多重利好叠加刺激，房地产板块大幅上涨!

1. 多重利好叠加刺激，房地产板块大幅上涨!

盘面观察
周四两市延续昨日强势，两市成交额合计12755亿。盘面观察，房地产、建筑建材、医药生物等行业涨幅居前，仅公共事业行业微跌报收。两市涨停118家，跌停3家，北向资金净买入额53.65亿。沪指涨1.4%，报3215.04点，深成指涨2.41%，报12289.97点，创指涨2.87%，报2710.73点。
 
后市展望
昨日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。其中提到要及时研究和提出有力有效地防范化解房地产企业风险应对方案。随后，央行、银保监会、证监会等部委迅速开会和发文表态。央行表示货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，大力支持中小微企业，坚定支持实体经济发展，保持经济运行在合理区间。财政部表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。外汇局提到配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展。银保监会表态支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证监会也表示积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。
我们都知道中国在过去十多年的城镇化的过程中，房地产对经济增长扮演着举足轻重的角色。但是由于行业调整与一些房企经营过于激进出现资金困难，相关风险已经波及行业乃至整个金融系统。这次六部委同时发声，我们认为旨在化解房地产行业风险，但房住不炒的总基调仍然没有改变。不过，预计后续房地产政策会边际改善，后续关于房地产行业方面仍有较多利好政策持续释放，比如进一步支持并购贷、支持刚需、房企融资改善等方面。自2021年10月推出房地产税试点，市场一直担忧房地产税扩容，此次财政部明确年内不会扩大房地产税改革试点城市，有利于改善市场悲观预期，提振市场需求。
总的来看，因城施策的政策框架下，政策改善型城市逐渐扩容、改善政策范围逐渐扩大，预计市场信心逐渐改善，行业基本面有望触底回升。行业的触底回升，有望带动建筑建材、家用电器等大宗消费回升。
 
操作策略
随着市场连续两天反弹，不排除后续指数和行业出现分化。短期来看，低估百分位与超跌板块是目前市场关注重点，建议可以关注地产、建筑建材与生物医药机会。中期来看，建议关注稳增长预期下的金融与新基建（TMT、国防军工、新能源），还有通胀预期下的水泥、钢铁、有色金属、石油天然气和煤炭的反弹机会。
【广发 证券高级投资顾问 黎衍军，执业证书编号：S0260612110012】

2. 多重利好叠加刺激，房地产板块大幅上涨!

盘面观察
周四两市延续昨日强势，两市成交额合计12755亿。盘面观察，房地产、建筑建材、医药生物等行业涨幅居前，仅公共事业行业微跌报收。两市涨停118家，跌停3家，北向资金净买入额53.65亿。沪指涨1.4%，报3215.04点，深成指涨2.41%，报12289.97点，创指涨2.87%，报2710.73点。
 
后市展望
昨日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。其中提到要及时研究和提出有力有效地防范化解房地产企业风险应对方案。随后，央行、银保监会、证监会等部委迅速开会和发文表态。央行表示货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，大力支持中小微企业，坚定支持实体经济发展，保持经济运行在合理区间。财政部表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。外汇局提到配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展。银保监会表态支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证监会也表示积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。
我们都知道中国在过去十多年的城镇化的过程中，房地产对经济增长扮演着举足轻重的角色。但是由于行业调整与一些房企经营过于激进出现资金困难，相关风险已经波及行业乃至整个金融系统。这次六部委同时发声，我们认为旨在化解房地产行业风险，但房住不炒的总基调仍然没有改变。不过，预计后续房地产政策会边际改善，后续关于房地产行业方面仍有较多利好政策持续释放，比如进一步支持并购贷、支持刚需、房企融资改善等方面。自2021年10月推出房地产税试点，市场一直担忧房地产税扩容，此次财政部明确年内不会扩大房地产税改革试点城市，有利于改善市场悲观预期，提振市场需求。
总的来看，因城施策的政策框架下，政策改善型城市逐渐扩容、改善政策范围逐渐扩大，预计市场信心逐渐改善，行业基本面有望触底回升。行业的触底回升，有望带动建筑建材、家用电器等大宗消费回升。
 
操作策略
随着市场连续两天反弹，不排除后续指数和行业出现分化。短期来看，低估百分位与超跌板块是目前市场关注重点，建议可以关注地产、建筑建材、与生物医药机会。中期来看，建议关注稳增长预期下的金融与新基建（TMT、国防军工、新能源），还有通胀预期下的水泥、钢铁、有色金属、石油天然气和煤炭的反弹机会。
【广发 证券高级投资顾问 黎衍军，执业证书编号：S0260612110012】

3. 房地产板块持续下挫，这背后的因素有哪些？

因素一，生育率持续下滑，人口负增长提前到来。虽然国家已经宣布全面放开三胎限制，但从当前的社会行情来看，大部分人依旧不愿意多生孩子，这就会让我国的生育率持续下滑。甚至于有机构表示，今年上半年全国新出生人口已经同比下跌了16%，按照这一数据，今年我国人口就很有可能会迎来负增长。不管在什么时候，人口都是支撑房价的基础，一旦市场上的人口减少，由于购房需求的降低，房价多多少少都会出现下跌。所以人口问题，就是影响房价下跌最重要的因素之一，而且这个因素还很难被改变，至少在居民生活成本没有明显的下降之前，是不可能改变的。

因素二，销售变难，开发商以及炒房者必须“自救”。楼市全面下滑带来最明显的变化之一就是，开发商以及炒房者手里的房子变得越来越难卖掉，出现大幅度下跌的成交就是最好的证据。但是开发商跟炒房者又必须要把手里的房子卖掉才能赚钱，最起码也需要卖掉手中多余的房产来止损，否则唯一的结局就是破产。因此最近一段时间市场上出现了一大批降价抛售的房产，特别是开发商给出的降价幅度越来越大，感觉都陷入了“内卷”当中，甚至官方都不得不出台政策对此进行限制。但就算如此，在楼市行情全面下滑的大趋势之下，不管是开发商也好，还是炒房者也罢，都还是需要通过降价来“自救”。

因素三，房价收入比明显不合理，并且存在下跌趋势。根据统计的数据显示，上半年全国重点百城的平均房价收入比达到了12.9%，同比上年下跌了2.6%。高达12.9的房价收入比，那就说明我国的现阶段的房价远超居民承受能力。而另一方面房价收入比出现下跌，那就是说明我国的房价收入比正在朝着合理的水平发展，在居民收入没出现明显增长之前，这就意味着房价在慢慢下跌。


因此在以上三个因素的影响下，随着楼市全面进入到下滑阶段，接下来市场上的房价很有可能会要出现明显的下跌。也许短期内房价不可能回到合理水平，但长期来看，刚需买房只会变得越来越容易。
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4. 地产股是否还有上涨空间

如果大盘指数稳得住，地产股的上涨空间是挺大的。一线地产股000024、600048、000002和600383去年和今年业绩都是稳定上升的。虽然去年以来已经涨幅较大，但是相比于2009年的高点还是低位。二三线尚未炒作的地产绩优股更值得关注。
关键问题是大盘几乎不可能稳住，市场的消息面没有利好利空不断，而且资金也是一个劲儿往外流。今年收官很有可能连2000点都保不住。所以，即使是绩优地产股也会有相当大一部分面临被错斩的命运，相对而言还是超跌反弹时做比较实惠一点。

5. 地产股是否还有上涨空间

如果大盘指数稳得住，地产股的上涨空间是挺大的。一线地产股000024、600048、000002和600383去年和今年业绩都是稳定上升的。虽然去年以来已经涨幅较大，但是相比于2009年的高点还是低位。二三线尚未炒作的地产绩优股更值得关注。
关键问题是大盘几乎不可能稳住，市场的消息面没有利好利空不断，而且资金也是一个劲儿往外流。今年收官很有可能连2000点都保不住。所以，即使是绩优地产股也会有相当大一部分面临被错斩的命运，相对而言还是超跌反弹时做比较实惠一点。

6. 地产股大涨意味着什么?

政府集中供地。
房地产开发的多个环节都会出现集中化效应，比如集中拿地、集中设计、集中开工、集中销售、集中交房，也将会对房地产市场带来一些影响，也可以说是中长期利好，所以地产股爆发。
再加上基金对地产股是严重低配，众多券商发布研报是纷纷看好地产板块的机会，由此多重消息刺激了地产股上涨。方老师建议还是关注地产龙头个股，它们具备长线投资机会，不建议关注房地产相关的ETF，因为会摊薄收益。

地产股投资注意事项
由于我国经济体量越来越大，GDP的增速会逐渐变缓，但富裕的中国人仍将越来越多。大家对好房子的需求从来就没少过，只要收入还在不断增长，就还会有房地产市场的发展空间。
有些关注地产股的人，不愿意买入的重要原因，是房地产行业总是会面临各种调控。其实要是没有这些调控政策，市场早就因为过热而出大问题了，是宏观调控确保房地产能够长期稳定地发展下去。

7. 一天两大利好，地产股沸腾了！

12月6日，楼市迎来两个好消息。
央行宣布全面降准：将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。
同日，中共中央政治局召开会议，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
7日，A股地产板块表现强劲，截至收盘，中南建设涨停。建材、家电等板块也集体拉升，多股涨停。




传递稳楼市积极信号
12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。针对房地产市场，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
据中国证券报，“良性循环”的提法为首次出现。
与此同时，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），共计释放长期资金约1.2万亿元。
市场分析师许小乐向《每日经济新闻》记者表示，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，标志着前期高压紧缩的调控政策出现转机，结合本次降准释放流动性，将对房地产市场带来利好。
严跃进表示，首先，会议提出“支持”合理住房需求，明确地对外传递了稳楼市的积极信号；不仅如此，“促进房地产业良性循环”这一说法被首次提出，这是基于目前房地产行业形势的判断和考量，为明年房地产行业发展提出清晰目标。
“此次会议明确支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这句表述非常重要。一是大起大落不是健康的，平稳运行也包括资金供给的平稳，而不是资金紧缩导致行业波动；二是良性循环，即供地、开发、销售的良性循环，这也需要资金的支持。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。
对于房地产信贷政策的未来走向，克而瑞分析认为，居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等。尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。
近10年罕见！40城新房成交创新低
上述利好政策出炉的背景是，房企“价格战”不断上演，楼市明显降温。
近日《每日经济新闻》记者走访了上海多个区域，发现扛着牌子在街边临时“设摊”的中介变多了，而不少中介门店都出现了半数工位闲置的现象。在虹口区瑞虹板块一家头部中介门店，店长表示，“以前调控再紧，甚至是在过年期间，业绩都不会这么差。这可能是近10年最惨淡的时期。”
事实上板块内其他几家门店也一样挂零，大家都没生意。上述店长对《每日经济新闻》记者表示，她从事房产中介工作已经17年，还没经历过这么难的金九银十。
该店长坦言，瑞虹板块算是虹口区乃至上海成交比较活跃的区域，以往整个板块月度成交二手房大约100套左右。最近两三个月月均成交只有40套上下，腰斩也不止。这意味着板块内不少中介门店每月成交只有一两套，甚至是0。
相关机构6日发布的《2021年11月全国40城新建商品住宅成交报告》(下称“报告”)显示，2021年11月，相关机构监测的40个典型城市新建商品住宅成交2014.0万平方米，为近10年表现最差的11月。从增速来看，11月成交量环比下降4.3%，同比大降39.4%。
临近年底，部分开发商由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销现象也会增多。不过，报告认为，在楼市预期已经明显转变的情况下，成交量短期内恐怕难以增长。预计40城新建商品住宅成交量仍将继续探底。
此外，报告显示，1-11月40城新建商品住宅累计成交面积同比增长2.6%，增速较上月回落5.3个百分点。预计全年40城新建商品住宅成交面积同比增速将由正转负。

分城市来看， 1-11月40城新建商品住宅成交面积累计同比增速排名前十的城市依次为：厦门、珠海、杭州、北京、福州、深圳、南京、武汉、上海、成都。排名后五位的城市分别为洛阳、惠州、淮安、南宁、韶关。
从城市特点来看，排名靠前的城市主要为一线城市和部分强二线城市，而排名靠后的城市主要为三线城市。其中，浙江降温最为显著，主要原因是去年同期浙江楼市偏热，基期值较高。
对于房地产市场而言，克而瑞认为，此次降准并非等同于救市，年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。但市场较难出现反转行情，各城市市场还将不断分化。那些需求及购买力相对坚挺的核心一、二线城市，成交有望明显回升，房价大概率走稳。反观那些需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，成交整体回升幅度有限，房价依旧面临一定的下行压力。