麦当劳表面上是做餐饮实际上是做房地产的？是怎么回事？

1. 麦当劳表面上是做餐饮实际上是做房地产的？是怎么回事？

麦当劳很早期是做餐饮的，现在做的是以餐饮为品牌而形成地段效应的地产。现在的方式大体有两种，这两种方式都是基于非常大量的地段统计和分析数据，总部的大部分人力物力都是在干这个，而不是我们常规理解的研究食品种类和口味：
 
一、收集大量未开发或未充分开发的地段，使用大量实地调研和分析数据，选中有潜力的地段，在地段充分开发的前夕，与地产开发商联手，开发商准备开发，麦当劳就已经与其签定具体的地点购买合同，以极低的价格先拥有该有潜力的铺位。
 
待开发完毕，地段被充分开发，麦当劳建立店铺，它使用的是特许经营模式，于是把店铺特许给合伙经营者就可以了，一来可以收取麦当劳牌子的加盟费，二来可以收取该铺位的铺租，由于该地段已充分成熟，租金与当初购买的价格，不可同日而语。另外对于出价合适的地段，麦当劳会出售该地段铺位，一步到位地回笼现金。
 
该方式说起来简单，却是需要顶级的水平，不是个个公司都能做的，因为中间只要出现哪怕一点点误差，都会对公司造成极其大的损失。实际上最难点有两个：1、哪些地段才是不久的将来会旺起来的；2、什么时候介入是最合适的。如果拿了地之后十年八载都还没旺，那可是要命的。
 
而从现实来看，麦当劳拿地，几乎从来都没有失过手，可见功力极其深厚。
 
二、对于一些在建的商业地段，经分析有潜力的，麦当劳会出手将其买下或租下，以第一种方式的操作基本一样，通过后期的分租或出售赚取利润。看起来一样，为什么要归成另一种方式？实际上有一个小步骤可能很多人不知道。
 
我们都知道，商铺大业主/开发商，把店铺租出去的租金价格，对于不同品牌是不一样的，你开个小饭馆租金可能1000元/方，但知名度高的大品牌只需要100元/方，有很多商业地产对于这些大品牌大规模的商家进驻，是免租金或前几年免租金的，目的是以大品牌来带旺整个商业地段。
 
在这个时候，麦当劳会以该品牌的优势，进场谈判时一批拿下许多他们认为有潜力的铺位，由于品牌优势，一般而言大业主都会让这个步，待该地段旺起来后，麦当劳除了自己开店的那个铺位可以向合伙经营者收取租金外，还可以分租早期签下的大量免租/低租金铺位给其他行业的欲进场者。
 
有一个逻辑被搞反了，实际上并不是他们的店开到哪哪就旺，而是他们通过早期的大量调研和数据分析出哪里会旺，他们才把店开到哪，才拿地拿到哪。
 
麦当劳肯德基之类的快餐食品，在国外其实早就已经开始萧条了，单纯通过买几个包子，以前还可以凑合，但现在根本不足以支撑这么庞大的公司，研发食品品种和口味的比重早已转变成了今天的以商业地产为中心的方针的。
 
在中国，这些洋快餐还有新鲜度，虽然比他们刚进中国时差多了。还记得他们刚进来的时候还有挤爆玻璃门的事。现在国内很多模仿他们的快餐的，经营得当的话还是能赚不少钱的，当和他们底下操作的模式是两码事。
 
现在学特许经营管理的，必须提到的案例就是麦当劳，而研究麦当劳必须提到的课题就是选址。其实今天的麦当劳只做一件事，就是不断地做大量实地调研，大量的数据分析，调研再调研，分析再分析，以求的比别人更为精准的预测。

2. 麦当劳其实就是搞地产的？

很多赚钱的生意都是挂羊头卖狗肉

3. 麦当劳实际上是一家房地产公司，为什么要卖汉堡？

4. 为什么麦当劳做的是地产生意？

麦当劳的盈利模式有房地产、饮食、供应链，其主要收入来源是房地产。
麦当劳主要利润来自于房地产，特许加盟和连锁经营，麦当劳专业的选址能力，麦当劳看中的地段房价往往都会涨，所以麦当劳主要靠房地产来盈利。
麦当劳供应链中获取“中利”，并不是单纯依靠集中采购，而是同时积极而深入地参与到供应链改造之中，通过改造供应链，使得整个价值链的整体收益大幅度增加，而它获得其中最大的一部分。

扩展资料
麦当劳特色
1、首间24小时快餐店，香港首间24小时麦当劳为尖沙嘴北京道分店，始于1987年。
2、2003年7月，香港湾仔庄士敦道麦当劳分店开始了24小时营业。2006年6月21日后，铜锣湾广场2期分店是香港麦当劳史上首间一开幕就是24小时营业而且有咖啡馆特色的分店，后来该种分店愈来愈多。至今香港已经有103间麦当劳分店实行24小时通宵营业。
3、黑沙环龙园分店的麦当劳于2007年开始设有24小时麦当劳，现时澳门有7间麦当劳实行24小时通宵营业。
参考资料来源：百度百科—麦当劳

5. 为什么麦当劳做的是地产生意？

麦当劳的盈利模式有房地产、饮食、供应链，其主要收入来源是房地产。
麦当劳主要利润来自于房地产，特许加盟和连锁经营，麦当劳专业的选址能力，麦当劳看中的地段房价往往都会涨，所以麦当劳主要靠房地产来盈利。
麦当劳供应链中获取“中利”，并不是单纯依靠集中采购，而是同时积极而深入地参与到供应链改造之中，通过改造供应链，使得整个价值链的整体收益大幅度增加，而它获得其中最大的一部分。

扩展资料
麦当劳特色
1、首间24小时快餐店，香港首间24小时麦当劳为尖沙嘴北京道分店，始于1987年。
2、2003年7月，香港湾仔庄士敦道麦当劳分店开始了24小时营业。2006年6月21日后，铜锣湾广场2期分店是香港麦当劳史上首间一开幕就是24小时营业而且有咖啡馆特色的分店，后来该种分店愈来愈多。至今香港已经有103间麦当劳分店实行24小时通宵营业。
3、黑沙环龙园分店的麦当劳于2007年开始设有24小时麦当劳，现时澳门有7间麦当劳实行24小时通宵营业。
参考资料来源：百度百科—麦当劳

6. 你以为麦当劳只是卖汉堡吗？其实它主要是做房地产的！

在各大火车站，高铁站，飞机场，总有一道靓丽的风景线，那就是麦当劳，肯德基，真功夫等店面。
  
  
 我们可能经常光顾这些餐饮店，但是我们很多人不知道，其实，麦当劳营业收入的90%来自于房地产。
  
  
 “我们做的不是汉堡生意，而是房地产生意。”麦当劳创始人雷·克罗克如是说。
  
  
 最初的麦当劳只是一家普通餐饮店，类似你家街边卖小吃的。但是这家店面装修，环境都比周围店要好，而且做的面包夹青菜，炸薯条，番茄酱都特别讨孩子们喜欢。
  
  
 因为生意火爆，所以老板就想着多开几家类似的店。但是随着开的店越来越多，成本也越来越高，怎么办？
  
  
 他们经过调查发现，兜里揣着钱但是不知道干什么的大老板here and there，于是他们想出了一个两全其美的办法：他们把他们的麦当劳品牌授权于想开店的有钱老板们，帮助他们装修，经营和管理，但前提是看老板们需要交加盟费，品牌费，房租费，经营管理费和利润分成等。
  
 因为麦当劳有一套完整的经营管理系统，正好弥补了有钱老板们不懂经营的缺陷；而有钱老板们因为有钱也弥补了麦当劳急需扩张缺乏资金的不足。两全其美，相得益彰，麦当劳快速跑马圈地，出资老板们也不用殚精竭虑就躺着安心挣钱！
  
 20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60%的房地产权属于麦当劳总部，另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90%。
  
  
 杯弓成蛇蝎，寝石变卧虎，平时我们所见到的，有可能不是事实真相。事实的真相，有时确实令人出乎意外，大跌眼镜！

7. 为什么说麦当劳是最不务正业的餐饮公司？

8. 麦当劳里的地产生意经

1974年，麦当劳的创始人雷.克罗克，被邀请去奥斯汀为德克萨斯州立大学的MBA班作演讲，他问学生们他是做什么的？大家异口同声答道：“你是做汉堡包的”。雷哈哈大笑：“我料到你们会这么说。”
 
 他止住笑声，并很快说：“其实并不是做汉堡包的，我真正的生意是房地产。”
 
 01从卖烧烤到卖汉堡
 
 20世纪30年代，世界经济危机爆发，美国因此处于经济大萧条时期。彼时，美国实施禁酒令已10年之久，正餐餐厅因此受到很大的冲击，基本无人问津。相反，快餐厅减少了服务流程，并且以低价格、出餐快、效率高的特点赢得了那些奔波在运输行业的工人们，汽车餐厅业态在美国南加州地区迅速兴起。
 
 1937年，Maurice McDonald 和 Richard McDonald 两兄弟在加州的圣贝纳迪诺小镇（SanBernardino）创办了一家汽车餐厅（Drive-through），名为 Dick and Mac McDonald，主营烧烤（Bar-B-Que）。
 
 1948 年，麦当劳兄弟发现烧烤店里汉堡最受顾客喜欢，其销售额占比也是最高的，于是便主打这款价格低、上餐快的汉堡，并且马上推出招牌式产品—15美分优质汉堡。
 
 烧烤店正式转型为汉堡店。
 
 02汉堡背后的地产商
 
 1954 年，雷·克罗克（Ray Kroc）与麦当劳兄弟签署协议，加入麦当劳，负责麦当劳特许经营权的全美授予事项。
 
 1955 年，麦当劳公司成立。
 
 1956 年，麦当劳地产公司成立。
 
 雷·克罗克将自有的房产、汽车抵押给财产所有人，财产所有人将土地租赁给麦当劳，麦当劳以土地租赁合同作为抵押向银行 贷款 ，以银行贷款建立餐厅后，以餐厅作为抵押获得银行贷款以支付土地租赁费用；出租餐厅，收取租金偿还银行贷款。
 
 核心逻辑即：加盟商支付的租金，偿还银行贷款（用于餐厅建设）和土地租赁费用。由于土地（租赁合同）和房产（餐厅）均已抵押，现金流风险极高。
 
 不过事实证明，这后来让麦当劳十分有利地控制了加盟商，包括供应链、营销、运营等方面的统一管理，也为麦当劳日后收取随着地价上涨的租金的盈利模式奠定了坚实的基础。
 
 1978年，美国的零售地产价格不断上涨。这促使了餐饮所在地段模式逐渐形成两级分化现象：坐落在繁华商圈的大多都是小面积门店，主推特色产品，占地面积较大的餐厅被迫移到城市的非中心区。
 
 土地价格的疯狂上涨，证明了麦当劳引以为豪的地产模式非常得益于麦当劳在 利率低 位时就大举借债进入房地产市场。
 
 1968年—1972年，麦当劳门店开始疯狂扩张：这一时期麦当劳购入/长期租赁了超过 1400家门店的土地。
 
 20 世纪 90 年代，麦当劳拥有美国69%的本土餐厅的土地所有权，海外的比例则为 35%。
 
 2016年—2017 年，麦当劳承租的门店占总门店数比例为 40%和 33%，地产带来的租金收入分别为 61 亿、65 亿美元，占总收入比重分别为 25%、29%。
 
 与专业地产投资和开发商相比，麦当劳地产的成功之处在于：
 
 前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目，但纯粹靠地产形成自己强势品牌的，不管是在哪个国家也就那么几家，不多，也多不起来。
 
 后者是已经在商业经营方面形成了相当强势的品牌，麦当劳一直在卖汉堡，并没有推出某个地产品牌，但它传统企业品牌与地产的结合，正使它的利润达到了长流之水的效果。
 
 03进入中国
 
 正当它的地产运营模式很大程度上为西方著名商业企业所共有时，麦当劳则把眼光放得更加长远。比如，漂洋过海，进入中国。
 
 1990年10月，位于繁华深圳东门的麦当劳餐厅，是中国大陆第一家麦当劳餐厅。
 
 1992年4月，北京王府井麦当劳餐厅开业，成为麦当劳在全世界面积最大的餐厅。店铺坐落于北 京东 单大街与长安街接口处的黄金地段，后来经历王府井改造，麦当劳因拆迁土地补偿狠赚了一笔，由此可见麦当劳投资房地产眼光之犀利。
 
 麦当劳在一边做快餐的同时，一边做地产，从来没有停止过。它已经形成了一套自己的制造快餐程序、店面摆设规则、店铺选址秘诀。
 
 2017年1月，中信集团旗下的中信股份、中信资本控股、凯雷投资集团和麦当劳联合宣布达成战略合作并成立新公司，后者将成为麦当劳未来20年在中国内地和香港的主特许经营商。本次交易完成后，麦当劳在中国内地和香港的1750多家直营餐厅转为特许经营。
 
 2017年10月，据国家企业信用信息公示系统消息，麦当劳（中国）有限公司已正式更名为金拱门（中国）有限公司。（PS:在此暂且继续称它为麦当劳）
 
 特许经营模式使麦当劳通过使用加盟商的资金杠杆迅速地扩张。
 
 其主要业务是土地购买或者长期租赁，然后提前买下商圈的商铺，租给麦当劳某个分店的加盟商，同时自己赚取地产增值的 收益 。
 
 目前，麦当劳遍布全球六大洲120多个国家，拥有约3万+间分店。
 
 当麦当劳扩张到全球之后，已然成为了世界上最大的房地产商，它拥有美国以及世界其他地方的一些最值钱的街角和十字路口的黄金地段。
 
 04地产盈利模式
 
 麦当劳在房地产上的利润来源，简单来说即买卖热门的商铺，或从加盟店铺收高租金。
 
 由于加盟者一般都没有足够的资金支付高额的土地费用和建筑费用（大约3-5万美元，随着时间的变化而变化），也通常无力争取贷款。
 
 麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源，这实质是麦当劳房地产公司用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。
 
 这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。
 
 资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60%的房地产权属于麦当劳总部，另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90%。
 
 此模式的天才之处在于使用了长期的固定的 费率 收购了地产，它将可变成本都转嫁到特许加盟商上。当销售价格不可避免地增长时，加盟费也随之增长，但公司的固定成本相对保持平稳，这个模式将麦当劳打造成了一个强劲的现金流公司，延续至今。
 
 05黄金地段原则
 
 商业地产到底有多赚钱？
 
 几年前，肯德基进驻郑州国贸360广场，以1500万的价格拿下了当时的商铺位，后来LV看上了那个地方，出价3个亿，但是肯德基依然不为之动摇。仅仅几年时间，这个地价就翻了20倍。
 
 其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳这一家。
 
 中原房地产投资顾问公司商业策划部总监蔡宇翔表示：很多品牌零售企业都是商业用房的大房东，对商业用房的需求量非常大，所以通常能以较低的价格租到房子。他们对地段的商业前景也有自己一套非常专业的分析模式，由于自带强大的品牌效应，在他们入住一个地方后，往往自然而然地会跟着涌进来很多小租户，他们再以较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些企业的一个重要收入来源。
 
 麦当劳首席财务官哈里.索恩本说过一句话：“本质上我们并不真的是在食品行业，我们是在房地产行业……我们出售十五美分汉堡包的唯一原因，是因为这是带来收入现金流的最佳产品，靠汉堡找租户能够向我们支付房租。”
 
 麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：“麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。”
 
 麦当劳的选址在公司内部是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点，纯住宅原则上也不设点。
 
 麦当劳里的地产生意经：因为强大的品牌效应和专业地段的选择，带来强大的顾客流量，有人的地方才有江湖，才能转化成源源不断的利润。
 
 地段，对商业用房的影响在此体现的淋漓尽致。地段不好的投资房都是耍流氓，尤其是商业用房。