农村土地使用权流转的流转模式

1. 农村土地使用权流转的流转模式

1.互换互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。2.交租在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。3.入股入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。4.宅基地换住房，承包地换社保以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。5.股份+合作中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。

2. 引导土地经营权有序流转有哪些问题必须知道

一是农地“三权”分置后价值权重要厘清。从本质上说，土地的价值体现在所有权、承包权和经营权三个方面，在农地集体所有的前提下，农户的权益是承包权和经营权。农地流转，实际上流转的是 土地经营权 。因此，在确定土地流转价格时，只能根据土地经营权这一权重来确定。目前，农村有些地方存在的“地下交易”等土地流转行为，农户之间、交易双方所谓“一次性买断”等都是不符合政策要求的。 二是政策性福利的落脚点要厘清。现在，有很多政策性补贴都是随着农地 承包经营权 而来的，在农地承包权与经营权分置后，这些福利是补助到承包权还是经营权，一定要根据政策要求落实到具体环节。诸如这样的福利，根据保障农民利益的原则，应该确定到农地的承包权的收益上。 三是农地权益下所承担的风险义务要厘清。有的地方搞农田水利基础设施建设，将责任与义务落实到田亩上。在承包权与经营权分置的前提下，责任与义务是归承包方还是经营方承担、所形成的资产归哪一方所有、一旦流转期满如何处置，这些问题都应该予以明确，做到依法依章办理。 四是农地保护职责要厘清。农地流转不能改变农地性质，也不能降低原有质量。在农地保护当中，要以农地经营者为主，承包者也同样具有保护农地的 权利与义务 ，保证农地不受损害。

3. 如何规范有序推进农村土地流转

规范有序推进农村土地流转，需要做到以下几个方面：
（1）依法依规、规范操作
严格执行《物权法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》等法律，切实按照《农村土地承包经营权证管理办法》（农业部令第33号）、《农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）》（农办经〔2012〕19号）的要求，开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作。既要尊重民意，又要符合政策，做到不违规、不漏项、不损害农民利益、不留后遗症。
（2）按户确权、保持承包权稳定
从实际出发，按户确权。在确权登记颁证中，以已经签订的二轮土地承包合同和已经颁发的土地承包经营权证书为基础，以此次登记前最近的承包关系为依据，参照二调成果对土地面积进行校准。尊重农民意愿，结合村组实际，在保持家庭承包权长期稳定的原则下，根据集体经济组织成员意愿，允许村组对承包地适时适当作调整。对本集体经济组织现有耕地，在尊重农民意愿的前提下，可以确权确股不确地，也可以确权确地。对因当年联产承包出现产量高的土地以少顶多、产量低的土地以多顶少而造成实际耕种面积与账证面积不符的，经承包户认可后，可按实际耕种面积登记账证。
（3）试点先行、有序推进
采取边试点、边总结、边推广的办法，试点选择由各地自行确定。可以在已流转或正准备流转的土地先行着手，也可以选择不同类型的土地进行试点，对承包关系比较清晰，条件比较成熟的地方可率先加快推进。
（4）分类指导、民主协商
根据平原、丘陵、山区及民风民情等特点，分类实施，不搞统一模式，不搞一刀切。重大事项均应由本集体经济组织成员大会讨论决定。在积极引导、民主协商的基础上，以村民小组为单位，召开组内村民大会并经三分之二以上村民同意。
（5）统一部署、分工负责
农村土地承包经营权确权登记颁证工作由各级党委、政府统一部署，各相关部门明确责任，围绕“四个中心”，即确权主体以农民为中心，登记颁证以村组为中心，改革责任以县乡为中心，监督指导以省市为中心”，上下协调，横向配合，共同组织实施，确保任务顺利完成。

4. 鼓励农村土地承包经营权有序流转有哪些意义

　　1.有利于改造传统农业,促进现代化农业发展
　　过去的小规模分散经营、生产经营组织化程度低,抗自然和市场风险能力低,生产技术科技含量低,农业机械化成本高。通过土地流转,在保证流出方经济利益的前提下,有利于扩大农地经营规模,发展规模经营,有利于先进农业生产技术的实施和推广,有利于现代化农业机械装备的使用和推广,有利于提高农业集约化水平,有利于发展家庭农场、专业大户、农民专业合作社,提高农业组织化程度。
　　2.有利于农地资源配置,促进土地合理利用  
　　通过土地经营权流转,有利于农民安心外出务工经商,增加了农民收入,有利于防止承包土地粗放经营,甚至抛荒,减少土地资源的闲置和浪费,有利于科学配置和合理利用农地资源,促进农业生产结构调整和优化。   
       3.有利于完善家庭承包经营,巩固基本经营制度
　　坚持农村基本经营制度,核心是稳定和完善土地承包关系。土地承包经营权流转,必须明确土地承包经营权归谁、谁有权流转、采取什么方式流转。有利于加快农村土地确权与登记颁证,落实农民对承包土地的占有、使用、收益等权力,赋于农民更加充分而有保障的土地承包经营权,进而保证现有土地承包关系稳定并长期不变。

5. 如何完善农村土地流转制度

　　“深化农村土地制度改革”，是“十三五”规划建议提出的目标之一。完善农村土地流转，能有效化解土地因劳动力外出务工而被撂荒的问题，快速推进农业产业化、集约化经营，培养更多新型职业农民。建议从以下三方面着力：

　　一是全面建立完善土地流转管理机构。优化当前土地流转合同签订方式，规范自由式合同签订以避免产生过多纠纷，提高土地流转经营户积极性，进一步促进专业机构组织在土地流转中发挥作用。
　　二是合理确定土地流转期限。目前，由于对土地流转认识存在差异，许多农民签订流转合同时顾虑重重，一年一签。种粮大户对下一年能否租到，心存忧虑，容易造成对土地投入不足，影响产量和收入。
　　三是加强农村土地流转纠纷调解。基层政府应依法建立健全农村土地流转调解组织，形成协调解决矛盾纠纷的有效机制，畅通承租方和农户诉求反映渠道，有效保障农村土地流转走上法制化轨道。

6. 在新形势下如何搞好农村土地承包经营权的流转

不久前出台的《物权法》建议稿把土地承包经营权作为用益物权的一类进行了规定，这是我国首次将土地承包经营权作为物权规定的立法尝试。如果《物权法》最终获得通过，则解决了我国立法上长期模糊土地承包经营权性质的尴尬。之前我国关于土地承包经营权最具有代表性的立法莫过于2002年颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》。该法对土地承包经营权的设立。内容等进行了规定。本文挑选了土地承包经营权内容中较具有代表性的流转，通过两法的比较，试对土地承包经营权流转意义、方式做一分析。一、土地承包经营权流转的意义“土地承包经营权流转”，指的是在农村土地承包中的物权性质土地承包经营权有效存在前提条件下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类与农村土地农业用途的基础上，原承包方依法将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人的行为。[1]由于我国立法上长期对土地承包经营权性质认定的模糊，造成了学界一直以来对其性质的探讨和争论。2002年颁布的《土法》仍旧没有解决这个问题。这次“建议稿”的最令人振奋之处无疑是它首次将土地承包经营权正式定性为用益物权加以规定。而流转作为用益物权制度中的一项重要内容，也成为大家关注的焦点之一，对它的讨论，也具有更为现实的意义。第一、土地承包经营权的流转有利于提高土地的利用率，实现土地的价值。“现代社会的法律，都应以有利于提高效率的方式配置资源，并以权利和义务规定和保障资源的优化配置和使用。”土地立法的任务就在于使现有的土地尽可能多地满足尽可能多的人的利益。[2]任何物品只有进入流通领域进行交易，才能实现其交换价值。“建议稿”已经将土地承包经营权作为物权的一种进行了规定，那么土地承包经营权就成为了一项长期稳定的财产，从而能够作为交易的对象发生流转。我国农村在实行家庭联产承包制后，采纳了人均分土地的种田模式，这种模式并不是现代化农业的经营模式，其规模效益较差，尤其是因为技术落后，不利于将资金，技术，知识，管理等现代生产要素吸引到农业中来，与土地，劳动等传统生产要素进行最优化配置也不利于节省成本和开支。而土地承包经营权的自由流转使农民可以通过扩大生产规模，进行机械化耕作，引进新技术品种，调整种植结构，最大限度发挥土地的效用。第二，土地承包经营权的流转有利于提高农民收入，推动我国现代化农业的发展。土地承包经营权成为一项物权之后，农民作为物权人，可以自由处分其权利，而且通常无须征得他人同意。这无疑使农民的收益多少与土地的利用程度紧密地联系起来，从而大大提高了农民的积极性，促使他们更好地经营利用土地。现有农地制度是按人口而非生产能力配置土地，因而就不如按市场规律配置土地更能够实现土地效益的最大化。[3]土地承包经营权的自由流转使承包经营权真正作为一项稳定的财产进入市场产生应有的交换价值，农民也能够从中获得其应有的经济利益，提高收入水平。土地承包经营权流转的结果，导致了大规模集中土地进行规模化经营，使土地能够作为商品进行交换，提高了我国农村的市场化程度，而规模化经营是农业从低效率的劳动模式向现代化大农业发展的必经之路。二，土地承包经营权流转的方式《土法》和“建议稿”都对土地承包经营权流转的具体方式进行了规定，下文对两者进行了比较：两法都将土地承包划分为家庭承包和其他方式的承包，《土法》将二者的内容分章进行规定，“建议稿”则体现在第129条对于两种承包方式登记规定的不同上。但对于土地承包经营权的流转方式，“建议稿”没有对二者做不同的规定。在第131条中，“建议稿”规定：“土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包，出租，互换，转让等。”而《土法》第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包，出租，互换，转让或其他方式流转。”在此后的十几条规定中，具体规定了转包，出租，互换，转让，入股等流转形式。第49条规定：“通过招标，拍卖，公开协商等方式承包的农村土地，经依法登记取得土地承包经营权或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让，出租，入股，抵押或者其他方式流转。”第50条规定：“土地承包经营权通过招标，拍卖，公开协商方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依继承法的规定继承，在承包期内，承包人可继续承包。”可以看出，《土法》对于流转形式的规定比“建议稿”广泛。“建议稿”只规定了四种流转方式，即转包，出租，互换，转让。而《土法》除了以上四种流转方式外，还规定对于家庭承包的土地可以采取入股的方式流转，对于“四荒”土地，可以采取继承，入股，抵押的方式流转。另外，《土法》第10条规定：“国家保护承包方依法，自愿，有偿地进行土地承包经营权的流转。”而“建议稿”则无此规定。孰优孰劣？1、两法都肯定了转包，出租，互换，转让的流转方式，都规定，“将土地承包经营权转让的，应当符合法律规定并经发包人同意；将土地承包经营权转包，出租，互换等，应当报发包人备案。”可以看出，由于在转包，出租，互换等流转方式中，原承包经营权人并未退出原承包合同关系，因此法律采取了较宽松的规定，只需“报发包人备案”，而对于原权利人退出承包合同关系的“转让”，为了防止在转让过程中，转让方与受让方恶意串通，改变土地用途或破坏土地的情况。对此我有不同看法。农村土地属于农民集体所有，在发包时，发包方只是代表村民集体的意志来与农户签定承包合同的，如转让时须“经发包人同意”，那么是否要再通过村民会议的集体讨论决定呢？而且，“经发包人同意”的标准是什么？法律并未明确规定，其在转让中可以行使的权力范围也没有具体的规定。在实践中往往造成发包方滥用权力，谋取私利，侵害农民转让土地承包经营权的自主权。通过各地的调查显示，近年来我国的地权出现了“中间强两头弱”的倾向，即农户与自然村的土地权益弱化，国家对土地的最终控制也常常虚化，而行政村、乡镇及县这几级权力机关的权力则往往过重]我认为，对此可以通过补充一个对转让条件的限制的规定加以解决。如规定在转让中，受让方不得改变土地用途，否则，转让无效；对受让方受让土地数量给予限制规定等。而无须在流转方式中笼统地规定“经发包人同意”。2、土地承包经营权的入股。既然“建议稿”已经将土地承包经营权定性为物权，那么，作为用益物权的一项普遍权能，就应当允许土地承包经营权人将土地承包经营权作价入股，并按照该股份获得一定的收益。而且，允许土地承包经营权的入股，与现在农村普遍实行的均田承包、“两田制”相比，优越性显著。首先，有利于对土地的长期稳定投资。均田承包将农民的社员性质与土地紧密联系在一起，随着农村经济的不断发展，外出务工人员的不断增加，伴随而来的土地频繁调整的现象也越来越多，导致了农民对土地长期投资关注的减少，而通过入股，农民凭借其股份实现其作为社员应当获得的利益，其收益与土地的利用如何更加密切，这无疑将使农民更加关注对土地的长期稳定投资。其次，与“两田制”相比，避免了将土地分为口粮田和责任田而带来的对农地的功能性分割，进而导致对土地利用率的下降。[5]土地在科学规划后可以按市场机制进行效率最大化配置，提高了土地的利用效率，使土地的规模经营得以实现，有利于现代化农业的发展。3、土地承包经营权的继承和抵押。反对将土地承包经营权作为继承客体的主要理由是考虑到土地承包经营权是基于承包合同产生，有一定的身份性，不适合作为继承的对象。同时也是为了提高土地的有效利用，防止因继承人怠于行使土地承包经营权而造成土地撂荒的情况。我认为《土法》的规定值得“建议稿”采纳。家庭承包的土地由于其社员性较强而不适于成为继承的对象，但是对于“四荒”土地，法律对其承包经营权主体的身份并无特别要求，不仅仅限于本集体经济组织内部成员，因此，也不存在上述问题。应当允许“四荒”土地的继承，即被继承人如在承包期内死亡的，继承人可以依法继续承包土地。同时，为了防止土地撂荒现象的出现，可以规定一个行使期限，在此期限内如果继承人不行使土地承包经营权，则视为放弃权利，在此情况下，本集体经济组织成员有权优先承包。同样，对于“四荒”土地的抵押也应予以肯定。禁止土地承包经营权抵押的目的是为了防止在实现抵押权的过程中造成农民丧失土地，失去生存之本的情况发生。因此，但是，相比其家庭承包的土地，“四荒”土地并不是满足农民基本生活资料和生产资料的土地，不会造成上述现象的发生。而且，承包“四荒”土地的物权人一般都是处于规模经营的目的，投入生产所需资金较多，允许“四荒”土地的抵押，一方面可以为土地承包经营权人进行农业融资提供条件，另一方面也能充分发挥土地承包经营权作为一种用益物权的价值。因此，我认为“建议稿”只需要规定满足农民基本生活资料和生产资料的土地不得抵押即可，对于“四荒”土地的抵押无须加以严格的禁止。当然，为了保护土地，以土地承包经营权抵押的，在实现抵押权时，不得改变农地的用途。4、流转是否都应是有偿的？《土法》第10条规定：“国家保护承包方依法，自愿，有偿地进行土地承包经营权的流转。”而“建议稿”则无此规定。《土法》这样规定的目的是为了防止在流转中由于发包方的干涉而使农民的利益受到损害的情况发生，但既然“建议稿”已经将土地承包经营权定性为物权，那么，其流转就应当充分尊重承包经营权人的意思自由，无须严格规定为“有偿”。显然，在“建议稿”规定的几种流转方式中，转包，转让均既可以是有偿的，也可以是无偿的，与《土法》相比，“建议稿”的规定更能体现法律尊重权利人意思自由的精神。三，对土地承包经营权流转的几点思考进一步加大法律的宣传力度，提高农民对土地流转的认识土地流转是关系到保障农民权益、促进农业发展、稳定农村大局的一件大事，而在各省市的实际调查显示，相当一部分农民和村干部对《土法》的规定知之甚少，如在河南省鄢陵县的调查表明，超过90%的农民和50%的村干部都不知《土法》的规定，何谈应用法律保护自己的利益？因此，各地应当加大对法律的宣传力度，提高农民尤其是村干部的法律意识，在农户平等协商、依法、自愿的前提下，积极引导土地流转，保证土地流转健康有序进行，不能以任何借口剥夺农户的土地流转权利。依法建立适应各地实际情况的土地承包经营权流转制度土地承包经营权既然定性为物权，那么对于其流转，理应给权利人较大的处分自由，方能体现出法律的制定精神。中国作为农业大国，各地由于自然条件，经济基础等方面的差别，农业发展水平也存在着较大的差距。因此，应当根据各地的具体情况，制定不同的流转制度，赋予承包权人自由的流转处分权。对于中西部农业发展较为薄弱的地区，农民对土地的依赖性仍然很强，与农民的社员性质密切相关的均田承包，“两田制”仍有较大的适用空间，农民对土地流转方式多样化的要求并不高。而在非农产业发达，社区经济实力雄厚的东部沿海地区，农民对土地的依赖性日益减弱，充分利用土地使之增殖的要求也越来越高，所以，农民对土地流转方式的多样化的需求也越来越高，如对社区管理水平要求较高的农地入股制度就有较大的实行空间。[6]建立配套的社会保障制度土地承包经营权流转的日益发达，对于流出方来说，必然导致越来越多农民离开土地，而对于流进方而言，也面临着将土地投入市场运作所带来的各种风险。因此，在完善土地承包经营权流转制度的同时，也要及时建立起配套的社会保障制度。如根据我国农村的实际情况，结合不同的社会保障目的，建立和完善不同的社会保障机构。另外，在我国农村社会保障制度不健全、需保障对象比较多的情况下，法律应该确认和规范农村社会保障的范围和对象。相应社会保障制度的建立和完善，必将进一步促进土地承包经营权流转的顺利进行。

7. 如何实现农村土地流转的顺利进行

（一）思想认识不到位。一是基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。二是小农经济思想严重。部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。三是对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感。
（二）流转行为不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分业主借合同不规范，经营不善违约逃债，或未经有关部门审批同意，擅自改变土地农用性质。国家各项惠农政策落实后，土地不断增值，部分农民借合同不规范索回土地经营权。
（三） 规模流转难度大。农村中有一定文化技能的劳动力纷纷外出务工经商，其他劳动力大多仍从事农业生产，依靠承包地收入维持基本生活。许多业主租赁土地都希望集中连片，但不同农民利益目标不一致，往往导致大规模土地流转难以成功，影响农业项目实施。绝大部分土地没有进行农业综合开发，地块小且不平整，水、电、路建设滞后，不适于连片种植和机械耕作，无法实现旱涝保收；农田水利基础设施较差，规模经营成本增加，向金融机构申请贷款数额增加，导致规模流转难度加大。
（四）保障机制不完善。社会保障体系不健全，未能覆盖所有农村地区，无法为转出土地的农民提供充分的社会保障。农民对土地流转态度更加慎重，出于对土地普遍有预期增值和稳定的经济收益保障心理，不愿放弃土地承包经营权。其次，农民利益不能完全得到保障。少数地方将土地流转作为增加乡村集体收入、干部福利的手段，用行政手段干预农民土地流转，承租大量土地进行规模开发，常压低流转价格，使农民获得补偿往往最低；业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农民租金，农民流转收益存在风险。再次，流转收益缺乏增长机制。在流转合同约定上，农民土地流转收益一般固定，流转期间不再调整租金，流转收益没有随经济发展得到相应增长。

8. 如何推进农村土地流转

建立完善规划导向机制，引导流转
　　制订农业产业发展规划，解决“流转干什么”。综合考虑区位优势、生产条件等因素，修订农业产业化发展规划。对不同产业制定针对性、操作性强的优惠政策，强化信息、科技服务，激活农村土地资本。
　　制订农村土地流转规划，解决“哪些可流转”。根据土地性质、农业人口数量、市场条件等，特别是产业规划，制定土地流转规划，有序推进农地流转。严禁城市规划控制区内的农地流转。
　　制订基础设施建设规划，解决“流转没人要”。制订农业产业化经营的基础设施建设规划，在加大政府投入的同时，出台优惠政策，引导土地流转的受让方完善产业发展区域内的道路、水利、电力等基础设施。
　　建立完善流转服务机制，方便流转
　　完善信息服务平台建设。进一步完善土地流转市场、区镇村三级农村土地流转服务网络，完善信息发布机制，提高流转供需双方最快最佳“配对”的几率。
　　完善流转市场中介服务。建立区、镇两级土地流转信托中介服务组织，从事土地信息收集，接受农田托管，提供土地流转广告、政策咨询、信用担保、土地资产评估、物资供应等专业化服务。建立土地流转法律服务机构，免费提供法律咨询、合同审查、风险防范等法律服务。
　　探索创新土地流转金融服务政策。大力发展村镇银行、小额贷款公司、农业担保公司等，探索土地承包经营权抵押贷款，提高土地流转融资活力;广泛开展农业保险试点，逐步建立农业保险政策性业务、商业化运行模式。
　　创新土地流转模式，助推流转