房地产周期的特征是什么？

1. 房地产周期的特征是什么？

经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度会降到很低，房地产建设项目融资受到抑制。
  
  
 过一段时间，经济不是那么糟
  
  
 糕了，后来甚至变好了。
  
  
 经济增长更好了，导致对房屋建筑的需求上升。
  
  
 经济疲软的时候，只有少数建筑开工建造，现在才开始投入使用，房屋需求面积的额外增长，导致供给有些吃紧，因此房屋租金和销售价格开始上升。
  
  
 租金和房价上升，持有房地产的产权就能享受资产升值，财富随之增加，唤醒了开发商建设新项目的热情。
  
  
 经济发展更好，房地产资产升值，让资本提供者更加乐观，资本提供者的心态变好了，让房地产开发商更容易拿到融资
  
  
 融资更便宜，也更容易，自然提高了潜在项目的预期收益率，也增加了这些项目的吸引力，因此增加了开发商愿意追逐这些项目的愿望。
  
  
 更高的预期收益，更乐观的开发商，更加慷慨大方的资本提供者，三个因素结合在一起，造成建造项目开工率大幅攀升。
  
  
 首批完成的项目，遇到压抑已久的强劲需求，全部租出，或者很快销售一空，让开发商大赚一笔。
  
  
 良好的收益，加上每天更加积极有利的报纸头版头条的宣传，导致更多的项目开始计划、融资、获批。
  
  
 打桩机随处可见（已经向工厂订购更多的打桩机，但是这属于另外一个不同的周期）。
  
  
 大楼建设开工之后，还需要几年时间才能完工，其间，第一个完工上市的项目，就吃掉了此前没有被满足的需求。
  
  
 从开始计划到建成开业，经常需要很长时间，足以让经济从繁荣走向萧条。在经济增长得很好的时候开工的项目，经常会在开盘的时候遇上经济情况变得糟糕。这意味着这些增加的房屋面积只是增加了更多的空置面积，加大了租金下行和销售价格下行的压力。得不到使用的闲置面积在市场上游荡，就像幽灵一样。
  
  
 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度很低，房地产开发融资受到压制

2. 房地产周期的介绍

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。

3. 房地产市场周期的特点

4. 房地产市场各运行周期具备的特点

你好，第一、与银行联系紧密，政策性特别强。。所以中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，是政策导向型产业。

　　第二、流动性差，地域性明显。房地产虽然也是一种商品，但是它又有许多不同于一般商品的特性。但是房地产业具有明显的地域性；一旦该商品投入“生产”，那么它就被“留置”到固定的地方而不能变动，所以在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响，不能够用传统的西方经济学来解释。

　　第三、关系重大，要求严格。因为房地产关系到人们的生命健康，且消费周期长，故在政府要求方面十分严格。

　　第四、资金要求巨大。房地产业不同于其他的行业在于它们的投资巨大，需要有足额的资金支撑，完善的资金链！所以这个行业并不是一般的投资者所能够做的起的。

　　第五、大众心理需求更明显。中国人对于房子仍然有着不解情结，可能是由于中国传统文化的影响，“买房置地”的观念仍然存在于普通大众的内心深处。对于中国的老百姓而言，一辈子必须要买到属于自己的一套房子才算有一个归宿，，好的风水也是人们的普遍追求。
望采纳，谢谢。

5. 房地产周期的研究概述

1933 年，Homer Hoyt （霍默·霍伊特）出版了《One Hundred Years of Land Values in Chicago》 《百年来芝加哥地区土地价值》一书，开启房地产周期领域研究先河。随后更多的学者开始研究房地产周期，一系列的著作也开始陆续出版。这些学者对房地产周期的研究总体可以划分为两类： “不可知派”和“可知派” 。（1）不可知派不可知派认为，房地产周期是没有所谓的周期的。其代表性的观点主要有： ¾ 市场是有效的：如果房地产确实存在周期，那么参与者都能清楚地意识到处于经济周期的阶段，并采取相应的措施来提前获益：早在高点到来之前就清空了房产，在低点到来之前就买入了足够的房产。这样也就不会有房地产周期的高点和低点，因而也就没有所谓的房地产周期； ¾ 周期不能被精确测量：如果有存在周期的话，那么周期一定能够被精确测量，一定能够精确地指明目前处于周期的哪一阶段，并按周期去预测未来的走势。截止目前很少有证据表明，基于对房地产周期的研究做到了这一点； ¾ 决定经济的力量是随机的：决定经济的力量有很多，这些力量往往都是随机的，例如能源危机、罢工、自然灾害、政权更迭、经济丑闻等等。这些力量是随机的，因而是不能被预测的。（2）可知派a.宏观派房地产周期与经济周期、金融条件、人口增长、移民周期等息息相关，因此一些学者从宏观视角去理解房地产周期。这些研究包括：经济周期、利率周期、人口和劳动力周期、移民周期等。b.微观派微观派的研究主要是从房地产行业自身供求指标去研究房地产周期。这些指标包括：开工面积与销售面积的比例、空置率、租金收益率、房价收入比等。 可知派建立了各种模型来解释和预测房地产周期。但遗憾的是，这些模型大多数只有解释功能，预测性很差。我们认为在研究房地产周期之前，先了解历史是必要的。

6. 房地产价格历史上变化的几个周期

以价格变化周期来判断房地产形式是极为不科学的！因为之前的房地产价格根本没有周期的说法！

90年代，包括90年代以前，中国的房屋基本上都是分的，也就是说，是属于经济适用房在内的保障性住房，90年代末，商品房才真正进入老百姓的生活，而自从房改之后，保障性住房便逐渐退出了公众的视眼，部分年轻的群众甚至不知道有保障性住房这个概念！取而代之的是成群的、价格高昂商品房。

而由几乎全部是商品房组成的住房市场，注定是不规则的，不规范的，但是不规则不规范，不代表永远会如此，现如今保障性住房市场正在缓慢建设当中，也就是在慢慢的规范过程中。

那么我们总结一下，90年代中期以前，没有商品房市场，所以就不存在周期，之后，由于住房市场是不规范的，那也不能谈什么周期。所以，房地产至今为止，还不存在周期！

7. 我国房地产周期的实证分析

世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。

　　与其他产业经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动的表现形式还是相同的。认为：房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。

　　对房地产经济周期性波动规律的把握，使得人们可以预知房地产市场未来的发展变动趋势，便于投资者掌握投资时机，并使得政府能够相机采取适时且适当的反周期调控。下面我们对房地产经济周期中四个阶段的特点进行简要分析：

　　1、复苏与增长阶段

　　在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。这一阶段的主要特征为：

　　(1)复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。

　　(2)经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。

　　(3)在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。

　　2、繁荣阶段

　　继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。这一阶段主要特征是：

　　(1)房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。

　　(2)房地产价格越涨越高，旧房(三级)市场价格直逼新房(二级)市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。

　　(3)房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。

　　(4)随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。

　　(5)随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率现象进一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。

　　3、危机与衰退阶段

　　当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段主要特征为：

　　(1)随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。

　　(2)受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。但暴跌的价格又势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度，房地产投资量大幅缩减。仍然处于开发建设的房地产项目转手、停建等现象，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。

　　(3)由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。

　　4、萧条阶段

　　经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。这一阶段主要特征是：

　　(1)房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。

　　(2)伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。

　　(3)在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。

　　(4)在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。

8. 房地产销售周期策略

您好，亲根据您的问题描述，咋这边给您提供的解决方案如下：房地产销售周期策略本人从事房产销售十余载，就以自身的经验来问答你吧。我就平均一下我手头操作的这些项目的销售周期吧。一个十万方的项目，一般在二到三年。如果要一个确切的答案，你就选三年吧。营销推盘节奏是根据多方面因素来制定的，比如：1、开发公司对项目大概的开发节奏。2、项目所在区域整体和竞品项目每年大概的去化情况。比如你所在城市一年能消化20万平，有10个楼盘，那平均下来一个也就有2万平，那你的目标就不可能定个一年销售10万平的，像这样你定个4-5万一年是可能的。只能给你个参考：16万平建面的楼盘在深圳一般要二年左右。3、你也可以自己自身情况来设置合理的时间节点，安排推盘计划以及销售进度。好的开盘就清盘，一般2-3年，甚至更久。【摘要】
房地产销售周期策略【提问】
您好，亲根据您的问题描述，咋这边给您提供的解决方案如下：房地产销售周期策略本人从事房产销售十余载，就以自身的经验来问答你吧。我就平均一下我手头操作的这些项目的销售周期吧。一个十万方的项目，一般在二到三年。如果要一个确切的答案，你就选三年吧。营销推盘节奏是根据多方面因素来制定的，比如：1、开发公司对项目大概的开发节奏。2、项目所在区域整体和竞品项目每年大概的去化情况。比如你所在城市一年能消化20万平，有10个楼盘，那平均下来一个也就有2万平，那你的目标就不可能定个一年销售10万平的，像这样你定个4-5万一年是可能的。只能给你个参考：16万平建面的楼盘在深圳一般要二年左右。3、你也可以自己自身情况来设置合理的时间节点，安排推盘计划以及销售进度。好的开盘就清盘，一般2-3年，甚至更久。【回答】