房地产开发商利润率到底有多少？

1. 房地产开发商利润率到底有多少？

房价真的就是开发商一方决定的吗？开发商的利润到底有多少？

2. 房地产开发商利润率到底有多少？

如果在三线城市房地产发展迅速的时候，开发商年投资回报高达100%-200%不是问题。也就是说，自有资金一年内很可能不止完成一个项目的垫资，假设资金年周转1.5次，那么开发商年投资回报很可能高达50%以上
一个住宅项目完整流程基本是这样的：
1、房地产商先垫资拿地（一线城市拿地成本占项目的五成以上，二三线土地成本大概三成左右甚至更少）；
2、获得四证建房（土地证、建设施工许可证等）；
3、获准预售卖房；
4、绿化、周边、完工。



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但是最关键的问题是，这些成本由谁来支付的！开发商3成到3成5的前期资金为房地产商自有资金，四证齐全后就会获得银行贷款，一般银行贷款足以支付大半的建安成本及税费。也就是说，假定一个项目有一成净利润，考虑各种资金成本后，房地产开发商的自有资金投资收益率也是高达30%的。
另外，这还不是关键！房屋在获准预售以后（一般房子刚露出地面就能卖了）房地产商资金就会回笼，这个时候一个项目的自有资金就能置换出来（虽然各种不允许，但实际就这么做的）。
一般靠谱开发商的房地产项目（住宅）中，土地三成左右成本、各种税占三成成本、建安成本占三成成本，实际利润空间也就是一成。

3. 房地产开发商的利润率有多少?

据福州市物价局曾经批露的23个楼盘开发成本和销售价格咸显示,开发商的利润率约为50%,最低的约为20%,最高的约达90%.新华社曾经连续播发的>的调查显示,我国房地产开发业的平均利润率约为50%.其暴利性质已充分暴露.
要知道在国外,房地产开发的利润率一般为8%左右.
由此可见,房价下降的空间还很大啊.

楼上二位朋友的数据,不知道来自何处.

4. 房地产行业到底有多暴利呢？

5. 房地产的利润有多高？

房地产的利润有百分之十五到三十之间。
房价这么贵，是不是都让房地产商赚走了？其实房价之所以贵，也不能完全归咎于房地产商。中国的土地是政府收入的主要来源。土地贵，房价自然贵。从目前的市场情况来看，土地占总成本的40%左右。中国房地产开发商要交很多税，比如营业税、教育费附加、城市维护建设税、土地增值、印花税等等，加起来占售价的11%，占成本的16%左右。中国对房地产的征税非常严厉，开发商也不是傻子，这部分成本很大程度上转移到了购房者身上。
房地产的利润有多高？地产商不是圣人，盖完房子就想赚钱，所以他们的利润大概在15%到30%，没有我们想象的那么高。但是，对于普通购房者来说，已经是非常沉重的负担了。想要房价降，地价就得先降！
其实，房地产并不是很赚钱。如果你当年拿了地；当年开工；当年市场打开时，利润往往只有20%~30%。如果是小物业或者实力弱的开发商，那就更惨了！真正赚钱的是一些囤积土地的大开发商。低价很低的时候，他们就把地拿下来，囤积几年。如果市场好，利润就会翻倍。房地产行业被大家诟病的主要原因是行业可以吸纳的资本太多。但是考虑到市场情况和市场消化能力，毛利率只有10%左右。但是你投资几千万的房地产，你连个水花都不出，房地产稳定的回报率也就20%~30，这就是为什么那么多企业对房地产行业热情高涨。因为他们手头有几百亿，投资实业回报太慢，风险极大，但是投资房地产可以快速回笼资金，没有太大风险。
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6. 房地产开发商的利润空间到底有多大？

　享受暴利的同时，开发商也有苦处：领导公关费用要占楼盘总成本2％—3％ 
　　
　　
　　 （ 2005-05-29 14:18:10 ）稿件来源： 新华每日电讯6-7版 
　　 
　　 
　　 10％、15％、30％、50％……房地产利润究竟有多大、房地产的“水”究竟有多深？政府部门、购房者、炒房者、媒体各方莫衷一是。除了开发商，谁也说不清楚、道不明。 
　　
　　 记者追踪多日，几经周折，终于听到房地产开发商如是说…… 
　　 ■“难以置信，做房地产这么容易发财！” 
　　 
　　 1997年，成都一位小老板怀揣着一百万元杀进房地产界。四年之后，公司资产已逾6亿元，成为成都一家著名房产公司。这家公司的发家史被当地媒体披露后，不少市民惊叹：“难以置信，做房地产这么容易发财！” 
　　
　　 
　　 接受记者采访的一位资深房地产开发商说：“一般来说，房地产商对外公开讲的利润是8％—15％，实际上真正的利润都在25％以上。”他拿起自己抽了半包的软中华香烟说：“不是暴利，我抽得起这种烟吗？” 
　　
　　 
　　 25％的利润，意味着房价的1／4被开发商揣进腰包。一项权威调查表明，房地产业税后净利润在各行各业中为第一位，比平均水平高出5倍，比处于第二位的电力煤气行业利润高出1倍。 
　　
　　 
　　 “做不到这么高的利润，根本就别想活下来。开发一个项目，前前后后要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，还有那么多不明不白的税外费。” 
　　
　　 ■“对干部要舍得，对老百姓要哭穷” 
　　 
　　 据他介绍，开发商做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节，每一关的大小菩萨都要去拜。春节、中秋、国庆等传统节日，更是开发商与官员联络感情的最佳时机。 
　　
　　 
　　 各地经济发展情况不同，官员所处位置与帮助开发商的程度不同，打点关系的好处费也就有所差别。以西部某中等城市为例，从科级干部到处级干部再到局级干部，可以拿到数千元至数万元不等的过节费。用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的2％或3％左右，有的甚至更高。 
　　
　　 
　　 据这位开发商透露，出手大方的开发商办事一般都特别顺利，和主管部门经常往来、私交熟的开发商，上午送去的报批件下午就能批下来。而关系不硬的开发商就得按规矩到窗口排队，要7个工作日或15个工作日才能批下来。在房地产界，时间往往就意味着金钱和利润。主管部门越早批下来，银行的按揭款和相关贷款就回笼得快，才有资金做下一步的投入。报批得慢，资金就相当于被套住了，要承担相当大的融资风险。 
　　
　　 开发商圈子里常说的一句话是，“舍不得孩子套不着狼。对干部要舍得，对老百姓要哭穷”。 
　　 ■“国八条”需加大执行力度 
　　 
　　 为平抑房价，国家今年相继出台了被媒体称之为“平抑房价组合拳”的新旧“国八条”共16条指导性措施。然而，许多房地产开发商认为，“国八条”要取得预计实效将取决于能否得到有力的执行和实施。而作为执行、实施的主要力量——地方政府根本就不愿看到自己辖区内的房价下跌。 
　　
　　 
　　 一位开发商告诉记者，不少地方都在搞“经营城市”，城市怎么经营？说白了，就是征地、拆迁、炒热房地产。地方政府然后从炒热的地价中赚取大量资金。没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清，而是越火爆越好。要维持房市的火爆，就要不断地制造对住房的大量需求，不断地以改善城市环境为由进行大量拆迁，以产生对房产的被动需求。 
　　
　　 
　　 房地产是重要产业部门，它的发展对经济发展有巨大的带动作用又受制于经济发展水平，所以房市和股市往往都被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”。这种情况下，地方政府会希望房价下跌吗？ 
　　
　　 
　　 一位开发商对记者说，近两年来，成都房价上涨10％左右，而成都市房管局仍然觉得成都市的房价不高，房价上涨较快只是因为前几年起点很低。就在国家连续出台两个平抑房价的“国八条”之后不久，成都市房管局召开新闻发布会称，“成都房价水平基本合理”。 
　　
　　 记者打电话到成都房管局预约采访，负责新闻宣传的工作人员说：“成都房价不高，谈不上抑制。对于调控房市来说，我们正在研究相关政策。” 
　　
　　 
　　 一位内业人士告诉记者，世界银行的一项调查表明，一套住房的价格如果是一个家庭年收入的3倍至6倍时是合适的。依照这个比例，按2004年成都住宅五城区均价3241元／平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的数据计算，三口之家购买一套70平方米住宅需要7�3年，房价收入比为7.3：1，高于世界银行调查的标准。
　　 
　　 “问题还不仅在于此，”这位业内人士强调说，“全年城市人均可支配收入，抹杀了大量低收入阶层与目前房市的巨大鸿沟。成都是一个缩影，远远没有形成一个两头小中间大的社会形态，大量低收入者的年可支配收入是低于平均数的。而根据联合国人居中心出版的《世界人居报告》，如果住房价格与大多数家庭的收入比超过了5倍，则说明房地产市场出现了问题，因为这时大多数人都买不起房子了。”
　　 （记者侯大伟　周俏春）
　　 看看开发商是如何获取高利润的 
　　 据了解，开发商维持房地产高利润的“手法”通常有以下三种：
　　 ■一是调高楼盘容积率
　　 
　　 调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2（也就是说，房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房）。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，利润马上成倍增长。” 
　　
　　 
　　 这位开发商对记者说，当然，能做到调高容积率的房地产商必须很有“实力”，往往都是和政府相关主管部门相当熟络的“业内通天大腕”。其中的环节大都是暗箱操作，不为外人所知。 
　　
　　 
　　 他说：“房地产商做得成功不成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末节假日也忙得见不到人，去哪儿了？很多时候陪领导干部钓鱼去了，旅游去了。关系不到位、实力不够雄厚的开发商想陪还轮不上呢。” 
　　
　　 ■二是做假账、巧避税 
　　 
　　 一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一亿元的楼盘，可以处理成只赚四千万元或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。 
　　
　　 
　　 一些开发商还告诉记者，房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。 
　　
　　 据介绍，做一个楼盘也就几年时间，恰好和新企业减免税收的优惠周期相一致，“仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。” 
　　 ■三是差价空转 
　　 
　　 按照国家的政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等，政府将给于适当比例的土地优惠。于是，地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛，以阻断其他竞拍者。 
　　
　　 
　　 当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块，如果管理和控制建筑成本有效，返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样，修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上，开发商自然稳赚不赔。 
　　
　　 　（记者侯大伟　周俏春） 
　　 市场风向
　　 ■4月份中国房地产景气指数小幅下降
　　 国家统计局发布月度形势报告显示，4月份，“国房景气指数”为101.90，比3月份下降0.29点，同比下降3.43点。 
　　 
　　 统计显示，1—4月，全国商品房平均销售价格同比上涨12.5％。其中，商品住宅平均销售价格上涨13.6％，商业营业用房销售价格上涨10.5％，办公楼销售价格上涨2.5％。 
　　
　　 4月末，全国商品

7. 房地产行业，是不是暴利行业？说下理由吧。

按照正常情况，房地产不是暴利行业，由于房地产的建设开发销售周期长，如果按正常的竞标拿地来算，投资回报率在20%-30%，年化的投资回报率也就在10%左右，并不算高。
但如果有幕后交易，如低价拿地，高价销售，那么回报率就有可能超过50%，甚至100%；或是拖欠竞标土地款、然后通过炒卖楼花来补交土地款，那么实际出资可能仅占总投资的10%，即使总资产的投资回报率降为10%，该投资人的实际资产回报率也将达到10%÷10%=100%。

8. 房地产利润率一般是多少

1、三、四线城市估计也就5％的利润。目前的市场环境，很多三四线城市60％的项目不敢动工，动工就是大额的银行贷款，小开发商融资成本又高，开发就意味着赔钱。
  
 2、一、二线城市的利润会受到很多因素制约，主要就是拿地成本、建筑成本、政府各种税收，如果地拿的早，比较便宜，那怎么卖都是赚。
  
 房产投资的时候需要注意：
  
 不同的房子具有不同的功能，有些房子易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另一些房子恰好相反，因此，投资前对目标房子所在地段进行考察，考察内容包括三个方面：一是了解目标房子所在地段未来的规划，二是了解目标房子的升值潜力，三是了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。
  
 分散投资是为了降低风险，尽管逆势而为会有投资前景，但投资者也需要考虑到带来的风险，建议总的房产投资比率不要超过个人总资产的60％。