房地产公司进行房地产项目开发进行融资是否属于项目融资的范畴 属于的原因

1. 房地产公司进行房地产项目开发进行融资是否属于项目融资的范畴 属于的原因

是属于项目融资的范畴。
从广义上讲，为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。 从狭义上讲，项目融资是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。

2. 房地产投资项目融资的特点是( )。

C
答案解析：在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心，是房地产投资项目融资的特点。

3. 从某种意义上来看,房地产业可否作为融资业?

可以，相当于融资业。
近十几年来,我国房地产业发展迅速。房地产行业由当初的重要产业已发展成为了我国的支柱产业。与此同时,我国的房地产金融业的发展却十分缓慢。一方面,目前我国的房地产融资手段不能满足房地产业发展的需要;另一方面,房地产业和房地产金融的发展速度的不匹配,增大了我国房地产金融风险,不利于我国房地产业的健康发展。从某种意义上来说,我国房地产金融业的发展滞后已成为我国房地产业健康发展的瓶颈。

4. 简述房地产开发项目融资的方式

一、房地产私募基金房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。二、融资性售后回租房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物业价值成正比，期限长，租金支付方式较灵活。三、境外融资境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。四、银行贷款商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。五、股票融资股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。六、债券融资房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。七、房地产信托在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。法律依据《中华人民共和国证券法》第二条　在中华人民共和国境内，股票、公司债券、存托凭证和国务院依法认定的其他证券的发行和交易，适用本法；本法未规定的，适用《中华人民共和国公司法》和其他法律、行政法规的规定。政府债券、证券投资基金份额的上市交易，适用本法；其他法律、行政法规另有规定的，适用其规定。资产支持证券、资产管理产品发行、交易的管理办法，由国务院依照本法的原则规定。在中华人民共和国境外的证券发行和交易活动，扰乱中华人民共和国境内市场秩序，损害境内投资者合法权益的，依照本法有关规定处理并追究法律责任。

5. 房地产债券融资与其他融资的比较

一般来说，较常见的对外融资渠道主要有三个：发行股票、向银行借款和发行债券。股票经常是溢价发行，发行成本低，筹到的资金量巨大，只需派发股利而不需要偿还本金。但是股票发行的手续复杂，受到的制约多，要求严格。向银行借款手续相对来说简单一些，但是贷款期限比较短，资金的适用范围受到严格限制，银行经常干涉企业的经营决策，条件比较苛刻。而发行债券筹集的资金较多，并且使用自由，债权人无权过问企业的经营决策，而且债券利息在税前支付，具有“税盾”的优势，因此发行债券是许多企业愿意选择的方式。但债券融资的发行成本要比银行借款高，还本付息会构成企业的负担。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资1．内部融资方式包括：
（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。2．外部融资的主要渠道和融资工具有：
（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
（4）房地产投资信托（REIT，REIT）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

6. 房地产债券融资与其他融资的比较

一般来说，较常见的对外融资渠道主要有三个：发行股票、向银行借款和发行债券。股票经常是溢价发行，发行成本低，筹到的资金量巨大，只需派发股利而不需要偿还本金。但是股票发行的手续复杂，受到的制约多，要求严格。向银行借款手续相对来说简单一些，但是贷款期限比较短，资金的适用范围受到严格限制，银行经常干涉企业的经营决策，条件比较苛刻。而发行债券筹集的资金较多，并且使用自由，债权人无权过问企业的经营决策，而且债券利息在税前支付，具有“税盾”的优势，因此发行债券是许多企业愿意选择的方式。但债券融资的发行成本要比银行借款高，还本付息会构成企业的负担。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资1．内部融资方式包括：
（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。2．外部融资的主要渠道和融资工具有：
（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
（4）房地产投资信托（REIT，REIT）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

7. 地产公司融资方式在我国包括哪些

1、自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。：
2、预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3、建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
一、以设立有限责任公司为例，主要程序如下：
①完善改制方案。拟设立职工持股会的改制企业，应通过职工代表大会设立职工持股会议。
②改制企业保留国有股权的或需进行国有产权转让的。其股权设置方案报国有资产管理部门审批，涉及划拨土地使用权处置的应先报国土资源管理部门核准。
③签订发起人协议书。企业改制方案征得全体发起人同意之后，签订发起人协议书，并由全体发起人共同委托代理人代理设立公司的有关事宜。
④办理名称预核准登记手续。委托代理人填报公司名称申请书，到公司登记机关申请公司名称预先核准，并领取公司名称预核准通知书。
⑤新股东认缴股款并验资。根据改制方案设计的股权结构，愿意投资改制后企业的股东按照股权结构认缴股款。
⑥委托会计师事务所验资，办理新公司的工商登记与税务登记。

8. 我国房地产企业融资手段包括哪些

房地产融资：
一、上市融资。
二、海外基金。
三、联合开发。
四、并购。
五、房地产投资信托。
六、房地产债券融资。
一、企业兼并的方式有哪些 并购中的风险有哪些
一、企业兼并的方式有：
1.整体收购目标公司。整体收购目标公司的具体做法与后果是收购方吞并目标公司的全部，在并购行为完结时，目标公司不复单独存在而成为兼并方的一部分。
2.收购目标公司资产。收购目标公司资产指只获取目标公司的一部分或全部资产。
3.收购目标公司的股权。在这种形式下，收购方经由协议或强行收购的方式发出收购要约，取得目标公司一定数量的股票或股份。
二、企业并购中的风险有：
企业并购中的风险是指并购过程中由于对应该支付的价格、资金来源和支付方式方面运作不合理而导致的风险，主要风险形式如下：
1.估价风险。由于我国资产评估行业处于发展阶段，在评估的技术或手段上尚不成熟，这种误差可能更加明显。此外，资产评估部门也有可能在多方干预或自身利益的驱动下不顾职业道德，出具虚假的评估报告。
2.融资与支付风险。一般而言，并购行为需要大量的资金支持。企业无论选择哪种融资途径，都存在着一定的融资风险，如果收购方在收购中所付代价过高，可能会导致企业在收购活动后，资本结构恶化，负债比例过高，付不出本息而破产倒闭。
二、公司债和企业债有哪些不同
公司债和企业债的不同如下：
1、发行主体不同：公司债券是由股份有限公司或有限责任公司发行的债券，非公司制企业不得发行公司债券。企业债券的发行主体为国有独资企业、国有控股企业。它对发债主体的限制比公司债窄。
2、发行条件不同：公司债发行条件相对比较宽松。公司债为核准制。由证监会进行审核，对总体发行规模没有限制。公司债最低限大致为1200万元和2400万元。企业债是审核制。发改委进行审核，发改委每年会定下一定的发行额度。企业债发债数额不低于10亿元。
3、担保形式不同：公司债采取无担保形式，而企业债要求由银行或集团担保。
4、发行定价不同：公司债的最终定价由发行人和保荐人通过市场询价来确定，而企业债的利率限制要求发债利率不高于同期银行存款利率的40%。
5、发行状况不同：公司债可采取一次核准，多次发行。企业债一般要求在通过审批后一年内发完。
公司债有哪些特点
1、公司债券有利于提高资本市场融资效率，稳定资本市场。在其他投融资渠道的收益难以保障时，债券市场由于其稳健的投融资功能吸引了大量投资者，这为企业和政府提供了债券融资的基础，一定程度上抑制了经济的放缓或进一步衰退。发展债券融资和公司债券市场对于解决资本市场过于单一的问题，保证资本市场的均衡发展是是十分必要的；
2、公司债券的发行丰富了金融投资工具，降低了市场风险。公司债券作为一种固定收益证券，其风险和收益水平介于股票和国债、政策性金融债之间，为机构投资者提供了较好的投资工具。由于短期融资债券和企业债券的投资者众多，风险责任分散，从而降低了风险集中性，有利于金融市场的稳定；
3、公司债券还有利于改善企业资本结构。对于一个典型的股份公司而言，假定融资方式只有股票和债券两种，那么其股票和债务的比重构成企业的资本结构。在给定企业投资决策的情况下，企业的融资政策就是选择能使企业的市场价值最大化的资本结构。因此在两者间的抉择有着举足轻重的影响；
4、公司债券有助于优化企业治理结构。公司债券融资会对经理层产生较强的监督和约束作用，一方面，公司履行还本付息的法定义务会激励管理层努力工作追求企业利润的最大化；另一方面，由于投资者会基于自身利益来选择投资行为，这也在一定程度上对发债公司的公司治理结构有了更高的要求。
三、公司上市融资方式有哪些？
当今社会企业融资活动是企业经营过程中的重要内容，作为上市公司，资金来源主要包括内源融资和外源融资两种。内源融资主要是指公司的自有资金和在生产经营过程中的资金积累部分，是在公司内部通过计提折旧而形成现金和通过留用利润等而增加公司资本源融资包括向金融机构借款和发行公司债券的债权融资方式行股票、配股及增发新股的股权融资方式以及发行可转换债券的半股权半债权的方式。简而言之，三种融资方式分别是增发、配股和可转换债券。按照融资时否需要中介机构划分，上市公司融资可分为直接融资和间接融资接融资包括IPO，增发股票(增发，配股)，公司债券，可转债，分离交易可转债，权证等。间接融资包括银行等金融机构借款，其他机构或个人借款。
【本文关联的相关法律依据】
《贷款通则》第三条
贷款的发放和使用应当符合国家的法律、行政法规和中国人民银行发布的行政规章，应当遵循效益性、安全性和流动性的原则。