公司型房地产信托投资的特点

1. 公司型房地产信托投资的特点

一、贷款型信托融资模式

       在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
       特点及优劣势
       1. 对公司(项目)要求 ：“四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强。
       2. 要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。
       3. 退出方式：偿还贷款本金。
       4. 融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。
       5. 融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。
       6.  融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%- 20%居多。
       7. 优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。
       8. 劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

       二、股权型信托融资模式

       在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
       特点及优劣势：
       1. 对公司(项目)要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强。
       2. 要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保
       3. 退出方式：溢价股权回购。
       4.  融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果。
       5. 融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。
       6.  融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。
       7. 股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）。
       8. 优势：
       a) 能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；
       b) 其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
       9. 劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

       三、混合型信托融资模式（夹层融资型）

       债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
       特点及优劣势：
       1. 对公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目。
       2. 要求的风险控制机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管。
       3. 受托支付综合采用退出方式：贷款偿还及溢价股收购。
       4. 融资金额：一般在5亿以上。
       5. 融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长。
       6. 融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年。
       7. 优势：
       a) 信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构；
       b) 债权部分成本固定 不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。
       8. 劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

       四、财产受益型信托融资模式

       利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
       特点及优劣势：
       1. 对信托财产要求：
       a) 业已建成，产权清晰，证件齐全；
       b) 能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业。
       2. 要求风险控制机制:
       a) 通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；
       b) 回购承诺及第三方担保；
       c) 物业抵押、股权质押等。
       3. 退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权.
       4. 融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定。
       5. 融资期限：一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用。
       6. 融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，12-18%/年，视资产质量而定。
       7. 优势：
       a) 在不丧失财产所有权的前提下实现了融资；
       b) 在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。
       8. 劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。

2. 按信托财产的不同，划分的信托的种类不包括( )。

B
答案解析：
[解析]
按信托财产的不同，信托可以划分为资金信托、动产信托。不动产信托和其他财产信托等。B项属于按委托人或受托人性质的不同进行划分的。

3. 简述房地产企业信托投资基金风险的类型

1.整体经济风险。在全球经济低迷衰退的环境下，房地产的租金水平下降，而租金违约率与空置率上升，将会对房地产信托投资基金的收益会产生影响。　　2.房地产周期性风险。房地产是一种周期性资产，由房地产衍生的证券也可能存在周期性的价格波动。　　3.政策风险。房地产信托投资基金的负债率及其持有的房地产资产的估值，会因为相关法律、税收制度和会计制度发生变化时而产生影响。　　4.利率变动引起的价格波动风险。房地产信托投资基金与债券之间的价差会影响投资者介入房地产信托投资基金的意愿。然而，房地产信托投资基金的短期表现普遍受到证券市场多头和空头以及高利率的影响，从长期来看，房地产信托投资基金的价格仍取决于标的资产的质量和盈利能力。【摘要】
简述房地产企业信托投资基金风险的类型【提问】
亲您好很荣幸为您解答哦![开心][鲜花]简述房地产企业信托投资基金风险的类型是整体经济风险、房地产周期性风险、政策风险、利率变动引起的价格波动风险。房地产信托和投资基金是金融产品，通过汇集个人和机构投资者的资金，可以产生稳定的现金流收入。【回答】
1.整体经济风险。在全球经济低迷衰退的环境下，房地产的租金水平下降，而租金违约率与空置率上升，将会对房地产信托投资基金的收益会产生影响。　　2.房地产周期性风险。房地产是一种周期性资产，由房地产衍生的证券也可能存在周期性的价格波动。　　3.政策风险。房地产信托投资基金的负债率及其持有的房地产资产的估值，会因为相关法律、税收制度和会计制度发生变化时而产生影响。　　4.利率变动引起的价格波动风险。房地产信托投资基金与债券之间的价差会影响投资者介入房地产信托投资基金的意愿。然而，房地产信托投资基金的短期表现普遍受到证券市场多头和空头以及高利率的影响，从长期来看，房地产信托投资基金的价格仍取决于标的资产的质量和盈利能力。【回答】
亲亲，4个类型：整体经济风险、房地产周期性风险、政策风险、利率变动引起的价格波动风险。【回答】
1.整体经济风险。在全球经济低迷衰退的环境下，房地产的租金水平下降，而租金违约率与空置率上升，将会对房地产信托投资基金的收益会产生影响。　　2.房地产周期性风险。房地产是一种周期性资产，由房地产衍生的证券也可能存在周期性的价格波动。　　3.政策风险。房地产信托投资基金的负债率及其持有的房地产资产的估值，会因为相关法律、税收制度和会计制度发生变化时而产生影响。　　4.利率变动引起的价格波动风险。房地产信托投资基金与债券之间的价差会影响投资者介入房地产信托投资基金的意愿。然而，房地产信托投资基金的短期表现普遍受到证券市场多头和空头以及高利率的影响，从长期来看，房地产信托投资基金的价格仍取决于标的资产的质量和盈利能力。【回答】
这是每个类型的具体描述哦亲[微笑]【回答】
论文考试[左捂脸]【提问】
亲亲，如果是论文就有点为难了[捂脸]【回答】

4. 下列关于房地产信托的说法中，正确的是（ ）。

【答案】B
【答案解析】房地产信托具有较高收益性，所以C不对，房地产信托的流动性较差.所以A不对。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性.因此不具有单一性。

5. 下列关于房地产信托的说法中，正确的是（ ）。

【答案】B
【答案解析】房地产信托具有较高收益性，所以C不对，房地产信托的流动性较差.所以A不对。选项D房地产信托融资方式既可以是资金，也可以是物资，具有多样性和灵活性.因此不具有单一性。

6. 求房地产信托和房地产投资信托基金的差别！

房地产信托是信托公司是金融机构，他从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资，资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。门槛一般是100万人民币，一般为固定期限12-24个月，合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。资金和收益按信托约定兑付。 可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方，介入的项目一般为前期，4证齐全后，一般只能做同公司同一个项目。一只盘子较小，通常是6千万-3亿之间。该信托目前在国内做很多了。
房地产投资信托基金，又称REITS，门槛较房地产信托高，投资门槛一般是1000万人民币以上或者更高，而且期限比房地产信托长，有3-5年的，盘子一般比较大，几十个亿的都有。一般没有设固定预期收益率，通常设IRR。资金为大的地产投资机构，通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金，可以投不同公司的N个项目。目前国内做该种信托基金的还较少。

7. 房地产信托投资的定义和本质是什么？

　　　　　　　　房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门 持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在 各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过 REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。
　　　　　　从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募 集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设 立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债 券的投资方式。

8. 房地产信托投资基金的种类

从不同角度看，对 REITs 有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下几种：1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型 REITs 与公募REITs的主要区别在于：第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。