最终票面利率低至3.02%。债务融资的放宽，为房企度过当前非常时期提供了相对充裕的资金。
后续仍有降息空间
尽管本轮5年期以上LPR报价未降，但多位金融和房地产人士均表示，目前实际已经处于降息周期，房贷利率不可能继续上涨，未来仍有下降空间。
严跃进认为，虽然LPR利率本身没有调整，但预计各地商业银行近期的实际房贷利率会有下调的可能。
近日，融360大数据研究院发布报告称，2月全国首套房贷款平均利率为5.5%，环比下降1BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP，为5年期LPR加点101BP。这是首套房、二套房贷利率连续两个月下降。
其中，2月19个城市首套房贷款利率环比有所下调，但下调幅度都比较小，均在1-5个BP之间。一线城市中，除北京外，另外三个城市再次下调首套房贷款利率水平。广州和深圳均环比下调3个BP，上海则环比下调2个BP，下调后首套房贷利率再创新低，仅4.8%，与对应期限的5年期LPR水平一致。二线城市中，重庆环比下降5BP。
2月，进入全国首套房贷利率最低前十城市榜单的分别是：上海、厦门、天津、深圳、乌鲁木齐、哈尔滨、广州、珠海、海口、北京。其中，上海、厦门和天津最低，平均房贷利率分别为4.8%、5.1%和5.12%，其它七个城市首套房贷利率水平也在5.35%以下。

7. 5年期以上LPR首次下降，百万房贷月供可减少30元

11月，LPR报价迎来全面下调，1年期与5年期以上LPR均下调5个基点。这也是8月20日以来，房贷利率首次下调。

11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均较10月下降5个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
从房地产市场来看，更能反映按揭贷款利率走向的则是5年期LPR。自今年8月改革以后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按11月20日5年期以上LPR为4.8%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按11月20日5年期以上LPR计算为5.4%），而在此之前的3个月内，首套房贷款利率一直执行的是最低4.85%；二套房贷款利率最低5.45%。
从直接表现看，无论是首套房还是二套房，相应的个人住房贷款利率均下调了5个基点，购房者的利息支出将有所降低。

按照上海易居房地产研究院发布的最新一期《中国LPR房贷利率报告》，以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算，11月份，监测统计的64个城市首套房的月供额为5731元，相比10月份的5762元减少了31元。二套房和首套房的减负效应差异不大，相比10月，均减少了32元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次LPR基础利率的调整，总体上符合预期，体现了贷款市场降利率、降成本的导向。中长期利率的调整，也使得房贷利率本身面临下调的空间。其对于降低贷款成本、刺激购房者积极入市和办理贷款等都有较为积极的作用。

此次利率的调整，对于原先已经签订的购房贷款合同并不会有太大的影响，更多的影响是体现在后续新签订的房贷合同上，即对于11月下旬以及未来的购房交易会有影响。从目前的货币政策和房地产市场来看，短期内类似利率将以下调为趋势，所以客观上有助于刺激后续的市场交易，相关房企也将面临更好的去库存窗口期。
“房贷利率可以通过加点来调控，短期内房贷利率的快速下调不太可能，但此次的下调是一个信号，未来要关注利率下降的幅度与频率，将会左右楼市走向。”深圳中原董事总经理邓叔伦表示。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则指出，此次5年期的LPR虽然下调0.05个百分点，但对房地产市场影响并不大，部分政府或银行有可能会上调加点基数，临近年底，银行放贷额度基本已经用完，加之房地产市场仍处于高压态势并未放松，此次LPR下调并不会并不会对房地产市场有较大影响。虽然LPR下调基点是利好因素，节约购房成本，但就目前形势来看，并不会对房地产有较大影响。

8. 5年期以上LPR首次下调 存量房贷利率不是立即更新

　　11月20日，LPR利率进行第四次报价，1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，此前为4.2%；5年期以上LPR为4.80%，此前为4.85%，均下调5个基点。值得注意的是，这是LPR自设立以来，5年期以上LPR首次下降。
　　9月以来央行动作频频
　　9月以来，央行动作频频。9月初央行宣布降准之后，9月17日MLF利率没有像市场预期的那样下调，9月20日第二次LPR出炉，1年期LPR下降了5BP（1BP=0.01%），5年期保持不变。10月20日，1年和5年期LPR均保持不变。11月5日上午，MLF利率小幅下降5bp，这是逾三年来央行首次下调该利率。11月15日，当日无MLF到期，但央行意外进行MLF操作，净投放2000亿元，以对冲月中缴税对资金面的影响，中标利率持平报3.25％。当日还有对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整，释放长期资金约400亿元。
　　11月18日，央行以利率招标方式开展了1800亿元逆回购操作。期限为7天，利率为2.5%。央行上次逆回购还是在10月25日，当时利率为2.55%。
　　央行上周末最新发布的三季度货币政策执行报告称，要继续保持定力，把握好政策力度和节奏，加强逆周期调节，加强结构调整，妥善应对经济短期下行压力，坚决不搞“大水漫灌”，保持广义货币 M2 和社会融资规模增速与名义 GDP 增速相匹配。注重预期引导，防止通胀预期发散，保持物价水平总体稳定，坚持用市场化改革方法降低实体经济融资成本，推动银行更多运用 LPR，引导金融机构增加对实体经济特别是民营、小微企业的支持。
　　定价基准下行引导房贷利率下调
　　今年8月，央行宣布实行房贷利率的新政策，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
　　以北京为例，目前北京个人住房贷款定价基准为:首套个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）+55基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）+105基点。
　　温彬认为，5年期以上LPR下调5个bp有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下也有利于房地产市场保持平稳发展。
　　中原地产首席分析师张大伟分析称，对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而1年期LPR主要是企业贷款成本，5年期以上LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR以上的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次LPR利率下调，进一步体现了中长期贷款下调的导向，对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。客观上也使得房贷本身的压力减少。
　　根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少，对于一套100万贷款、30年期等额本息的贷款来说，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供将减少31元。
　　房贷利率下降不会立即生效
　　不过，虽然LPR每月更新，但按照银行房贷合同，房贷客户的利率不会每个月都随之变动。
　　LPR新规执行后，多家银行已经改变了房贷利率重定价的周期。北京青年报记者了解到，目前市场上不同银行对重定价周期出现了三种不同规定。
　　比如，民生银行和兴业银行等银行个人房贷合同期满12个月重定价。工行的重定价周期至少一年。举例来说，某客户今年10月20日签订的首套房贷合同，享受的房贷利率是LPR+55个基点，要到明年的10月20日银行才会重新确定该客户享受的房贷利率。
　　也有银行在新规执行后，依然是每年1月1日按照当时的LPR重新定价，客户需要在每年1月份注意自己月供的变化。还有银行表示，究竟是每年1月1日调整，还是以合同签订日期满年调整，客户可以与银行协商后确定。
　　此外，多家银行表示，重定价时，合同签订时的加点数不变，新的利率会以重定价日期最近的LPR利率为准加上加点数确定。
　　文/本报记者　程婕
　　观点
　　LPR下调切实降低实体经济融资成本
　　盛松成 （上海市人民政府参事、中国人民银行调查统计司原司长）：
　　中国目前不面临通缩压力，且仍有财政空间，因此积极的财政政策仍是第一考量，而货币政策则起到辅助性作用。
　　温彬 （中国民生银行首席研究员）：
　　此次LPR下调明确货币政策价格工具传导机制，切实降低实体经济融资成本。
　　明明 （中信证券研究所副所长）：
　　虽然住房抵押贷款利率等长期贷款利率的定价基准有所下行，但三季度货币政策执行报告中仍然坚持不将房地产作为短期经济刺激手段，房地产调控政策仍然坚持因城施策的思路。