美国房产新政策

1. 美国房产新政策

法律分析：美国房地产经纪人协会的报告显示，2021年第二季度，全美现房销售价格中位数同比增长22.9%，至历史高点35.79万美元。183个都会区中，94%报告房价两位数增长，比重高于第一季度的89%，创53年来最大涨幅。数据表明，美国90%的大都会地区房价都在持续上扬，表明高房价并非特例，而是全国性现象。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2. 美国买房有什么政策？

◆中国人能否购买美国房地产？身份和实际购房操作有什么限制？
答：购买美国房地产，总体上讲，对购买者并没有居民或公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。
 
◆在美国可以买那一种类型的物业？
答：美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国人（公司）购买一般的居住和商业性房地产，比如东西海岸主要的：加州、佛州、纽约州等等。少数州如新墨西哥、俄克拉何马州等要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产，大多数州对农业、矿产等战略用地有所限制。
 
◆ 在美国可以买多少房产？
答：部分州对于土地拥有数量有限制，但是一般是不允许拥有上百或者上千英亩，因此一般的商业或居住的购买完全不受其影响。
 
◆ 美国房地产购买流程是怎样的？
答：美国房地产市场有近百年的历史，有着非常成熟、流畅和安全的交易流程。大致步骤如下：
l   签署购买合同并交付定金至托管账户
l   房屋检验及贷款
l   美国产权公司介入进行产权调查与保险
l   买方支付余款并交割过户 
l   美国政府登记备案
l   从签署合同到过户完成一般在30天左右，登记备案通常需要4周左右。
 
◆ 美国的产权公司是什么，在交易中起到什么作用？
答：产权公司是辅助交易的中立第三方，它参与交易的整个流程并提供以下服务：
1)  产权调查——明确房地产的产权所有人、是否存在抵押情况或是其他交易上的限制；
2)  产权保险——当产权出现纠纷时负责经济赔偿；
3)  资金监管账户——负责交易资金的监管直至完成产权转移；
4)  产权登记——到政府部门进行产权登记。
 
◆ 购置美国房产的交易费用通常有哪些？
答：交易成本主要有：
a)    必要费用：共计0.5%-1%左右
l   产权保险费 0.5%~0.6%
l   交易税 0-0.25%（多数情况下卖方承担，有些情况下和卖方协商分摊）
l   律师费 $300~600
l   政府登记费 $75
l   产权调查及产权承诺书 $300~500
 
b)    可选费用：按贷款额度会产生1-2%的费用，其他检测估价费用总计约800美金
l   土地勘察费 $100~$300
l   房屋检验费 $300
l   房屋估价费 $300
l   贷款费用 1%~2%
c)    预付费用：按实际交割过户日期会产生一般会产生1-3%的预付费用
l    房地产税 0.8%~3%
l    物业管理费 $300~500/月
l    物业保险费（一般涵盖在物业费中）$10~20/月
按具体情况过户费用为房价的1%至4%，AWG代理项目一般来讲都向开发商争取了特别优惠，投资者无需承担过户费用而由开发商支付。
 
◆ 购置美国房产后，还需要支付其他费用吗？
答：您需要每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税；总计为房价的2%至3%；由于没有或者很少的物业费及保险费，土地的持有成本相对房屋更低。
 
◆ 什么是美国的房产税(Property Tax)？
答：房产税是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税是从价税，占房产价值的1-3%。按年计，按地方规定年度或半年，月度缴纳。房地产税主要用于社区和市政建设、教育公益经费及其它政府办公支出

3. 中国房地产采取什么政策应对美国

美国房产与中国房产的区别
1、产权拥有期限：中国是住宅70年，商业40年，存在不确定因素;美国是永驻产权
2、市场情况：中国市场是政府干预性强，市场波动大;美国政府干预较少，市场呈周期性波动
3、法律体系：中国的相关法律体系正在逐步完善中;美国的房地产法律体系规范成熟，交易全程有律师参与
4、保障系统：中国缺少对购买者交易过程中的保障;美国在交易过程中，买方有终止合同权，赔偿金储备系统等
5、税务情况：中国租金收入需单独加收，无可抵扣税金;美国政府支持购房者，退税，减税政策多
6、资金风险：中国产权转移前，定金存在风险 ;美国资金先存放于监管帐户，产权转移到购房者后再进行转账
7、产权调查：中国少有律师为购买者进行产权背景调查;美国可查询中立第三方调查产权的历史记录，避免产权纠纷
8、产权保险：中国尚未设立产权保险;美国提供产权保险，承担产权发生意外时的赔偿
9、监督体系：中国对房地产经纪公司的权责监管存在疏漏;美国产权过户等手续由中立第三方进行操作，杜绝房地产经纪控制房款的可能

4. 美国房地产市场现状

房贷利率升高使美国房地产市场不断放缓】 今年以来，按揭贷款利率的快速飙涨，令美国房地产市场大幅降温，导致销售下降、房价承压。美国抵押贷款银行协会（MBA）周三（9月21日）公布的数据显示，美国30年期固定利率按揭贷款的平均合约利率在上周上涨了接近25个基点，达到6.25%，为连续第五周上涨，创下2008年10月以来的最高水平，上周按揭贷款利率也是6月中旬以来的最大升幅。9月21日，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国7月成屋销售总数连续第七个月下降，达到年化480万户，创2020年5月以来新低。美国8月成屋销售总数年化480万户，好于预期的470万户，前值为481万户。8月成屋销售总数年化环比跌0.4%，预期为跌2.3%，前值由跌5.9%修正为跌5.7%。在未经调整的基础上，美国8月成屋销售销比一年前下降了17.4%。8月成屋价格中位数同比上涨7.7%，达到38.95万美元，为2020年以来最小涨幅。今年6月，成屋价格中位数一度达到41.38万美元的历史最高。在线房地产巨头ZILLOW在9月19日的一份报告中表示，继7月份单月下跌0.1%之后，8月份美国的房屋价值较7月又下降了0.3%，这创下2011年以来最大跌幅。飙升的融资成本和仍然居高不下的房价阻碍了许多潜在买家。尽管需求疲软抑制了整体情绪，但分析预计，由于大多数地区的供应仍然有限，房价回落将相对温和。

5. 美国住房政策的介绍

阿列克斯·施瓦兹（美）著，黄瑛 译。本书对美国住房政策和住房项目进行了深入细致的分析，并在城市规划、城市研究、公共政策、公共管理、社会服务等方面得出了许多具有启发意义、让人耳目一新的结论。该书所提供的大量信息，对国内政策制定者、开发商和住房消费者来说，都具有重要的指导意义。

6. 美国的房产税政策是什么>

　　美国如何征收房产税


　　美国对房产的收税主要是交易税和房产税（物业税）。


　　交易税一次性过户时交齐，约为房价的2%-4%，一般由买卖双方平分。房产税是一个财产税，每年都要交。数量是房产估价乘以一个税率。这个税率大约是 0.8%-3%。由于美国的土地是私有制，所以美国的物业税是指对土地和地上建筑物包含的所有资产进行统一税率的税收。美国物业税的土地部分的税收对土地资源配置没有影响，然而对资产部分的统一税收会降低人们对房屋改善和整修以及升值炒作的意愿。因此对土地和财产统一税率征税会使土地向粗放型而不是集约型发展，而且财产税性质的物业税不能使土地得到有效的利用。


　　因为美国是联邦制国家，其每个州都是自治的，所以地方政府独立性比较强。美国50个州都已开征房地产税（物业税）。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着资产价值增加，也意味着个人税款增加。针对房屋购买和出售时的差价，一些州政府还征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠，因此能有效地抑制炒房。


　　房产税里有两大因素，房产估价和税率。这两项都是由政府机构定的，有权收房产税的政府机构包括郡政府、市政府和学区。他们征收郡税、城市税和学校税。一般所说的房产税，是这三项税的总和。一般房产税最高的地区，学校也都是最好的，因为有财政支持。所以这里的房产，每年的增值空间也大。而且孩子从学前班一直到高中毕业，不用交学费。征收房产税也成为各地方政府财政资金的支柱性来源，也是公益性财政支出的主要来源，可以促进公共设施与服务的建设。


　　美国房产税免征条件


　　全面性免税。政府公共部门、非营利组织、教育组织、宗教组织所有或占有的物业免征房产税。由政府所有或者占有的物业都免于征收房地产税(物业税),但在某些情况下,政府也必须为他们的应税物业支付税款。


　　局部性免税。自用住宅免税额。美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额,如麻省给予20%,印地安纳州给予4%。这一免税项目是最大项目。


　　退伍军人免税额。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。本项与自用住宅免税额不能重复享受。


　　州断电器。1964年美国威斯康新州首先采用州断电器的措施,是指当房地产税负(物业税)超过家庭所得某一比例时(即断电之意),超过部分,可用来扣抵州所得税或退还。这一措施造成的减免税成本由州政府负担,主要受益者是高龄的房屋持有者,因为他们的收入水准较低,房地产税(物业税)相对较高。


　　2009年，美国对《工人拥有住房和商业援助法案》和《美国复苏与再投资法案》更新了首次购房者税收抵免，增加了15年的无息贷款。


　　美国各界对房产税免征政策的评论


　　人们通常基于如下理由对于免征的范围提出批评。


　　第一,与那些在非政府所有的建筑或机构中工作的人员一样,那些在政府所有房屋中工作的人员也享受了市政服务,所以,他们也应该纳税。


　　第二,差别待遇意味着列入纳税范围的所有者、管理者将比享受免税待遇的所有者或者管理者承担更高的成本。这两者的差异意味着市场主体之间、政府与私人经济主体之间竞争力的差异。


　　第三,不同的税收待遇将影响资源的区域分布,从事活动的类型以及其他相关的经济决策。


　　第四,免征范围的设定缩小了税基,增加了纳税人的负担,或者将降低地方公共服务的水平。根据有关专家估价,免征政策有可能减少50%-70%甚至更多的税基,并导致潜在税收收入的损失。


　　第五,在不同的市政之间,免征的比例各不相同,扭曲了不同社区之间税收负担。因此一旦对免征政策进行取消甚至是修改就非常困难。

7. 如何合理投资美国房地产？

美房吧为华人在美国投资置业提供包括买房中介，卖房中介，法拍屋，安家和出租管理等服务。
中国人海外投资50%个人投资投到了美国，绝大多数往房地产方面投资。

    美国房地产市场正处于新一轮上升周期的初期，预期未来数年仍将有较好的表现。根
据NAR资料显示， 
2016年1月份全国独立屋中间价格是38万美元左右，比去年同比增长8.2％。房价上涨的速度是自2015年4月份以来最快的，也是连续第47个月同比
上升。事实上，美国的房价中位数已升至25万美元，是2008年中期以来的最高水平。这一价格在过去一年中上涨了3.3%，并且据预计2016年还将继续
上涨。

          中国买家在美国国外投资者中占比例最大，为286亿美元，平均购房价格约为83.2万美元。华人买家占了美国房地产所有国际买家的三分之一还多。

从纽约、华盛顿到加州，到处可见“一掷千金”购置房地产的中国投资者身影，而且这里的“金”指的是现金全款。近年来，以现金全款购置美国房产的华人数增加了两倍多，而且大部分购买的都是房价在50万美元以上的高端房产。为什么那么多华人热衷于投资美国房地产？其实是因为：

 

     美国购房更有安全感

　　在美国购房，最大的特点是需要第三方机构——产权保障及托管交易服务公司的存
在，在房子竣工、获得入住证之前，投资者的房子定金、合同及银行贷款等准备事项都会托管给这样的交易公司。除此之外，第三方机构还可以为投资人对房子进行
质量评估，美国这种在预售方面的管理对中国来讲是一个借鉴措施。

　　可见，无论是在国内进行房地产投资，还是在国外，都少不了中介机构的服务，但是
美国的中介机构具有完善的管理制度。首先美国的中介人员要拥有执业证号码，都必须是大学毕业，而且此后的每三年要进行一次专业考核。所以，投资者可以通过
第三方机构人员的从业证编号来探究他的从业年限资历和信誉度，若你不满意其服务态度时，还可以向专门的管理部门投诉，那么中介人员的从业将会面临危机。

　　美国土地都有身份证，规划使用限制条件规范

　　在美国，所有的房产和土地都有一个编号，相当于中国人持有的身份证。所以有意向
在美国房地产投资的国人，在考察房地产期间或者在挑选房产的时候，投资者要多放些心眼在土地编号上。在签订购买合同的时候，要仔细核对挑选的土地编号和合
同中土地编号是否一致。而且在美国 ，土地编号是土地权属纠纷中重要的法律根据。

　　美国各州的政府制定有关土地的法规来控制土地的利用，所以投资者需要对自己购买的土地做出相应的用途规划报告。

　　在美国的住宅基本是独户独栋，一户占一块地，私有化的土地需要配合政府的规划，
因此政府有专门的法律来规划土地的用途，来确保城市规划的合理性。如果投资者的土地需要转让，亦可对土地的用途进行限制。国人投资者通常会忽视土地用途规
划的重要性，以至于在后期带来不必要的麻烦。

　 缴税环节严格，降低空置率

     在美国，投资者在完成交易之后，会常常感觉一身轻松，但是缴税的问题会接踵而至。有房子就有房地产税，通常为1%~3%。你所缴纳的房地产税成为你拥有房子的持有成本。这一政策使得美国的房地产市场的房屋空置率大大的降低了，而且也使投机的炒房行为得到了控制。



    作为一般民众，我们投资房地产应该注意下面几点。

     现金流。你不应当过分关注购房的升值，升值只是许多目标中的一个。购买能够维持房价的地方很重要，你必须注意当地经济、犯罪率、学校、房屋破旧程度及地税。例如，几年前有人去底特律投资房地产，现在被套进去了。

    杠杆。在一个上升市场里，杠杆作用很厉害。尽管房地产长期只有3%成长，假如首付20% ，每年就是15%回报。利用这个杠杆，你的投资五年就会加倍。但是，若是房地市下降，杠杆也会害人。目前，3%至5%的贷款利率对房地产的投资还能接受。

    税务。单身个人卖掉自住房可以利得25
至50 
万元而不用纳税，夫妻俩人的免税额就是50万元，前提是五年中你住在房子内至少两年。假如你拥有出租房，所有与房地产有关的费用，包括折旧都可以抵税。但
是，假如你的年调整后总收入(AGI)超过15 
万，你出租房损失就不能抵税。然而，房地产长期升值是现实的，你还可以考虑商用1031交换、信托、遗产规画或分期收款来减轻税务负担。

      假如你抵押贷款购买房地产，一定要保证有正的现金流，若是负的就不应当购买。购房花费包括每月偿还贷款、管理费用、保险费、维修费、房地产税，有些地方还有学校税。用房地产出租换取收入。若是租金不能覆盖花费，这个地产就要考虑了。

      
例如，你购买一处房地产花费10万元，每月租金900元，房地产税和保险每月200元，维修费及其他花费是每月200元。每月净收入500元，一年是
6000元。这样，你10万元投资每年挣回6000元，收益率就是6%。若是头款2万元，贷款8万元买房，每月房贷是600元。现金流打平，15年后贷款
付清，还可以折旧抵税。
       但是，投资房地地产要根据自己的情况进行考虑。买房首先要考虑首期款、手续费、保险、评估费、律师费、信用分数和时间管理等问题。

8. 美国房产税收政策有哪些

全美50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源。星条置业统计,目前税率大致介于1%-3%之间,房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税的课税对象为房屋,以房屋估价为课税依据。 免征条件: 1、美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是对自住房屋给予减免税,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法,即当房产税超过某一最大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。加州为例,纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税。这个对我们华人具有现实意义。 2、退伍军人免税额。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。