怎么办理预售房屋抵押登记

1. 怎么办理预售房屋抵押登记

欲售房地产抵押登记可分为欲售房屋抵押登记、在建工程抵押登记、购房权利抵押登记（俗称按揭期房抵押）、抵押延期登记、抵押变更登记、抵押注销登记。　预售登记指债权人或第三人(抵押人)为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋(已核发了房屋权证的)同债权人(抵押权人)设定抵押权。抵押期间房屋权、使用权不变。　预售房屋抵押登记程序：提出申请→受理申请→初审→核准→在《市房地产买卖合同书(预售)》和《抵押合同书》上加盖抵押专用章→计收税费。　预售房屋抵押登记的材料：　(1)、抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋权证、房屋共有权证和证原件，复印件各2份;抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份;被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份;具结书;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份;涉及的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。　(2)抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份;抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份;抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份;加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件(指三资企业、股份制企业)原件和复印件;加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件(指集体企业)原件和复印件;国资批文(指国有企业)原件，复印件2份。

2. 预售的商品房如何办理抵押登记

根据《城市房地产抵押管理办法》，预购商品房贷款抵押登记应当遵循如下程序：
1、房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
2、办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：
(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明
(二)抵押登记申请书
(三)抵押合同
(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明
(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料
(六)可以证明抵押房地产价值的资料：
(七)登记机关认为必要的其他文件。
3、登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
4、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
因此，预售商品房抵押登记以登记机关(一般应为房管局或房地产管理局)在抵押合同上记载了抵押事实为准，此时预售商品房抵押合同生效，银行取得抵押优先权。
【本文关联的相关法律依据】
《城市商品房预售管理办法》第十条
商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
《民法典》第二百二十一条
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

3. 预售房屋抵押登记如何办理？

欲售房屋抵押登记指债权人或第三人(抵押人)为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋(已核发了房屋所有权证的)同债权人(抵押权人)设定抵押权。抵押期间房屋所有权、使用权不变。进行现房抵押时应提交的证件有：
(1)、抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份;被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份;具结书;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份;涉及集体土地的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。
(2)抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份;抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份;抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份;加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件(指三资企业、股份制企业)原件和复印件;加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件(指集体企业)原件和复印件;国资批文(指国有企业)原件，复印件2份。
抵押人应注意的一点是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用权证;已购公房设定抵押的，应提供已购公房上市准入通知书和个人购房成本交款计算表。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四百条设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。
第四百一十九条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

4. 预售房屋抵押登记如何办理

预售房屋抵押登记指债权人或第三人(抵押人)为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋(已核发了房屋所有权证的)同债权人(抵押权人)设定抵押权。抵押期间房屋所有权、使用权不变。进行现房抵押时应提交的证件有：
(一)抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份；房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件，复印件各2份；抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份；被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份；具结书；抵押物价值证明；主合同2份；抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份；涉及集体土地的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。
(二)抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份；房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份；抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份；抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份；抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件；抵押物价值证明；主合同2份；抵押合同4份；加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件(指三资企业、股份制企业)原件和复印件；加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件(指集体企业)原件和复印件；国资批文(指国有企业)原件，复印件2份。
抵押人应注意的一点是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用权证；已购公房设定抵押的，应提供已购公房上市准入通知书和个人购房成本交款计算表。
一、预售房抵押有什么陷阱
目前许多房地产开发商非法抵押楼盘，致使业主至今无法办理登记备案和办理产权证。目前，一些地方在商品房买卖中基本采用预售方式，而这种方式购房人所担负的风险很大。尽管购房人在购房签约时非常谨慎，但由于缺乏法律知识和房地产专业知识，加上信息不对称，经常落入不诚信开发商设置的陷阱中，无法自拔。南京市房产局有关负责人告诉记者，开发商在预售商品房时常常设置三种陷阱，消费者一定要警惕。
陷阱一：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实，就与购房人签订商品房买卖契约，且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。
陷阱二：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。
陷阱三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款之后，长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。因此，为防范购房风险，购房人在签约前，须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的房屋，许可证上备注栏内均加以备注。
如果是在建工程被抵押的，《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。
对土地设定抵押的房屋，购房人在签约时，应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明，并在合同签订后5日内(最长不得超过30日)，敦促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。
对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，应待开发商办理了抵押注销手续后，方能与其签订契约；在其办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。

5. 预售商品房抵押登记怎么办理?

以惠州为例怎么办理 预售商品房 抵押权预告登记？惠州市办理预售商品房抵押权预告登记可以到房管局当场办理，也可以 在网上办理 ，但首先要已经领取了房地产 预告登记证 明。一、办理条件已领取预告登记证明二、所需材料1、《惠州市房地产权预告 登记申请书 》2、《房地产预告登记证明》3、购房者身份证明：(1)法人和其他组织的身份证明包括:《营业执照》或《组织机构代码证》(复印件)及 法定代表人 身份证件(复印件)(2)自然人的身份证明包括：身份证或军官证或护照或其它身份证件(复印件)4、关于抵押权预告登记的约定(抵押合同或委托书中没有约定的提供)5、《主债权合同》和《抵押合同》6、抵押权人身份证明：(1)《营业执照》(复印件)及法定代表人身份证件(复印件)(2)委托办理的提供 授权委托书 (原件)及代理人的身份证件(复印件)7、其他必要材料三：办理流程(一)窗口办理流程：申请→受理→审核→缴费→办结(二)网上办理流程：网上签约(草签)→银行审批→网上正式签约→网上申请四、办理时限十个工作日五、收费标准1、收费依据:发改价格(2008)924号文。2、收费标准:住宅80元/套,非住宅550元/宗。

6. 预售房屋抵押登记如何办理

预售 房屋抵押 登记指 债权人 或第三人( 抵押 人)为担保 债务清偿 ，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋(已核发了 房屋所有权 证的)同债权人( 抵押权 人)设定抵押权。抵押期间房屋所有权、使用权不变。进行现房抵押时应提交的证件有： (一)抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证和 土地使用权 证原件，复印件各2份;抵押人及其配偶 身份证 明和婚姻证明原件，复印件各2份;被 担保人 身份证明或 营业执照 原件，复印件各2份;具结书;抵押物价值证明;主合同2份; 抵押合同 4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份;涉及 集体土地 的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。 (二)抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份;抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份;抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份;加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件(指三资企业、股份制企业)原件和复印件;加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件(指集体企业)原件和复印件;国资批文(指国有企业)原件，复印件2份。 抵押人应注意的一点是，抵押房屋原系 商品房 的，可不提供土地使用权证;已购公房设定抵押的，应提供已购公房上市准入通知书和个人 购房 成本交款计算表。 需要满足规定的条件，否则的话是不能将预售房进行抵押，因为此时购房者没有实际取得预售房的 房产证 ，即使能够进行抵押，也只是将债权进行抵押。而在抵押预售房的时候，还需要办理登记手续才行。

7. 预售房屋抵押登记如何办理？

预售 房屋抵押 登记如何办理 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物 抵押 的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第四项“本办法所称预购 商品房 贷款抵押，是指 购房 人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。” 根据《城市房地产抵押管理办法》，预购商品房贷款抵押登记应当遵循如下程序： 1、房地产 抵押合同 自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 2、办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件： (一)抵押当事人的 身份证 明或法人资格证明; (二)抵押登记申请书; (三)抵押合同; (四)《国有 土地使用权 证》、《 房屋所有权 证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明; (五)可以证明抵押人有权设定 抵押权 的文件与证明材料; (六)可以证明抵押房地产价值的资料： (七)登记机关认为必要的其他文件。 3、登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。 4、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。 以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 因此，预售商品房抵押登记以登记机关(一般应为房管局或房地产管理局)在抵押合同上记载了抵押事实为准，此时预售商品房抵押 合同生效 ，银行取得抵押优先权。 预售房屋抵押登记的办理只要自己按照有关的程序进行就可以，但是具体的操作是有一定的约束性，所以自己可以咨询有关的专业人员进行帮助，然而自己的利益维护，不仅仅是法律上的保障，在实际的生活中最为关键的就是自己的是否有着执行力。

8. 预售房产如何办理抵押登记

办理预售房屋抵押登记需要递交相关证明材料，由银行对预售房屋的价值进行评估，根据评估值核定抵押贷款金额、签订抵押合同，当事人缴纳登记费用记载他项权利。【法律依据】《城市房地产抵押管理办法》第三十条房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。第三十三条登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。