房地产业影响力锐减仍有巨量市场，如何看待万科郁亮就房地产业的谈话？

1. 房地产业影响力锐减仍有巨量市场，如何看待万科郁亮就房地产业的谈话？

我觉得万科郁亮就房地产业的这番谈话还是非常有借鉴意义的，房地产行业现在的影响力虽然不如之前，但是仍旧存在巨量市场。而郁亮此前发表过很多有关于房地产行业的精彩讲话，他认为房地产行业想要活得更加久，就应该顺应潮流，在房地产行业影响力锐减的如今市场，也不应该放弃房地产，总要有人推着房地产前行。

1.我赞成郁亮的观点，房地产行业存量巨大，还有很多市场机会
房地产行业的发展有着其自身逻辑，并且我国的房地产行业并没有出现泡沫破裂的情况，在整体上来看还是非常可控的。但行业的调整仍旧在持续之中，其中包括土地政策的调整，而政策也对房地产行业给予了很大的呵护，在今后房地产成为刚需的呼声越来越大，对于刚需也是有非常多市场机会的，并且新生活方式的改变也会带来很大的市场机会。

2.我觉得万科郁亮对于房地产业的谈话很有深度，是立足实际所得
房地产行业确实曾经经历过黄金时代，也在发展的过程中，改善了居民的居住条件，并且在很大程度上助力居民居住问题。但高速发展总会带来很多问题，不能因为出现问题就摒弃这个产业。正是在这个时候，房地产行业才开始回归常态，未来才很有可能回归到民生行业。房地产总跟老百姓息息相关，所以肯定还会有非常大的市场存在。

3.我认为郁亮对于房地产业的看法仍旧乐观，并且应该具有这样的心态
我国房地产从业人员也是非常多的房地产，为他们提供了很好的就业岗位，如今房地产行业走向趋缓，但并不代表这个行业从此一蹶不振。虽然房地产行业受到的冲击是很大的，也会经历痛苦，但是，在此之后，也会带来更大的转变，也会有更大的市场。

2. 万科集团董事长房地产市场仍是个10万亿市场，房地产热何时能消退？

我认为房地产热只有在房价崩盘的时候，才能够彻底消退。
房地产行业曾被大家广泛看好，然而随着一系列政策调整之后，房地产行业的发展也遭遇到了很多的问题，然而很多业内人士却依旧非常看好房地产市场的发展，正是由于业内人士的看好，使得大家对于房地产行业的未来产生了一定的质疑。
一、房价崩盘的时候，房地产热才能够彻底消退。房地产市场之所以出现发展上的问题，就是因为房价已经超过了民众的承受能力，正是由于较大多数民众根本无法承受如此高额的房价，所以才导致房地产市场的发展渐渐冷却。如果想让房地产热彻底消退，那么只有等到房价崩盘的时候，才能够慢慢显现。
二、房地产热彻底消退，必须要等到房地产企业破产倒闭。支撑房价居高不下的并不是市场需求，而是房地产企业，正是由于房地产企业不断炒高房价，才使得房地产行业出现了虚假的繁荣。而如果想让房地产热彻底消退，那么必须要等到房地产企业破产倒闭的那天，因为在丧失了足够的支撑力度后，房地产市场的热度才会慢慢消散。
三、房地产热彻底消退，必须要等到市场回归理性。由于房地产经历了虚假的繁荣时期，所以导致市场暂时无法回归到理性的氛围，如果市场能够彻底回归理性的态度，那么房地产的热度就会不再出现。因为只有等到大家明白房子根本不值得这么高的价格后，房地产的热度才会彻底被大家戳破。
我希望房地产市场能够回归理性，房价能够慢慢降下来，因为只有降低房价，民众才能够买得起房子。如果房价继续居高不下，那么必然会引发一系列的恶性循环。

3. 万科董事会主席郁亮称人民住房仍是刚性需求，房地产带动了哪些行业的发展？

我认为房地产行业能够带动钢铁行业、水泥行业以及房地产销售行业的发展。
在房地产行业的发展变得越来越糟糕之后，很多房地产行业的业内人士却并不认为房地产行业即将进入寒冷的冬天，甚至有些业内人士认为房地产依旧能够迎来崭新的春天。
一、我认为房地产行业能够带动钢铁行业的发展。要知道现现在的房地产行业根本离不开钢铁行业的支持，因为房地产行业如果想要建设的更加稳固，就必须要使用大量的钢铁材料。而房地产行业如果保持良好运转，那么钢铁就不会缺少销路，这对于钢铁行业的发展也必然会带来一定的促进作用。
二、房地产行业对于水泥行业的发展有着极大的影响。在盖房的过程中，除了会使用钢铁以外，房地产行业还会使用大量的水泥，因为只有大量使用水泥房子才能够变得密不透风，如果房地产行业保持长时间的高速发展，那么水泥行业的发展必然会有着相当大的进步以及提升。只不过很可惜的就是，在房地产行业变得越来越糟糕之后，水泥行业也受到了严重的影响。
三、房地产行业对于房产销售行业的发展有着明显的影响。房地产行业和房产销售行业属于相辅相成的关系，如果缺少了房产销售行业的推广，那么房地产行业就不可能形成良性的资金运转，而如果缺少了房地产行业的支持，那么房产销售行业也就会成为说空话的行业。正是由于房地产行业的发展对于房产销售行业存在着较大的影响，所以房地产行业发展遇冷之后，房产销售行业也面临着严重裁员的情况。
其实房地产行业的发展和很多其他的行业也有着相当大的关系，可以说房地产行业发展好坏，对于国内经济发展也有着相当重要的影响。

4. 万科郁亮成房地产薪酬老大了吗

万科郁亮终成房地产薪酬老大 收入979万元超越马明哲。试问薪酬能与金融业媲美的还有谁？除了房地产恐再无行业敢吱声。
《投资时报》重磅推出的《2017年中国上市公司总经理全样本报告》，对3195家上市公司总经理2016年薪酬进行了收集和统计，并得出28个行业总经理的平均薪酬。根据统计结果，房地产总经理有135人，2016年领取薪酬的有127人。房地产以151.14万元的人均薪酬位于非银金融与银行业之后，紧追银行业的155.44万元，再次缩小了与金融业之间的差距。



万科的郁亮尽管较上一年薪酬减少了19.8万元，但仍以979万元薪酬超越中国平安的马明哲，成为2016年最贵总经理。房地产业还有一位总经理进入薪酬榜前五，她是世联行的女性总经理朱敏，年薪为794.72万元。她1999年加入世联地产，历任世联地产代理事业部总经理、世联地产副总经理，现任该公司董事、总经理、代理财务总监。
此外，房地产业内薪酬前五名还包括泛海控股的韩晓生、金科股份的蒋思海和阳光城的张海民，薪酬分别为685.3万元、661.45万元和660万元，分别位列薪酬排行榜第11、12和13.
值得一提的是，韩晓生的薪酬较2015年增长幅度很大，达到467.68万元。但他并非涨幅最高的房地产总经理，招商蛇口的许永军薪酬较上一年增长了501.48万元。然而，有人欢喜有人愁，大名城的俞锦和金融街的吕洪斌分别减薪120万和119.86万，成为减薪幅度最大的两位房地产业总经理。



朱敏进入总薪酬榜前五为房地产业的女性总经理争了一口气。事实上，房地产业女性总经理占比在各个行业中属于较高水平，2016年女性总经理有12人，占比8.89%，相比2015年有所提升。这12位女性总经理中仅有3位薪酬在200万以上，除朱敏外，还有华发股份的陈茵(291万元)、万通股份的李虹(200.6万元)。其余9位年薪均在百万之下。
房地产有硕士65人、博士12人，硕士及以上学历占比57.46%，属中等水平。此外本科学历的总经理有49人，专科学历的有8人，本科以下占比5.97%。



此外，该行业总经理年龄相对偏大，有16位50后，占比11.85%，年龄最大的为苏宁环球的张桂平，1951年出生的他曾任多个社会职务，包括江苏省政协常委、全国工商联住宅产业商会副会长、江苏省工商联副主席、全国工商联房地产商会副会长、江苏省工商联房地产商会会长等。
值得一提的是6位80后新生代总经理，分别为荣安地产的王丛玮、华丽家族的王励勋、大名城的俞锦、S*ST前锋的徐建、京投发展的高一轩和海航投资的戴美欧，都是男性。其中，荣安地产的王丛玮年纪最轻，仅有30岁，尽管40.06万元年薪并不突出，但也足以让同龄人羡煞双目了。此外，房地产业还有72位60后的总经理和41位70后的总经理，70前总经理人数占比65.19%。

5. 如何看待万科郁亮最新发声短期市场已触底？哪些信息值得关注？

万科郁亮最新发声短期市场已触底，这其实也是出于自己是房地产公司高管的立场而说的，我们不必太过认真。在目前的房地产买卖当中，我们要不要购买房地产，首先就要看整体市场环境怎么样，其次则要看一下个人资金信息是否能够支撑得起自己买房地产。
按照目前的市场环境来说，房地产市场发展得确实不是很好，再加上许多房地产的价格都在下跌，所以这也就让许多消费者都处于一种观望的状态。万科无疑是房地产的巨头，而且在当初的一众高管带领下也算是走出了新高度，但万科高管的说法不一定就能够代表消费者的立场，毕竟消费者是需要考虑市场和个人资金信息的，但是对于房地产高管来说却不需要考虑这一点，他们只需要考虑怎么更好地卖出房子就行了。
一、万科郁亮最新发声短期市场已触底：触底不代表可以进入房地产市场
按照该高管最新的动态短期，房地产市场已经触底，而且房地产的销售量在6月份之后将进入环比回升的这种市场状态。这种话看似对房地产市场有比较乐观的态度，但触底并不代表着消费者就可以进入房地产市场，目前的房地产市场整体还是比较萎靡的，如果不是刚需购房者向第2套和第3套购房者，现在进入很有可能会产生亏损的状况，所以我们最好还是持币观望。
二、房地产市场投资需要看整体环境以及个人资金信息
从万科高管的发声来看，其实我们不难发现房地产市场投资必须要看整体环境和个人资金信息。从整体环境来看，目前整体环境处于压力比较大的状态，这也就意味着不适合投资，除非真的有巨大商机。从个人资金信息来看，目前个人资金抗风险能力是很重要的，如果发现自己扛不了风险，那就不要千万去触碰。

6. 郁亮：万科已取消集团高管层级，所有人都要下沉到前线

3月31日，万科召开2021年业绩发布会，万科董事会主席郁亮表示，有信心实现企稳回升的目标，但任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。
  
 郁亮称，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。郁亮自己目前在集团同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题。
  
 郁亮称，万科经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
  
 郁亮表示，目前有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央也明确了促进房地产业良性循环和 健康 发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向 社会 平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
  
 郁亮称，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。他认为，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级。同时，房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。

7. 郁亮：万科股价下跌受房地产行业影响，合伙人自愿真金白银买股票

“万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的。”
  
 6月30日，在万科2020年度股东大会上，董事会主席郁亮在提到股价问题时称，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。
  
 他说，“前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素。”
  
 郁亮表示在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。希望万科能在包括大股东在内的所有股东支持下，做得更好。

8. 为什么万科郁亮说我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业？

2月25日，万科集团微信公众号“万科周刊”发布万科董事会主席郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上的发言。
  
 
  
 他表示，“我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。当我们做物业、物流的时候，发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时，大家便觉得无从下手。这时候觉得开发业务有很多水分可以挤，要不省省吧，创造出的利润可能比物业、物流多很多，但是这样我们能有未来吗？”
  
 一直以来万科集团的掌门人，无论是王石还是郁亮，其实都是一个说话很诚恳很地道的人。我们从房地市场市场的角度来看，房地产市场实际上是一个非常标准的高杠杆市场，房地产超高的利润水平来自于其高杠杆的一个标准特性。根据启信宝的数据显示，仅以万科为例万科是一个注册资本只有一百多亿的企业，而其的市值高达三千多亿，其本身的融资能力更是强上加强。
  
 
  
 对于房地产开发商来说，只要能够有第1笔钱拿下土地，就可以借助土地进行不断的融资，然后通过预售楼盘以及多种融资方式，让自己的房地产销售可以快速推进起来，开发商在进行房地产开发的时候，百分之七八十的负债率水平对于开发商来说是一个非常正常的水平，我们看到很多房地产企业的负债，甚至是非常非常高的。这样的负债如果放到其他的公司去，一定会引发严重的公司问题。
  
 但是对于房地产企业来说，确实一点问题都没有，甚至于有人总结说，房地产企业在很多程度上就是空手套白狼，只要有一点资金就可以通过高杠杆快速地进行资本积累，所以房地产企业这样的一个超级赚钱行业在中国可以说是非常罕见的。
  
 
  
 即使像百度，阿里，腾讯这样子的互联网公司，对于房地产而言都不是赚钱最厉害的。对于房地产公司来说，有很多的原因支撑着房地产的高速发展，首先中国城镇化的进程依然在加速，中国的都市圈建设仍在不断的扩张，这也导致房地产实际上依然有着它底层的一个支撑力度。与此同时，中国其实并不是一个完全的房地产过剩的市场，在某些地区特别是一二线热点城市地区，由于大量的人口集聚，其实房地产还有这需求没有得到满足的情况，所以房地产市场的本身内在发展前景还是存在的。
  
 当然，随着房子是用来住的，不是用来炒的贯彻实施，房地产市场已经全面进入了一个房住不炒的大时代。房地产企业想要像之前赚快钱赚大钱，用高杠杆赚钱已经变得难以为继。所以从郁亮的角度来说，实际上中国房地产陷入了一个两难境地。一方面，对于房地产企业来说，基本上除了房地产很难再找到任何一个类似于房地产这么赚钱的产业，虽然房地产在目前的环境来看，可能已经出现了一个较大的转变，但是在未来相当长的一段时间，房地产依然是中国最赚钱的一个行业。另一方面，房地产企业原先已经习惯了赚快钱的赚钱方式，面对着房地产市场的大变局，其实正在发生改变，自己到底如何才能够找到一个合适的方式，让自己的企业盈利保持一个平稳的发展，也是摆在郁亮这些所谓的房地产大佬面前最重要的问题。
  
 
  
 所以对于万科这样的超大型房企来说，不仅需要稳扎稳打的把房地产业务做好，只有房地产才是万科目前的赚钱根本。更需要不断的 探索 全新的领域，从而给自己构建更多的战略纵深。