杭州发布全国首个老旧小区住宅加装电梯规章

1. 杭州发布全国首个老旧小区住宅加装电梯规章

近日，杭州市人民政府发布《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》（以下简称《办法》），《办法》将于2021年4月1日起正式施行。杭州成为全国首个通过地方政府规章来规范老旧小区住宅加装电梯的城市。
杭州市自启动老旧小区加装电梯工程以来，已连续三年将其列入市政府“十大民生实事”项目。截至2020年底，全市已累计完成1800余处加梯项目，惠及住户约2.2万户，位居全省第一、全国前列。
依法规范老旧小区住宅加装电梯工作，关系广大人民群众的切身利益。《办法》的制定出台，对完善老旧小区住宅使用功能、促进无障碍环境建设、适应老龄化社会需求、提升城市生活品质具有重要意义，对总结形成老旧小区住宅加装电梯“杭州方案”，实现这一领域的制度创新具有积极意义。
划重点！主要内容
《办法》共35条，明确老旧小区住宅加装电梯工作遵循“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的原则，实行“民主协商、基层自治、高效便民、依法监管”的工作机制。
明确适用范围
《办法》适用于本市行政区域内（西湖风景名胜区除外）老旧小区住宅加装电梯工作。明确老旧小区住宅是指国有土地上具有合法权属，建成年代较早、未列入房屋征收范围或者计划，并已投入使用的四层（含）以上非单一产权的无电梯住宅。同时，结合实际情况，规定住宅小区基础设施和功能明显不足的保障性住宅、单位自管房需要加装电梯的，可以参照执行。
此外，《办法》明确各区、县（市）政府可以将老旧小区住宅加装电梯工作统筹纳入本辖区老旧小区成片更新改造、无障碍设施改造计划，综合实施管线迁移、绿化迁改等施工。与《民法典》相配套衔接
《民法典》已于2021年1月1日起正式施行。依据《民法典》第二百七十四条、二百七十八条的规定，《办法》明确了老旧小区住宅加装电梯协商启动的业主表决比例，即老旧小区住宅需要加装电梯的，申请人应当征求所在单元全体业主意见，经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，签订加装电梯项目协议书。商品房性质的老旧小区住宅加装电梯，需要占用小区范围内业主共有的道路、绿地等公共场所的，应当按照《民法典》关于业主共同决定事项的规定执行。坚持民主协商与基层自治
针对公示期间相关利害关系人可能提出实名制书面反对意见这一情况，《办法》引导相关当事人先行通过友好协商的方式，解决加装电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜，也可委托业主委员会、人民调解组织和其他社会组织等进行协调。自行协商不成的，由属地社区居委会及街道或者乡镇政府通过协调会、听证会等方式组织调解，积极搭建沟通协商平台，尽可能消除意见分歧、达成共识，实现政府引导、居民自治、社会参与的良性互动，打造共建共治共享的社会治理新格局。为回应老年人、残疾人等群体对加装电梯的迫切需求，《办法》明确提出，鼓励和支持老年人、残疾人居住的老旧小区住宅依法加装电梯，对于该类加梯项目，属地社区居委会及街道或者乡镇政府应当加大调解力度，引导当事人自愿达成调解协议，化解纠纷。
优化完善联合审查程序2017年以来，根据“最多跑一次”改革要求，杭州市创新实行了由区住建部门牵头、相关部门共同参与的加梯项目联合审查机制。《办法》在总结近年来加装电梯工作经验的基础上，按照优化审批流程、简化审批手续、提高审批效能的要求，优化完善联合审查程序，明确申请人依法办理建设工程、特种设备安装等相关审批手续的同时，对符合《杭州市城乡规划条例》规定情形的，不再办理建设工程规划许可证；符合《中华人民共和国建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》规定情形的，可以不再办理建筑工程施工许可证。
明确多元资金筹集渠道为加快推进加装电梯工作，让改革红利惠及更多群众，《办法》在明确“老旧小区住宅加装电梯所需的建设、运行使用、维护管理资金由相关业主共同承担”的同时，规定“市、区、县（市）人民政府可以安排专项资金用于老旧小区住宅加装电梯项目建设、管线迁移等事项的补助”。“业主加装电梯的，可按有关规定申请提取住房公积金和住房补贴”，帮助居民缓解筹集资金压力。“鼓励社会力量通过捐赠、资助、技术服务等方式参与老旧小区住宅加装电梯”，进一步拓宽资金筹集渠道。
规范加装电梯质量安全监管老旧小区住宅加装电梯是房屋建成后再实施的改造项目，包含基坑开挖、土建施工等建设工程和电梯安装等特种设备安装行为。为加强对加装电梯项目的质量安全监督，《办法》明确对加装电梯实施“双线监管”，即土建施工质量安全监管和电梯安装特种设备监管。
健全长效管理规范为规范电梯加装后的使用管理，确保电梯安全运行，《办法》明确了加装电梯的使用管理主体、管理责任、维保费用等问题。加装电梯申请人负责加装电梯的日常使用和运行管理，申请人委托的物业服务企业、其他管理人或经协商确定的实际负责人依法履行电梯安全使用管理义务。鼓励加装电梯申请人通过投保电梯综合服务保险，减轻日常维护管理的负担。《办法》还规定，相关业主可利用电梯投放商业广告收入等资金用于电梯的维护保养、改造维修、检验检测，也可按规定申请使用物业专项维修资金和公有住房售后维修基金。
鼓励探索代建租赁、共享电梯等市场化运作模式，减轻居民资金压力和管理负担。
（原题：《全国首部！老旧小区住宅加装电梯，杭州的新方案定了！4月1日起实施》）

2. 老旧小区住宅加装电梯管理办法

法律分析： 既有住宅加装电梯新政策： 
加装电梯拟占用业主专用维修资金部分的，应征得该专用部分的业主同意。对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主，可通过协商给予适当补偿。 
加装电梯及使用维护费用由申请主体按协议确定的比例共同承担，其中申请主体承担的加装电梯费用可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金，提取额度不应超过分摊费用； 
按照相关规定可以申请使用住宅专项维修资金；可以申请使用当地政府规定的其它资金。 
加装电梯专项设计应当符合城市规划、结构安全、消防、应急救援和电梯建设运营等相关标准和安全技术规范的规定，确保加装电梯后主体结构安全不受影响。 
应以实用性为前提，不得占用消防疏散空间，不得侵占城市道路，不得增加或变相增加住宅使用空间。 
承办主体应当采购取得制造许可资质的单位制造的合格电梯。电梯的安装应由电梯制造单位或者其委托的依法取得相应许可的单位进行。在原有建设用地范围内加装电梯的； 
加装电梯后新增面积为加装范围内全体业主共有，不需办理占地手续以及不动产登记，容积率增加部分不再征收地价款，免于补缴城市基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。 
法律依据：《中华人民共和国特种设备安全法》 第二十二条 电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。电梯制造单位委托其他单位进行电梯安装、改造、修理的，应当对其安装、改造、修理进行安全指导和监控，并按照安全技术规范的要求进行校验和调试。电梯制造单位对电梯安全性能负责。 

3. 杭州市老旧小区住宅加装电梯费用分摊办法

1、家用电梯的品牌：不同品牌的电梯，对应的价格肯定是不一样的，进口电梯品牌和国产电梯品牌价格差距是非常大的，同一种品牌的电梯，您选择不同配置，不同功能，价格差距也很大。

2、家用电梯驱动方式：目前家用电梯主要是曳引式、液压式和螺杆式三种不同驱动方式的家用电梯，因此驱动方式不同，电梯的价格也不一样。

3、家用电梯的功能配置：不同材质、工艺、性能、舒适度、环保性、部件的耐久性、品质感等方面的差异。【摘要】
杭州市老旧小区住宅加装电梯费用分摊办法【提问】
1、家用电梯的品牌：不同品牌的电梯，对应的价格肯定是不一样的，进口电梯品牌和国产电梯品牌价格差距是非常大的，同一种品牌的电梯，您选择不同配置，不同功能，价格差距也很大。

2、家用电梯驱动方式：目前家用电梯主要是曳引式、液压式和螺杆式三种不同驱动方式的家用电梯，因此驱动方式不同，电梯的价格也不一样。

3、家用电梯的功能配置：不同材质、工艺、性能、舒适度、环保性、部件的耐久性、品质感等方面的差异。【回答】

4. 杭州老旧小区加装电梯：统一接入全市电梯监管网上平台

7月22日至8月21日，在浙江省杭州市政府网站上公开征求《关于贯彻落实＜杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法＞的实施意见（征求意见稿）》意见。
《实施意见》共分为总体要求、主要任务、保障措施三大部分，重点围绕完善加装电梯管理体系、健全基层民主协商机制、持续优化项目审批服务、综合提升项目实施质效、强化项目质量安全监管、建立健全长效管理机制、加大配套支持保障力度七个方面，通过细化明确加装电梯工作任务和工作要点，进一步提高加装电梯工作的科学性和可持续性，推动加装电梯工作更加制度化、规范化、高效化。
在完善加装电梯管理体系方面，《实施意见》明确成立市、区两级加装电梯工作领导小组，健全市、区、街道（乡镇）、社区四级管理工作体系，优化条块结合、上下联动、密切配合的联动机制，进一步提升为民服务的能力和水平。
在健全基层民主协商机制方面，《实施意见》强调社区居民委员会要积极搭建基层协商平台，引导业主通过公平友好协商、方案调整优化、适当经济补偿等途径，理性解决加装电梯过程中出现的利益平衡、权益受损等事宜，寻求最大公约数。
根据民法典的有关规定，进一步规范加装电梯项目表决流程，明确商品房性质的老旧小区加装电梯项目的表决要求。要求项目所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当建立健全基层调解、听证制度，积极借助人民调解、社会矛盾纠纷调处化解中心等第三方社会组织或专业机构力量，和谐推进老旧小区住宅加装电梯。
《实施意见》明确，社区居民委员会应当指导加装电梯的申请人，在充分民主协商的基础上，依法依规、有序开展本单元业主的项目表决工作。商品房性质的老旧小区住宅加装电梯，需要占用小区范围内业主共有的道路、绿地等公共场所的，由所在地的社区居民委员会和业主委员会按照《中华人民共和国民法典》关于业主共同决定事项的有关规定及物业管理有关法律法规，组织小区业主开展项目表决工作，经本小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，方可依法申请项目实施。
同时，老旧小区住宅加装电梯项目协议书和初步方案公示期间，因加装电梯在通风、采光、通行等方面直接受到影响的利害关系人，可向所在地社区居民委员会提交实名制书面反对意见。
在持续优化项目审批服务方面，《实施意见》进一步完善了联合审查工作机制，明确了老旧小区住宅加装电梯无需办理建设工程规划许可证及工程投资额在200万元以下（不含200万元）或者建筑面积在1000平方米以下（不含1000平方米）的老旧小区住宅加装电梯项目，可以不申请办理施工许可证。此外，《实施意见》还规定电力、水务、燃气、通信、网络等相关管线单位，应当优先安排电力扩容、管线迁移等项目计划，强化施工配合，缩短施工周期，降低对居民日常生活的影响。
在综合提升项目实施质效方面，《实施意见》强化加装电梯工作与老旧小区综合改造提升、未来社区创建、无障碍环境建设等计划的统筹结合，按照“综合改一次”的原则，通过统一规划、统一设计、统筹实施，推进成片、整小区加装电梯；同时明确了加装电梯应当遵循因地制宜、安全适用、经济美观、风貌协调的原则，强调同一小区、不同单元加装电梯的，其外观、风格应当与小区整体风貌相协调。
在强化项目质量安全监管方面，《实施意见》要求各地进一步落实安全发展理念，筑牢安全生产底线，健全属地政府牵头、职责分工明确的加装电梯项目质量安全监管机制，并进一步细化了加装电梯涉及的建设工程质量和特种设备质量“双线监管”要求。
在建立健全长效管理机制方面，为进一步规范加装电梯后的使用管理，确保电梯安全平稳运行，《实施意见》进一步明确了加装电梯使用管理主体责任并拓宽了后续管理资金及方式，鼓励申请人购买电梯综合服务保险；同时为营造积极健康的市场环境，《实施意见》引导加装电梯的申请人选择资信良好且具备建筑工程设计资质、特种设备生产安装资质或建筑工程（含钢结构工程）施工资质的专业单位作为加装电梯项目实施主体。
在加大配套支持保障力度方面，《实施意见》进一步拓宽了资金筹措渠道，除明确申请业主共同出资外，还规定了政府可安排专项资金，明确了业主可按规定申请使用本人及其配偶、本人直系亲属的住房公积金和住房补贴，并鼓励金融机构及社会资本等各方支持加装电梯。支持加装电梯技术创新，从而进一步降低项目成本、提高实施效率、优化服务质量。注重提升数智管理服务水平，明确老旧小区加装的电梯统一接入全市电梯智慧监管网上平台和96333电梯应急处置网上平台，实现实时在线监督，及时救援处置。

5. 老旧住宅小区加装电梯的国家政策

法律分析：1、新规出台，取消原有的“一票否决制”。以前，只要有一户居民不同意，那么就不能加装电梯。现在，一些地方政府出台的“新规”规定，只有小区三分之二以上的居民同意安装电梯，就可以提出申请并作出指示，然后进入施工阶段。换言之，低层住户反对就无效了。当然，新政策对一层居民也有额外的照顾，例如不需要一楼居民缴纳电梯维修费等，甚至有些地方会给一楼住户一定的现金补偿。2、体现资金共担机制。这一部分主要针对老旧小区加装电梯中的资金分配，《建议》明确规定“谁受益，谁出资”的原则。其实也就是单元楼加装电梯中，1楼不受益可免费使用，其实不仅局限于1楼，整栋楼中所有住户只要保证不使用，不受益，都可不参与资金分摊。3、提倡使用公积金等。因为老旧小区改造涉及资金复杂，并非小数目，所以鼓励使用住宅专项维修基金，让渡小区公共收益。《意见》中也明确提到，针对老旧小区加装电梯此工程，支持住户提取住房公积金。4、鼓励连片加装电梯。政府越来越建议老旧小区加装电梯由现在的“居民自治的独立单元楼加装”—“政府支持业主自愿的连片加装”电梯模式。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定： 　
（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　
（二）制定和修改管理规约； 　　
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； 　　
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； 　　
（七）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 　　
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 　　
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

6. 杭州老旧小区加装电梯政府补贴如何分配

市区范围内四层及四层以上的非单一产权既有住宅加装电梯，政府将给予20万元/台的补助。涉及管线迁移所需的费用无需由业主承担。建筑面积不计入容积率。

另外，既有住宅加装电梯所需建设资金及运行使用、维护管理资金主要由业主承担，具体费用根据业主所在楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资。

业主可以申请使用本人及配偶的住房公积金、住房补贴。【摘要】
杭州老旧小区加装电梯政府补贴如何分配【提问】
市区范围内四层及四层以上的非单一产权既有住宅加装电梯，政府将给予20万元/台的补助。涉及管线迁移所需的费用无需由业主承担。建筑面积不计入容积率。

另外，既有住宅加装电梯所需建设资金及运行使用、维护管理资金主要由业主承担，具体费用根据业主所在楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资。

业主可以申请使用本人及配偶的住房公积金、住房补贴。【回答】

7. 老旧住宅小区加装电梯的国家政策

1、新规出台，取消原有的“一票否决制”。以前，只要有一户居民不同意，那么就不能加装电梯。现在，一些地方政府出台的“新规”规定，只有小区三分之二以上的居民同意安装电梯，就可以提出申请并作出指示，然后进入施工阶段。换言之，低层住户反对就无效了。当然，新政策对一层居民也有额外的照顾，例如不需要一楼居民缴纳电梯维修费等，甚至有些地方会给一楼住户一定的现金补偿。2、体现资金共担机制。这一部分主要针对老旧小区加装电梯中的资金分配，《建议》明确规定“谁受益，谁出资”的原则。其实也就是单元楼加装电梯中，1楼不受益可免费使用，其实不仅局限于1楼，整栋楼中所有住户只要保证不使用，不受益，都可不参与资金分摊。3、提倡使用公积金等。因为老旧小区改造涉及资金复杂，并非小数目，所以鼓励使用住宅专项维修基金，让渡小区公共收益。《意见》中也明确提到，针对老旧小区加装电梯此工程，支持住户提取住房公积金。4、鼓励连片加装电梯。政府越来越建议老旧小区加装电梯由现在的“居民自治的独立单元楼加装”—“政府支持业主自愿的连片加装”电梯模式。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

8. 老旧小区加装电梯政策

法律分析：
1、有意愿加装电梯的业主应当具有占有和使用该住宅的权利，并能够出示相关证据。
2、拟加装电梯的住宅应满足建筑物结构安全、消防安全、建筑节能等规范、标准要求。
3、既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应当充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见。
加装电梯协议和方案由加装电梯房屋所在社区居委会在拟加装电梯单元楼道口、小区公示栏等位置公示10天，公示期间因加装电梯可能受到影响的利害关系人无实名书面反对意见的，由社区居委会盖章备案;有异议的，社区居委会应业主请求，应当组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成协议。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

衍生问题：
老旧小区加装电梯需要什么手续
1、委托建筑结构安全鉴定。由建设单位委托对住宅楼原有结构进行安全性检测鉴定，由建设工程质量检测机构、房屋安全鉴定单位出具检测鉴定报告或由承担电梯增设设计的工程设计单位出具抗震鉴定报告。经检测鉴定报告或抗震鉴定报告认定，不存在结构安全隐患的，方可申请增设电梯。

2、办理建设工程规划审查。既有建筑增设电梯，如原房屋建筑竣工验收时预留了电梯井，则不需要办理建设工程规划审批。未预留电梯井的，先由有资质的建筑设计单位报电梯增设设计方案至规划主管部门审查并出具审查意见，符合规划、标准的，进入施工图设计文件程序，并按照规定进行施工图设计审查。根据法律法规，如消防等需要审批的应按有关规定办理。

3、办理建筑工程施工审查手续。在建设单位确定具有一定技术实力和管理能力的电梯安装施工单位后，应向所在地住房城乡建设行政主管部门办理工程质量安全监督手续，申请办理建筑施工备案。

4、办理电梯施工开工告知和完工检验、电梯使用登记。