土地增值税纳税筹划方法

1. 土地增值税纳税筹划方法

收入分散筹划法按相关税法［2］规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。费用迁移筹划法房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。“临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20％的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。

2. 土地增值税纳税筹划的几种方法

土地增值税的四个纳税筹划点

3. 土地增值税税收筹划的方法

土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。

　　房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。



　　国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。

　　一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策

　　如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元。

　　二、开发商品房转自用不再视同销售

　　国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。

　　三、选择多元化方式处置开发产品

　　多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。

　　对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，深圳出租回报率还是比较高的。

　　将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖了改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠，从原理上看，应当仍然从属于这一筹划思路。

　　四、三项预提费用可以税前扣除

　　国税发[2009]31号第三十二条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　　1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% 。

　　2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

　　3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　五、地下停车场作为公共配套设施处理

　　当一个房地产开发项目存在地下车库情况下，这时地下室车位面积能否计入可售面积？有的税务机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积。

　　相关土地增值税税收政策：对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　某市地方税务机关认定：地下车库应计入可售面积，并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。

　　国税发[2009]31号第三十二条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　六、选择有利的增值额核算方式

　　一个开发项目即建有普通住宅、又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税，在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同数额的结果。

　　计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税

　　计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。

　　该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未做出具体要求。如果对房地产开发企业所开发的连体楼会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的（收入的核算可准确每一业主），或者归集的过程本身就是分摊成本费用的过程，难以准确把握。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算，确切的讲是分摊核算，符合财税字[1995]048号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合，从法律位阶来讲，税收法规要高于税收规章和规范性文件，因此计算方法二是可取的。需要注意的是，如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过20%的，应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。

　　《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》中第一条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算。”这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率，确定征免对象，然后在不同类型房地产之间分摊相关的成本费用，分别清算应缴纳的。

　　七、充分运用加计扣除政策

　　《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。

　　土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额中，在计算土地增值税时有效地扣除，同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确，会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。土地增值税实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除（或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除）。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额，吴入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除，多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中，不仅可以全额扣除，还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎,用足用好税收政策。

　　八、巧用特殊扣除项目规定

　　《土地增值税暂行条例实施细则》规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

　　在实际操作中，以上两种方法计算的"房地产开发费用"必然存在差异。因为第一种方法中允许"据实扣除"的利息和第二种方法中"合计数"的5％（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许"据实扣除"的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按"合计数"的10％扣除全部费用。

　　企业判断是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。反之，若主要依靠权益资本筹资，则可利用另外一种方法。

　　九、选择有利的地价成本分配方法

　　国税发[2009]31号第三十条 
企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

　　例:××商都开发用地面积136,500平方米(一期88,600平方米,二期47,900平方米),地价费用12,549万元,一期摊销地价金额:9,914万元,二期地价费用分配计算方法可作以下选择:

　　A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销)

　　(12,549万元-9,914万元)/ 47,900平方米=550.10元/平方米

　　B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本(平均摊销)

　　12,549万元/136,500平方米*47,900平方米=919.34元/平方米

　　C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异:

　　364.24元(550.10元/平方米-919.34元/平方米)

　　上述按占地面积法计算摊销单位土地成本的方法, 请应商主管税务机关同意后进行分配。

　　以上是进行土地增值税税收筹划的几种常见方法,在实际操作中,纳税人应当具体问题具体分析,灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，这样才能减少纳税风险,找到不违反税法的筹划空间。增加税后利润，实现企业价值的最大化。总之，房地产企业收税筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作，并能给企业带来实际效益

4. 土地增值税的筹划方法

收入分散筹划法按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1 800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。费用迁移筹划法房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。“临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来占领市场。例：某房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为800万元，当地同类住宅的市场售价约l 000万元，假如定价1 000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为60万元。假如不考虑其他因素，获利为1 000-800-60=140（万元）。但如果定价960万元（X一800/800=20%），增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%的，所以就可以免征土地增值税，则获利为960-800=160（万元），二者相比税后利润增加20万元。通过这个例子可以看出，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳税筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。费用均分筹划法这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。如果结合其他筹划方法，使增值率刚好在某一临界点以下，则节税就更明显。利息支出筹划法房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。建房方式筹划法根据税法有关规定：某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果也是很明显的。第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于建筑业，是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30%一60%的四级超率累进税率，前者节税明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况，适当降低代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税

5. 土地增税筹划

(⼀)利⽤临界点进⾏纳税筹划
根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》(以下简称《⼟地增值税暂⾏条例》)第8条的规定，有下列情形之⼀的，免征⼟地增值税：
(1)纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的。
(2)因国家建设需要依法征⽤、收回的房地产。
根据《⼟地增值税暂⾏条例》第7条的规定，⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：
(1)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的部分，税率为30%。
(2)增值额超过扣除项⽬⾦额50%、未超过扣除项⽬⾦额100%的部分，税率为40%。
(3)增值额超过扣除项⽬⾦额100%、未超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为50%。
(4)增值额超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为60%。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可以通过适当控制出售价格⽽避免缴纳⼟地增值税。根据《⼟地增值税暂⾏条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项⽬包括：
(1)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额。
(2)开发⼟地的成本、费⽤。
(3)新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格。
(4)与转让房地产有关的税⾦。
(5)财政部规定的其他扣除项⽬。
根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》(以下简称《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》)第7条的规定，这⾥的“其他扣除项⽬”为取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额以及开发⼟地和新建房及配套设施的成本之和的20%。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格⼯作意见的通知》(国办发[2005]26号)的规定，普通标准住宅的标准为：住宅⼩区建筑容积率在1.0以上，单套建筑⾯积在120平⽅⽶以下，实际成交价格低于同级别⼟地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、⾃治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑⾯积和价格标准适当浮动，但向上浮动的⽐例不得超过上述标准的20%。
下⾯举个例⼦来帮⼤家理解⼀下。
例如：某房地产开发企业建造⼀批普通标准住宅，取得销售收⼊2500万元，根据税法规定允许扣除的项⽬⾦额为2070万元。该项⽬的增值额为：2500-2070=430(万元);该项⽬增值额占扣除项⽬的⽐例为：430÷2070=20.77%。根据税法规定，应当按照30%的税率缴纳⼟地增值税：430×30%=129(万元)。请提出纳税筹划⽅案。
分析：如果该企业能够将销售收⼊降低为2480万元，则该项⽬的增值额为：2480-2070=410(万元);该项⽬增值额占扣除项⽬的⽐例为：410÷2070=19.81%。增值率没有超过20%，可以免征⼟地增值税。该企业降低销售收⼊20万元，少缴⼟地增值税129万元，增加税前利润109万元。
(⼆)利息⽀付过程中的纳税筹划
房地产开发企业往往需要利⽤⼤量贷款，其中涉及利息的⽀出，关于利息⽀出的扣除，我国税法规定了⼀些限制。《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第7条规定：“财务费⽤中的利息⽀出，凡能够按转让房地产项⽬计算分摊并提供⾦融机构证明的，允许据实扣除，但最⾼不能超过按商业银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额。其他房地产开发费⽤，按本条(⼀)、(⼆)项规定计算的⾦额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出或不能提供⾦融机构证明的，房地产开发费⽤按本条(⼀)、(⼆)项规定计算的⾦额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体⽐例，由各省、⾃治区、直辖市⼈民政府规定。”这⾥的(⼀)项为取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额，是指纳税⼈为取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款和按国家统⼀规定缴纳的有关费⽤。这⾥的(⼆)项为开发⼟地和新建房及配套设施的成本，是指纳税⼈房地产开发项⽬实际发⽣的成本，包括⼟地征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费⽤。
房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况：⼀种是在商业银⾏同类同期贷款利率的限度内据实扣除;另⼀种是与其他费⽤⼀起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除⽅式就为企业进⾏纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算⽅法所能扣除的费⽤的不同⽽决定具体采⽤哪种扣除⽅法。
例如：某房地产企业开发⼀处房地产，为取得⼟地使⽤权⽀付1000万元，为开发⼟地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费⽤中可以按转让房地产项⽬计算分摊利息的利息⽀出为200万元，不超过商业银⾏同类同期贷款利率。请确定该企业是否提供⾦融机构证明?
解析：如果不提供⾦融机构证明，则该企业所能扣除费⽤的最⾼额为：(10001200)×10%=220(万元);如果提供⾦融机构证明，该企业所能扣除费⽤的最⾼额为：200(10001200)×5%=310(万元)。可见，在这种情况下，提供⾦融机构证明是有利的选择。
(三)代收费⽤处理过程中的纳税筹划
根据《财政部国家税务总局关于⼟地增值税⼀些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)的规定，对于县级及县级以上⼈民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费⽤，如果代收费⽤是计⼊房价中向购买⽅⼀并收取的，可作为转让房地产所取得的收⼊计税;如果代收费⽤未计⼊房价中，⽽是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收⼊。对于代收费⽤作为转让收⼊计税的，在计算扣除项⽬⾦额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费⽤未作为转让房地产的收⼊计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费⽤。
企业是否将该代收费⽤计⼊房价对于企业的增值额不会产⽣影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进⽽影响⼟地增值税的数额。由此，企业利⽤这⼀规定可以进⾏纳税筹划。
例如：某房地产开发企业开发⼀套房地产，取得⼟地使⽤权⽀付费⽤300万元，⼟地和房地产开发成本为800万元，允许扣除的房地产开发费⽤为100万元，转让房地产税费为140万元，房地产出售价格为2500万元。为当地县级⼈民政府代收各种费⽤为100万元。现在需要确定该企业是单独收取该项费⽤，还是并⼊房价收取该费⽤?
解析：如果将该费⽤单独收取，该房地产可扣除费⽤为：300800100(300800)×20%140=1560(万元)，增值额为：2500-1560=940(万元)，增值率为：940÷1560=60.25%，应纳⼟地增值税：940×40%-1560×5%=298(万元)。
如果将该费⽤计⼊房价，该房地产可扣除费⽤为：300800100(300800)×20%140100=1660(万元)，增值额为：2500100-1660=940(万元)，增值率为：940÷1660=56.62%，应纳⼟地增值税：940×40%-1660×5%=293(万元)。该纳税筹划减轻⼟地增值税负担：298-293=5(万元)。
(四)通过增加扣除项⽬进⾏纳税筹划
⼟地增值税是房地产开发的主要成本之⼀，⽽⼟地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项⽬使得房地产的增值率不超过20%，从⽽享受免税待遇。
例如：某房地产公司开发⼀栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费⽤为800万元，增值额为200万元，增值率为：200÷800=25%。该房地产公司需要缴纳⼟地增值税：200×30%=60(万元)，营业税：1000×5%=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加：50×(7%3%)=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85(万元)。请提出该企业的纳税筹划⽅案。
分析：如果该房地产公司进⾏纳税筹划，将该房屋进⾏简单装修，费⽤为200万元，房屋售价增加⾄1200万元。则按照税法规定可扣除项⽬增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为：200÷1000=20%，不需要缴纳⼟地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税：1200×5%=60(万元)，城市维护建设税和教育费附加：60×10%=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1200-1000-60-6=134(万元)。该纳税筹划降低企业税收负担：134-85=49(万元)。
(五)利⽤⼟地增值税的优惠政策进⾏纳税筹划我国对⼟地增值税规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进⾏纳税筹划。
⼟地增值税的法定减免税项⽬如下：
(1)纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的。普通标准住宅，是指按所在地⼀般民⽤住宅标准建造的居住⽤住宅。⾼级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、⾃治区、直辖市⼈民政府规定。纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过法定扣除项⽬⾦额20%的，免征⼟地增值税;增值额超过扣除项⽬⾦额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
(2)因国家建设需要依法征⽤、收回的房地产。因国家建设需要依法征⽤、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要⽽被政府批准征⽤的房地产或收回的⼟地使⽤权。因城市实施规划、国家建设的需要⽽搬迁，由纳税⼈⾃⾏转让原房地产的，⽐照本规定免征⼟地增值税。
(3)个⼈因⼯作调动或改善居住条件⽽转让原⾃⽤住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收⼟地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收⼟地增值税。居住未满3年的，按规定计征⼟地增值税。2008年
11⽉1⽇起，居民个⼈转让住房⼀律免征⼟地增值税。
(六)通过两次销售房地产进⾏纳税筹划
房地产销售所负担的税收主要是⼟地增值税和营业税，⽽⼟地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越⾼，所适⽤的税率也越⾼，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从⽽降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的⼟地增值税就可以⼤⼤降低。由于很多房地产在出售时已经进⾏了简单装修，因此，可以从简单装修上做⽂章，将其作为单独的业务独⽴核算，这样就可以通过两次销售房地产进⾏纳税筹划。
下⾯举个例⼦来帮助⼤家分析⼀下。
例如：某房地产公司出售⼀栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进⾏了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费⽤为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳⼟地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。⼟地增值率为：600÷400=150%。根据《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第10条的规定，增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的，⼟地增值税税额=增值额
×50%-扣除项⽬⾦额×15%。因此，应当缴纳⼟地增值税：600×50%-400×15%=240(万元)，应该缴纳营业税：1000×5%=50(万元)，应当缴纳城市维护建设税和教育费附加：50×10%=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1000-400-240-50-5=305(万元)。请提出该企业的纳税筹划⽅案。
分析：如果进⾏纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第⼀个合同为房屋出售合同，不包括装修费⽤，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第⼆个合同为房屋装修合同，装修费⽤300万元，允许扣除的成本为100万元。则⼟地增值率为400÷300=133%。应该缴纳⼟地增值税：400×50%-300×15%=155(万元)，营业税：700×5%=35(万元)，城市维护建设税和教育费附加：35×10%=3.5(万元)。装修收⼊应当缴纳营业税：300×3%=9(万元)，城市维护建设税和教育费附加：9×10%=0.9(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：700-300-155-35-3.5300-100-9-0.9=396.6(万元)。经过纳税筹划，减轻企业税收负担：396.6-305=91.6(万元)。

6. 为什么进行土地增值税的纳税筹划

　　一、增值税纳税人身份的筹划
　　(一)增值税纳税人身份筹划的法律依据。增值税纳税人依法划分为一般纳税人和小规模纳税人，不同身份的纳税人适用的税率不同，税收优惠政策也不同，而且差异较大。现行税法对一般纳税人和小规模纳税人有明确的界定：一般纳税人是指年应纳增值税销售超过小规模纳税人标准且会计核算制度健全的企业和企业性单位，经申请审批认定为一般纳税人，享受一般纳税人待遇。符合一般纳税人标准而不申请认定的纳税人以17％税率计算销项税额，并直接以销项税额作为应纳税额，进项税额不得抵扣，也不得使用增值税专用发票。小规模纳税人是指年应纳增值税销售额在规定标准以下，并且会计核算不健全，不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人。个人、非企业性单位和不经常发生增值税应税行为的企业也划归为小规模纳税人。   年应纳增值税销售额标准规定如下：从事货物生产或提供加工、修理修配应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或提供加工、修理修配应税劳务为主(具体规定为从事货物生产或提供加工、修理修配应税劳务的年销售额占其年总销售额50％以上)，同时兼营货物批发或零售的纳税人，年应纳增值税销售额在100万元以下为小规模纳税人，100万元以上为一般纳税人；从事货物批发或零售的纳税人，年应纳增值税销售额在180万元以下为小规模纳税人，180万元以上为一般纳税人。

　　会计核算制度健全与否主要看其能否提供完整的税务资料，能否准确地核算进项税额、销项税额和应纳税额，如果能则认为其会计核算制度健全，反之则认为其会计核算制度不健全。税务机关在认定纳税人身份时主要是考虑会计核算制度是否健全，而不是销售规模，也就是说，如果企业会计核算制度确实健全，且能准确完整地提供税务资料，依法纳税，即使工业企业生产经营规模与税法规定标准还有差距，也可以申请认定为一般纳税人。反之，即使销售规模达到标准并已认定为一般纳税人，如果其会计核算制度不健全，甚至有违法行为，则其一般纳税人资格也将被取消。这就为一般纳税人和小规模纳税人身份的筹划提供了空间。

　　(二)选择不同纳税人身份应考虑的几个因素。首先是增值率因素，对小规模纳税人而言，增值率与其税收负担成反比，即增值率越大税负越轻，原因是较低的征收率优势逐步胜过不可抵扣进项税款的劣势；而对一般纳税人而言，增值率与其税收负担成正比，即增值率越大税负越重，原因是增值率越大；则可抵扣进项税款相对越少。

　　其次是产品销售对象，如果产品主要销售给一般纳税人，且增值税专用发票使用频繁，则应选择一般纳税人；再次是健全会计核算制度可能增加的成本，如果其成本大于从小规模纳税人转化成一般纳税人带来的好处，则反而对企业不利。

　　(三)纳税人身份的具体筹划思路：

　　1．个人、非企业性单位和不经常发生增值税应税行为的企业只能成为小规模纳税人，没有筹划余地。

　　2．如果纳税人符合一般纳税人条件则必须申请认定，否则将受到直接按销项税额作为应纳税额，进项税额不得抵扣，也不得使用增值税专用发票的惩罚。

　　3．产品增值率大小决定一般纳税人和小规模纳税人税负轻重。通过计算一般纳税人和小规模纳税人税负平衡点可确定税负轻重。假设一般纳税人销项税和进项税税率均为t1，应纳税额为Tl，小规模纳税人征收率为t2，应纳税额为T2，销售收入为S，购进货款为G，销项税额为Ts，进项税额为Tg，增值率为R。则：

　　一般纳税人：R＝(S-G)/G，则C=S／(1+B)，

　　应纳税额T1＝Ts-Tg＝(S-C)×t1=S×[1-1／(1+R)]×t1，

　　小规模纳税人：应纳税额T2＝S×t2，

　　当T1=T2时，两者税负相等，则S×[1-1／(1+R)]×t1＝S×t2，即：增值率

　　R=t2／(t1-t2)，如果t1＝17％，t2=6％，则R＝6％／(17％- 6％)＝54．5％，筹划思路是：

　　(1)当增值率R＝t2／(t1-t2)时，一般纳税人和小规模纳税人税负相等，从税负角度来说两种身份无差异。

　　(2)当增值率R》t2／(t1-t2)时，一般纳税人税负大于小规模纳税人税负，从税负角度来说应选择小规模纳税人。

　　(3)当增值率R《t2／(t1-t2)时，一般纳税人税负小于小规模纳税人税负，从税负角度来说应选择一般纳税人。

　　4．小规模纳税人要想成为一般纳税人必须考虑年应纳税销售额是否达标、产品增值率大小、健全会计核算制度可能增加的成本以及产品销售对象等因素进行综合考虑，如果增值率R＝t1／(t1-t2)，产品销售对象主要为一般纳税人，年应纳税销售额在法定标准附近，会计核算制定不够健全，则主要考虑成为一般纳税人所带来的好处与健全会计核算制度所增加的成本进行比较。如果是前者大于后者，则应努力增加销售额，使企业成为一般纳税人反之，则应使销售额在标准以下，维持小规模纳税人身份。

　　5．对从事货物生产或提供加工、修理修配应税劳务为主，同时兼营货物批发或零售的纳税人，如果通过考虑产品增值率、销售对象、会计核算制度判定成为一般纳税人更有利，但年销售额比较小，则应提高从事货物生产或提供加工、修理修配应税劳务的年销售额，并使其占年总销售额50％以上，进而更容易成为一般纳税人；反之，如果成为小规模纳税人更为有利，则应使从事货物生产或提供加工、修理修配应税劳务的年销售额占其年总销售额50％以下，这样即使年销售额比较大，只要未超过180万元，仍满足小规模纳税人条件。

　　二、通过分立或分散经营进行增值税筹划

　　(一)分立或分散经营筹划的依据：1．现行税法规定的增值税减免对象独立化，主要针对某一生产环节、某一产品减免税。如对农产品只有纳税人自产自销的初级农产品，经过加工的或非自产的产品均不得减免：2．现行税法规定的增值税税负重，营业税税负轻，对不同纳税人的混合销售行为税务处理不一样。对从事货物生产或提供加工、修理修配应税劳务业务以及以该类业务为主(该类业务销售额占50%以上)的企业、企业性单位和个人的混合销售行为征收增值税，其他纳税人的混合销售行为征收营业税；3．对兼营行为要求分别核算，否则税率从高，纳税人同时兼营不同税率项目、减免税项目、应征增值税劳务项目和应征营业税项目，应分别核算，否则全部征收增值税，且税率从高。

　　(二)分立或分散经营筹划思路：1．对小而全、大而全的企业可将不同生产环节、不同产品进行分散经营，独立核算或分立成若干个独立企业，使可以享受减免税和抵扣进项税额的生产环节或产品能够真正享受到，以减轻企业税收负担；2．对混合销售行业满足征收增值税的企业，应将其混合销售行为中征收营业税的业务单独经营，设立独立法人，分别核算，让该部分业务征收营业税，以减轻企业整体税负； 3．对有兼营行为的企业，其兼营项目应独立核算，使低税率项目、减免税项目、营业税项目能分别按税法规定的税负分别纳税而减轻税负。

　　三、通过合并或联营进行增值税筹划

　　(一)合并筹划。对小规模纳税人如果增值率不高和产品销售对象主要为一般纳税人，经判断成为一般纳税人对企业税负有利，但经营规模一时难以扩大，可联系若干个相类似的小规模纳税人实施合并，使其规模扩大而成为一般纳税人。

　　(二)联营筹划。增值税纳税人可通过与营业税纳税人联合经营而使其也成为营业税纳税人，减轻税负。如营业电信器材的企业，单独经营则缴纳增值税，但如果经电信管理部门批准联合经营的则缴纳营业税，不缴增值税。

　　四、充分利用税收优惠政策增值税是除企业所得税外优惠政策最多的一个税种，如能很好得利用这些优惠政策，可为企业大大减轻税负。

　　现行增值税优惠政策主要有以下几种类型：按行业优惠类，针对不同行业设立减免税或低税率政策，如对农业、环保业等税收优惠政策多；按产品优惠类，如生态环保产品、农业产品、废物利用产品等税收优惠政策多；按地区优惠类，如经济特区、西部地区等税收优惠政策多：按生产主体性质优惠类，如校办企业、残疾人福利企业、高科技企业等税收优惠政策多。根据上述优惠政策类型，企业在设立、投资等经营活动中就必须充分考虑企业的投资地区、投资行业、产品类型和企业的性质，以最大限度地享受税收优惠，用足用够税收优惠政策。

　　有关资料来源于 其他具体方式的增值税筹划可在本站查询

7. 关于土地增值税筹划的几个方法

（一）利用临界点进行纳税筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本、费用。
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

8. 土地增值税税收筹划的实用方法有哪些？

土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

1、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取;第二种是在房价之外单独收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。企业利用这一规定可以进行税收筹划，选择第一种处理方式。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍1+20%+10%、的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。具体来讲，对同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、在合法的前提下延后土地增值税清算时点

房地产公司可适当与主管税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算;对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。

房地产企业要想做好税务筹划，不能仅仅考虑传统的筹划方法，因为传统方法主要集中在开发企业内部进行筹划，筹划的空间、手段、效果都非常有限。