中国房地产市场何去何从？

1. 中国房地产市场何去何从？

据报道，根据国家统计局最新发布的9月份全国70个大中城市住宅销售价格的数据，国内房价依旧延续回暖势头。尤其是北上广深四个一线城市，房价继续上攻并且涨幅较大。不过，无论新建商品住宅还是二手住宅，价格环比涨幅都有所回落。另外，三线城市房价继续下滑。在央行降息降准的大背景下，楼市的走向倍受关注。
9月楼市整体回暖
我们梳理发现，9月份的房价数据有两大特点。第一个特点是整体的继续回暖。从涨价幅度来看，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅分别比8月份扩大1.9%和1.7%。
楼市有“金九银十”的说法。那么，从9月份的数据来看，这种回暖是因为“金九银十”的提振作用，还是因为楼市自身的企稳回升呢？国务院参事室特约研究员姚景源认为是后者。
姚景源：现在楼市略有回升，还不是单纯“金九银十”这样一个因素。主要还是因为，房地产从去年一月份开始一路负增长。我们看刚刚公布的房地产数据，全国70个大中城市，39个是上涨的，所以应当讲房地产一路下行的状态现在开始趋稳。
分化：一线城市全上涨，三线城市全下跌
另外一个特点就是楼市的分化还在加剧。四个一线城市房价都是同比上涨，而且涨幅相对较大；二线城市则是同比涨跌互现；三线城市新建商品住宅价格同比仍然全部下跌。
先来看一线城市。北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）的环比涨幅都在1%左右，同比涨幅也都没有达到两位数。唯独深圳（楼盘），环比涨幅高达4%，同比涨幅更是高达37.6%，接近四成。某业内专家用“非常罕见”来形容深圳房价的暴涨。
专家表示，深圳的房价暴涨在中国楼市的历史上是一个非常罕见的现象。至于原因的话，包括股市火爆对深圳这样一个资本市场的利好，包括创新创业的国家政策利好，包括广东自贸区在深圳的落地，都使深圳在需求层面有一个集中的爆发。
二线城市的房价涨跌幅度普遍不是太明显，郑州（楼盘）等中部省会城市环比上涨，而沈阳、大连（楼盘）、长春（楼盘）等东三省重镇，则继续环比下跌。三四线城市环比跌多涨少，同比更是全部下跌。丹东（楼盘）、湛江（楼盘）等城市的同比跌幅都超过了7%。有些地产分析师认为，从供需的角度看，这些城市房价下跌是必然现象，而且可能还会持续一段时间。
专家表示，我们现在看房地产的市场，其实最主要看的指标还是人口净流入量。像东北的这些城市，现在可能还处在经济转型的过程中，目前的人口可能处于正增长接近于0的这么一个状态。价格下行是自然而然的，而且可能会延续一段时间。
央行双降楼市或迎暖冬
而对于全国楼市的走向，依然有值得继续乐观的因素，比如央行的降准降息。从昨天起，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。张大伟认为，降准降息所释放的流动性，将刺激楼市的交易。
对于房地产来说，这些政策肯定是利好的，肯定会带来购房者降低一定程度的购房压力，对于开放商来说，也可以缓解一些资金成本压力，刺激未来的市场在十一、十二月份开始，还会出现一个相对而言的暖冬。但是经过这么多次的窗口期的消耗，目前的需求想爆发的可能性很小。
当然，在有的观点看来，降准降息对楼市来说，并不全是利好：双降有可能加剧人民币的贬值预期，进而导致外资回流，抛售房产等人民币资产。不过专家预测，这种影响并不显著。
业内专家认为，我们再次降息之后，可能会使人民币有进一步贬值的压力，但是我认为对楼市的影响非常之小。这个主要因为我们楼市当中的外资量非常小，即便是有些外资从楼市当中撤出了，它不会对中国楼市构成本质的影响。
多位专家的看法相对一致，未来的楼市仍将以稳为主，波动将趋向于温和。数据方面也有支撑：环比来看，9月份70个大中城市新房和二手房价格涨幅分别回落0.1和0.2个百分点。另外，深圳9月份新房成交4060套，环比微涨0.1%，二手房均价环比下降1.6%，显示深圳楼市已经见顶，价格回调可能在所难免。
（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）
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2. 中国房地产市场将会如何发展？

据报道，国家统计局发布的数据显示，10月份国民经济继续保持稳中向好发展态势，1-10月份，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。10月末，商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。

报道称，自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地产调控政策实施以来，70个大中城市的15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落，9月份的环比全部下降或者持平；同时，同比涨幅多个月持续回落。三四线城市出现类似特点，环比涨幅也在回落。这体现了去年以来房地产调控取得的成效。

分析人士称，最近很多热点城市坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，坚持多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加大了对共有产权住房、租赁住房的新试点，10月末全国商品房待售面积下降10%以上，房地产投资目前保持平稳增长态势，房地产销售态势平稳回落。

截至目前北京、上海的保障性住房建设占比有非常大的提升。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制，将带来供需的继续改善，房地产市场下一步能够保持持续健康发展。

3. 如何看待房地产市场的发展？

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)
本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比
行业概况
1、定义
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。
2、产业链剖析：产业链环节市场庞大
随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。
行业发展历程：行业正处于规范调整期
1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：
(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。
(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。
(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。
(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。
(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。
行业政策背景：频繁调控，保证健康发展
自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。
1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。
2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
行业发展现状
1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓
由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。
在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。
2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢
总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017 -2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。
3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势
2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。
4、房地产景气指数有所下降
从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。
5、2022年共10家房企暴雷
在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。
行业竞争格局
1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先
国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米。
2、企业竞争：各环节竞争者众多
房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。
行业发展前景及趋势预测
1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。

2、预期2022年房地产市场逐渐修复
2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。
在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

4. 现在的房地产行业到底如何了呢？

5. 现在的房地产行业到底怎么了呢？

6. 目前，中国的房地产市场如何？

近几年中国的经济发展速度是非常快的，可以说是进入到了一个腾飞的时代。越来越多的人经济水平有了很大程度的提高而且很多经济发展非常快的城市会吸引来自全国各地的人才，就比如北京，上海这些大城市中，就容纳了很多外地人。很多非常优秀的人会选择到北京上海这样的城市去发展，去创造自己的价值。

虽然说这些大城市对于外地人的工作包容度都是非常高的，会为很多优秀人才提供非常好的就业机会，可是想要让这些外地人在这些大城市真正的扎根还是非常难的。因为北京，上海这些城市的房价都是十分昂贵的，最近几年中国的房地产发展也是非常快的。房价是越涨越高，让很多人没有办法买到一个合理价格的房子，自己在这个城市就没有安家之所。

当然不止这些经济发展的大城市，很多二三线城市的房价也非常高。但是最近几年中国房地产的市场已经远远没有前几年好了。现在人们的思想越来越先进化，会有很多人宁愿租一个房子，也不愿意承受昂贵的房贷去买一所房子。所以最近几年大家的购房率都有所下降。当然其中也是受到了房子价格的影响。所以在最近几年中国的房地产市场就相对前几年下降了很多很多房地产商们都并没有赚到很多钱。
而且有很多专家预测，未来几年中国的房价并不会呈上涨的趋势，可能会有所下降，这预测也让很多人在买房这件事情上面产生了疑惑。就会选择先把钱攒着，如果过几年房价真的有所下降的时候，再去买一所自己适合的房子。

现在房地产市场可以说是调到了一个低谷，我们也不知道未来几年房价到底会是什么样的房地产市场会不会有所回升。

7. 目前房地产市场该如何转型发展？

			
			现阶段中小房企尽快寻找契机华丽转型。
		
			1,1.0住宅地产进入白银时代，2.0商业地产结构性调整在即，3.0产业地产机会凸现，转型就是蓝海；
		
			虽然房地产行业是国民支柱产业，但是政府对实体经济升级的扶持也从来是不遗余力的，反馈到空间的载体，则是对产业地产的支持。
		
			飙马查阅资料获悉，2020年新增的9000多亿专项债中，投入量最大的3项分别为园区建设、交通运输以及城市建设，其中包括轨道、产业园、新能源等在内的广义新型基础设施建设约2400亿，而交通运输、农林水等传统基建项目总投入则接近5000亿。
		
			全球资本逐利，全球产业转移的基本逻辑是不断寻求劳动力、土地、资本和技术等生产要素价格“洼地”。在近年来中国人力成本红利消失以及中美贸易战等复杂形势下，低端制造转移东南亚、高端制造回流欧美的产业转移，成为了中国实体经济断档下行的主要原因之一，倒逼中国产业走向转型升级之路。
		
			 
		
			2，现阶段房地产集中度高，中小房企缺乏竞争优势，转型是必经之路；
		
			 
		
			刚刚过去的2020年，国内销售金额突破千亿的房企首次超过40家，再创新高，规模房企竞争优势已在进一步深化。
		
			龙头房企保持稳健发展，TOP10房企销售操盘金额集中度达26.3%，同比基本持平，但是随着企业梯队分化及行业竞争的加剧，TOP100之后房企的销售操盘金额集中度未见明显增长。
		
			未来，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限，“三道红线”将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验。在2020年前11个月，在年内设定了业绩目标的36家规模房企中，有近三成房企的全年目标完成率在85%~90%之间，还有5家房企目标完成率低于85%，有不少中小房企销售业绩承压。
		
			 
		
			3，中小房企坚守住宅地产，市场空间越来越窄，赢利模式面临考验；
		
			告别暴利时代，盈利能力向制造业靠拢，房地产行业陷入增长瓶颈，今年上半年房企盈利能力普降，整体利润规模呈现负增长，利润率也继续下行。甚至一些原本高盈利的房企也难逃困境，利润遭遇腰斩，利润率暴跌
		
			
		
			4，中小房企的产业转型，是跳出红海市场的一种积极选择，有望在产业升级中切分蛋糕；
		
			住宅建设与商业、旅游、工业、文化等产业互动融合，多元化发展。如此，中小房企向下走的区域化发展也就找到了根基。中小房地产企业还可以围绕房地产行业开展相关多元化经营，如物业管理和经济型连锁酒店等。
		
			 
		
			5，中小房企产业转型，要从产业生态入手，运筹帷幄，实现战略与策略的双迭代；
		
			目前，许多二、三线城市的经济型酒店发展还处于真空状态，企业应抓住机遇，占领市场。中小房企从事酒店经营有较大优势。第一，房地产企业对房屋建筑和房产设备设施非常熟悉，可以保证产品服务的连续性和统一性；第二，物业管理行业的进入门槛较低，运营管理成本也不高，且风险较低；第三，物业管理行业在人才资源方面能够与主业相呼应。
		
			 
		
			6，中小房企转型关键在于打磨产品，无论商业地产产业地产，以运营导向完善产品规划非常重要；
		
			与房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂。一个产业地产项目的开发运营必须系统地解决开发模式、战略研判、商业模式、产业定位、产品定位、市场定位、空间规划、运营策略等关键问题。
		
			 
		
			7，中小房企转型必须正视互联网对实体经济的影响，在策略思维的高度上筹划智慧运营；
		
			
		
			园区从最初的追求自动化，后来发展为数字化，进一步深化为智慧化。目前，我国园区信息化发展较快，很多园区已经奠定了数字园区较好的基础，因此，智慧园区建设运营一定要充分利用和优化已建设的基础和各项工程，实现与数字园区的充分对接过渡；更应抓住当前信息产业经历的重大创新和变革的机遇，大力发展智慧产业，推进信息化与工业化的深度结合，使信息化成为推动园区工业化、城市化、市场化的重要力量，实现园区建设、发展思路和理念的全面智慧。
		
			智慧运营是借助新一代的云计算、物联网、大数据、决策分析优化等信息技术，运用感知化、互联化、智能化的手段，对构成园区空间和园区功能载体的自然资源、社会资源、信息资源、智力资源以及园区中分散的、各自为政的物理基础设施、信息基础设施、产业配套设施和商业配套设施等进行集聚、重组和营运，通过监测、分析、整合以及智慧响应的方式，理顺运营数据、系统、流程的关系，最大限度地盘活园区资源，促进园区资源配置的容量和效益的最大化和最优化，实现智慧园区建设投入和产出的良性循环、园区功能的整体提升以及园区社会、经济、环境的可持续发展，使园区成为一个具有较好协同能力和调控能力的有机整体。
		
			 
		
			8，中小房企转型要更多借鉴跨界融合企业的操盘策略，摒弃单一的土地与构筑物思维；
		
			融资难、资金紧缺是现今房企面临的最大问题，制约房企中长期投资力度，倒逼房企谋求跨界转型。不少房企纷纷开启多元化布局，开拓新的市场和业务，获得较高的投资收益或分担主业的负担，房企跨界经营已经成为一种趋势。
		
			《中国建设报·中国房地产》获悉，在城市地产调控政策之下，部分房企选择将大笔资金转投文旅地产洼地，文旅地产成为地产行业的新动力和突破口。目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，但其短期升值难、长期周转难也考验着房企运营能力和智慧。而特色小镇以其独特的文化多样性在中国的文旅地产项目中占有一席之地。
		
			同时，农业以休闲度假、乡村旅游等方式渐入人心，农业自身资源效应及开发潜力显现，加之政府重视农业产业发展，从根本上推动了以新型生态小镇化为导向、融合“休闲旅游、文化产业、教育科普、宜居养生”为基点的“农业+地产”的综合新型生态经济业态发展。“农业+地产”的新思路，也将为房企的特色小镇项目注入新活力。
		
			
		
			9，中小房企转型要积极创新现代金融手段；
		
			美国房地产高峰的时候也有成千上万家的房产商，现在剩下的活跃的估计也就100来家，而且都是基金化，金融化，做商业地产持有，通过REITS等进行资本运作。城市化、城镇化停止之后，房地产市场的主旋律肯定要从增量开发转到存量经营上面来的。比方说在上海这种市场化又透明、土地价格贵上天的地方，小房企已经很难单独拿地了，但这些中小房企在黄金十年又多多少少小赚了一把，经验资金都有，那怎么办呢？抱团取暖会是一个解决方案。未来转型的话可以做为一些房地产基金的LP，再由这些基金去和实力强劲的大房企合作拿地开发，做真股权投资，我觉得可能是房地产市场进入下半场之后一个会越来越流行的玩法。
		
			 
		
			10，中小房企转型切莫误入决策陷阱。不妨了解下特色地产诸葛亮飙马机构
		
			 
		
			自上个世纪90年代后期以来，飙马策划一直坚守三四五线城市5大类商业地产、10大类产业地产的策划服务，为百货店升级购物中心、写字楼集约开发城市综合体、批发市场转型专业市场、步行街改造升级特色商业街、小区配套网点转型社区商业出谋划策，代理操盘；为商业+旅游+文化融合升级为商旅文体创、养老院所升级为智慧健康城、开发区转型生态科技园区、专业市场升级为商贸物流城、城中村变新小区老厂房变新文创、古镇新镇变身升级特色小镇、旧城大盘变身升级产业新城提供战略策划决策顾问。20+年服务足迹达全国20余省500多个城市，顾问策划租售等菜单服务面积超过1500+万方。秉持“专业、专心、专注”的执业精神，飙马策划以飙马营销策划、飙马企业投资管理为核心，逐步优化特色地产服务方式，以飙马三赢规划设计、上海飙马企业、飙马智库特色小镇发展联合形成飙马（中国）特色地产顾问机构。联手知名规划设计机构启迪设计、中建上海设计院，结盟中国500强腾讯旗下企鹅新媒体学院，吸收美国、加拿大、英国、澳洲、日本、荷兰创意精华，努力为中国地市县商业地产、产业地产特色化提供更多的服务策略。
	

8. 如何看待当前房地产市场的现状及前景分析？

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)
本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比
行业概况
1、定义
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。
2、产业链剖析：产业链环节市场庞大
随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。
行业发展历程：行业正处于规范调整期
1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：
(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。
(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。
(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。
(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。
(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。
行业政策背景：频繁调控，保证健康发展
自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。
1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。
2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
行业发展现状
1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓
由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。
在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。
2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢
总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017 -2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。
3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势
2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。
4、房地产景气指数有所下降
从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。
5、2022年共10家房企暴雷
在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。
行业竞争格局
1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先
国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米。
2、企业竞争：各环节竞争者众多
房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。
行业发展前景及趋势预测
1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。
2、预期2022年房地产市场逐渐修复
2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。
在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。
更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。