地产后周期产业是什么意思？

1. 地产后周期产业是什么意思？

地产后周期是指房地产销售规模以及销售面积增速开始放缓，并且可能进入缓降到某一平衡点的阶段，而市场所讲的地产后周期红利可以理解为地产下游相关产业链龙头企业的红利阶段，这一红利阶段是由于房地产集中度不断提升。
在房住不炒的政策下精装房比例的不断提升，竣工面积与销售面积有明显的滞后性、以及地产下游相关产业链基本伴随着“大行业小公司”的特点（普遍龙头企业市占率并不高）所导致。

扩展资料：
竣工面积仅为中长期的爆发点，但长期却是一个周期性明显的行业。但是我们不能忽略一个重要的关键点，即房住不炒的政策驱动下，精装房的比例会有一个持续上涨的趋势，中长期来看可能会从19年的30%提升到50~60%，长期角度可能接近国外的80~90%。
具体到某行业下，竞争格局有的差异性较大，不能一概而论，比如定制家具行业，独立选股能力需要较强，并不是选市场认可的龙头股即可，还要考虑B端工程单占比较大的。

2. 房地产行业周期性分析

    　　我国房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长，我国房地产行业也存在周期性波动，有三个指标可分析出房地产周期性波动的规律，下面就让我来为大家具体介绍一下房地产行业周期性分析吧。
       　　 房地产企业融资概述 
       　　融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。
       　　 房地产企业融资的影响因素 
       　　房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融
       　　 我国房地产行业所处生命周期阶段 
       　　以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。
       　　本轮严厉政策调控证明的几个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳赚不赔等几个重要基本事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的衰退的中后期阶段。
       　　房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行业成长性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地证明我国房地产产业生命周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产发展历史与目前诸多市场与政策方面的重大现象，并对未来做出清晰的判断，同时也能很好地解释房地产估值在高毛利与确定性成长下不断创新低的现象，并可以对未来估值做出清晰的预测。但政策多变性与估值政策敏感性也决定局部性投资机会的存在。根据大周期观点，具有实力实现商业和盈利模式创新与突破的企业是第一条挖掘主线，建议关注万科、保利地产、金地集团和招商地产;根据中周期观点，具有“过冬”甚至逆势扩张实力的企业是另外一条挖掘主线，我们建议关注万科、保利地产、金地集团、金融街、中南建业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速增长。
       　　2003年下半年以来对房地产的宏观调控引起了人们对中国房地产业所处周期阶段的探讨。这一探讨的兴起既反映了人们对中国房地产业发展轨迹加以历史定位的愿望，也折射出人们对当前中国房地产业状况判断及前景走向的关切。对于政府而言，只有科学地界定和判断中国房地产周期变化的状况及其成因，才能有助于采取适宜的宏观经济调控政策，顺势引导房地产业持续健康成长。对于房地产企业而言，需要通过判断房地产业的发展阶段，从而顺应房地产的周期变化特点对发展目标与发展战略进行有效调整。对于居民而言，无论是进行消费还是投资，准确推测房地产周期长度都有利于把握到一个好的市场时机。具体来说，人们试图从房地产业的周期性变化中来解读经过几年连续高涨的中国房地产市场究竟能持续多久?是否已临近衰退期? 调控后房地产业发展前景如何?下一个波峰会出现在什么时候等?尽管当前学术界和企业家们对中国房地产业的经济周期究竟是多长时间尚有分歧，但大部分的论者都肯定了中国房地产业经济周期的存在。然而深入分析却表明，简单地将房地产经济周期的概念照搬到中国是不适宜的;提出中国房地产业存在几个经济周期的说法是不科学的;套用复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段来分析中国房地产的现状也是不正确的。因为中国房地产业运行的市场环境与发展阶段与那些具有成熟市场经济体制国家是存在本质差别的;主导制约中国房地产业变化的制度变量要强于其他技术和经济变量的影响，这一点与发达市场经济国家也是极不相同的。如果忽略了制度变量的差异和制度变迁的背景，仅套用房地产经济周期理论来解释中国的现实，其结果只能是“形似而神异”。因此，我们需要从中国房地产业成长的现实出发，结合经济周期理论来做出合理科学的界定。
       　　房地产经济作为整个宏观经济的一部分，其走势虽与宏观经济不完全相同，但也像宏观经济一样，受到各种因素的影响，存在明显的周期波动现象。在房地产波动过程巾，也存在复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。在这四个阶段中，房地产市场表现出个不同的特征。具体来说，复苏阶段开始于前一周期的最低点，产出和价格均处于最低水平。随着经济的复苏、生产的恢复和需求的增长，价格也开始逐步回升。随着需求的拉动，房地产供给也开始增加，少数房地产投机者开始寻求机会。随着房地产市场的进一步回升，市场参与者充满乐观情绪，土地市场和房屋置换市场开始活跃。银行纷纷加大对房地产的按揭贷款数量，其他渠道的新资金也开始进入房地产领域，推动房地产业向前发展。经过一定时期发展后，房地产业开始进入繁荣阶段。繁荣阶段是经济周期的高峰阶段，当投资需求和消费需求的不断扩张超过了产出的增长，刺激价格迅速上涨到较高水平。房地产开发项目和建设数量进一步增加，大量其他行业的企业由十对高额利润的渴望，纷纷进军房地产业。房地产价格上涨速度明显加快，房地产泡沫显现并不断膨胀。银行按揭贷款量猛增，房地产市场上投机炒作成风，参与者普遍获利，参与热情空前高涨，房价高不可攀，价格泡沫成分极大，社会开始呼吁限制楼市炒作。衰退阶段出现在经济周期高峰过去后，由于宏观基本面或政策的突然改变，使得许多人对房地产市场开始悲观，纷纷抛售房地产。从事房地产投资的投资者出现亏损，也加入到抛售的行列。房地产价格出现暴跌，房地产泡沫开始破裂。由于房价的暴跌，使得买家进人市场的意愿受到打击，纷纷观望，这又使得卖家由于转手困难而恐慌性抛售。房地产企业开始出现破产，银行也由于房地产领域的不良贷款而面临金融风险。衰退的房地产业拉动国民经济开始滑坡，由于需求的萎缩，供给大大超过需求，价格迅速下跃，最后萧条阶段来临。房地产销售价格和租金水平继续沿着衰退期的跌势下降，房地产价格跌幅惊人。由于房价的长期下跌，使得房价接近甚至跌破建造成本，房地产泡沫完全破灭。此时市场交易清淡，市场空置率居高不下，房地产企业破产现象普遍，银行在房地产方面的呆、坏账现象严重。由于市场需求的存在和房地产供给的调整，房价开始不再下跌，并维持在一个较低水平上。萧条阶段是经济周期的谷底，随着萧条阶段的过去，整个经济又步入复苏阶段，开始进入新的经济周期。
       　　从上述定义和特征出发，我们来具体考察中国房地产是否存在着明显的经济周期。如果简单地从房地产价格与产出波动上来判断一个国家是否存在房地产经济周期，那是很容易发现一些“规律性现象”的。一些论者正是根据中国商品房销售额增长率、投资增长率、产业增长率、价格涨落等指标变化中发现了类似“四阶段”的表现，从而提出了中国房地产业存在着多个经济周期的观点。由于依据指标的差异，有的论者认为上个世纪80年代末以来中国房地产业共出现了四个波峰，即1988年、1993年、1998年、2003年，恰好是5年一个周期。有的论者则认为我国的房地产经济，从1983年以来已经经历了三个周期。前两个都是五年的上升期和两年的下降期，从1983年开始到1988年是上升，从1989到1990年是两年的下降;从1991年到1995年又是一个上升的时期，1996、1997年又是下降。现在是从1998年以来的第三个上升的周期，也是增长幅度最快的周期，这个周期的拐点目前尚未出现。
       　　要确定中国房地产经济周期的形成，就必须充分考虑到制度变量，而不仅是单纯用一些指标数据进行描绘;只有当制度变迁由量变上升为质变时，中国房地产业的运行才真正由市场推动，其波动才真正呈现出周期性的特征。

3. 房地产周期的特征是什么？

经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度会降到很低，房地产建设项目融资受到抑制。
  
  
 过一段时间，经济不是那么糟
  
  
 糕了，后来甚至变好了。
  
  
 经济增长更好了，导致对房屋建筑的需求上升。
  
  
 经济疲软的时候，只有少数建筑开工建造，现在才开始投入使用，房屋需求面积的额外增长，导致供给有些吃紧，因此房屋租金和销售价格开始上升。
  
  
 租金和房价上升，持有房地产的产权就能享受资产升值，财富随之增加，唤醒了开发商建设新项目的热情。
  
  
 经济发展更好，房地产资产升值，让资本提供者更加乐观，资本提供者的心态变好了，让房地产开发商更容易拿到融资
  
  
 融资更便宜，也更容易，自然提高了潜在项目的预期收益率，也增加了这些项目的吸引力，因此增加了开发商愿意追逐这些项目的愿望。
  
  
 更高的预期收益，更乐观的开发商，更加慷慨大方的资本提供者，三个因素结合在一起，造成建造项目开工率大幅攀升。
  
  
 首批完成的项目，遇到压抑已久的强劲需求，全部租出，或者很快销售一空，让开发商大赚一笔。
  
  
 良好的收益，加上每天更加积极有利的报纸头版头条的宣传，导致更多的项目开始计划、融资、获批。
  
  
 打桩机随处可见（已经向工厂订购更多的打桩机，但是这属于另外一个不同的周期）。
  
  
 大楼建设开工之后，还需要几年时间才能完工，其间，第一个完工上市的项目，就吃掉了此前没有被满足的需求。
  
  
 从开始计划到建成开业，经常需要很长时间，足以让经济从繁荣走向萧条。在经济增长得很好的时候开工的项目，经常会在开盘的时候遇上经济情况变得糟糕。这意味着这些增加的房屋面积只是增加了更多的空置面积，加大了租金下行和销售价格下行的压力。得不到使用的闲置面积在市场上游荡，就像幽灵一样。
  
  
 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度很低，房地产开发融资受到压制

4. 中国房地产业经济周期是什么

对于中国房地产业发展周期的划分，有多种不同的方式，代表性观点主要包括：
l、根据GNP增长率与商品房销售额增长率所呈现的良好对应关系(张元瑞，1996)；
2、用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互而产生的波动状况，认为年销售量
波动率与增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动(梁桂，1996)；
3、以商品房销售面积增长率为指标(曲波等，2003)；
4、参照产业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项指标合成观点来分析(曹振
良，2003)。
具有权威性的观点是中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中对中国房地产业发
展阶段的划分：
第一阶段： 理论突破与试点起步阶段(1978一1991年)
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先
挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市
进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出
台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992～1995年)
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年。安居工程”开始启动。1992年后，
房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146．9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，
在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅
回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995．2002年)
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年以后，随
着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为
经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

5. 房地产的洗牌周期是什么？

6. 什么是房地产开发周期

7. 什么是房地产业

　　房地产业
　　房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。   房地产业的具体内容包括：   （1）国有土地使用权的出让；   （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；   （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；   （4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；   （5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；   （6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。   房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。

8. 什么是房地产业