收益法公式

1. 收益法公式

收益法公式: V=a/r (1 - 1/(1+r)^n)或者V=a/r (1 -(1+r)^-n)
V:房地产价格
a:房地产年净收益
r:折现率
n:剩余收益年期
其中折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。

收益法，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

2. 收益法的基本原理

收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。二、理论依据预期原理：不动产的价值通常不是基于历史价格、投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。收益法原理：将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的不动产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取收益，如果现在有一货币额与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该不动产的价格。 2、条件：不动产的收益和风险都易于量化。四、操作步骤1、适用对象是有收益或有潜在收益的不动产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、农地等。三、适用对象和条件1.搜集有关不动产收入和费用的资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益；6.选用适当的资本化率或折现率；7.选用适宜的计算公式求出收益价格。

3. 内部收益率法的计算公式

4. 收益率怎么算 基本公式

在按时价计算项目支出和收入的情况下，基准收益率的计算公式可归纳如下：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)_1。式中，ic为基准收益率；i1为年资金费用率与机会成本之高者；i2为年风险贴现率；i3为年通货膨胀率。在i1、i2、i3都为小数的情况下，上述公式可简化为：ic=i1+i2+i3。在按不变价格计算项目支出和收入的情况下，不用考虑通货膨胀率，则：ic=(1+i1)(1+i2)_1由上可知，基准收益率是由多种因素决定的，是随上述诸因素的变化而变化的，基准收益率的确定具有一定的难度。但基准收益率的大小则是采用净现值法的关键，它决定了项目的取舍。因此，作为投资者来讲应慎重确定基准收益率的大小。拓展资料：对中国收益率的研究不仅揭示了收益率与收入及收入分配之间关系的变化特点，而且从方法上进一步丰富了收益率研究和经济学理论，如计量方法、收益率与收入关系的变化特点等等。综上述，主要得出了如下基本结论：1.根据1997年以前的数据估算的中国城镇收益率还低于世界和亚洲平均水平，之后的研究结果已经接近或开始超过这一水平，说明中国城镇劳动力市场化改革的程度在逐渐完善。2.相比之下，农村的收益率还比较低，低于城镇约3-4个百分点，特别是近年来有扩大的趋势。对这一现象的解释是劳动力市场分割以及农村生产技术条件的落后造成的。农村收益率的低下有可能会对农村居民的收益率需求产生负面的影响，对于这一结论，还需进一步的实证检验。3.在中国，发现了收益率的递增现象，由于这一现象有可能是由于经济发展上的结构性扭曲和收益率投资体制上的扭曲造成的，它将引起收入差距的进一步扩大，因而需要政策上足够的重视。4.在收益率估算的其他方面，女性的收益率要高于男性，西部地区的收益率要高于东部地区，收益率随时间的变化逐渐提高。5.制度因素仍旧影响着中国居民收益率投资的回报，市场机制在90年代中期以前劳动力资源配置中起的比较弱的作用解释了这一时期中国收益率的低下。6.研究表明，中国转型期的收益率逐渐提高，这种变化的内在机制主要归因于面向市场化改革的制度变迁。一些研究还发现，中国收益率的上述特点还可能加大了收入不平等。

5. 收益法分段法公式

收益法中的必须死记的两个公式：
1、F＝P×（1＋i）n。
2、P＝A/i×（年金现值公式）。
分段法P= A×（P/A，i，支付期数）×（P/F，i，递延期数）。
在企业发展的前一个期间，企业处于不稳定状态，因此企业的收益是不稳定的；而在该期间之后，企业处于均衡状态，其收益是稳定的或按某种规律进行变化。


巧记的公式等比现值公式：
P＝A/i-s×[当i≠s时］P＝nA/（1+i）。
［当I＝s时］这个公式用的频率高，但容易记错，到底是i在前，还是s在前；是i在上，还是s在上。实际记忆中，把它叫做＂爱情公式＂。利用谐音i就是爱，s就是死。
＂爱到死，死也爱，当爱就意味着死亡时，留下的依然是爱＂，意思先有＂i－s"，然后是＂1＋s"在上，再是＂1＋i"在下，当i＝s时，只有i没有s.这样，可能一辈子都不会忘掉这个爱情公式。

6. 内部收益率的公式

（1）计算年金现值系数(p/A，FIRR，n)=K/R；（2）查年金现值系数表，找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/A，i1，n)和(p/A，i2，n)以及对应的i1、i2，满足(p/A，il，n) >K/R>(p/A，i2，n)；（3）用插值法计算FIRR：（FIRR-i2）/（i1—i2）=[K/R-(p/A，i2，n) ]/[(p/A，i1，n)—(p/A，i2，n)]若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为：1、首先根据经验确定一个初始折现率ic。2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值FNpV(i0)。3、若FNpV(io)=0，则FIRR=io；若FNpV(io)>0，则继续增大io；若FNpV(io)0，FNpV (i2)<0，其中i2-il一般不超过2%-5%。（5）利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR。其计算公式为：（FIRR- i1）/ （i2-i1）= NpVl/ │NpV1│+│NpV2 │注：│NpV1│+│NpV2 │是指两个绝对值相加(CI 为第i年的现金流入、CO 为第i年的现金流出、ai 为第i年的贴现系数、n 为建设和生产服务年限的总和、i 为内部收益率)

7. 求一个计算收益的数学公式

1000（1+1%）^n+1000（1+1%）^（n-1）+……+1000（1+1%）

8. 收益法全部公式是什么

　　一、收益法中的必须死记的两个公式：
　　1、F=P×(1+i)n
　　2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)
　　二、需要巧记的公式
　　等比现值公式
　　P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]
　　P=nA/(1+i) [当I=s时]
　　三、需理解记忆的公式
　　1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
　　如：V∞=VN×1/KN
　　Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]
　　实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
　　例6-3 已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10%，问30年的土地价格。
　　解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X
　　则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
　　X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]
　　2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
　　X=2410.16元/平方米
　　例6-4 已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8%，问假设报酬率为10%，50年的土地价格。
　　解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X
　　3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]
　　X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]
　　3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]
　　X=2642元/平方米
　　2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式
　　RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]
　　这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
　　P=A/I×[1-1/(1+i)n]
　　抵押贷款常数RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]
　　记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
　　例6-24 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。
　　第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240
　　RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]
　　=0.0071643
　　记住这是按月还本付息计算的资本化率，需换算成年抵押贷款常数。
　　RM=12×0.0071643=8.60%
　　以上为学习体会，供大家参考，欢迎指正。等差序列现值公式我至今未能记得住，不知各位可有好的方法。
　　补充：等差公式
　　四、等差序列的现值公式，记忆技巧
　　1、年金现值基本公式
　　P=A/i[1-1/(1+i)^n]
　　2、等差序列年金现值公式(教材P141)
　　P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]
　　3、等差序列年金现值公式(总结)
　　P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]
　　区别分母一个是i，另一个是i2(i的平方)
　　分子一个是1，另一个是(1+ni)